Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25 февраля 2013 г. N 18АП-882/13

г. Челябинск

25 февраля 2013 г.

Дело N А76-7257/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 февраля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объёме 25 февраля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышевой И.А.,

судей Пивоваровой Л.В., Суспициной Л.А.,

при ведении протокола секретарём судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка

на решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.12.2012

по делу N А76-7257/2012 (судья Кирьянова Г.И.).

В судебном заседании приняли участие представители:

истца: Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка - Садриева Гузалия Нафисовна (доверенность N 6 от 30.01.2013, распоряжение о возложении обязанностей N 32-р от 28.01.2013, паспорт)

ответчика: общества с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ-ПЛЮС" - Руленко Александр Петрович (доверенность б/н от 09.01.2013, удостоверение N 681 от 13.02.2003), Ермин Александр Петрович (доверенность б/н от 09.01.2013, водительское удостоверение), Карепин Александр Михайлович (доверенность б/н от 09.01.2013, паспорт).

Представители иных лиц, участвующих в деле, в судебное заседание не явились, о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в том числе публично, путём размещения информации на официальном Интернет -сайте.

В порядке ч. 3 ст. 18 Арбитражного процессуального кодекса РФ в составе суда произведена замена судьи Богдановской Г.Н., принявшей апелляционную жалобу к производству и отсутствующей по уважительной причине, на судью Малышеву И.А.

При рассмотрении апелляционной жалобы установлено следующее:

Управление муниципальной собственности Администрации города Троицка (далее - Управление, истец) обратилось в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ-ПЛЮС" (далее - ООО "ИНВЕСТ-ПЛЮС", общество, ответчик) о признании соглашения от 01.03.2010 о внесении изменений в договор N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 о передаче имущества в аренду незаключённым, выселении из занимаемого помещения второго этажа общей площадью 567, 0 кв.м. нежилого здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 2 микрорайон, д. 6а, и обязании вернуть имущество по акту приёма-передачи.

Определениями суда от 25.04.2012, 11.07.2012, 18.09.2012 участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: муниципальное образование "город Троицк" в лице Администрации города Троицка Челябинской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области, общество с ограниченной ответственностью "Юником", общество с ограниченной ответственностью "Баланс", общество с ограниченной ответственностью "Техно Текс", индивидуальный предприниматель Ершов Сергей Сергеевич, индивидуальный предприниматель Бутаков Алексей Анатольевич, индивидуальный предприниматель Чухнин Сергей Владимирович, индивидуальный предприниматель Шамсутдинова Флюра Рафаиловна, индивидуальный предприниматель Лящева Лидия Михайловна, индивидуальный предприниматель Тишкина Ольга Борисовна, индивидуальный предприниматель Лебедева Татьяна Николаевна, индивидуальный предприниматель Гофман Ольга Юрьевна, индивидуальный предприниматель Гасымова Наилья Рафиловна.

Решением суда от 18.12.2012 (резолютивная часть от 12.12.2012) исковые требования удовлетворены частично: соглашение о внесении изменений в договор N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 о передаче имущества в аренду, подписанное Управлением муниципальной собственности Администрации г. Троицка и обществом с ограниченной ответственностью "ИНВЕСТ-ПЛЮС" 01.03.2010, признано незаключённым. В удовлетворении требований в остальной части иска отказано (т. 6 л.д. 4-22).

В апелляционной жалобе Управление (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить в части отказа в удовлетворении требований истца о выселении ответчика из занимаемого помещения и обязании вернуть имущество, заявленные исковые требования удовлетворить в полном объёме.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на то, что в результате произведённой реконструкции объекта незавершённого строительства были изменены характеристики указанного объекта, в результате чего объект, ранее являвшийся объектом незавершённого строительства АТС, стал именоваться как нежилое помещение N 1 площадью 554,5 кв.м. При этом в дело представлен кадастровый паспорт на помещения второй очереди магазина - 2 этаж здания площадью 567,0 кв.м. Указанное расхождение площадей помещения второго этажа, по утверждению апеллянта, связано с применением различных методик подсчёта площадей органами БТИ. По утверждению истца, ответчиком не представлено надлежащих документов, подтверждающих наличие у него права производить реконструкцию помещений второго этажа.

Помимо этого, апеллянт ссылается на то, что до настоящего времени ответчик своих обязательств в рамках дополнительного соглашения от 15.03.2005 не выполнил, однако, без каких-либо правовых оснований осуществляет фактическое пользование помещениями второго этажа, в том числе сдаёт их в субаренду.

ООО "ИНВЕСТ-ПЛЮС" представило письменные возражения на апелляционную жалобу, в которых с доводами апелляционной жалобы не согласилось, указав на отсутствие в материалах дела доказательств наличия у истца зарегистрированного права на помещения второго этажа с заявленной им площадью 567,0 кв.м. Довод апеллянта об ошибочности выводов суда первой инстанции о том, что по договору аренды N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 и акту приёма-передачи к нему арендатору было передано здание в целом, по мнению ответчика, опровергается материалами дела, из которых такой вывод следует, поскольку предметом упомянутого договора является объект незавершённого строительства в целом, имущество по договору передано, срок его нахождения в аренде установлен продолжительностью 20 лет, в связи с чем досрочное расторжение договора аренды, по мнению ответчика, нарушит его права как арендатора. Вопрос о реконструкции помещений второго этажа, недостатках реконструкции и наличии у ответчика права на проведение данных работ, по мнению ООО "ИНВЕСТ-ПЛЮС", не имеет отношения к предмету спора, а доводы апеллянта об использовании помещений второго этажа для организации розничной торговли неосновательны.

С учётом мнения истца и ответчика и в соответствии со статьями 123, 156, Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации апелляционная жалоба рассмотрена судом апелляционной инстанции в отсутствие представителей иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещённых о месте и времени её рассмотрения.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе и письменных возражениях на неё.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.

Проверив законность судебного акта в обжалуемой части в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Троицка (правопредшественник истца, т. 1 л.д. 75-86, арендодатель) и ООО "ИНВЕСТ-ПЛЮС" (арендатор) 15.03.2005 заключен договор о передаче имущества в аренду N 42.05.01.01.02, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передаёт, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и хозяйственное пользование сроком на 20 лет, то есть в аренду, здание незавершённого строительства, далее в тексте договора - имущество, расположенное по адресу: 457100, г. Троицк, 2 микрорайон, N 6а, площадь помещений которого составляет 638,5 м.кв. (т. 1 л.д. 12-13).

Согласно пункту 4.3.2 договора арендатор обязуется своевременно и в установленных размерах вносить арендную плату.

В соответствии с пунктом 5.2 договора размер арендной платы и её расчёт определяются в приложении N 2, являющимся неотъемлемой составной частью настоящего договора, в соответствии с ним на каждый год устанавливается величина арендной платы за пользование муниципальным имуществом, оговариваемая в соглашении к расчёту арендной платы.

Пунктом 5.3 договора аренды установлено, что арендная плата выплачивается ежемесячно равными долями не позднее 10 числа следующего за отчётным месяца.

В силу пункта 5.4 договора расчёт арендной платы за арендуемое имущество на каждый последующий период делается в соответствии с расчётом арендной платы за нежилые помещения на устанавливаемый срок, утверждаемым постановлением Главы Администрации г. Троицка.

Согласно пункту 8.1 договора, он заключён сроком на двадцать лет и вступает в законную силу с момента его подписания сторонами и передачи имущества по акту в соответствии с пунктом 2.1 настоящего договора.

Пунктом 8.4 договора определено, что он прекращает своё действие по истечению срока, указанного в пункте 8.1 договора 15.03.2025.

Помещения общей площадью 638,5 переданы арендатору по акту приёма-передачи от 15.03.2005, приложена выписка из поэтажного плана 1 этажа здания (т. 1 л.д. 14).

Договор аренды зарегистрирован 27.04.2005 (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, т. 2 л. д. 55).

Сторонами 15.03.2005 подписано соглашение к договору N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005, согласно которому арендатор обязуется произвести выполнение ремонтных работ капитального и некапитального характера арендуемого имущества по договору аренды N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 за счёт собственных средств в соответствии с пунктом 3 постановления Главы города Троицка от 28.02.2003 N 68, в связи с этим при расчёте арендной платы применяется коэффициент текущего состояния объекта муниципального нежилого фонда (т. 1 л.д. 16).

Представлен кадастровый паспорт арендуемого помещения (т. 1 л.д. 27,28).

Вторым дополнительным соглашением к договору N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005, также подписанным сторонами 15.03.2005, установлена обязанность арендатора своими силами и за свой счёт достроить незавершённый строительством объект, сдать его в эксплуатацию и эксплуатировать на условиях ранее заключенного договора аренды (т. 1 л.д. 29).

Кроме того, сторонами спора 01.03.2010 подписано соглашение о внесении изменений в договор N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 о передаче имущества в аренду.

Согласно пункту 1 указанного соглашения внесены изменения в договор N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005, пункт 1.1 договора изложен в следующей редакции: арендодатель передаёт, а арендатор принимает в срочное возмездное владение и хозяйственное использование сроком на 20 лет, то есть в аренду следующее недвижимое имущество:

1.1.1 Нежилое помещение N 1 - магазин "универсам", общей площадью 554,50 м.кв., номера помещений на поэтажном плане с 1 по 16, находящиеся на первом этаже нежилого здания, расположенного по адресу: 457100, Челябинская область, г. Троицк, 2-й микрорайон, д. 6а, переданное арендатору по акту о приёме-передаче имущества в аренду от 15.03.2005 (приложение N 1).

1.1.2 нежилые помещения второго этажа, общей площадью 565,70 м.кв., номера помещений на поэтажном плане с 1 по 4, находящиеся в нежилом здании, расположенном по адресу: 457100, Челябинская область, г. Троицк, 2 микрорайон, д. 6а. Данное имущество передаётся арендатору по акту приёма-передачи (приложение N 2), являющемуся неотъемлемой частью настоящего договора (пункт 1.1 договора в редакции изменений и дополнений, внесённых соглашением от 01.03.2010).

В соответствии с пунктом 2 соглашения от 01.03.2010 о внесении изменений в договор N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 арендатор обязуется с момента подписания настоящего соглашения вносить арендную плату в соответствии с измененными расчётом и соглашением по арендной плате, являющимися приложениями к договору N 42.05.01.01.02 "О передаче имущества в аренду" от 15.03.2005 (приложения N 3,4).

В силу пункта 3 соглашения от 01.03.2010 о внесении изменений в договор N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 остальные положения договора, не затронутые настоящим соглашением, остаются неизменными.

Пунктом 4 соглашение от 01.03.2010 о внесении изменений в договор N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 установлено, что оно вступает в силу с момента подписания его сторонами и регистрации его в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Челябинской области составлено в 3-х экземплярах, имеющих равную юридическую силу.

Имущество - нежилые помещения второго этажа, расположенные по адресу 457100, Челябинская область, г. Троицк, 2 микрорайон, д. 6а, номера помещений на поэтажном плане второго этажа с 1 по 4 переданы арендодателем арендатору по акту приёма-передачи то 01.03.2010, приложена выписка из поэтажного плана здания (т. 1 л.д. 30,31).

Судом также установлено, что актом приёмочной комиссии о приёмке законченного строительством объекта в эксплуатацию от 16.12.2004 до передачи в аренду был принят в эксплуатацию первый этаж магазина "Универсам" по адресу: г. Троицк, 2 микрорайон, 6А. Из указанного акта следует, что торговая площадь принятого в эксплуатацию объекта составляет 554,5 кв.м. (т. 2 л.д. 69-73).

За муниципальным образованием г. Троицк зарегистрировано право собственности на объект незавершённого строительства застроенной площадью 638, 5 кв.м., расположенный по адресу г. Троицк, ул. 2 микрорайон, д. 6А и отдельно на нежилое помещение N 1 - магазин "Универсам" общей площадью 554,5 кв.м, по адресу: г. Троицк, ул. 2 микрорайон, д. 6А (т.2 л.д. 56, 57, т. 3 л.д. 11,12).

В материалы дела также представлено разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N 000416-10, согласно которому Администрация города Троицка Челябинской области разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: вторая очередь магазина "Универсам" - помещения второго этажа площадью 567 кв.м, согласно рабочего проекта выполненного ПБ "Сфера", шифр 04-089-РП, расположенного по адресу Челябинская область, г. Троицк, микрорайон N 2, д. 6а (т. 2 л.д. 12).

Ссылаясь на незаключённость дополнительного соглашения от 01.03.2010 ввиду отсутствия его государственной регистрации и отсутствия в связи с этим у ответчика права на использование помещений второго этажа здания площадью 567,0 кв.м., истец обратился в суд с настоящими требованиями.

Удовлетворяя исковые требования в части, суд первой инстанции исходил из того, что указанное дополнительное соглашение не зарегистрировано в установленном порядке, в связи с чем является незаключённым.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришёл к выводу о том, что согласно основному договору N 42.05.01.02 от 15.03.2005 арендатору передавалось здание объекта незавершённого строительства в целом, в связи с чем оснований для удовлетворения требований истца в части выселения из занимаемого помещения и обязании вернуть имущество судом первой инстанции не установлено.

Выводы суда в обжалуемой части правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.

Из содержания искового заявления следует, что заявленные исковые требования мотивированы истцом нормами ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации. Таким образом, заявленные истцом требования являются вещно-правовыми, направленными на истребование имущества истца, обладающего правом на имущество, из чужого незаконного владения.

В соответствии со ст. 301 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) собственник вправе истребовать свое имущество из чужого незаконного владения.

Согласно ст. 305 ГК РФ права принадлежат также лицу, хотя и не являющемуся собственником, но владеющему имуществом на праве пожизненного наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления либо по иному основанию, предусмотренному законом или договором. Это лицо имеет право на защиту его владения также против собственника.

Таким образом, виндикационный иск носит внедоговорной характер и защищает вещное право как абсолютное право, ввиду чего одним из условий его удовлетворения является отсутствие между истцом и ответчиком связей обязательственного характера по поводу истребуемого имущества.

Следовательно, предъявив требования о возврате имущества из чужого незаконного владения, истец обязан доказать наличие у него вещного права, основанного на законе, неправомерность использования ответчиком виндицируемой вещи, нахождение её у лица, которому адресованы виндикационные требования, и сохранность данной вещи в натуре на момент предъявления искового требования. Виндикационный иск подлежит удовлетворению при доказанности совокупности данных элементов.

Суд апелляционной инстанции считает, что совокупность названных обстоятельств, имеющих значение для дела, не находит подтверждение в материалах дела.

Предметом виндикации по настоящему делу является помещение второго этажа общей площадью 567, 0 кв.м. нежилого здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 2 микрорайон, д. 6а.

При этом судом апелляционной инстанции установлено следующее.

По основному договору долгосрочной аренды от 15.03.2005 N 42.05.01.01.02, зарегистрированному в установленном порядке, действительность и заключённость которого сторонами не оспариваются, ответчику было передано всё здание объекта незавершённого строительства по адресу: 457100, г. Троицк, 2 микрорайон, N 6а.

На момент заключения договора указанное имущество представляло собой незавершённое строительством здание АТС на 1000 номеров площадью застройки 638,5 кв.м., состоящее из подвала площадью 638,5 кв.м., 1 этажа площадью 638,5 кв.м., 2 этажа площадью 638,5 кв.м., что усматривается из представленного в дело технического паспорта, подготовленного по состоянию на 13.02.2004 (т. 2 л.д. 47-54).

Право собственности на данный объект незавершённого строительства в целом зарегистрировано за муниципальным образованием г. Троицк, о чём в материалы дела представлены свидетельство о государственной регистрации права от 04.02.2005 (т. 2 л.д. 56), а также выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 14.09.2012 (т. 3 л.д. 12).

Из перечисленных доказательств следует, что в аренду по основному договору сроком на 20 лет был передан объект незавершённого строительства в целом, без каких-либо исключений.

Спорное помещение второго этажа общей площадью 567,0 кв.м., в отношении которого заявлены исковые требования, было образовано в результате проведённых арендатором реконструкции и ввода в эксплуатацию помещений второго этажа здания, расположенного по адресу Челябинская область, г. Троицк, микрорайон N 2, д. 6а, о чём в материалы дела представлены акт комиссии о приёмке законченного после реконструкции объекта в эксплуатацию (т. 2 л.д. 9,10), постановление Администрации г. Троицка Челябинской области от 02.03.2010 N 304 об утверждении указанного акта комиссии (т. 2 л.д. 11), а также разрешение на ввод объекта в эксплуатацию N000416-10, согласно которому Администрация города Троицка Челябинской области разрешает ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства: вторая очередь магазина "Универсам" - помещения второго этажа площадью 567 кв.м, согласно рабочего проекта выполненного ПБ "Сфера", шифр 04-089-РП (т. 2 л.д. 12).

Право муниципальной собственности на помещения второго этажа как самостоятельный объект недвижимости до настоящего времени не зарегистрировано.

При этом реконструкция второго этажа проводилась арендатором на основании соглашения сторон, оформленного дополнительным соглашением от 15.03.2005 к договору аренды от 15.03.2005 N 42.05.01.01.02 от 15.03.2005 (т. 1 л.д. 29), в связи с чем арбитражный суд апелляционной инстанции признаёт обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что спорное помещение второго этажа общей площадью 567, 0 кв.м. нежилого здания, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Троицк, 2 микрорайон, д. 6а, поступило во владение ответчика в составе объекта незавершённого строительства в целом на основании заключённого им с Комитетом по управлению муниципальным имуществом, земельным ресурсам и землеустройству Администрации г. Троицка договора аренды от 15.03.2005 N 42.05.01.01.02 и было реконструировано по соглашению сторон на основании дополнительного соглашения к основному договору, заключённого также 15.03.2005.

Указанное обстоятельство само по себе исключает возможность удовлетворения виндикационного иска, поскольку свидетельствует о правомерности использования ответчиком виндицируемой вещи.

Ссылка апеллянта на то, что до настоящего времени ответчик своих обязательств в рамках дополнительного соглашения от 15.03.2005 не выполнил, не принимается в качестве основания для удовлетворения рассматриваемого требования, поскольку факт неисполнения или ненадлежащего исполнения сторонами принятых на себя договорных обязательств не свидетельствует о недействительности или незаключённости упомянутого дополнительного соглашения от 15.03.2005.

Иные доводы апелляционной жалобы о нарушениях, допущенных при реконструкции объекта, также не могут быть приняты судом во внимание в качестве основания для отмены обжалуемого судебного акта как не имеющие отношения к предмету спора.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно отказал в удовлетворении исковых требований в обжалуемой части.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в порядке ч. 4 ст. 270 АПК РФ.

С учётом изложенного, решение суда первой инстанции является законным и обоснованным, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Вопрос о распределении расходов по оплате государственной пошлины по апелляционной жалобе судом апелляционной инстанции не рассматривается, поскольку податель жалобы от её уплаты освобождён.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 18.12.2012 по делу N А76-7257/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления муниципальной собственности Администрации города Троицка - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объёме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.А. Малышева

Судьи

Л.В. Пивоварова Л.А. Суспицина