Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. N 18АП-1213/13

г. Челябинск

04 марта 2013 г.

Дело N А07-12387/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 по делу N А07-12387/2012 (судья Журавлева М.В.).

В заседании приняли участие представители:

Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - Богданова И.И. (доверенность от 04.06.2012 N 85).

Конкурсный управляющий индивидуального предпринимателя Янузаковой Асии Аксановны - Паршин Сергей Николаевич (далее - заявитель, конкурсный управляющий ИП Янузаковой А.А.) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан (далее - Управление Росреестра) о признании незаконным, не соответствующим Федеральному Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", отказа Управления Росреестра в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, д. 112/2, кв. 9, выраженного сообщением от 26.06.2012 N 01/200/2012-36,37. Заявитель просил обязать Управление Росреестра по Республике Башкортостан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя путем проведения государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г. Уфа, ул. Менделеева, д. 112/2, кв. 9

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Дуслык" (далее - ООО "Дуслык), КИТ Финанс Капитал "), (общество с ограниченной ответственностью) (далее - КИТ Финанс Капитал (ООО), КИТ Финанс (общество с ограниченной ответственностью) (далее - КИТ Финанс (ООО), КИТ Финанс Инвестиционный банк (открытое акционерное общество) (далее - КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО).

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 (резолютивная часть объявлена 28.11.2012 (с учетом вынесения определения об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок от 15.01.2013)) заявленные требования удовлетворены. Суд признал незаконным отказ Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан в государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, расположенную по адресу: Республика Башкортостан, г.Уфа, ул.Менделеева, д. 112/2, кв. 9 и обязал зарегистрировать переход права собственности на указанную квартиру.

С вынесенным решением не согласилось Управление Росреестра, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Управление Росреестра (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на необоснованность вывода суда о несоответствии закону обжалованного отказа в государственной регистрации. По мнению апеллянта, при продаже недвижимого имущества являющегося предметом залога, право залога сохраняется. Однако, из представленных на государственную регистрацию документов невозможно определить залогодержателя, которому принадлежит право залога, в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в договоре купли-продажи и уведомлении указаны разные лица. Кроме того, имелись разночтения в именовании залогодателя. При наличии таких расхождений в документах имелись основания для отказа в государственной регистрации прав в соответствии с абзацем 10 пункта 1 статьи 20 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее Закон о государственной регистрации). Кроме того, апеллянт указывает на нарушение норм процессуального права, поскольку рассмотрение дела по существу закончилось 28.11.2012, однако по тексту решения резолютивная часть была объявлена 14.11.2012.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заявителя и третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования на предмет спора не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в их отсутствие.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 15.12.2010 по делу N А07-2173/2010 в отношении индивидуального предпринимателя Янузаковой Асии Аксановны введена процедура конкурсного производства, определением от 27.12.2010 конкурсным управляющим ИП Янузаковой А.А. утвержден Паршин Сергей Николаевич (л. д. 99-103, т. 1).

В конкурсную массу должника включена принадлежащая на праве собственности ИП Янузаковой А.А. квартира, расположенная по адресу: г.Уфа, ул.Менделеева, д. 112/2, кв.9.

В соответствии с Положением о порядке и сроках продажи имущества должника, утвержденных 20.07.2011 собранием кредиторов ИП Янузаковой А.А. продажа квартиры проводится на открытых торгах (аукционе) в электронной форме с открытой формой подачи предложений о цене (публикация о проведении торгов на л. д. 95).

03.04.2012 состоялись торги по продаже указанной квартиры. В соответствии с итоговым протоколом заседания комиссии по проведению торговой процедуры "Аукцион продавца N 1013132" электронной площадки ООО "Фабрикант.ру" победителем торгов признано ООО "Дуслык" (л. д. 98, т. 1).

19.04.2012 между конкурсным управляющим ИП Янузаковой А.А. и ООО "Дуслык" заключен договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: г.Уфа, ул.Менделеева, д. 112/2, кв. 9 (л. д. 92, т. 1).

В пункте 1.3 договора указано на уведомление покупателя об обременении проданного имущества залогом. Владелец закладной -КИТ Финанс (ООО).

При организации торгов до сведения претендентов доводилась дополнительная информация аналогичного содержания: квартира обременена залогом, который обеспечивает обязательства Янузаковой А.А. в размере 3 712 038,50 руб., установленные решением Кировского районного суда г.Уфа Республики Башкортостан от 21.10.2008, дополнительным решением Куйбышевского районного суда Санкт-Петербурга от 28.10.2010. Владелец закладной (на момент объявления торгов) - КИТ Финанс (ООО) (г. Санкт-Петербург, ул. Марата, д. 69-71). При продаже предмета залога, а также после завершения конкурсного производства в отношении ИП Янузакова А.А. право залога сохраняется (сообщение о проведении торгов на л. д. 98, т. 1).

В соответствии с уведомлением КИТ Финанс Капитал (ООО) от 05.05.2011 N 01/26281, указанное общество является законным владельцем закладной на основании договора купли-продажи закладных от 16.122010 между КИТ Финанс инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс Капитал (ООО) (л. д. 86, т. 1)

В соответствии с выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 29.03.2011 N 01/154/2011-487 в реестре зарегистрировано обременение права собственности на квартиру, расположенную по адресу: г.Уфа, ул.Менделеева, д. 112/2, кв. 9 - ипотека, регистрация N 02-04-01/143/2007-150 от 21.06.2007 на срок: с 21.06.2007 на 180 месяцев, залогодержатель: КИТ Финанс Инвестиционный банк (Открытое акционерное общество) (л. д. 85, т. 1).

27.04.2012 ИП Янузаковой А.А., в лице конкурсного управляющего Паршина С.Н., в Управление Росреестра в целях регистрации сделки и перехода права собственности на квартиру были представлены заявления покупателя и продавца с приложением документов, подтверждающих оплату госпошлины, проведения торгов, договор купли-продажи, акт приема передачи имущества, судебные акты о введении в отношении ИП Янузаковой А.А. процедуры конкурсного производства и иные документы в соответствии с распиской Управления Росреестра в получении документов от 27.04.2012 и 25.06.2012 (л. д. 88, т. 1)

Сообщением от 26.06.2012 N 01/200/2012-36,37 Управление Росреестра отказало в государственной регистрации прав по делу правоустанавливающих документов кадастровый номер 02:401:341468:009:162 на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации (л. д. 90, т. 1). Основанием отказа послужила невозможность из представленных документов определить, кто является законным владельцем закладной, у которого имущество находится в залоге и кто является залогодателем. Управлением сообщено, что согласие от КИТ Финанс Инвестиционный банк (ОАО) и КИТ Финанс (ООО) на заключение договора купли-продажи от 09.04.2012 не поступало.

Не согласившись с отказом в государственной регистрации права собственности, заявитель обратился в арбитражный суд с указанными выше требованиями.

Принимая обжалуемое решение об удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции оценил документы, представленные на государственную регистрацию и установил, что имеющиеся в них противоречия не могли служить основанием для отказа в государственной регистрации договора и перехода права собственности на квартиру. Названный вывод обоснован судом наличием в государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сведений об обременении квартиры залогом и уведомлении покупателя о залоге. Поскольку информация о залогодержателе, в случае передачи прав владельца закладной не подлежит обязательной государственной регистрации, информация о нем не имеет правового значения для осуществления государственной регистрации сделки продажи и перехода права собственности; основополагающим в таком случае является факт обременения имущества залогом.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В соответствии с пунктом 1 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд (пункт 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации).

По смыслу статьи 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации рассматривая такие дела, суд должен оценивать отказ с точки зрения его несоответствия закону и другим ненормативным актам, исходя из тех документов, которые представлялись заявителем на регистрацию, за исключением случаев, когда регистратор должен был приостановить регистрацию, а не отказывать в ней.

В силу статьи 16 Закона о регистрации, государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя и документов, необходимых для ее проведения.

Пунктом 1 статьи 17 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) установлены основания для государственной регистрации прав, из которого следует, что основанием для государственной регистрации прав являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Перечень документов, необходимых для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен в статье 17 указанного Закона и является исчерпывающим, расширительному толкованию не подлежит.

Документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав (пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением указанных в пункте 1 статьи 17 Закона, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 данного Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации (пункт 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации прав).

Согласно абзацу 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, в государственной регистрации прав может быть отказано в случае, если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Совокупность имеющихся в деле доказательств и доводов сторон, позволяет сделать вывод, что имеющиеся разногласия заключаются в необходимости соответствия сведений о залогодержателе (владельце закладной) отраженных в договоре купли-продажи и в иных представленных на государственную регистрацию документов сведениям Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Разрешение спора зависит от необходимости отражения в реестре указанных сведений при осуществлении заявленного регистрационного действия - государственной регистрации договора купли-продажи жилого помещения и права собственности покупателя на жилое помещение (статья 17, пункт 1 статьи 18 Закона о государственной регистрации прав).

В соответствии с пунктом 3 статьи 339 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор об ипотеке должен быть зарегистрирован в порядке, установленном для регистрации сделок с недвижимым имуществом.

В силу пункта 3 статьи 11 закона Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке), предусмотренные настоящим законом и договором об ипотеке права залогодержателя (право залога) на имущество считаются возникшими с момента внесения записи об ипотеке в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, если иное не установлено федеральным законом. Права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае перехода права собственности на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества либо в порядке универсального правопреемства право залога сохраняет силу. Правопреемник залогодателя становится на место залогодателя и несет все обязанности залогодателя, если соглашением с залогодержателем не установлено иное.

В соответствии со статьей 13 Закона об ипотеке, права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной, поскольку иное не установлено настоящим Федеральным законом.

В соответствии со статьей 48 Закона об ипотеке, передача прав по закладной совершается путем совершения сделки в простой письменной форме. При передаче прав по закладной лицо, передающее право, производит на закладной отметку о новом владельце. Отметка должна быть подписана указанным в закладной залогодержателем, а если эта надпись не является первой - владельцем закладной, указанным в предыдущей отметке. Владелец закладной считается законным, если его права на закладную основываются на сделке по передаче прав по закладной и на последней отметке на закладной, произведенной предыдущим владельцем.

В силу части 1 статьи 16 названного закона, любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав, зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность, а если владельцем закладной является юридическое лицо - его наименования и места нахождения.

Вместе с тем, указанная норма предоставляет право, но не обязывает законного владельца закладной зарегистрировать его Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя. Аналогичный вывод следует из положений пункта 3 статьи 11 Закон об ипотеке, которым предусмотрено, что права залогодержателя (право залога) на заложенное имущество не подлежат государственной регистрации.

Таким образом, существование права залога владельца закладной, которая передана ему по сделке, не связано с осуществлением государственной регистрации.

Как следует из уведомления от 05.05.2011 исх. N 01/26281 об обременении имущества, включенного в конкурсную массу, 16.12.2010 между КИТ Финанс Капитал (ООО) и КИТ Финанс инвестиционный банк (ОАО) права которого как залогодержателя зарегистрированы в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, был заключен договор купли-продажи закладных, в соответствии с которым права по закладной по спорной квартире переходят КИТ Финанс Капитал (ООО).

Данным уведомлением КИТ Финанс Капитал (ООО) указал конкурсному управляющему, что до сведения покупателя спорной квартиры необходимо довести информацию о возможности КИТ Финанс Капитал (ООО) обратить взыскание на указанную квартиру в случае неисполнения Янузаковой А.А. обязательств по уплате задолженности.

Поскольку права владельца закладной КИТ Финанс Капитал (ООО) в силу приведенных норм и представленных доказательств возникли вне зависимости от осуществления государственной регистрации, наличие противоречий в сведениях о залогодержателе по данным Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним и договоре купли-продажи, не могло повлиять на осуществление государственной регистрации перехода права собственности на квартиру, которое является самостоятельным регистрационным действием.

При осуществлении данного вида государственной регистрации заполнение подраздела 3 Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (записи об ограничениях (обременениях) права собственности на объект недвижимого имущества не производится.

Как правильно установлено судом первой инстанции, при приобретении недвижимого имущества, являющегося предметом залога, основополагающее значение для покупателя имеет сам факт обременения имущества залогом. Довод апелляционной жалобы о наличии противоречий в указании залогодателя (указания в уведомлении от 05.05.2011 исх. N 01/26281 на ненадлежащее исполнение обязательств Икаевой А.В.) также не мог служить основанием для отказа в осуществлении государственной регистрации. Указанное уведомление не связано с осуществлением регистрационных действий, допущенное в нем разночтение носит очевидно технический характер.

Анализ представленных на государственную регистрацию документов позволяет сделать вывод о соблюдении правил, регулирующих отчуждение заложенного имущества при банкротстве залогодателя.

Как разъяснено в пункте 9 Постановления Пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 58 "О некоторых вопросах, связанных с удовлетворением требований залогодержателя при банкротстве залогодателя", если залоговый кредитор не предъявил свои требования в рамках дела о банкротстве, заложенное имущество продается с торгов в порядке, предусмотренном пунктами 4, 5, 8-19 статьи 110, пунктом 3 статьи 111 Закона о банкротстве. При этом согласие залогового кредитора на продажу предмета залога не требуется.

Пункт 18 указанного постановления разъясняет, что ввиду особенностей банкротства граждан, являющихся индивидуальными предпринимателями, судам необходимо учитывать следующее. Если залогом имущества должника - индивидуального предпринимателя обеспечены требования, не связанные с осуществлением предпринимательской деятельности, и залогодержатель не обращается с заявлением об установлении его требований в деле о банкротстве, эти требования сохраняются и после завершения конкурсного производства. Поскольку предмет залога включается в конкурсную массу, конкурсный управляющий вправе его реализовать в установленном порядке. Однако при продаже предмета залога вследствие сохранения основного обязательства сохраняется и право залога, о чем указывается в условиях проведения открытых торгов с целью информирования потенциальных покупателей данного имущества.

Из материалов дела следует, что потенциальные покупатели, а также непосредственный покупатель квартиры, с которым заключен договор купли-продажи, об обременении спорного имущества уведомлены. На наличие обременения - залога в пользу КИТ Финанс (ООО) указано в объявлении о торгах (газета "Коммерсантъ" N 5 (4790) от 14.01.2012), а также в договоре купли-продажи, заключенном конкурсным управляющим ИП Янузаковой А.А. с ООО "Дуслык" (пункт 1.3 договора).

При названных обстоятельствах оспариваемый отказ регистрирующего органа в государственной регистрации права собственности не соответствует положениям абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Поскольку отказ в государственной регистрации перехода права на квартиру нарушает права заявителя, являющегося продавцом недвижимого имущества, принятое арбитражным судом первой инстанции решение соответствует закону.

Довод апелляционной жалобы о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, ввиду завершения рассмотрения дела по существу 28.11.2012, тогда как в решении указано на объявление резолютивной части 14.11.2012 не может служить основанием для отмены судебного акта. Указанное несоответствие устранено судом первой инстанции путем вынесения определения об исправлении описок, опечаток, арифметических ошибок от 15.01.2013, что соответствует статье 179 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (л. д. 61, т. 2).

При указанных обстоятельствах апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы, доводы которой проверены в полном объеме и не могут быть учтены, как не влияющие на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта. Оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

По правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за рассмотрение дела судом апелляционной инстанции относятся на подателя жалобы. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Управление Росреестра освобождено от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 18.12.2012 по делу N А07-12387/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова