Вопрос: В договоре купли-продажи здания стороны указали, что вместе с передачей права собственности к покупателю переходит право аренды той части земельного участка, которая занята зданием, но не определили размер участка и его расположение относительно продаваемого здания. Продавец имеет большой земельный участок на праве аренды. Права аренды оформлены. На участке расположены еще несколько зданий. Можно ли такой договор купли-продажи здания признать незаключенным на основании части второй ст. 554 ГК РФ? Каким документом устанавливаются точные размеры и местоположение земельного участка, необходимого для использования здания? ("ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2007 г.)

В договоре купли-продажи здания стороны указали, что вместе с передачей права собственности на здание к покупателю переходит право аренды той части земельного участка, которая занята зданием и необходима для его использования, но не определили размер такого участка и его расположение относительно продаваемого здания. Продавец имеет большой земельный участок на праве аренды. Права аренды надлежащим образом оформлены. На участке расположены еще несколько зданий, принадлежащих продавцу на праве собственности.

1. Можно ли такой договор купли-продажи здания признать незаключенным на основании части второй ст. 554 ГК РФ?

2. Каким документом устанавливаются точные размеры и местоположение земельного участка, необходимого для использования здания?

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ). Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами, и подлежит государственной регистрации (статьи 550, 551 ГК РФ). При этом в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 554 ГК РФ). Поскольку предметом договора купли-продажи было здание, в вашей ситуации подлежат применению нормы ст. 552 ГК РФ и ст. 35 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ). По договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 552 ГК РФ). Если при этом земельный участок не принадлежит продавцу на праве собственности, то покупатель приобретает право пользования соответствующей частью земельного участка на тех же условиях, что и продавец недвижимости (п. 3 ст. 552 ГК РФ, п. 1 ст. 35 ЗК РФ). Таким образом, если в рассматриваемом случае договор купли-продажи здания был составлен и зарегистрирован в соответствии с требованиями законодательства, то признать его не заключенным на основании части второй ст. 554 ГК РФ нельзя.

При продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ). В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. При этом согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ предельные размеры площади части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяются в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ исходя из утвержденных в установленном порядке норм отвода земель для конкретных видов деятельности или правил землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документации.

Именно такое разъяснение дано в п. 13 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" (далее - Постановление Пленума).

Причем покупатель здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве аренды, с момента регистрации перехода права собственности на такую недвижимость приобретает право пользования земельным участком, занятым зданием (строением, сооружением) и необходимым для их использования на праве аренды, независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка (п. 14 Постановления Пленума).

Таким образом, в рассматриваемом случае покупатель здания получил право пользования земельным участком, на котором расположено здание, независимо от того, что это не оформлено самостоятельным документом.

Если же покупатель здания опасается возникновения споров по вопросам пользования земельным участком, то он вправе требовать от собственника земельного участка после регистрации договора купли-продажи здания заключения с ним договора аренды земельного участка на прежних условиях.

Согласно п. 2 ст. 35 ЗК РФ площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с п. 3 ст. 33 ЗК РФ. В свою очередь, из п. 3 ст. 33 ЗК РФ следует, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

С другой стороны, согласно п. 1 ст. 37 ЗК РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет (см. Постановление ФАС Уральского округа от 31.05.2005 N Ф09-1489/05-ГК).

Следовательно, в рассматриваемом случае основным документом, устанавливающим точные размеры и местоположение земельного участка, будет кадастровый план (карта) этого земельного участка.

Л. Зуйкова,

эксперт АКДИ "ЭЖ"

1 декабря 2007 г.

"ЭЖ Вопрос-Ответ", N 12, декабрь 2007 г.