Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 4 марта 2013 г. N 18АП-1261/13

г. Челябинск

04 марта 2013 г.

Дело N А07-12316/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 февраля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 04 марта 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Пивоваровой Л.В., Малышевой И.А.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Никифоровой Я.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелада" на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2012 по делу N А07-12316/2012 (судья Айбасов Р.М.).

Общество с ограниченной ответственностью "Мелада" (далее - ООО "Мелада", общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Министерству земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан (далее - Министерство, заинтересованное лицо) о признании недействительным отказа, выраженного в письме N ИА-12/10512 от 13.06.2012 и обязании изменить вид разрешенного использования земельного участка.

Определением суда от 01.11.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Администрация городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - Администрация) и Министерство культуры Республики Башкортостан (далее - Минкультуры) (т. 1 л.д. 65-67).

Решением суда от 21.12.2012 (резолютивная часть от 19.12.2012) в удовлетворении заявленных требований отказано (т. 1 л.д. 160-165).

В апелляционной жалобе ООО "Мелада" (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального права.

Полагает, что при вынесении судебного акта судом была нарушена норма ч. 4 ст. 37 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой общество как арендатор земельного участка вправе самостоятельно выбирать вид разрешённого использования земельного участка без дополнительного разрешения и согласования. Необходимость изменения вида разрешённого использования земельного участка обусловлена тем, что в задании, выданном обществом лицу, осуществляющему разработку проектной документации, предъявлены требований к проектируемому зданию, согласно которым необходимо спроектировать вспомогательные помещения (служебные и административные), эти помещения вынести на ул. Достоевского, а многоуровневую стоянку на задний план улицы; здание предусмотреть пятиэтажное с высотой не более 22 метров, над пятым этажом предусмотреть технический этаж. При актуальном разрешённом использовании земельного участка "для проектирования и строительства автостоянки" выполнить указанные требования невозможно, в силу чего требуется изменение разрешённого использования земельного участка на иное - "для проектирования и строительства автостоянки с административными помещениями". Министерство письмом от 14.05.2012 N 95/05 просил главу Администрации городского округа г. Уфа согласовать проект строительства многоэтажной стоянки с административными помещениями, ввиду чего обжалуемый в рамках настоящего дела отказ Министерства в изменении вида разрешённого использования земельного участка свидетельствует о непоследовательности действий Министерства и лишает заявителя права как инвестора строительства объекта недвижимости в рамках договора от 02.10.2007 N 81-10/07.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители не явились.

В отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, и в соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) апелляционная жалоба рассмотрена без участия не явившихся лиц.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не усматривает основания для отмены решения суда первой инстанции.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Министерством (арендодатель) и обществом (арендатор) на основании приказа Министерства N 3006 от 03.10.2011 (с изменением N 2571 от 16.11.2011) заключен договор аренды N М6-12 от 26.01.2012, по условиям которого арендодатель предоставил арендатору в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010101:25, общей площадью 2017 кв.м., расположенный по адресу: Республика Башкортостан, Кировский район городского округа город Уфа, ул. Достоевского, для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки в границах, указанных в кадастровом паспорте участка (п. 1.1. договора) (т. 1 л.д. 13-16).

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке 05.03.2012.

ООО "Мелада" обратилось к ответчику с заявлением N 94/05 от 14.05.2012, в котором просило внести изменения в п. 1.1. договора аренды земельного участка N М6-12 от 26.01.2012, изложив его в следующей редакции: "_арендатор предоставляет, а арендатор принимает в аренду земельный участок из земель населенных пунктов с кадастровым номером 02:55:010101:25, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, инд. 450000, г. Уфа, Кировский район, ул. Достоевского (далее Участок), для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки с административными помещениями, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка_" (т. 1 л.д. 21).

Письмом от 13.06.2012 N ИА-12/10512 Министерство направило на согласование и подписание заявителя проект соглашения о расторжении договора аренды земельного участка N М6-12 от 26.01.2012 (т. 1 л.д. 22-23).

Полагая, что отказ в изменении вида разрешенного использования земельного участка, выраженный в письме от 13.06.2012, является незаконным и нарушающим права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, общество "Мелада" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из того, что заявителем избран ненадлежащий способ защиты нарушенного права, поскольку общество является арендатором земельного участка, предоставленного для проектирования и строительства автостоянки, на основании заключенного договора аренды, ввиду чего заявленные обществом требования по существу направлены на внесение изменений в договор аренды земельного участка.

Выводы суда об отказе в удовлетворении требований соответствуют обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 АПК РФ, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Из материалов настоящего дела следует, что обществу "Мелада" по договору аренды N М6-12 от 26.01.2012 (л.д. 13) предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 02:55:010101:25, расположенный по адресу г. Уфа, Кировский район, ул. Достоевского, для проектирования и строительства многоэтажной автостоянки, сроком с 03.10.2011 по 01.07.2012. Договор зарегистрирован 05.03.2012 (л.д. 16).

Из материалов дела (отзыв Министерства культуры Республики Башкортостан, л.д. 79), следует, что земельный участок предоставлялся обществу в порядке предварительного согласования места размещения объекта.

В соответствии с п. 1 ст. 30 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов;

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Из содержания нормы ст. 31 ЗК РФ следует, что процедура предоставления земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта включает в себя следующие этапы: 1) выбор земельного участка, в том числе публичное информирование населения о предстоящем выборе земельного участка, и принятие решения о предварительном согласовании места размещения объекта; 2) проведение работ по формированию земельного участка; 3) государственный кадастровый учет земельного участка; 4) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства.

В силу п. 2 ст. 32 ЗК РФ исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок принимает решение о предоставлении земельного участка для строительства на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

В силу ст. 22 ЗК РФ пользование земельным участком осуществляется на основании договора аренды.

Таким образом, предоставление земельного участка с предварительным согласованием места размещения объекта завершается заключением договора аренды земельного участка.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции дал правильную квалификацию заявленных обществом требований как направленных на внесение изменений в договор аренды земельного участка.

Однако сам по себе факт обращения общества с требованиями, сформулированным как признание недействительным отказа Министерства, выраженного в письме от 13.06.2012 N ИА-12/10512, не могут в данном случае являться основанием для отказа в заявленных требованиях.

Из письма от 14.05.2012 общества к Министерству (л.д. 21) следует, что общество просит Министерство внести изменения в п. 1.1. договора аренды земельного участка, указав, что земельный участок предоставляется для проектирования и строительства многоэтажной стоянки с административными помещениями.

На указанное обращение общество Министерство ответило письмом от 13.06.2012 (л.д. 22), из которого в том числе следует воля Министерства расторгнуть договор аренды земельного участка ввиду несоответствия разрешённого использования земельного участка Проекту планировки центра г. Уфы в границах ул. Аксакова, Революционная, пр. С.Юлаева, ул. Заки Валиди в Ленинском и Кировском районах городского округа г. Уфа.

Таким образом, обращаясь в суд с рассматриваемыми требованиями, общество преследовало материально-правовую цель внесения изменений в договор аренды земельного участка, поскольку именно с такими требованиями общество обратилось в Министерство письмом от 14.05.2012, а направленное в адрес общества письмо Министерства от 13.06.2012 было направлено на прекращение договорных отношений по аренде земельного участка.

Указанные фактические отношения сторон позволяют сделать вывод о том, что общество, обращаясь в Министерство с письмом от 14.05.2012, и Министерство, отвечая на него письмом от 13.06.2012, действовали как стороны договора аренды, а не как стороны публичного правоотношения.

При таких обстоятельствах направленный обществу и обжалуемый в рамках настоящего дела отказ Министерства следует расценивать как направленный на отказ внести изменения в договор аренды в части разрешённого использования земельного участка.

В силу п. 1 и п. 2 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только:

1) при существенном нарушении договора другой стороной;

2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Изменение договора также возможно в силу существенного изменения обстоятельств при соблюдении совокупности условий, предусмотренных ст. 451 ГК РФ.

Из договора аренды земельного участка (л.д. 13), следует, что обществу земельный участок был предоставлен для строительства многоэтажной автостоянки.

Указанное разрешённое использование земельного участка соответствует сведениям Государственного кадастра недвижимости, что следует из кадастрового паспорта земельного участка (л.д. 70).

В обоснование необходимости изменения условий договора аренды в части разрешённого использования земельного участка и необходимости его дополнения использованием под многоэтажную автостоянку с административными помещениями общество ссылается на то, что возведение такого объекта запланировано в задании на разработку проектной документации объекта капитального строительства (л.д. 18).

Из указанного документа следует, что обществом "Мелада" утверждено задание на разработку проектной документации объекта капитального строительства "Многоэтажная автостоянка", где в разделе "Архитектурно-планировочные решения" предусмотрено: "В планировке автостоянку предусмотреть многоуровневую, до 100 машиномест. Спроектировать вспомогательные помещения (служебные и административные), эти помещения вынести на ул. Достоевского, а многоуровневую стоянку на задний план улицы. Здание предусмотреть пятиэтажное с высотой не более 22 метров, над пятым этажом предусмотреть технический этаж_".

Согласно ч. 1 ст. 48 Градостроительного кодекса Российской Федерации архитектурно-строительное проектирование осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объектам капитального строительства и их частям, строящимся, реконструируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка

В силу ч. 5 той же статьи лицом, осуществляющим подготовку проектной документации, может являться застройщик либо привлекаемое застройщиком или техническим заказчиком на основании договора физическое или юридическое лицо.

По смыслу названных норм задание на разработку проектной документации определяется застройщиком.

Таким образом, основанием для изменения договора аренды являются односторонние действия общества, что в силу ст. 451 ГК РФ исключает возможность изменения договора вне согласованной воли обеих сторон договора.

Более того, как следует из письма общества от 14.05.2012 в адрес Министерства (л.д. 21) необходимость проектирования многоэтажной стоянки именно с встроенными административными помещениями обусловлена не технической невозможностью реализации строительства объекта с прежними техническими параметрами и назначением, а экономической нецелесообразностью проекта, что не может быть признано достаточным обоснованием для изменения договора в судебном порядке.

Апелляционный суд также считает необходимым отметить следующее.

Из содержания норм ст. 31-32 ЗК РФ следует, что предоставление земельного участка в порядке предварительного согласования места размещения объекта является следствием совокупности организационно-правовых мероприятий, в процессе которых определяется возможность предоставлении земельного участка для строительства конкретного объекта с учётом требований экологических, градостроительных и иных норм и правил.

Таким образом, изменение разрешённого использования земельного участка путём изменения назначения объекта капитального строительства возможно при соотнесении изменения технических параметров нового объекта капитального строительства с требованиями градостроительных норм, а также путём соблюдения гарантий, предоставленных неопределённому кругу лиц в силу обязательного при процедуре выбора земельного участка публичного информирования населения о предстоящем предоставлении земельного участка.

Между тем таковых доказательств обществом в материалы дела не представлено.

Более того, как следует из отзыва Министерства культуры (л.д. 79), акт выбора земельного участка был утверждён обществу при соблюдении определённых условий и в представленном обществом на согласование Министерства культуры проекте "Многоэтажная автостоянка по ул. Достоевского в Кировском районе г. Уфа" указанные условия не были соблюдены. При этом возводимый объект находится в планируемой к утверждению охранной зоне объекта культурного наследия.

При изложенных обстоятельствах у апелляционного суда отсутствуют основания для вывода о том, что изменение параметров объекта капитального строительства в части дополнения многоэтажной стоянки административными помещениями, в силу которых общество просит изменить разрешённое использование земельного участка, соответствует требованиям нормы ст. 31 ЗК РФ.

Таким образом, в удовлетворении требований общества судом первой инстанции отказано правомерно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта по основаниям части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 21.12.2012 по делу N А07-12316/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Мелада" - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Мелада" из федерального бюджета 1000 руб. - сумму излишне уплаченной государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н. Богдановская

Судьи

Л.В. Пивоварова И.А. Малышева