Товарищества собственников жилья: особенности налогообложения (А. Базарова, "Финансовая газета. Региональный выпуск", N 3, январь 2008 г.)

Товарищества собственников жилья: особенности налогообложения

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признаются некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Она создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом общества (п. 4 ст. 135 ЖК РФ). ТСЖ является юридическим лицом с момента его регистрации, имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты. Его устав принимается на общем собрании, которое проводится в порядке, установленном ст. 45-48 ЖК РФ, большинством голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

Пунктом 3 ст. 135 ЖК РФ установлено, что число членов ТСЖ, создавших товарищество, должно превышать 50% голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме.

ТСЖ отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Вместе с тем оно не отвечает по обязательствам членов товарищества, которые, в свою очередь, не отвечают по обязательствам товарищества.

В соответствии со ст. 151 ЖК РФ средства ТСЖ состоят из:

обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;

доходов от хозяйственной деятельности товарищества, направленных на осуществление целей, задач и выполнение обязанностей товарищества. Согласно ст. 152 ЖК РФ ТСЖ может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности: обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме;

субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;

прочих поступлений.

Что касается налогообложения деятельности ТСЖ, в настоящее время из норм действующего законодательства неясно, как следует квалифицировать платежи, связанные с оплатой расходов за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, за коммунальные услуги. Разъяснения по этому вопросу даны в письмах ФНС России от 16.03.07 г. N ММ-6-03/209@, УФНС по г. Москве от 28.02.07 г. N 20-12/018408, Минфина России от 26.02.07 г. N 03-07-15/24 и др. В разъяснениях указано, что плата за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, плата за коммунальные услуги квалифицируется в качестве выручки от реализации работ, услуг и соответственно они учитываются при определении налоговой базы по налогу на прибыль и по НДС.

В письмах сообщалось, что в соответствии со ст. 247 НК РФ объектом обложения налогом на прибыль для российских организаций являются полученные доходы, уменьшенные на величину произведенных расходов, определенных в порядке, установленном главой 25 НК РФ.

В ст. 251 НК РФ указаны доходы, не учитываемые при определении налоговой базы по налогу на прибыль. Так, при определении налоговой базы не учитываются целевые поступления (за исключением целевых поступлений в виде подакцизных товаров), поступившие безвозмездно на содержание и ведение уставной деятельности некоммерческих организаций, к которым отнесены осуществляемые в соответствии с законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях вступительные и членские взносы, к которым указанные выше платежи членов ТСЖ не относятся (п. 2 ст. 251 НК РФ).

При этом следует обратить внимание, что Федеральным законом от 24.07.07 г. внесены изменения в п.п. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ, согласно которому с 1 января 2008 г. при формировании налоговой базы не будут учитываться отчисления на формирование в установленном ст. 324 НК РФ порядке резерва на проведение ремонта, капитального ремонта общего имущества, которые производятся ТСЖ. Положения п.п. 1 п. 2 ст. 251 НК РФ распространяются на правоотношения, возникшие с 1 января 2007 г. Следовательно, при исчислении налога на прибыль по итогам налогового периода за 2007 г. ТСЖ вправе произвести перерасчет налоговой базы по налогу на прибыль исходя из того, что денежные средства, отчисляемые членами ТСЖ на проведение ремонта или капитального ремонта общего имущества, в качестве доходов не учитываются.

В отношении НДС разъясняется следующее. В соответствии со ст. 146 НК РФ объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории Российской Федерации независимо от источника финансирования. Согласно п. 2 ст. 153 НК РФ при определении налоговой базы выручка от реализации товаров (работ, услуг) определяется исходя из всех доходов налогоплательщика, связанных с расчетами по уплате указанных товаров (работ, услуг), полученных им в денежной и (или) натуральной формах, включая оплату ценными бумагами. Следовательно, средства, взимаемые в оплату выполненных работ (оказанных услуг) по обеспечению надлежащего санитарного, технического и противопожарного состояния жилого дома, придомовой территории, коммунальных услуг, по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений, капитальному ремонту жилого дома, включаются в налоговую базу по НДС в общеустановленном порядке. Предъявленные ТСЖ суммы НДС по указанным работам (услугам), выполненным (оказанным) непосредственно производителями (поставщиками), принимаются к вычету в порядке и на условиях, установленных ст. 171, 172 НК РФ.

В то же время согласно письмам Минфина России от 5.05.06 г. N 03-03-05/8, от 26.02.07 г. N 03-07-15/24, если в соответствии с уставом, утвержденным общим собранием членов ТСЖ, на последнего возложены обязанности по обеспечению надлежащего санитарного, противопожарного и технического состояния жилого дома и придомовой территории; технической инвентаризации жилого дома; предоставлению коммунальных услуг; по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; капитальному ремонту жилого дома и ТСЖ от своего имени заключает договоры с производителями (поставщиками) данных услуг (работ), действуя от своего имени и за счет членов ТСЖ (т.е. является исходя из договорных обязательств посредником, закупающим по поручению членов ТСЖ коммунальные услуги, услуги по обеспечению санитарного, противопожарного и технического состояния дома и придомовой территории; услуги по технической инвентаризации жилого дома; услуги по содержанию и ремонту жилых и нежилых помещений; услуги по капитальному ремонту жилого дома), то обложение налогом на прибыль средств, поступающих на счета ТСЖ от данной посреднической деятельности, осуществляется в порядке, предусмотренном п.п. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ, т.е. только в части посреднического, агентского или иного аналогичного вознаграждения ТСЖ за его посреднические, агентские или иные аналогичные услуги.

Но некоторые специалисты не согласны с такой позицией. Ссылаясь на ст. 135, 137, 138, 151, 152, 155, 158 ЖК РФ, они считают, что целями создания ТСЖ и основными видами его деятельности, права на ведение которых и обязанности по ведению которых прямо указаны в законе, являются содержание, обслуживание, ремонт жилого фонда, а также заключение договоров на оказание коммунальных услуг, а прямая обязанность собственников помещений в многоквартирном доме, в котором создано ТСЖ, финансировать указанную деятельность, причем вне зависимости от того, являются они членами ТСЖ или нет. Следовательно, средства, поступившие в оплату стоимости содержания, обслуживания и ремонта многоквартирного дома, в оплату коммунальных услуг, являются не чем иным, как целевыми поступлениями. Аналогичной точки зрения придерживаются и некоторые арбитражные суды (постановления ФАС Уральского округа от 13.03.06 г. N Ф09-1380/06-С7, ФАС Северо-Западного округа от 2.10.06 г. N А05-2960/2006-22, ФАС Московского округа от 28.12.06 г. N КА-А41/12869-06).

А. Базарова,

консультант по налогам и сборам

ЗАО "BKR-Интерком-Аудит"

"Финансовая газета. Региональный выпуск", N 3, январь 2008 г.