Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 г. N 13АП-18871/12 (ключевые темы: рыночная стоимость - муниципальная собственность - заключение эксперта - обременение прав - нежилые помещения)

Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 марта 2013 г. N 13АП-18871/12

г. Санкт-Петербург

11 марта 2013 г.

Дело N А26-5030/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 марта 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Старовойтовой О.Р., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.,

при участии:

от истца: представителя Шаркевича И.Н. (доверенность от 15.06.2012),

представителя Брижинёва А.С. (доверенность от 11.11.2012),

от ответчика: представителя Гришковой А.Ф. (доверенность от 29.12.2012),

от 3-их лиц: 1) не явился, извещен, 2) не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы (регистрационный номер 13АП-18871/2012, 13АП-19297/2012) администрации Петрозаводского городского округа и ООО "Шашлычная "Кавказ" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.08.2012 по делу А26-5030/2011 (судья Карпова В.Н.), принятое

по иску ООО "Шашлычная "Кавказ"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1) Индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович, 2) АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал",

об урегулировании разногласий по договору купли-продажи,

установил:

ООО "Шашлычная "Кавказ" (далее - ООО "Шашлычная "Кавказ", общество, истец) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском (уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) к администрации Петрозаводского городского округа (далее - администрация, ответчик) об урегулировании разногласий по договору купли-продажи помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, пр. Ленина, д. 16, и выкупаемых истцом в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого имущества, предоставленного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, и принять их в следующей редакции:

Пункт 3.1 договора в редакции: по цене объекта в соответствии единым заключением, данным экспертами, привлеченными для проведения комиссионной судебной экспертизы, а именно 3 852 000 руб. Цена продажи объекта определена в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" на основании отчета, выполненного в рамках судебного разбирательства в Арбитражном суде Республика Карелия. Истец считает указанную цену, определенную экспертами, наиболее правильной, так как цена определена экспертами с учетом обременения права договором аренды от 05.12.2005 N 394 без учета НДС.

Пункт 3.2 договора купли-продажи изложить в редакции: на сумму 3 852 000 руб. покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев в соответствии графиком (приложение N 2).

Приложения N 1 и N 2 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, проспект Ленина, д.16, изложить в новой редакции, исходя из цены продажи объекта, установленной пунктом 3.1 договора.

К участию в деле третьими лицами, не заявляющими самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович, АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал".

Решением Арбитражного суда Республики Карелия от 14.08.2012 пункт 3.1 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "Рыночная стоимость объекта составляет 7 013 000 руб. (семь миллионов тринадцать тысяч). Цена объекта определена на основании отчета, выполненного в рамках рассмотрения судебного разбирательства в Арбитражном суде Республики Карелия". Пункт 3.2 договора купли-продажи изложен в следующей редакции: "На сумму 7 013 000 руб. (семь миллионов тринадцать тысяч) покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев в соответствии с графиком (Приложение N 2).

Сумма кредита	7 013 000,00 2,75 60
Ставка, % годовых
Срок кредита, месяцы

Дифференцированный платеж

Общая сумма выплат по кредиту 7 503 179,49 Выплаты по процентам 490 179, 49

		Дифференцированный платеж
Номер платежа	Месяц, год	Всего	В погашение долга	В погашение процентов	2.Остаток долга после платежа
1	1-й год 1-й месяц	132 954,79	116 883,33	16 071,46	6 896 116,67
2	1-й год 2-й месяц	132 686,93	116 883,33	15 803,60	6 779 233,34
3	1-й год 3-й месяц	132 419,07	116 883,33	15 535,74	6 662 350,01
4	1-й год 4-й месяц	132 151,22	116 883,33	15 267,89	6 545 466,68
5	1-й год 5-й месяц	131 883,36	116 883,33	15 000,03	6 428 583,35
6	1-й год 6-й месяц	131 615,50	116 883,33	14 732,17	6 311 700,02
7	1-й год 7-й месяц	131 347,64	116 883,33	14 464,31	6 194 816,69
8	1-й год 8-й месяц	131 079,78	116 883,33	14 196,45	6 077 933,36
9	1-й год 9-й месяц	130 811,93	116 883,33	13 928,60	5 961 050,03
10	1-й год 10-й месяц	130 544,07	116 883,33	13 660,74	5 844 166,70
11	1-й год 11-й месяц	130 276,21	116 883,33	13 392,88	5 727 283,37
12	1-й год 12-й месяц	130 008,35	116 883,33	13 125,02	5 610 400,04
13	2-й год 1-й месяц	129 740,50	116 883,33	12 857,17	5 493 516,71
14	2-й год 2-й месяц	129 472,64	116 883,33	12 589,31	5 376 633,38
15	2-й год 3-й месяц	129 204,78	116 883,33	12 321,45	5 259 750,05
16	2-й год 4-й месяц	128 936,92	116 883,33	12 053,59	5 142 866,72
17	2-й год 5-й месяц	128 669,07	116 883,33	11 785,74	5 025 983,39
18	2-й год 6-й месяц	128 401,21	116 883,33	11 517,88	4 909 100,06
19	2-й год 7-й месяц	128 133,35	116 883,33	11 250,02	4 792 216,73
20	2-й год 8-й месяц	127 865,49	116 883,33	10 982,16	4 675 333,40
21	2-й год 9-й месяц	127 597,64	116 883,33	10 714,31	4 558 450,07
22	2-й год 10-й месяц	127 329,78	116 883,33	10 446,45	4 441 566,74
23	2-й год 11-й месяц	127 061,92	116 883,33	10 178,59	4 324 683,41
24	2-й год 12-й месяц	126 794,06	116 883,33	9 910,73	4 207 800,08
25	3-й год 1-й месяц	126 526,21	116 883,33	9 642,88	4 090 916,75
26	3-й год 2-й месяц	126 258,35	116 883,33	9 375,02	3 974 033,42
27	3-й год 3-й месяц	125 990,49	116 883,33	9 107,16	3 857 150,09
28	3-й год 4-й месяц	125 722,63	116 883,33	8 839,30	3 740 266,76
29	3-й год 5-й месяц	125 454,77	116 883,33	8 571,44	3 623 383,43
30	3-й год 6-й месяц	125 186,92	116 883,33	8 303,59	3 506 500,10
31	3-й год 7-й месяц	124 919,06	116 883,33	8 035,73	3 389 616,77
32	3-й год 8-й месяц	124 651,20	116 883,33	7 767,87	3 272 733,44
33	3-й год 9-й месяц	124 383,34	116 883,33	7 500,01	3 155 850,11
34	3-й год 10-й месяц	124 115,49	116 883,33	7 232,16	3 038 966,78
35	3-й год 11-й месяц	123 847,63	116 883,33	6 964,30	2 922 083,45
36	3-й год 12-й месяц	123 579,77	116 883,33	6 696,44	2 805 200,12
37	4-й год 1-й месяц	123 311,91	116 883,33	6 428,58	2 688 316,79
38	4-й год 2-й месяц	123 044,06	116 883,33	6 160,73	2 571 433,46
39	4-й год 3-й месяц	122 776,20	116 883,33	5 892,87	2 454 550,13
40	4-й год 4-й месяц	122 508,34	116 883,33	5 625,01	2 337 666,80
41	4-й год 5-й месяц	122 240,48	116 883,33	5 357,15	2 220 783,47
42	4-й год 6-й месяц	121 972,63	116 883,33	5 089,30	2 103 900,14
43	4-й год 7-й месяц	121 704,77	116 883,33	4 821,44	1 987 016,81
44	4-й год 8-й месяц	121 436,91	116 883,33	4 553,58	1 870 133,48
45	4-й год 9-й месяц	121 169,05	116 883,33	4 285,72	1 753 250,15
46	4-й год 10-й месяц	120 901,19	116 883,33	4 017,86	1 636 366,82
47	4-й год 11-й месяц	120 633,34	116 883,33	3 750,01	1 519 483,49
48	4-й год 12-й месяц	120 365,48	116 883,33	3 482,15	1 402 600,16
49	5-й год 1-й месяц	120 097,62	116 883,33	3 214,29	1 285 716,83
50	5-й год 2-й месяц	119 829,76	116 883,33	2 946,43	1 168 833,50
51	5-й год 3-й месяц	119 561,91	116 883,33	2 678,58	1 051 950,17
52	5-й год 4-й месяц	119 294,05	116 883,33	2 410,72	935 066,84
53	5-й год 5-й месяц	119 026,19	116 883,33	2 142,86	818 183,51
54	5-й год 6-й месяц	118 758,33	116 883,33	1 875,00	701 300,18
55	5-й год 7-й месяц	118 490,48	116 883,33	1 607,15	584 416,85
56	5-й год 8-й месяц	118 222.62	116 883,33	1 339,29	467 533,52
57	5-й год 9-й месяц	117 954.76	116 883,33	1 071,43	350 650,19
58	5-й год 10-й месяц	117 686.90	116 883,33	803,57	233 766,86
59	5-й год 11-й месяц	117 419,05	116 883,33	535,72	116 883,53
60	5-й год 12-й месяц	117 151.19	116 883,33	267,86	0,20
61	6-й год 1-й месяц	0,20	0,20	0,00	0.00

Приложения N 1 и N 3 к договору купли-продажи нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, проспект Ленина, д. 16, изложены в редакции, исходя из цены продажи объекта, установленной пунктом 3.1 договора. С администрации взыскано в пользу ООО "Шашлычная "Кавказ" 2000 руб. расходов по госпошлине.

Администрацией Петрозаводского городского округа и ООО "Шашлычная "Кавказ" поданы апелляционные жалобы на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14.08.2012.

Администрация в своей апелляционной жалобе просила решение отменить и принять по делу новый судебный акт об обязании сторон заключить договор купли-продажи недвижимого имущества, расположенного в подвале и цокольном этаже многоквартирного жилого дома общей площадью 386 кв.м по адресу: Петрозаводск, пр. Ленина, д. 16, исходя из рыночной стоимости объекта недвижимости - 18 188 000 руб. без учета обременения договором аренды и без учета НДС. По мнению администрации, решение является незаконным, необоснованным и подлежащим отмене. Администрация полагает, что суд первой инстанции не имел правовых оснований назначать дополнительную судебную экспертизу по трем вопросам, на два из которых судебными экспертами уже был дан ответ, не оспоренный сторонами до назначения судом дополнительной экспертизы. Таким образом, проведена не дополнительная, а повторная судебная экспертиза.

В апелляционной жалобе ООО "Шашлычная "Кавказ" просило решение отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении уточненных исковых требований и применить цену, установленную последней комиссионной экспертизой, которая учитывает обременения объекта - 3852000 руб. Истец полагает, что решение принято с нарушением норм материального права. Цена, которую утвердил суд, обременения объекта арендой не учитывает, следовательно, эта цена не может являться рыночной.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчика ООО "Шашлычная "Кавказ" просило считать заключение экспертов по дополнительной экспертизе законным и обоснованным. В отзыве ИП Романов Дмитрий Владимирович указал, что материалы дополнительной экспертизы в полной мере отвечают на вопросы, поставленные судом. В письменных пояснениях на апелляционную жалобу администрация просила назначить по делу проведение дополнительной судебной оценочной экспертизы, тем самым устранив процессуальные нарушения, допущенные судом первой инстанции.

При рассмотрении дела после его отложения в порядке статьи 18 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации сформирован иной состав суда. В связи с заменой судьи Полубехиной Н.С. на судью Тимухину И.А. рассмотрение дела 06.02.2013 начато сначала.

В судебном заседании представители истца и ответчика поддержали доводы своих апелляционных жалоб, каждый возразил при этом на доводы жалобы другой стороны.

Третьи лица, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в судебное заседание не направили, поэтому в соответствии с данными в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 разъяснениями дело рассмотрено в отсутствие указанных лиц.

Законность и обоснованность решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, помещения общей площадью 386 кв.м, расположенные в подвале и цокольном этаже жилого дома N 16 по проспекту Ленина в г. Петрозаводске, находятся в муниципальной собственности Петрозаводского городского округа. Эти помещения арендует ООО "Шашлычная "Кавказ" на основании договора аренды муниципального имущества от 05.12.2005 N 394, заключенного с администрацией г. Петрозаводска (л.д. 13 т.1).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Суд первой инстанции пришел к выводу, и это не оспорено администрацией, что ООО "Шашлычная "Кавказ" отвечает требованиям, перечисленным в названной статье.

Согласно пункту 1 статьи 4 Закона N 159-ФЗ орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 названного Федерального закона.

На основании решения Петрозаводского городского Совета от 18.02.2009 N 26/26-511 "О мерах по реализации Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ" администрация Петрозаводского городского округа приняла постановление от 06.05.2011 N 1590 "О предоставлении ООО "Шашлычная "Кавказ" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества и об условиях его приватизации" (л.д. 20 т.1).

Пунктом 1 этого постановления обществу предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества - объекта недвижимости общей площадью 386 кв.м, расположенного в подвале и цокольном этаже по адресу: г. Петрозаводск, пр. Ленина, д.16, и определено заключить с ним договор купли-продажи объекта.

В пункте 2 указана цена продажи объекта в размере 9 339 798 руб. без учета НДС, установленная на основании отчета об оценке от 02.04.2011 N 45/2011, выполненного независимым оценщиком в соответствии с требованиями Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Пунктом 3 обществу предоставлена рассрочка по оплате объекта сроком на пять лет, также администрации надлежало подготовить и направить обществу проект договора купли-продажи для рассмотрения и подписания в порядке и сроки, определенные Федеральным законом N 159-ФЗ (пункт 4.1).

Направленный администрацией обществу проект договора подписан последним с протоколом разногласий. Письмом от 20.06.2011 администрация отклонила предложенную обществом редакцию спорных пунктов (л.д. 21, 30, 31 т.1).

Поскольку, несмотря на разногласия, заявленные истцом в протоколе разногласий, спорные пункты оставлены администрацией в прежней редакции, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции при разрешении спора относительно разногласий, возникших при заключении упомянутого договора, в том числе по рыночной цене нежилого помещения, руководствовался пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, предусматривающим их передачу на разрешение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

При рассмотрении дела судом установлено, что разногласия сторон сводятся к определению цены продажи объекта, в том числе по причине принципиально разных позиций по обременению объекта продажи в виде договора аренды. При наличии переданных на разрешение суда разногласий сторон по рыночной стоимости выкупаемого обществом нежилого помещения суд первой инстанции назначил проведение судебных экспертиз по вопросу об определении его рыночной стоимости. По ходатайству истца проведена комиссионная экспертиза (эксперты Филиппов К.И. и Чагина Е.Е.), экспертное заключение представлено в дело. Поскольку у сторон возникли вопросы по экспертному заключению, судом первой инстанции, исходя из мнения сторон, назначена дополнительная комиссионная экспертиза, порученная для проведения экспертам в том же составе, которые согласились провести дополнительную экспертизу с учетом разрешения вопросов, возникших у спорящих сторон (л.д. 46 т.3, л.д. 125 т.4).

С учетом поставленных перед экспертами вопросов представлено экспертное заключение N 185 22 11/1, согласно которому касательно цены продаваемого объекта эксперты пришли к выводам: без обременения правом аренды на основании договора аренды от 05.12.2005 N 394 рыночная стоимость объекта составляет 7 013 000 руб. без НДС; с учетом обременения правом аренды на основании договора аренды от 05.12.2005 N 394 рыночная стоимость составляет 3 852 000 руб. без НДС; рыночная стоимость помещений согласно определениям, приведенным в статье 3 Федерального закона от 29.07.1998 N135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", и пункте 6 федерального стандарта оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО N 2)", утвержденного Приказом Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 N 255, составляет 3 852 000 руб. без НДС (л.д. 2 т.5). Рыночная стоимость спорного объекта рассчитана экспертами по состоянию на 02.04.2011.

Разрешая спор о цене спорного объекта, суд первой инстанции пришел к выводу, что из представленных вариантов ответов экспертов на поставленные вопросы наиболее правильной следует считать рыночную стоимость объекта продажи в размере 7 013 000 руб., определенную без учета обременения права договором аренды (исходя из допущения, что объект оценки условно свободен от прав третьих лиц), без учета НДС.

Отклоняя доводы общества, суд первой инстанции указал, что реализация требований Закона N 159-ФЗ приводит к выкупу имущества лишь его арендаторами, в отсутствие конкуренции, что исключает приобретение ими обремененного правом аренды объекта, и также исключает возможность приобретения объекта иными лицами. С момента заключения договора купли-продажи имущества в порядке реализации Закона N 159-ФЗ обязательства из договора аренды прекращаются в силу совпадения в одном лице кредитора (покупателя) и должника (арендатора) (статья 314 Гражданского кодекса Российской Федерации). Истец приобретает имущество свободным от прав третьих лиц и получает возможность иметь доход от использования объекта недвижимости в полном объеме.

Повторно приведенный в апелляционной жалобе довод общества о том, что обременение объекта купли-продажи договором аренды должно учитываться в цене продаваемого имущества, подлежит отклонению, поскольку вывод суда первой инстанции не нарушает единообразие в толковании и применении арбитражными судами норм материального права по вопросу об определении рыночной стоимости арендуемого спорного имущества, приобретаемого в порядке, установленном положениями статей 3, 9 Закона N 159-ФЗ.

Доводы жалобы администрации также подлежат отклонению исходя из следующих обстоятельств. В силу имевшихся разногласий по определению выкупной стоимости продаваемого объекта суд назначил проведение экспертиз. Фактически результатом обращения с жалобой является несогласие администрации с выводами экспертов. Апелляционный суд, руководствуясь процессуальными нормами, включая положения о содействии примирению сторон, предпринял действия, направленные на формирование вопросов для получения экспертного заключения в рамках состоявшихся экспертиз, исходя из возможного уточнения порядка определения экспертами рыночной стоимости помещений, установленной ими при проведении дополнительной комиссионной экспертизы. Вместе с тем возможность эта была утрачена в силу полученного апелляционным судом ответа экспертов и наличия разногласий сторон относительно проведения экспертизы. Принципиальное противостояние сторон относительно назначения повторной или дополнительной экспертиз повлекло бы проведение иной самостоятельной экспертизы, следовательно, несение дополнительных расходов на её оплату, а также не гарантировало получение результата, удовлетворяющего стороны. В связи с этим в силу положений статей 71, 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статьи 3 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" во взаимосвязи со статьей 12, частью 2 статьи 13 названного закона, апелляционный суд пришел к выводу, что суд первой инстанций правильно установил обстоятельства дела, всесторонне, полно и объективно исследовал все представленные сторонами доказательства и дал им надлежащую правовую оценку.

Таким образом, доводы подателей жалоб не могут быть приняты во внимание, поскольку не свидетельствуют о несоответствии выводов суда имеющимся в деле доказательствам и обстоятельствам спора, о неправильном применении норм права.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 14 августа 2012 года по делу N А26-5030/2011 оставить без изменения, апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

О.Р. Старовойтова И.А. Тимухина