Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г. N 18АП-279/13, N 18АП-284/2013

г. Челябинск

N 18АП-279/2013 N 18АП-284/2013

13 марта 2013 г.

Дело N А76-8009/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 марта 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Богдановской Г.Н.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества "Банк ВТБ", Максимовой Анны Николаевны на решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2012 по делу N А76-8009/2012 (судья Четвертакова Е.С.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Зимина Сергея Геннадьевича - Зимин С.Г. (лично, паспорт), Демешко А.В. (доверенность 74 АА 0989134),

индивидуального предпринимателя Батенева Виктора Александровича - Демешко А.В. (доверенность N 74 АА 1023251 от 29.03.2012),

Максимовой Анны Николаевны - Дитятьева Т.Е. (доверенность N 74 АА 1196637 от 04.09.2012),

открытого акционерного общества "Банк ВТБ" - Кривицкий С.Б. (доверенность N 74 АА 1015445 от 08.08.2012),

Николаевой Татьяны Александровны - Демешко А.В. (доверенность N 74 АА 0911605).

Индивидуальный предприниматель Батенев Виктор Александрович (далее - предприниматель, ИП Батенев В.А., соистец), индивидуальный предприниматель Зимин Сергей Геннадьевич (далее - предприниматель, ИП Зимин С.Г., соистец) обратились в Арбитражный суд Челябинской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу Компания "ДБМ" (далее - ответчик, ЗАО "Компания "ДБМ", Компания) о признании права общей долевой собственности соистцов пропорционально их долям в праве общей долевой собственности на нежилое здание с кадастровым номером 74-74-401/217/2010-423 на расположенный под указанным нежилым зданием и необходимый для его использования земельный участок, находящийся по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 28 "А" - с кадастровым номером 74:36:0515005:73:ЗУ1 площадью 1 266 кв.м. с погрешностью (+ -) 12 кв.м. с границей, проходящей по поворотным точкам 1, 2, 3, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10, 1 согласно межевому плану от 08.10.2012 (далее - спорный земельный участок), образованный из земельного участка, расположенного по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 28 "А" - площадью 3 013 кв.м. с кадастровым номером 74:36:0515005:73 путем раздела на земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:73:ЗУ1 площадью 1 266 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:73:ЗУ2 площадью 1 747 кв.м. погрешностью (+ -) 15 кв.м. с границей, проходящей по поворотным точкам 6, 5, 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 6.

Определениями суда от 03.05.2012, от 20.06.2012, от 11.10.2012 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: общество с ограниченной ответственностью "Уралстройинвест-Запад", открытое акционерное общество Банк ВТБ, Максимова Анна Николаевна, Максимова Венера Назифовна, Николаева Татьяна Александровна, открытое акционерное общество "Радиозавод "Полет" (далее - ООО "Уралстройинвест-Запад", ОАО "Банк ВТБ" (Банк), Максимова А.Н., Максимова В.Н., Николаева Т.А., ОАО "Радиозавод "Полет", третьи лица).

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2012 исковые требования индивидуальных предпринимателей Батенева В.А. и Зимина С.Г. удовлетворены.

Не согласившись с вынесенным решением, ОАО "Банк ВТБ" обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции, в удовлетворении требований истцов отказать в полном объеме.

Как полагает податель апелляционной жалобы, удовлетворяя требования истца о признании права общей долевой собственности путем раздела земельного участка 74:36:0515005:73 на земельные участки 74:36:0515005:73:ЗУ1 и 74:36:0515005:73:ЗУ2, суд вышел за пределы исковых требований, поскольку требования о разделе первоначального земельного участка истцами не заявлялось. Такой раздел, по мнению подателя жалобы, произведен в нарушение требований ст. 11.4 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой при разделе земельного участка у его прежнего собственника возникает право собственности на все вновь образуемые земельные участки. Учитывая, что земельный участок с номером 74:36:0515005:73:ЗУ1 не прошел государственного кадастрового учета, апеллянт полагает невозможным рассматривать его в качестве объекта гражданских прав, на который может быть признано право собственности.

Так же Банк полагает, что у суда не имелось оснований для применения правовых последствий, соответствующих заявленным истцами требованиям, поскольку суд, фактически применив последствия недействительности ничтожной сделки для одной стороны в виде изъятия недвижимого имущества, не применил негативные последствия для другой стороны, чем создал для данного лица неосновательное обогащение, так как не рассмотрел вопрос о взыскании с истцов в пользу ответчика денежного возмещения по правилам статьи 1103 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, судом не принято во внимание то обстоятельство, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:73 обременен ипотекой в пользу ОАО "Банк ВТБ". Решением суда от 24.06.2009 по делу N А76-3201/2009 обращено взыскание на заложенный земельный участок. При указанных обстоятельствах, по мнению Банка, суду следовало в резолютивной части решения так же указать на сохранение обременения в виде ипотеки на все образованные земельные участки.

Не согласившись с принятым судебным актом, третье лицо Максимова А.Н. так же обратилась в арбитражный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить, в удовлетворении иска отказать полностью.

Полагает выводы суда не соответствующими фактическим обстоятельствам дела. Так судом не исследован факт физического отсутствия производственного корпуса и не произведен его осмотр, кроме того, в нарушение требований статей 75, 82-86 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд, не обладая специальными познаниями в области науки, и без проведения экспертизы, сделал вывод о возможности восстановления разрушенного производственного корпуса. Также суд необоснованно не принял во внимание снимки со спутника и показания свидетеля Мандрыгина Д.Б., из которых следовало, что в 2006 году все строения были снесены, а также необоснованно отказал в приобщении к материалам дела представленного Банком ВТБ отчета об оценке земельного участка с прилагаемыми документами за 2008 год, согласно которому здания и сооружения на земельном участке отсутствовали.

Судом необоснованно не проведена проверка заявления о фальсификации документов и отказано в проведении комплексной строительно-технической экспертизы. Как полагает апеллянт, установление фактического наличия и степени сохранности производственного корпуса, а так же выяснение вопроса о возможности его восстановления невозможно без проведения комплексной строительно-технической и землеустроительной экспертизы, о проведении которой апеллянтом в тексте апелляционной жалобы заявлено соответствующее ходатайство.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом. В судебное заседание представители ответчика - Компания "ДБМ" и третьих лиц - ООО "Уралстройинвест-Запад", Максимовой В.Н., ОАО "Радиозавод "Полет" не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ответчика и представителей указанных третьих лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяется судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ООО "Уралстройинвест-Запад" являлся собственником земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:0002 площадью 4001 кв.м., расположенного по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул. Энтузиастов, 28-а - разрешенное использование земельного участка "для эксплуатации производственной базы", из которого впоследствии были образованы земельные участки с кадастровыми номерами 74:36:0515005:0042, 74:36:0515005:0043, 74:36:0515005:0044 (л.д. 84, 88 т. 1).

По договору купли-продажи от 29.06.2006, заключенному между ООО "Уралстройинвест-Запад" (продавец) и ЗАО "Компания "ДБМ" (покупатель), земельный участок с кадастровым номером 74:36:05 15 005:0043, площадью 3150 кв.м., разрешенным использованием "для эксплуатации производственной базы", расположенный по адресу: г. Челябинск, Центральный район, ул.Энтузиастов, 28-а - передан в собственность покупателя (77-78 т. 1).

Факт передачи земельного участка во исполнение условий договора от 29.06.2009 подтверждается передаточным актом от 29.06.2006 (л.д. 79 т. 1).

Соглашением от 28.06.2007 внесены изменения в договор купли-продажи земельного участка от 29.06.2006, согласно которым продавец и покупатель договорились уменьшить стоимость земельного участка до 20 400 000 руб. и исключить пункт 2 договора от 29.06.2006, содержащий отменительное условие, под которым подразумевался отказ покупателя, выступающего подрядчиком по договору на строительство пристроя административного здания по адресу г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 28-а от исполнения указанного договора подряда (л.д. 16, 80 т. 1).

Регистрация перехода права собственности на земельный участок к ЗАО "Компания "ДБМ" на основании договора от 29.06.2006 произведена органом государственной регистрации 07.08.2006 (л.д.78,80-оборот).

Из материалов дела также следует, что земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:0043 впоследствии был разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0515005:0068 площадью 3 087 кв.м. и 74:36:0515005:0069 площадью 63 кв.м. (л.д. 86 т. 1; л.д. 91 т. 2).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:0068 на основании договора об ипотеке земельного участка от 17.08.2007 N ДИ-733000/2007/00069 обременен залогом в пользу Банка ВТБ (л.д. 79-81 т. 3).

Земельный участок с кадастровым номером 74:36:0515005:0068 в дальнейшем так же разделен на два земельных участка с кадастровыми номерами 74:36:0515005:0073 площадью 3 013 кв.м. и 74:36:0515005:0074 площадью 74 кв.м. (л.д. 85 т.1; л.д. 125-126 т. 3).

Обременение залогом в отношении земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:0073 в пользу ОАО "Банк ВТБ" сохранено (л.д. 120, 132-135 т. 3).

10.06.2010 в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним внесена запись о регистрации права собственности ООО "Уралстройинвест-Запад" на нежилое здание (производственный корпус), назначение производственное, общей площадью 945,8 кв.м., инвентарный номер 29980, литер А, этажность 2, подземная этажность 1 (л.д.92 т.1).

Основанием внесения такой записи согласно свидетельству о регистрации права явился договор передачи недвижимого имущества от 22.12.1997.

10.07.2011 между ООО "Уралстройинвест-Запад" (продавец), с одной стороны, и Батеневым Виктором Александровичем, Николаевой Татьяной Александровной, Зиминым Сергеем Геннадьевичем (покупатели), с другой стороны, заключен договор купли-продажи, в соответствии с которым покупатели приобрели в общую долевую собственность в равных долях каждый нежилое здание, общей площадью 945,8 кв.м., назначение производственное, инвентарный номер 29980, литера А, этажность 2, подземная этажность - 1, по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, д. 28 (л.д. 111-112 т. 2).

Регистрация перехода права собственности к продавцам произведена 09.09.2011 (л.д.112 т.2).

Решение о продаже находящегося в собственности ООО "Уралстройинвест-Запад" объекта недвижимости в собственность физических лиц одобрено участниками данного общества - Батеневым Виктором Александровичем, Николаевым Н.А., Зиминым Сергеем Геннадьевичем (л.д.113 т.2).

По договору от 27.09.2012 Николаева Татьяна Александровна продала принадлежащую ей одну третью долю в праве собственности на нежилое здание Зимину Сергею Геннадьевичу. Переход права собственности к Зимину С.Г. зарегистрирован 03.10.2012 (л.д. 107 т. 3).

На основании представленных в материалы дела акта обследования земельного участка от 23.07.2012 и технического паспорта на нежилое здание, составленного по состоянию на 10.08.2012, судом установлено, что на земельном участке 74:36:0515005:0073 на момент обследования находятся фрагменты конструктивных элементов здания производственного корпуса, к которым относятся - фундамент здания по периметру застройки.

Согласно данным технического паспорта износ фундамента составляет 50%, износ стен составляет 100%, общий износ здания - 94% (л.д. 26 т.2; л.д. 3-8 т. 3).

Полагая договор от 29.06.2006 купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 74:36:05 15 005:0043 ничтожным, совершенным с нарушением требований п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации и ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу которых отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения не допускается, а также полагая, что к ним на основании пункта 2 ст. 271, ст. 273, п. 2 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации перешло право собственности на земельный участок, занятый производственным зданием и необходимый для эксплуатации и обслуживания данного здания, истцы обратились в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования суд первой инстанции, установив наличие у сторон договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2006 воли на отчуждение участка без находящихся на нем зданий и сооружений, руководствуясь п. 4 ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации пришел к выводу о ничтожности сделки купли-продажи земельного участка, в силу чего, по мнению суда, данная сделка не повлекла юридических последствий и не является препятствием для признания за истцами права собственности на необходимый для эксплуатации и обслуживания принадлежащего истцам нежилого здания земельный участок. Рассматривая спор, суд первой инстанции так же сделал вывод о том, что заявленное истцами требование о признании права собственности является надлежащим способом защиты, направленным на оспаривание зарегистрированных прав ответчика, при котором суд, вправе дать юридическую оценку совершенных участвующими в деле лицами сделок на предмет их соответствия требованиям закона, и при установлении обстоятельств недействительности сделок учесть соответствующие правовые последствия при рассмотрении спора по существу.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим отмене, на основании пункта 3 части 2 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Согласно ч. 1 ст. 4 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов, в порядке, установленном настоящим Кодексом.

В силу ст. 12 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) защита гражданских прав осуществляется поименованными в названной статье способами, а так же иными способами, предусмотренными законом.

Из предъявленного иска следует, что истцами заявлено требование о признании за ними права собственности на часть земельного участка (право собственности на который, зарегистрировано за иным лицом), необходимую для эксплуатации принадлежащего истцам на праве собственности нежилого здания.

Пунктом 52 совместного постановления пленумов Верховного Суда РФ N 10 и Высшего Арбитражного Суда РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Пленум от 29.04.2010 N 10/22) разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Согласно пункту 58 названного Пленума лицо, считающее себя собственником находящегося в его владении недвижимого имущества, право на которое зарегистрировано за иным субъектом, вправе обратиться в суд с иском о признании права собственности.

Таким образом, иск о признании права представляет из себя один из способов оспаривания зарегистрированных прав иных лиц на спорное имущество.

Как следует из материалов дела, требования истцов о признании за ними права собственности на земельный участок, необходимый для обслуживания здания, мотивированы, в том числе, ссылками на ничтожность договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2006 на основании положения статей 167, 168 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии со ст. 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Судебная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о недействительности договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2006, как не соответствующего требованиям пункта 5 ст. 1 ЗК РФ и пункта 4 ст. 35 ЗК РФ, в силу которых не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Из представленных в материалы дела документов - справки ГУП "Челябинское городское бюро технической инвентаризации" от 09.04.2001 (л.д. 97 т. 2), выписки из технического паспорта по состоянию на 20.07.2006 следует, что на указанные даты по адресу: г. Челябинск, ул. Энтузиастов, 28 - имело место наличие двухэтажного здания литер А, производственный корпус, площадью 945,8 кв.м. (л.д. 96 т. 2). Обстоятельство наличия производственного здания на момент совершения сделки купли-продажи от 29.06.2006 подтверждено показаниями свидетеля Мандрыгина Д.Б. и не оспаривается ответчиком.

Оценив по правилам ст. 431 ГК РФ буквальное значение содержащихся в договоре купли продажи от 29.06.2006 слов и выражений, суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что воля сторон сделки была направлена именно на отчуждение земельного участка без находящихся на нем строений и сооружений, а не земельного участка, свободного от строений и сооружений.

В силу изложенного, вывод суда о ничтожности сделки купли-продажи земельного участка следует признать правильным.

Согласно п. 1 ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п. 2 ст. 167 ГК РФ).

Таким образом, способом защиты, предусмотренным законом для случаев совершения недействительной сделки, является возврат сторон в первоначальное положение, право требования которого, в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ принадлежит любым заинтересованным лицам.

Наличие материально-правовой заинтересованности в оспаривании сделки должно подтвердить лицо, обращающееся с соответствующим иском.

Из материалов дела следует, что ссылаясь на ничтожность договора купли-продажи от 29.06.2006, требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки истцами заявлено не было.

Как следует из предъявленного иска и пояснений представителя истцов в судебном заседании обстоятельство возникновения у них права собственности истцы основывают на факте заключения с ООО "Уралстройинвест-Запад" договора купли продажи нежилого здания от 10.07.2011 и положениях ст. 273, п. 2 ст. 552 ГК РФ, в силу которых, по мнению истцов, к ним перешло право собственности на часть спорного земельного участка.

Согласно ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок, занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования, если иное не предусмотрено законом.

В соответствии с п. 2 ст. 552 ГК РФ в случае, когда продавец является собственником земельного участка, на котором находится продаваемая недвижимость, покупателю передается право собственности на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования, если иное не предусмотрено законом.

К указанным случаям подлежит применению и положение пункта 2 ст. 555 ГК РФ, в силу которого если иное не предусмотрено законом или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее.

По смыслу названных норм условием приобретения права собственности на земельный участок занятый зданием или сооружением и необходимый для его использования при заключении сделки купли-продажи такого здания и сооружения, является наличие у продавца здания права собственности на расположенный под зданием земельный участок.

Суд первой инстанции, установив обстоятельство ничтожности договора купли-продажи земельного участка от 29.06.2006, руководствуясь положением п.1 ст. 167 ГК РФ пришел к выводу о том, что указанная сделка не повлекла правовых последствий, в силу чего спорный участок из собственности продавца здания - ООО "Уралстройинвест-Запад" не выбывал, и, тем самым, при заключении сделки купли-продажи здания от 10.07.2011 последний передал в собственность покупателей необходимый для обслуживания здания земельный участок.

Судебная коллегия полагает указанный вывод суда ошибочным, в силу следующего.

В соответствии с п. 2 ст. 218 ГК РФ право собственности на имущество, которое имеет собственника, может быть приобретено другим лицом на основании договора купли-продажи, мены, дарения или иной сделки об отчуждении этого имущества.

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 8 ГК РФ (подлежащего применению на момент рассмотрения спора судом первой инстанции) права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 1 статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права.

Из материалов дела следует, что на момент заключения договора об отчуждении здания производственного корпуса в собственность соистцов, как и на момент регистрации перехода к ним прав собственника здания (09.09.2011), право собственности на земельный участок 74:36:0515005:0073 было зарегистрировано за ответчиком - ЗАО Компания "ДБМ".

В установленном законом порядке на указанный момент данное право ответчика оспорено не было.

Зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.

Основанное на ничтожной сделке право может быть оспорено путем предъявления иска о применении последствий недействительности ничтожной сделки, при этом основанием для внесения в ЕГРП записи о прекращении данного права является наличие в резолютивной части судебного акта указаний на применение последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки. Из материалов дела следует, что таких последствий в отношении спорной сделки купли-продажи земельного участка от 29.06.2006 на момент заключения истцами договора купли-продажи здания производственного корпуса применено не было.

Тем самым на момент перехода к соистцам права собственности на здание производственного корпуса, продавец данного здания собственником земельного участка не являлся и не мог распорядиться не принадлежащей ему частью земельного участка, необходимого для эксплуатации здания, в силу чего положения ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК РФ к правоотношениям сторон сделки применены быть не могут.

При этом судебная коллегия также полагает ошибочным сделанный судом первой инстанции вывод о том, что предъявленное истцами требование о признании права собственности является надлежащим способом защиты, направленным на оспаривание зарегистрированных прав ответчика.

Пунктом 59 Пленума от 29.04.2010 N 10/22 закреплено положение, согласно которому если иное не предусмотрено законом, иск о признании права подлежит удовлетворению в случае представления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 ГК РФ.

Таким образом, иск о признании права подлежит удовлетворению лишь в случае возникновения данного права у истца независимо от наличия или отсутствия судебного акта о признании такого права. При этом предъявление требования о признании права имеет целью лишь устранение сомнений в принадлежности права тому или иному лицу и является иском о констатации перед иными лицами, оспаривающими или не признающими права истца, обстоятельств наличия у последнего соответствующих прав на имущество.

Спорным имуществом, в отношении которого истцами заявлены требования о признании права, является необходимый для эксплуатации здания земельный участок.

Как указано выше, основанием возникновения права общей долевой собственности на спорный земельный участок истцы указывают договор от 10.07.2011 по приобретению в общую долевую собственность расположенного на спорном земельном участке нежилого здания (производственный корпус) общей площадью 945,8 кв.м., кадастровый (или условный) номер объекта 74-74-01/217/2010-423, инвентарный номер 29980, литера А, этажность 2, подземная этажность 1.

Вместе с тем, предметом указанной сделки спорный земельный участок, либо его часть не являлся и не мог являться в силу отсутствия у продавца здания прав собственника данного участка на момент заключения договора купли-продажи здания. Буквальное прочтение условий договора купли-продажи от 10.07.2011 так же свидетельствует о том, что условий о переходе к приобретателю здания каких-либо прав на земельный участок, занятый зданием, и даже указаний на расположение данного здания на конкретном земельном участке договор купли-продажи от 10.07.2011 не содержит. На основании изложенного судебная коллегия приходит к выводу о том, что права истцов на земельный участок в силу закона и независимо от государственной регистрации данных прав в ЕГРП возникнуть не могли, что исключает возможность удовлетворения иска.

Доводы истцов о наличии обстоятельств владения ими необходимым для эксплуатации здания земельным участком не влияют на возможность признания заявленных требований обоснованными.

Согласно норме ст. 271 ГК РФ собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п. 1); при переходе права собственности на недвижимость, находящуюся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости (п.2); собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению, в том числе сносить соответствующие здания и сооружения, постольку, поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором (п. 3).

Доказательств наличия установленных законом или договором условий пользования земельным участком, ограничивающих права собственника недвижимости по владению, пользованию и распоряжению этой недвижимостью, суду не представлено.

При названных обстоятельствах доводы подателей жалоб, о несоответствии сделанных судом первой инстанции выводов относительно фактического наличия на спорном участке на момент рассмотрения спора объекта недвижимости - здания производственного корпуса не имеют самостоятельного юридического значения. Материалами дела подтверждена регистрация прав соистцов на здание как объект недвижимости. Сведений о прекращении данного права в связи с прекращением существования объекта в суд не представлено. Правоотношения сторон связанные с возможностью реализации собственниками здания правомочий по его восстановлению предметом настоящего спора не являются и в предмет доказывания по иску не входят.

Суд апелляционной инстанции так же полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о соответствии избранного соистцами способа защиты той правовой позиции, которая изложена в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 4275/11 от 06.09.2011, поскольку полномочия истцов не вытекают из положений, регламентированных нормой ст. 36 Земельного кодекса РФ, регулирующей порядок приобретения прав на земельные участки, находящиеся в публичной собственности.

Приведенные со ссылкой на вышеуказанное Постановление Президиума ВАС РФ доводы соистцов, о том, что сделка купли-продажи земельного участка от 29.06.2006 может быть признана недействительной лишь в части площади земельного участка, необходимой для эксплуатации и обслуживания нежилого здания судебная коллегия находит несостоятельными.

Согласно ст. 180 ГК РФ недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части.

У истцов отсутствует предусмотренное нормой п. 1 ст. 36 ЗК РФ исключительное право на получение в собственность земельного участка, необходимого для эксплуатации здания. Размер площади участка, находящегося в частной собственности, и полномочия собственника по его отчуждению не зависят от размеров (объема, функционального назначения и т.д.) расположенных на данном земельном участке сооружений.

В гражданском законодательстве отсутствует запрет собственнику земельного участка на отчуждение вместе со зданием (сооружением) земельного участка площадью большей, чем необходимо для эксплуатации и обслуживания такого здания.

Доказательств того, что сделка купли-продажи от 29.06.2006 могла быть совершена и без включения части земельного участка, которой при проведении межевания кадастровым инженером Вдовиной Н.Н. присвоен номер 74:36:0515005:73:ЗУ1, площадью 1 266 кв.м. в материалах дела не имеется.

В силу изложенного к заключенной между ООО "Уралстройинвест-Запад" и ответчиком ЗАО "Компания "ДБМ" сделке купли-продажи земельного участка от 29.06.2006. не может быть применим различный правовой режим оценки её действительности, определяемый в зависимости от отнесения части площади земельного участка к составу необходимой для эксплуатации здания.

При названных обстоятельствах основания полагать у покупателя по сделке - ЗАО "Компания "ДБМ" не возникшими права собственника в указанной части земельного участка отсутствуют.

Помимо прочего, судебная коллегия отмечает, что избранный истцами способ защиты по существу направлен на безвозмездное получение в собственность необходимого для обслуживания здания земельного участка, который составляет долю в размере 42% от приобретенного ответчиком по сделке купли-продажи исходного земельного участка с кадастровым номером 74:36:0515005:73.

Остальные доводы подателей жалоб не влекут иной оценки сделанных судом первой инстанции выводов, в силу чего не подлежат анализу в рамках настоящего судебного акта.

Учитывая изложенное, судебная коллегия полагает решение суда первой инстанции подлежащим отмене, требования истцов не подлежащими удовлетворению.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта в соответствии с частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оплаченная подателями апелляционных жалоб государственная пошлина подлежит возмещению за счет истцов.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 06.12.2012 по делу N А76-8009/2012 отменить.

В удовлетворении требований индивидуальных предпринимателей Батенева Виктора Александровича, Зимина Сергея Геннадьевича о признании права собственности на земельный участок отказать.

Взыскать с индивидуальных предпринимателей Батенева Виктора Александровича, Зимина Сергея Геннадьевича в пользу открытого акционерного общества "Банк ВТБ" по 1000 рублей с каждого в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Взыскать с индивидуальных предпринимателей Батенева Виктора Александровича, Зимина Сергея Геннадьевича в пользу Максимовой Анны Николаевны по 1000 рублей с каждого в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Возвратить индивидуальному предпринимателю Зимину Сергею Геннадьевичу из федерального бюджета излишне уплаченную государственную пошлину по иску в сумме 4 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Г.Н. Богдановская