Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2013 г. N 09АП-41237/12

г. Москва

20 февраля 2013 г.

А40-17994/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13.02.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 20.02.2013.

Дело N А40-17994/12-40-169

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой М.С.,

судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Петуховой К.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 22.10.2012 г., принятое судьей Ким Е.А., по делу N А40-17994/12-40-169

по иску Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"

(ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248) к Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" (ОГРН 1037739068663, ИНН 77070855587)

Федеральному агентству по управлению государственным имуществом

третьи лица: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство культуры РФ

о внесении изменений в договор аренды от 23.04.1993 N 197

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Галушко Б.И. по доверенности от 01.01.2013 N 244д от ответчиков: от Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" - Федоров Е.В. по доверенности от 27.09.2012; Грицык А.К. по доверенности от 09.04.2012 N 11,от Федерального агентства по управлению государственным имуществом (ФАУГИ) - не явился, извещен.

от третьих лиц: не явились, извещены,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (далее - истец) обратилось в Арбитражный суд города Москвы с иском к Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия", Федеральному агентству по управлению государственным имуществом (далее - ответчики) о внесении изменений в договор аренды от 23.04.1993 N 197 в части наименования арендодателя и в части размера подлежащей уплате арендной платы, ссылаясь на статьи 296,305,423,451,608,614 Гражданского кодекса РФ.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, были привлечены Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Москве, Министерство культуры РФ.

Решением суда от 22.10.2012 в удовлетворении иска отказано. Отказывая в иске, суд сослался на то обстоятельство, что истец стороной спорного договора аренды не является, в связи с чем, не вправе обращаться в суд с требованием об изменении договора; ссылки истца на положения ст.ст. 296,305 ГК РФ судом отклонены со ссылкой на то, что указанные нормы к правоотношениям сторон с учетом предмета заявленных требований не применяются.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, принять новый судебный акт, исковые требования удовлетворить, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ответчик ссылается на то обстоятельство, что спорный объект недвижимости распоряжением Министерства культуры РФ и Минимущества РФ от 15.08.2002 N 2/2694-р закреплен за истцом на праве оперативного управления, принят на баланс по акту приема-передачи от 01.10.2002 N 11/2, право оперативного управления истца зарегистрировано 17.10.2005 N 77-77-13/005/2005-584.

Ответчик, Региональная общественная организация "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия", в письменном отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Второй ответчик, ФАУГИ, и третьи лица письменные отзывы на апелляционную жалобу не представили, в судебное заседание не явились, несмотря на надлежащее извещение о времени и месте судебного заседания. Судебное разбирательство проведено в отсутствие представителей указанных лиц, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по правилам, предусмотренным ч.ч.3,5 ст.156 АПК РФ.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, памятник истории и культуры "Особняк Шехтеля Ф.О.", расположенный по адресу: г. Москва, ул. Большая Садовая, д. 4, стр. 1, является собственностью Российской Федерации, что подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права 77АЖ671668 от 08.08.2008 (т.1, л.д.15).

По договору аренды от 23.04.1993 г. N 197 Государственный комитет Российской Федерации по управлению государственным имуществом (арендодатель) передал Гуманитарному и политологическому Центру "Стратегия" (арендатор) нежилые помещения общей площадью 770 кв. м. для использования под офис, на срок до 23.04. 2042 года (т.1, л.д.46-50).

По условиям сделки (пункт 3.2, 1.3 договора) в течение первых пяти лет арендная плата устанавливается в размере эксплуатационных расходов; по истечение 5 лет арендная плата устанавливается по нормам и расценкам на 23.04.1998 г, что оформляется дополнительным соглашением к договору; арендатор оплачивает арендную плату за каждый квартал вперед, не позднее первого числа месяца каждого квартала; оценочная стоимость сданных в аренду помещений уточняется ГКИ РФ в течение трех месяцев, исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом фактического состояния.

Пунктом 3.3 арендная плата может быть пересмотрена досрочно по требованию одной из сторон в порядке, определенном в п.1.3 настоящего договора, в случаях изменения устанавливаемых централизовано цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ.

Совместным распоряжением Министерства культуры Российской Федерации и Министерства имущественных отношений Российской Федерации от 15.08.2002 г. N 2/2694-р объект закреплен за Федеральным государственным учреждением культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" на праве оперативного управления, принят на его баланс по акту приема-передачи от 01.10.2002 г. N11/2 и внесен в реестр федерального имущества (т.1, л.д.10-13).

Право оперативного управления истца на спорный объект недвижимости зарегистрировано 17.10.2005 г. за N 77-77-13/005/2005-584, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права 77 АВ 805283 от 17.10.2005 г. (т.1, л.д.16).

03.03.2011 года Росимуществом в адрес ответчика было направлено Уведомление N 22-09/2531, в котором предложено в месячный срок с момента получения указанного Уведомления привести условия договора аренды от 23.04.1993 г. N 197 в соответствие с действующими в настоящий момент ценами, установив сумму годовой арендной платы в размере 13 167 000,00 руб. без учета налога на добавленную стоимость и коммунальных платежей (т.1, л.д.51-53).

Одновременно было предложено арендатору внести изменения в преамбулу договора и ввести в договор в качестве арендодателя Федеральное государственное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры"; к уведомлению был приложен проект дополнительного соглашения к Договору для его подписания арендатором и направления в адрес Агентства.

Факт обращения истца к ответчику с предложениями об изменении условий договора аренды подтверждается соответствующей перепиской, не опровергнутой ответчиком (письма истца в адрес ответчика от 28.03.2011, 14.04.2011, 21.06.2011, 01.09.2011 г. т.1 л.д.54, 57, 59, 68 ).

Поскольку спорный объект недвижимости закреплен на праве оперативного управления, полагая, что договор аренды является возмездным, и арендатор обязан уплачивать арендную плату, однако предложения арендодателя по внесению в договор изменений ответчиком не были исполнены, по соглашению сторон изменения в договор не внесены, истец и обратился в арбитражный суд с настоящим иском о внесении изменений в условия спорного договора аренды.

Проверив материалы дела, выслушав мнения представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела (п.3 ч.1 ст.270 АПК РФ) по следующим основаниям.

По смыслу п.1 ст.382 ГК РФ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства может перейти к другому лицу на основании закона.

Согласно ст. 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора. Данный способ замены лица в обязательстве является разновидностью уступки права требования на основании закона (п.1 ст.382 ГК РФ).

Поскольку спорный объект недвижимости был передан на праве оперативного управления истцу по акту приемки-передачи, то в силу упомянутых законодательных норм судебной коллегией констатируется тот факт, что произошла замена арендодателя в обязательстве, в договоре аренды от 23.04.1993 N 197, а именно, Госкомимущество РФ заменено на Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры". В нарушение указанных правовых норм суд первой инстанции ошибочно пришел к выводу о том, что истец не является стороной по спорному договору аренды.

При таких условиях требования истца в указанной части правомерны и подлежат удовлетворению.

По смыслу пунктов 1, 2 ст.450 ГК РФ изменение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором; по требованию одной из сторон договор может быть изменен по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной; существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как пояснил представитель ответчика в судебном заседании, ответчик плату за пользование спорным объектом недвижимости не вносит.

Условие об арендной плате является существенным условием договора аренды, а, владея и пользуясь объектом недвижимости, и не оплачивая арендную плату, ответчик существенно нарушает условия договора, и это нарушение влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

По смыслу ст.431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Оценив по правилам указанной законодательной нормы, в совокупности и во взаимосвязи условия, предусмотренные в пунктах 1.3,3.2,3.3 договора аренды, подлежащие оформлению Приложения к договору, указанные в пункте "б", исходя из буквального значения слов: "арендная плата, расчет арендной платы", судебная коллегия считает, что по истечении 5 лет по условиям спорного договора и взятых истцом и ответчиком взаимных обязательств размер арендной платы подлежит установлению.

Поскольку с момента заключения договора указанный срок истек, а в добровольном порядке стороны сделки ее не согласовали, то в силу пункта 3.3 договора арендная плата подлежит установлению в судебном порядке по требованию одной из сторон. Постановлением Правительства РФ от 23.03.2006 N 156 установлено, что заключение договора аренды объектов недвижимого имущества, находящегося в федеральной собственности, осуществляется на конкурсной основе с определением в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности стартового размера арендной платы, исчисляемого на основании отчета об оценке объекта.

По смыслу ст. 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон; если цена на определенные товары (работы, услуги) устанавливается уполномоченными государственными органами, стороны не вправе применять в договорных отношениях иные цены; изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

В силу ст.8 Федерального закона от 29.07.98 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" проведение оценки недвижимости является обязательным при передаче принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям объектов в аренду.

Судебная коллегия считает, что требование истца о приведении условий спорного договора аренды в соответствии с действующими рыночными ценами на основании Отчета от 20.12.2010 N 924-11/2010 независимого оценщика, ООО "Центр оценки "Аверс" правомерно. Согласно упомянутому расчету величина рыночной стоимости права пользования составляет 14 538 420 руб. без НДС и эксплуатационных расходов в год.

Вопреки требованиям ч.1 ст. 65 АПК РФ отчет оценщика по существу ответчиком не оспорен, не соответствующим Стандартам оценки не признан. С ходатайством о назначении судебной экспертизы по определению величины рыночной стоимости права пользования спорным объектом недвижимости ответчик в суд не обратился.

Поскольку содержание Отчета соответствует требованиям ст.11 ФЗ N 135-ФЗ от 29.07.1998 г. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", судебная коллегия признает его допустимым и достоверным доказательством на основании ст.ст.67,68 АПК РФ.

При таких условиях требование истца о внесении изменений в договор аренды от 23.04.1993 N 197 в части подлежащей уплате арендной платы в размере 13 167 000 руб. в год подлежит удовлетворению. Учитывая, что по условиям договора (пункт 3.2) арендатор оплачивает арендную плату ежеквартально, то размер арендной платы в договоре подлежит установлению ежеквартально в размере - 3 291 750 руб.

Что касается возражений ответчика в отношении размера арендной платы со ссылкой на то обстоятельство, что как арендатор, вложивший свои средства в работы по сохранению памятника истории и культуры, он имеет право на преимущества в виде установления льготной арендной ставки, то в рассматриваемой ситуации они отклоняются судебной коллегией.

Постановлением Правительства Российской Федерации от 04.10.2012 N 1005 "Об утверждении положения об установлении льготной арендной платы и ее размеров юридическим и физическим лицам, владеющим на праве аренды находящимся в федеральной собственности объектами культурного наследования (памятниками истории и культуры) народов Российской Федерации, вложившим свои средства в работы по их сохранению и обеспечившим выполнение этих работ", вступившим в действие с 01.01.2013 года, установлен разрешительный порядок установления льготной арендной платы и ответчик не лишен такой возможности обратиться в установленном порядке к арендодателю с целью установления арендной платы в льготном размере.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 110, 176, 266-269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 22.10.2012 г. по делу N А40-17994/12-40-169 отменить. Иск удовлетворить.

Внести в договор аренды от 23.04.1993 года N 197, заключенный между Государственным комитетом Российской Федерации по управлению государственным имуществом и Гуманитарным и политологическим Центром "Стратегия", изменения:

- в части наименования арендодателя, указав Федеральное государственное бюджетное учреждение культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" арендодателем по указанному договору;

- в части подлежащей уплате арендной платы, указав ее в размере 3 291 750 руб. ежеквартально.

Взыскать с Региональной общественной организации "Гуманитарный и политологический центр "Стратегия" (ОГРН 1037739068663, ИНН 77070855587) в пользу Федерального государственного бюджетного учреждения культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248) 6000 (шесть тысяч) руб. расходов по уплате государственной пошлины по иску и по апелляционной жалобе.

Возвратить Федеральному государственному бюджетному учреждению культуры "Агентство по управлению и использованию памятников истории и культуры" (ОГРН 1027739550156, ИНН 7705395248) из федерального бюджета 4000 руб. государственной пошлины, излишне уплаченной по платежному поручению N 3625954 от 09.12.2011.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

Е.Е. Кузнецова А.П. Тихонов