Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 февраля 2013 г. N 18АП-13096/12

г. Челябинск

27 февраля 2013 г.

Дело N А76-8414/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 февраля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 27 февраля 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Пивоваровой Л.В.,

судей Ермолаевой Л.П., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Малого предприятия "Челябинженерсервис" на решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2012 по делу N А76-8414/2012 (судья Мулинцева Е.М.).

В заседании приняли участие представители:

до перерыва в судебном заседании - Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Переселкова А.С. (доверенность от 30.12.2011 N 25905);

до и после перерыва в судебном заседании - общества с ограниченной ответственностью Малого предприятия "Челябинженерсервис" - Федорин А.В. (доверенность от 16.07.2012).

Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью Малому предприятию "Челябинженерсервис" (далее - ООО МП "Челябинженерсервис", ответчик) о взыскании основного долга по договору аренды земельного участка в размере 568 967 руб. за период с 01.01.2010 по 24.07.2012, неустойки за просрочку платежей в размере 140 959 руб. 20 коп. за период с 01.10.2011 по 24.07.2012 (с учетом уточнения требований, принятого судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, т. 2, л. д. 70).

Определениями суда первой инстанции от 17.09.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Колесников Сергей Алексеевич (далее - Колесников С.А., третье лицо).

Решением суда первой инстанции от 01.11.2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

С вынесенным решением не согласилось ООО МП "Челябинженерсервис" и обжаловало его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе ООО МП "Челябинженерсервис" (далее также - податель жалобы) просит решение суда отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что за период до государственной регистрации договора аренды земельного участка суд необоснованно взыскал спорную сумму как арендную плату, требование о взыскании платы за пользование земельным участком по иным основаниям заявлено не было. В обжалуемом решении не дана правовая оценка тому, что имело место обременение земельного участка, являющегося предметом договора аренды от 30.12.2004 N УЗ 003465-Д-2004, правами Колесникова С.А.

От лиц, участвующих в деле, письменные отзывы на апелляционную жалобу не поступили.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание Колесников С.А. не явился. После перерыва в судебном заседании 21.02.2013 также не явился представитель Комитета.

С учетом мнения представителей подателя жалобы и Комитета (до перерыва в судебном заседании) и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено арбитражным судом апелляционной инстанции в отсутствие Колесникова С.А.

В судебном заседании представитель подателя жалобы поддержал доводы апелляционной жалобы в полном объеме.

Представитель Комитета до перерыва в судебном заседании против доводов апелляционной жалобы возражал, указал на законность и обоснованность обжалуемого судебного акта. На определение суда апелляционной инстанции от 24.01.2013 представил информационный расчет исковых требований.

Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Из материалов дела следует, что 30.12.2004 Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Челябагростроймонтажналадка" (арендатор) (далее - ООО "Челябагростроймонтажналадка") подписали договор аренды земли УЗ N 003465-Д-2004, в соответствии с которым арендодатель передает, а арендатор принимает в пользование земельный участок площадью 1019 кв. м, расположенный по адресу: улица Энгельса, 83 а, в Центральном районе города Челябинска, для эксплуатации нежилого пристроенного здания (гараж, административные помещения) (т. 1, л. д. 12-17).

В соответствии с пунктом 1.4 договор заключен на 20 лет.

Согласно пункту 2.1 договора размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.

Арендная плата вносится равными долями поквартально в течение календарного года до первого числа месяца, следующего за отчетным кварталом, что следует из согласованных сторонами расчетов арендной платы (форма N 2) (т. 1, л. д. 18-21, 24-26).

Арендатор обязуется своевременно и полностью вносить арендную плату (пункт 4.2.2 договора), уплатить пени за нарушение сроков перечисления арендной платы в размере 0,1 % от суммы недоимки по арендной плате за каждый день просрочки (пункт 6.3 договора).

Согласно пункту 5.1.4 договора арендодатель вправе вносить в договор необходимые изменения и дополнения в случае изменения соответствующих законодательных актов Российской Федерации, иных нормативных и правовых актов государственных органов или органов местного самоуправления.

Земельный участок передан ООО "Челябагростроймонтажналадка" по акту приема-передачи от 25.10.2005 (т. 1, л. д. 22).

Указанный договор был зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2011 (т. 1, л. д. 23).

Объект, расположенный на земельном участке, - нежилое пристроенное здание (гараж, административные помещения) общей площадью 119,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 83-а, принадлежал арендатору на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 01.10.2002 серии 74 АД N 067644 (т. 2, л. д. 31).

Впоследствии ООО "Челябагростроймонтажналадка" было переименовано в ООО МП "Челябинженерсервис" (т. 1, л. д. 123-125).

Указанный земельный участок поставлен на государственный кадастровый учет 21.04.2005 с кадастровым номером 74:36:0512004:64 площадью 1019 кв. м, местоположение установлено относительно ориентира, расположенного в границах земельного участка, адрес ориентира: г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 83-А, что подтверждается кадастровым паспортом от 16.09.2011 N 7400/102/11-528 (т. 1, л. д. 65, 66). Разрешенное использование земельного участка - для эксплуатации нежилого пристроенного здания (гараж, административное помещение).

Также из текста договора купли-продажи указанного земельного участка от 07.12.2010 N 3003/зем, подписанного Комитетом и Колесниковым С.А. (пункт 3.1) (т. 1, л. д. 70-72), и пояснений сторон следует, что на указанном земельном участке находится нежилое здание (гараж с неотапливаемым складом) общей площадью 403,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 83-а, принадлежащее на праве собственности Колесникову С.А., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.01.2005 серии 74 АА N 027222 (т. 2, л. д. 36). Основание государственной регистрации права - решение Центрального районного суда г. Челябинска от 23.06.2004. Запись о государственной регистрации права внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.01.2005.

20 июля 2012 года в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним на основании договора купли-продажи от 19.06.2012 внесена запись о государственной регистрации права собственности Колесникова С.А. и на объект, ранее принадлежащий ответчику, - нежилое пристроенное здание (гараж, административные помещения) общей площадью 119,5 кв. м, расположенный по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 83-а (т. 2, л. д. 55).

Согласно информации из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (т. 2, л. д. 44, 45) 24.07.2012 на земельный участок зарегистрирована аренда в пользу Колесникова С.А.

28 августа 2012 года в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним зарегистрировано право собственности на земельный участок Колесникова С.А. на основании договора купли-продажи от 07.12.2010 N 3003/зем (т. 2, л. д. 54).

Ненадлежащее исполнение обязательств по внесению арендных платежей ответчиком послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя заявленные исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из того, что ответчик в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не представил доказательства своевременного внесения арендных платежей в полном объеме и прекращения соответствующих денежных обязательств в соответствии с нормами главы 26 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает обжалуемое решение подлежащим изменению в силу следующего.

Поскольку предметом настоящего иска является взыскание задолженности по арендной плате (статьи 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации), суд обязан исследовать и установить наличие самих договорных отношений (факт заключения договора аренды и его действительность) и доказанность наличия факта неисполнения одной из сторон принятых на себя договорных обязательств.

Из материалов дела усматривается, что арендные отношения между истцом и ответчиком возникли на основании договора аренды земли от 30.12.2004 УЗ N 003465-Д-2004.

Исследовав содержание договора аренды, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о его заключенности и действительности. Признаков ничтожности данный договор не содержит, содержание его соответствует положениям главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации ("Аренда"). Требование о государственной регистрации договора соблюдено.

В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

Как указано выше, иск заявлен о взыскании с ответчика основного долга по договору аренды земельного участка в размере 568 967 руб. за период с 01.01.2010 по 24.07.2012, неустойки за просрочку платежей в размере 140 959 руб. 20 коп. за период с 01.10.2011 по 24.07.2012.

Арбитражный суд апелляционной инстанции считает правомерным начисление истцом платы за пользование земельным участком с 01.01.2010 в связи со следующим.

Договор аренды от 30.12.2004 УЗ N 003465-Д-2004 зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.09.2011.

Между тем, земельный участок был предоставлен ООО МП "Челябинженерсервис" для эксплуатации принадлежащего ответчику с 01.10.2002 на праве собственности объекта недвижимого имущества - нежилого пристроенного здания (гараж, административные помещения) общей площадью 119,5 кв. м, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 83-а.

Таким образом, в спорный период ответчиком указанный земельный участок фактически использовался.

Кроме того, к указанному договору аренды и до его государственной регистрации сторонами подписывались расчеты арендной платы, в том числе и за 2010 год (т. 1, л. д. 18-21, т. 2, л. д. 100).

Однако, арбитражный суд апелляционной инстанции не может согласиться с исчислением истцом задолженности ответчика исходя из всей площади земельного участка (1019 кв. м) с кадастровым номером 74:36:0512004:64.

Так, как отмечено выше, на указанном земельном участке также находится нежилое здание (гараж с неотапливаемым складом) общей площадью 403,9 кв. м, расположенное по адресу: г. Челябинск, ул. Энгельса, д. 83-а, принадлежащее на праве собственности Колесникову С.А. Основанием государственной регистрации указанного права явилось решение Центрального районного суда г. Челябинска от 23.06.2004. Запись о государственной регистрации права внесена в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 28.01.2005.

Указанный объект недвижимости находился на земельном участке и на момент подписания истцом и ответчиком договора аренды от 30.12.2004 УЗ N 003465-Д-2004, что также подтверждается выпиской из единого государственного реестра объектов градостроительной деятельности от 01.12.2004 на указанный объект (т. 2, л. д. 36).

Объект недвижимости, для эксплуатации которого ответчику был предоставлен указанный земельный участок, имеет площадь 119,5 кв. м, при этом является двухэтажным с площадью первого этажа 58,3 кв. м, что следует из технического описания объекта от 29.07.2002 (т. 2, л. д. 33).

Из кадастрового паспорта земельного участка с кадастровым номером 74:36:0512004:64 следует, что принадлежащий ответчику объект занимает из указанного земельного участка его часть площадью 182,05 кв. м (т. 1, л. д. 65, 66).

Таким образом, арбитражный суд апелляционной инстанции считает верным исчисление суммы платы за использование земельного участка ответчиком для эксплуатации принадлежавшего ответчику объекта недвижимости исходя из площади земельного участка 182,05 кв. м, что соответствует и площади земельного участка, исчисленной пропорционально площади, необходимой для эксплуатации объектов недвижимости ответчика и третьего лица (с учетом площади первого этажа здания ответчика - 58,3 кв. м и площади здания третьего лица без антресоли - 166,3 кв. м (т. 2, л. д. 38).

При этом арбитражный суд апелляционной инстанции считает, что в настоящем случае не может быть применено разъяснение, содержащееся в пункте 20 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суджа Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", так как из содержания договора аренды от 30.12.2004 УЗ N 003465-Д-2004 не следует, что он заключался с условием о множественности лиц на стороне арендатора. При этом в самом договоре имеется указание на предоставление земельного участка ответчику только для эксплуатации объекта недвижимости данного арендатора. Кроме того, истец не представил доказательства того, что Колесников С.А. не осуществлял оплату за пользование земельным участком до его выкупа.

При исчислении суммы платы за использование земельного участка ответчиком арбитражный суд апелляционной инстанции принимает во внимание информационный расчет платы с учетом произведенных ответчиком платежей, представленный истцом суду первой инстанции с пояснениями по делу от 31.01.2013.

Таким образом, сумма платы за период с 01.01.2010 по 18.09.2011 (до даты государственной регистрации договора аренды от 30.12.2004 УЗ N 003465-Д-2004) применительно к площади земельного участка 182,05 кв. м составила 79 100 руб. 81 коп. При этом сумма оплаты составила 85 000 руб.

Соответственно, долг за указанный период у ответчика отсутствует. Переплата составила 5899 руб. 19 коп.

Сумма платы за период с 19.09.2011 (с даты государственной регистрации договора аренды от 30.12.2004 УЗ N 003465-Д-2004) применительно к площади земельного участка 182,05 кв. м составила 38 528 руб. 68 коп. При этом сумма оплаты составила 75 000 руб.

Соответственно, долг за указанный период у ответчика также отсутствует. Переплата составила 36 471 руб. 32 коп.

С учетом указанного выше судом апелляционной инстанции произведен расчет пени за заявленный истцом период:

по периоду с 01.10.2011 по 31.12.2011 - на начало периода имела место переплата в размере 5899 руб. 19 коп., соответственно, пени не начислены;

по периоду с 01.01.2012 по 31.03.2012 - на начало периода начислено 11 624 руб. 94 коп. (применительно к площади земельного участка 182,05 кв. м), долг 5725 руб. 75 коп. (11 624 руб. - 5899 руб. 19 коп.), соответственно, пени за указанный период составляют 521 руб. 43 коп.;

по периоду с 01.04.2012 по 30.06.2012 - на начало периода долг составлял 5725 руб. 75 коп., начислено 11 487 руб. 73 коп. (применительно к площади земельного участка 182,05 кв. м), итого долг 17 213 руб. 48 коп., оплачен 30.05.2012 платежным поручением N 83 на сумму 25 000 руб., соответственно, за период с 01.04.2012 по 29.05.2012 сумма пени составила 1015 руб. 39 коп.;

по периоду с 01.07.2012 по 19.07.2012 (с учетом того, что с 20.07.2012 договор аренды земельного участка для ответчика прекратил свое действие в связи с государственной регистрацией в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним перехода права собственности к Колесникову С.А. на объект, ранее принадлежавший ответчику (статья 35 Земельного кодекса Российской Федерации)) долг отсутствует в связи с произведенными ответчиком 25.06.2012 и 27.06.2012 платежами платежными поручениями N N 94 и 96 на общую сумму 50 000 руб., соответственно, пени начислению не подлежат.

Таким образом, с ответчика подлежат взысканию пени в размере 1536 руб. 82 коп., начисленные за период с 01.01.2012 по 29.05.2012.

В силу изложенного выше исковые требования Комитета подлежат удовлетворению частично: с ООО МП "Челябинженерсервис" в пользу Комитета подлежат взысканию пени в размере 1536 руб. 82 коп., начисленные за период с 01.01.2012 по 29.05.2012. В остальной части в удовлетворении исковых требований следует отказать.

С ответчика в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина по иску в размере 37 руб. 23 коп.

С Комитета в пользу подателя жалобы подлежат взысканию расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 03.12.2012 N 165.

Руководствуясь статьями 176, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 01.11.2012 по делу N А76-8414/2012 изменить, изложить резолютивную часть решения в следующей редакции:

Исковые требования Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска к обществу с ограниченной ответственностью Малому предприятию "Челябинженерсервис" удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Малого предприятия "Челябинженерсервис" в пользу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска пени в размере 1536 руб. 82 коп., начисленные за период с 01.01.2012 по 29.05.2012.

В остальной части в удовлетворении исковых требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью Малого предприятия "Челябинженерсервис" в доход федерального бюджета государственную пошлину по иску в размере 37 руб. 23 коп.".

Взыскать с Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска в пользу общества с ограниченной ответственностью Малого предприятия "Челябинженерсервис" расходы по государственной пошлине по апелляционной жалобе в размере 2000 руб., уплаченной платежным поручением от 03.12.2012 N 165.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.В. Пивоварова

Судьи

Л.П. Ермолаева Л.А. Суспицина