Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2013 г. N 17АП-1348/13 (ключевые темы: нежилые помещения - муниципальная собственность - поэтажный план - субъекты малого и среднего предпринимательства - собственность субъекта РФ)

Постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 7 марта 2013 г. N 17АП-1348/13

г. Пермь

07 марта 2013 г.

Дело N А60-36762/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 февраля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 07 марта 2013 года.

Семнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Скромовой Ю. В.,

судей Зелениной Т.Л., Усцова Л.А.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Коржевой В.А.,

при участии:

от истца Заместителя прокурора Свердловской области - Демотко С.А. (служебное удостоверение, распоряжение от 29.01.2013)

иные лица, участвующие в деле, о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом в порядке статей 121, 123 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, в том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на Интернет-сайте Семнадцатого арбитражного апелляционного суда, в судебное заседание не явились, явку своих представителей не обеспечили,

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу ответчика - Комитета по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск

на решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 декабря 2012 года

по делу N А60-36762/2012,

принятое судьей Цветковой С.А.,

по иску Заместителя прокурора Свердловской области

к Комитету по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск, индивидуальному предпринимателю Дадашову Гюльоглану Баладжа Оглы

третье лицо: Муниципальное унитарное предприятие "Комбинат школьного питания",

о признании сделки недействительной (ничтожной), применении последствий недействительности сделки,

установил:

Заместитель прокурора Свердловской области (далее - прокурор) обратился в Арбитражный суд Свердловской области с иском к Комитету по управлению имуществом городского округа Краснотурьинск (далее - Комитет), индивидуальному предпринимателю Дадашову Г. Б. (далее - предприниматель) о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи нежилого помещения N 2 от 22.02.2012, заключенного между комитетом и предпринимателем, о применении последствий недействительности ничтожной сделки в виде обязания предпринимателя возвратить комитету недвижимое имущество - нежилое помещение, общей площадью 523,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 20-24 по поэтажному плану 1 этажа, расположенное по адресу: Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул.Фрунзе, 90/16, и обязания комитет возвратить предпринимателю 21 101 руб. 73 коп.

В судебном заседании 21.12.2012 прокурор уточнил исковые требования в части применения последствий недействительности сделки, просит обязать предпринимателя возвратить Комитету нежилое помещение, общей площадью 523,2 кв.м., номера на поэтажном плане: 20-24 по поэтажному плану 1 этажа, расположенное по адресу: Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул.Фрунзе, 90/16, а также обязать Комитет возвратить предпринимателю 226 448 руб. 93 коп.

Определением Арбитражного суда Свердловской области от 02.10.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне ответчика привлечено Муниципальное унитарное предприятия "Комбинат школьного питания" (далее - комбинат).

Решение Арбитражного суда Свердловской области от 28.12.2012 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, комитет направил апелляционную жалобу, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт. В жалобе указывает на несогласие с выводом суда о том, что на момент вступления Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N159-ФЗ) ответчик спорным имуществом владел менее двух лет. В обоснование несогласия указывает, что 29.04.2006 между комбинатом и предпринимателем заключен договор аренды складской площади N3, по условиям которого в аренду передано помещение склада площадью 523, 2 кв.м на территории базы принадлежащей комбинату на праве хозяйственного ведения. Срок договора аренды с 01.05.2006 по 31.12.2006. Между комитетом и предпринимателем 01.10.2007 заключен договор аренды N 193 на это же помещение сроком с 01.10.2007 по 31.08.2008. Таким образом, на момент вступления Закона N159-ФЗ предприниматель на законных основания владел спорным помещением более 2-х лет.

Прокурор с доводами апелляционной жалобы не согласен, направил отзыв, в котором просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. В отзыве указывает, что судом сделан верный вывод о том, что при заключении спорного договора от 22.02.2012 нарушены положения п.1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно: не соблюдено условие о наличии между сторонами договора купли-продажи предшествующих арендных отношений определенной законом продолжительности. По мнению прокурора, комбинат распорядился спорным имуществом не имея на то законных оснований, так как право хозяйственного ведения не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно предприниматель занимал спорное нежилое помещение так же в отсутствие законных оснований, а договор аренды N 3 от 29.04.2006 в силу ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации является ничтожной сделкой. Считает, что признав договор купли-продажи N 2 от 22.02.2012 заключенным с нарушением закона N 159-ФЗ, суд пришел к правильному выводу о том, что данный договор является недействительным (ничтожным) и применил последствия недействительности сделки.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном ст. 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, между комитетом (продавец) и предпринимателем (покупатель) заключен договор купли-продажи нежилого помещения N 2 от 22.02.2012, в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального недвижимого имущества на основании Закона N 159-ФЗ.

В соответствии с условиям указанного договора продавец продает, а покупатель покупает нежилое помещение площадью 523,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 20-24 по поэтажному плану 1 этажа, в здании расположенном по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Фрунзе, д. 90/16 (п. 1.1 договора).

Согласно п. 1.2 договора отчуждаемое помещение принадлежит продавцу на праве собственности на основании постановления Верховного Совета Российской Федерации N 3020-1 от 27.12.1991. Выписка из реестра муниципальной собственности городского округа Краснотурьинск Свердловской области N 04-03/663-2 от 21.02.2012 (свидетельство о государственной регистрации права 66 АЕ N 171561).

Пунктом 2.1 договора предусмотрено, что цена объекта в соответствии с отчетом о рыночной стоимости нежилого помещения N 01-20 от 31.01.2012 составляет 223 281 руб. 36 коп. без учета НДС.

Оплата приобретенного объекта производится покупателем в рассрочку. Срок рассрочки - до 22.02.2017 (п. 2.2 договора).

По акту приема-передачи нежилого помещения от 22.02.2012 вышеуказанное имущество передано покупателю.

Право собственности на нежилое помещение общей площадью 523,2 кв.м, номера на поэтажном плане: 20-24 по поэтажному плану 1 этажа, в здании расположенном по адресу: Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул. Фрунзе, д. 90/16 зарегистрировано за предпринимателем 02.04.2012 (выписка из ЕГРП от 07.04.2012 N 06/014/2012-281).

Прокурор, ссылаясь на то, что при заключении договора купли-продажи нежилого помещения N 2 от 22.02.2012 были нарушены положения п. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ, а именно: не соблюдено условие о наличии между сторонами договора купли-продажи предшествующих арендных отношений определенной законом продолжительности, обратился в настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции, оценив в порядке, предусмотренном ст. 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, представленные в материалы дела доказательства, верно определив обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела на основании требований и возражений лиц, участвующих в деле, признал требования подлежащими удовлетворению в силу следующего.

Согласно ст. 153 Гражданского кодекса Российской Федерации сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

В соответствии с п. 1 ст. 422 Гражданского кодекса Российской Федерации договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В силу ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным настоящим Кодексом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения (ст. 168 Гражданского кодекса Российской Федерации).

На основании ст. 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества регулируются Законом N 159-ФЗ.

В силу ч. 1 ст. 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; отсутствует задолженность но арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с ч. 4 ст. 4 Закона, а в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 9 данного Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с ч. 4 ст. 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и(или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В п. 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134) разъяснено, что при рассмотрении споров судам необходимо учитывать, что перечень условий, при наличии которых арендатор обладает правом на приобретение, определен в Законе исчерпывающим образом (в частности, не имеет значения наличие или отсутствие в договоре аренды условия о выкупе арендуемого имущества). Субъекты Российской Федерации и муниципальные образования не вправе своими нормативными правовыми актами устанавливать какие-либо иные ограничения либо дополнительные условия реализации права на приобретение недвижимости.

Ничтожными в силу части 1 статьи 6 Закона являются договоры купли-продажи недвижимого имущества и иные сделки, направленные на возмездное отчуждение субъектам малого или среднего предпринимательства из государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности арендуемого ими недвижимого имущества и совершенные с нарушением требований, установленных Законом. На этом основании является ничтожной сделка купли-продажи недвижимого имущества, заключенная с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в статье 3 Закона N 159-ФЗ.

Лицами, заинтересованными в предъявлении требования о применении последствий недействительности ничтожной сделки, признаются субъект Российской Федерации или муниципальное образование, в собственности которых находится недвижимое имущество, прокурор, государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое осуществило его отчуждение с нарушением требований, предусмотренных Законом N 159-ФЗ.

Судом установлено, что по договору аренды складской площади N 3 от 29.04.2006, подписанному между комбинатом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор), арендодатель передает, а арендатор принимает на срок с 01.05.2006 по 31.12.2006 в возмездное владение и хозяйственное пользование помещение склада площадью 523,2 кв.м на территории базы, принадлежащей комбинату, расположенной в окрестностях г.Краснотурьинска.

В соответствии с актом приема-передачи здания (сооружения) от 22.03.2006 N 00000001 здание фруктохранилища, 6 серия, общей площадью 2331,63 кв.м передано комбинату в хозяйственное ведение.

Однако как правильно указал суд первой инстанции, на момент заключения договора аренды от 29.04.2006 у комбината отсутствовало право на сдачу имущества в аренду, так как право хозяйственного ведения на указанный объект недвижимости у комбината не было зарегистрировано в установленном законом порядке, следовательно, такое право у него не возникло, в связи с чем, данное лицо не обладало правом сдачи в аренду указанного объекта недвижимости, следовательно данный договор в виду его ничтожности не может рассматриваться как доказательство наличие арендных отношений.

Судом первой инстанции установлено, что 01.11.2006 между комитетом (арендодатель) и предпринимателем (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения N 193, по условиям которого арендодатель передает, а арендатор принимает в возмездное владение и хозяйственное использование нежилое здание общей площадью 523,2 кв.м, расположенное по адресу: Свердловская область, г.Краснотурьинск, ул. Фрунзе, 88, склад N 12. Срок действия договора определен с 01.11.2006 по 30.09.2007.

В последующем, между сторонами заключались аналогичные договоры на последующие сроки.

Таким образом, арендные отношения у сторон возникли с 01.11.2006 - с момента заключения договора в установленном законом порядке с надлежащим лицом и на дату вступления в силу Закона N 159-ФЗ (05.08.2008) срок пользования имуществом составлял менее двух лет, то есть менее определенной законом продолжительности (2 года), необходимой для реализации преимущественного права выкупа в порядке Закона N 159-ФЗ.

В связи с вышеизложенным арбитражный суд апелляционной инстанции признает обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что сделка купли-продажи недвижимого имущества заключена с арендатором, не отвечающим признакам, указанным в ст. 3 Закона N 159-ФЗ.

Данные обстоятельства свидетельствуют о наличии оснований для признания договора купли-продажи N 2 от 22.02.2012 недействительным (ничтожным).

В соответствии с п. 2 ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Как установлено судом первой инстанции и подтверждено материалами дела, предпринимателем в счет выкупной цены уплачена денежная сумма в размере 226 248 руб. 93 коп. (платежные поручения N 381 от 30.08.2012, N 84 от 20.03.2012, N 85 от 20.03.2012, N 104 от 03.04.2012, N 134 от 20.04.2012, N 133 от 20.04.2012, N239 от 22.05.2012, N40 от 22.05.2012, N279 от 20.06.2012, N280 от 20.06.2012, N323 от 20.07.2012, N322 от 20.07.2012, N368 от 21.08.2012, N367 от 21.08.2012, N383 от 30.08.2012; т.д.2, л.д. 37-50).

В силу того, что договор купли-продажи N 2 от 22.02.2012 ничтожен и имущество на момент рассмотрения спора находится у предпринимателя, суд первой инстанции на основании ст. 167 Гражданского кодекса Российской Федерации обоснованно удовлетворил требование прокурора о применении последствий недействительности сделки в виде обязания предпринимателя возвратить комитету объект - нежилое помещение, расположенное по адресу: Свердловская область, г. Краснотурьинск, ул. Фрунзе, 90/16 N 19, общей площадью 523,2 кв.м., а комитет, в свою очередь, возвратить предпринимателю уплаченные им денежные средства в размере 226 248 руб. 98 коп.

Довод жалобы о том, что на момент вступления Закона N 159-ФЗ предприниматель на законных основания владел спорным помещением более 2-х лет судом апелляционной инстанции не принимается как противоречащий материалам дела, доказательств свидетельствующих о наличии права комбината заключать договор аренды N 3 от 29.04.2006 на спорный объект недвижимости от имени собственника не представлено.

Таким образом, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд находит выводы суда первой инстанции основанными на правильном применении норм материального права и соответствующими установленным обстоятельствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены обжалуемого судебного акта согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции отмене, а апелляционная жалоба удовлетворению, не подлежат.

Руководствуясь ст. 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Семнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Свердловской области от 28 декабря 2012 года по делу N А60-36762/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия, через Арбитражный суд Свердловской области.

Председательствующий

Ю.В.Скромова

Судьи

Т.Л.Зеленина Л.А.Усцов