Комментарий к Федеральному закону от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (Н.О. Трофимова, "Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 12, декабрь 2007 г.)

Комментарий к Федеральному закону от 26.06.2007 N 118-ФЗ
"О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации
в части приведения их в соответствие
с Земельным кодексом Российской Федерации"

1. Основные положения

Основная цель принятия Федерального закона от 26.06.2007 N 118-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части приведения их в соответствие с Земельным кодексом Российской Федерации" (далее - Закон N 118-ФЗ) - приведение ряда федеральных законов, содержащих нормы земельного права, в соответствие с положениями Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ). Это связано с тем, что некоторые законодательные нормы до вступления в силу Закона N 118-ФЗ противоречили ЗК РФ, регулируя по-иному вопросы предоставления земельных участков и компетенцию органов государственной власти и органов местного самоуправления в этой области.

Законом N 118-ФЗ уточнены нормы следующих нормативных актов:

- Законов РФ от 06.07.1991 N 1550-1 "О местном самоуправлении в Российской Федерации"; от 11.10.1991 N 1738-1 "О плате за землю"; от 21.02.1992 N 2395-1 "О недрах"; от 10.07.1992 N 3266-1 "Об образовании"; от 14.07.1992 N 3297-1 "О закрытом административно-территориальном образовании"; от 15.01.1993 N 4301-1 "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы"; от 01.04.1993 N 4730-1 "О Государственной границе Российской Федерации"; от 15.04.1993 N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации";

- Федеральных законов от 29.12.1994 N 78-ФЗ "О библиотечном деле"; от 03.08.1995 N 123-ФЗ "О племенном животноводстве"; от 08.12.1995 N 193-ФЗ "О сельскохозяйственной кооперации"; от 26.12.1995 N 209-ФЗ "О геодезии и картографии"; от 10.01.1996 N 4-ФЗ "О мелиорации земель"; от 12.01.1996 N 7-ФЗ "О некоммерческих организациях"; от 12.01.1996 N 8-ФЗ "О погребении и похоронном деле"; от 26.05.1996 N 54-ФЗ "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации"; от 27.05.1996 N 57-ФЗ "О государственной охране"; от 31.05.1996 N 61-ФЗ "Об обороне"; от 22.08.1996 N 126-ФЗ "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации"; от 28.11.1996 N 144-ФЗ "О внесении изменений и дополнений в Закон Российской Федерации "О закрытом административно-территориальном образовании"; от 09.01.1997 N 5-ФЗ "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы"; от 06.02.1997 N 27-ФЗ "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации"; от 21.07.1997 N 119-ФЗ "Об исполнительном производстве"; от 15.04.1998 N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан"; от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)"; от 24.07.1998 N 124-ФЗ "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации"; от 06.01.1999 N 7-ФЗ "О народных художественных промыслах"; от 30.03.1999 N 52-ФЗ "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения"; от 31.03.1999 N 69-ФЗ "О газоснабжении в Российской Федерации"; от 29.04.1999 N 80-ФЗ "О физической культуре и спорте в Российской Федерации"; от 30.04.1999 N 82-ФЗ "О гарантиях прав коренных малочисленных народов Российской Федерации"; от 09.07.1999 N 160-ФЗ "Об иностранных инвестициях в Российской Федерации"; от 17.07.1999 N 176-ФЗ "О почтовой связи"; приложения к Федеральному закону от 10.04.2000 N 51-ФЗ "Об утверждении Федеральной программы развития образования"; от 07.05.2001 N 49-ФЗ "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации"; от 10.01.2002 N 7-ФЗ "Об охране окружающей среды"; от 25.06.2002 N 73-ФЗ "Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации"; от 10.01.2003 N 18-ФЗ "Устав железнодорожного транспорта Российской Федерации";

- Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ); Воздушного кодекса Российской Федерации; Кодекса внутреннего водного транспорта Российской Федерации; Таможенного кодекса Российской Федерации;

- Положения о порядке лицензирования пользования недрами, утвержденного постановлением Верховного Совета Российской Федерации от 15.07.1992 N 3314-1;

- постановления Верховного Совета Российской Федерации от 16.07.1992 N 3321-1 "О реабилитации казачества";

- Основ законодательства Российской Федерации о нотариате, утвержденных Верховным Советом Российской Федерации 11.02.1993 N 4462-1.

В настоящем комментарии попытаемся разобраться, с чем связаны данные изменения, как они повлияют в той или иной мере на налогообложение земель, находящихся в собственности, пользовании и владении отдельных лиц и организаций.

2. Нормы земельного права, содержащиеся в федеральных законах,
которые приведены в соответствие с нормами ЗК РФ

В соответствии со ст. 20 ЗК РФ земельные участки предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления. Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются. При этом право постоянного (бессрочного) пользования находящимися в государственной или муниципальной собственности земельными участками, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие ЗК РФ, сохраняется. Граждане или юридические лица, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, не имеют права распоряжаться этими земельными участками.

Таким образом, предоставление земель в постоянное (бессрочное) пользование осталось только для государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления. При этом в составе субъектов постоянного пользования земельными участками остаются только государственные и муниципальные предприятия, которые либо будут выражать государственные или муниципальные интересы, либо будут в дальнейшем приватизированы.

Законодатель выделяет государственные и муниципальные учреждения и предприятия и устанавливает для них возможность получения земель в постоянное (бессрочное) пользование. Таким образом, круг субъектов, относящихся к юридическим лицам, подразделяется ЗК РФ на субъекты, относящиеся к государственным и муниципальным учреждениям и предприятиям, и на остальные субъекты земельных отношений, не имеющие доступа к получению земли в постоянное (бессрочное) пользование.

В ст. 20 ЗК РФ дан исчерпывающий перечень юридических лиц, которым земельные участки могут предоставляться на праве постоянного (бессрочного) пользования:

- органы государственной власти;

- органы местного самоуправления;

- государственные и муниципальные учреждения;

- казенные предприятия.

Остальные юридические лица могут по своему выбору арендовать земельные участки либо выкупать их по льготной цене. Правила определения арендной платы в соответствии с п. 4 ст. 22 ЗК РФ устанавливаются Правительством РФ.

Согласно ст. 268 ГК РФ право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, предоставляется на основании решения государственного или муниципального органа, уполномоченного предоставлять участки в пользование.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком возникает с момента его государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в подтверждение которой правообладатель получает свидетельство о праве постоянного (бессрочного) пользования земельным участком.

В то же время в ряде федеральных законов по-иному обозначены субъекты права постоянного (бессрочного) пользования и наименование права. Поэтому Законом N 118-ФЗ внесены изменения в законы "О библиотечном деле", "О некоммерческих организациях", "О Музейном фонде Российской Федерации и музеях в Российской Федерации", "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации", "Об утверждении Федеральной программы развития образования", "О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения", "Об обороне", "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации", "Об исполнительном производстве", "О Государственной границе Российской Федерации", "Об основных гарантиях прав ребенка в Российской Федерации", "О физической культуре и спорте в Российской Федерации", "О почтовой связи".

Так, в Федеральном законе "О некоммерческих организациях" содержалась норма о том, что некоммерческая организация могла иметь земельные участки в собственности или в бессрочном пользовании. Согласно внесенным Законом N 118-ФЗ в Федеральный закон "О некоммерческих организациях" изменениям некоммерческая организация может иметь земельные участки также в собственности или на ином праве в соответствии с законодательством Российской Федерации, то есть право бессрочного пользования земельными участками за некоммерческими организациями не закрепляется.

В соответствии со ст. 30 Закона РФ "О Государственной границе Российской Федерации" (до внесения изменений Законом N 118-ФЗ) пограничные органы в пределах приграничной территории имели право, в частности, требовать от владельцев, пользователей земельных участков в пограничной зоне выделения мест для передвижения пограничных нарядов, оборудования и содержания в надлежащем состоянии проходов через ограждения, переходов через другие препятствия. Как следовало из вышеприведенной нормы, речь шла о владельцах и пользователях земельных участков в пограничной зоне. В связи с внесенными в Закон РФ "О Государственной границе Российской Федерации" изменениями стало иным наименование этого права. Теперь пограничные органы в пределах приграничной территории имеют право требовать от собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков в пограничной зоне выделения мест для передвижения пограничных отрядов, то есть в данном Законе появляется новый термин "собственники земельных участков".

В Федеральном законе "О библиотечном деле" содержалось положение (до внесения изменений Законом N 118-ФЗ) о том, что здания, сооружения и другое имущество национальных библиотек находились в их оперативном управлении, а занимаемые ими земельные участки находились в бессрочном и безмозмездном пользовании. С учетом внесенных в Федеральный закон "О библиотечном деле" изменений земельные участки предоставляются национальным библиотекам в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этой связи право постоянного (бессрочного) пользования за национальными библиотеками не закрепляется.

Земли для размещения и постоянной деятельности органов управления внутренними войсками, соединений, воинских частей (подразделений), военных образовательных учреждений высшего профессионального образования и учреждений внутренних войск в соответствии с Федеральным законом "О внутренних войсках Министерства внутренних дел Российской Федерации" (до внесения изменений Законом N 118-ФЗ) безвозмездно предоставлялись им в постоянное или временное пользование соответствующими органами государственной власти и органами местного самоуправления в пределах их полномочий. С учетом изменений, внесенных Законом N 118-ФЗ, земли для размещения и постоянной деятельности органов управления внутренними войсками и учреждений внутренних войск предоставляются им в соответствии с законодательством Российской Федерации. В этой связи право постоянного или временного пользования за органами управления внутренними войсками, соединениями, воинскими частями (подразделениями), военными образовательными учреждениями высшего профессионального образования и учреждениями внутренних войск не закрепляется.

Большой блок поправок связан с приведением норм земельного права, содержащихся в ГК РФ, в соответствие с нормами земельного законодательства. Так, уточнены определения права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками и целевого назначения земельного участка. Кроме того, из ряда статей ГК РФ исключено понятие "часть земельного участка", поскольку объектом прав является земельный участок, а не его часть. Пункт 2 ст. 268 ГК РФ признан утратившим силу, вследствие того что он предусматривал иные основания приобретения права постоянного (бессрочного) пользования и иной круг субъектов данного права, чем ст. 20 ЗК РФ. Статья 267 ГК РФ изложена в новой редакции, поскольку она допускала возможность распоряжения земельными участками, принадлежащими лицу на праве постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения соответственно.

Статьи же 20 и 21 ЗК РФ устанавливают запрет на подобное распоряжение.

Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, строение, сооружение регулируется ст. 35 ЗК РФ, в соответствии с которой установлено, что при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу последнее приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и их прежний собственник.

В случае перехода права собственности на здание, строение, сооружение к нескольким собственникам порядок пользования земельным участком устанавливается с учетом долей в праве собственности на здание, строение, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком.

Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. Если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные п. 1 ст. 36 ЗК РФ.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, за исключением следующих случаев:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

Отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на ограниченном в обороте земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком, если федеральным законом разрешено предоставлять такой земельный участок в собственность граждан и юридических лиц. При этом не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу.

Отчуждение доли в праве собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на участке, принадлежащем на праве собственности нескольким лицам, влечет отчуждение доли в праве собственности на земельный участок, размер которой пропорционален доле в праве собственности на здание, строение, сооружение.

Таким образом, ст. 35 ЗК РФ содержит исчерпывающее регулирование процедуры перехода прав на земельные участки в случае перехода прав на недвижимость. В этой связи для того чтобы вышеуказанные нормы не повторялись в другом законодательном акте, Законом N 118-ФЗ из ГК РФ исключена ст. 553.

3. Приведение норм ЗК РФ, касающихся установления размеров земельных
участков, в соответствие с нормами федеральных законов

Согласно ст. 33 ЗК РФ предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность из находящихся в государственной или муниципальной собственности земель для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации, а для ведения личного подсобного хозяйства и индивидуального жилищного строительства - нормативными правовыми актами органов местного самоуправления.

При этом максимальные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность, устанавливаются:

- федеральными законами - из земель, находящихся в федеральной собственности;

- законами субъектов Российской Федерации - из земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации;

- нормативными правовыми актами органов местного самоуправления - из земель, находящихся в собственности муниципальных образований.

Таким образом, ст. 33 ЗК РФ уточняются предельные размеры земельных участков через введение понятия "максимальные и минимальные размеры". При этом ст. 33 ЗК РФ касается только земельных участков, предоставляемых гражданам. Предельные размеры (максимальные и минимальные) устанавливаются для тех земельных участков, которые предоставляются гражданам в собственность только из состава земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности. Статья 33 ЗК РФ устанавливает предельные размеры земельных участков, предоставляемых только на одном праве - праве собственности. Кроме того, предусматривается, что предельные размеры земельных участков, предоставляемых гражданам в собственность для садоводства, огородничества, дачного строительства, устанавливаются законами субъектов Российской Федерации. Однако предельные размеры земельных участков для личных подсобных хозяйств, расположенных на землях сельскохозяйственного назначения, устанавливаются органами местного самоуправления.

Статьей 5 Федерального закона "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы" были предусмотрены льготы по приобретению, строительству, содержанию жилья и коммунально-бытовым услугам, а также получению в собственность земельных участков в соответствии с размерами участков, приведенными в данной статье этого Федерального закона. В частности, было предусмотрено бесплатное получение Героями Советского Союза, Героями Российской Федерации и полными кавалерами ордена Славы в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач, под садово-огородные и личные подсобные хозяйства в размерах, устанавливаемых в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности.

Закон N 118-ФЗ внес изменения в Федеральный закон "О статусе Героев Советского Союза, Героев Российской Федерации и полных кавалеров ордена Славы", предусмотрев при этом, что размеры вышеуказанных земельных участков устанавливаются в соответствии с ЗК РФ, при этом Закон N 118-ФЗ сохранил норму о минимальном размере земельного участка. В настоящее время бесплатное предоставление в собственность земельных участков для индивидуального жилищного строительства, дачного строительства, ведения личного подсобного хозяйства, садоводства и огородничества осуществляется в размерах, устанавливаемых в соответствии с ЗК РФ, но не менее чем 0,20 га в городах и поселках городского типа и 0,40 га в сельской местности.

Статьей 3 Федерального закона "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы" предусмотрены льготы по предоставлению, строительству, оплате жилья и по оплате коммунально-бытовых услуг Героям Социалистического Труда, полным кавалерам ордена Трудовой Славы и членам их семей.

Так, Герои Социалистического Труда, полные кавалеры ордена Трудовой Славы и проживающие совместно с ними члены их семей освобождаются:

- от оплаты жилья в домах независимо от вида жилищного фонда;

- от оплаты коммунальных услуг (холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение, центральное отопление), от платы за пользование вневедомственной охранной сигнализацией жилья независимо от вида жилищного фонда.

Они также имеют право:

- на первоочередное улучшение жилищных условий при предоставлении жилых помещений в домах государственного и муниципального жилищного фонда с предоставлением при этом дополнительной жилой площади до 15 кв.м;

- на бесплатное получение в собственность земельных участков под строительство индивидуальных жилых домов, дач и под садово-огородные хозяйства площадью и не менее чем 0,08 га в городах и поселках городского типа и 0,25 га в сельской местности;

- на первоочередное получение местных строительных материалов для строительства индивидуальных жилых домов и для ремонта жилья;

- на внеочередную установку квартирного телефона, внеочередное оборудование жилья средствами вневедомственной охранной сигнализации.

Законом N 118-ФЗ приведены в соответствие с нормами ЗК РФ нормы Федерального закона "О предоставлении социальных гарантий Героям Социалистического Труда и полным кавалерам ордена Трудовой Славы". Согласно новой редакции положений вышеуказанного Федерального закона земельные участки предоставляются заинтересованным лицам в порядке, на основаниях и в размерах, предусмотренных законодательством Российской Федерации.

4. Изменения положений федеральных законов, предусматривающих случаи
освобождения от платы за землю и случаи льготного землепользования

На основании ст. 65 ЗК РФ порядок исчисления и уплаты земельного налога предусматривается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. В соответствии со ст. 1 Налогового кодекса Российской Федерации (НК РФ) льготы по уплате налогов и сборов устанавливаются исключительно законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

Нормы исчисления земельного налога установлены главой 31 НК РФ.

Земельный налог является местным налогом, обязательным к уплате на территориях тех муниципальных образований, представительные органы власти которых приняли нормативный правовой акт о введении земельного налога. В городах федерального значения Москве и Санкт-Петербурге земельный налог устанавливается и вводится в действие законами вышеуказанных субъектов Российской Федерации и обязателен к уплате на их территориях.

Налогоплательщики, а также элементы налогообложения, в частности объект налогообложения, налоговая база, налоговый (отчетный) период и порядок исчисления налога, установлены непосредственно главой 31 НК РФ.

Так, объектом обложения земельным налогом признаются земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга), на территории которого введен земельный налог. При этом под земельным участком как объектом обложения земельным налогом понимается часть поверхности земли, в том числе почвенный слой, границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Плательщиками земельного налога признаются организации и физические лица, на которые возложена обязанность уплачивать земельный налог, отвечающие признакам п. 2 ст. 11 НК РФ, а именно:

- российские организации;

- иностранные организации (иностранные юридические лица, компании и другие корпоративные образования, обладающие гражданской правоспособностью, созданные в соответствии с законодательством иностранных государств, международные организации, филиалы и представительства указанных иностранных лиц и международных организаций, созданные на территории Российской Федерации);

- граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства;

- индивидуальные предприниматели (зарегистрированные в установленном порядке в качестве индивидуальных предпринимателей физические лица, осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, а также частные нотариусы, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты).

Представительные органы муниципальных образований (законодательные (представительные) органы государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяют в своих нормативных правовых актах (законодательных актах) только те элементы земельного налога, право на установление которых им прямо предоставлено НК РФ. В частности, нормативными правовыми актами (законами городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) определяются налоговые ставки по налогу в пределах, установленных главой 31 НК РФ (в том числе дифференцированные ставки в зависимости от категорий земель и разрешенного использования земельных участков), порядок и сроки уплаты налога.

Земельный налог уплачивается исходя из кадастровой стоимости земельного участка, которая определяется по результатам проведения государственной кадастровой оценки земель, основывающейся на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. Результаты оценки утверждают органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации. Государственную кадастровую оценку земельных участков осуществляют органы Роснедвижимости.

Налоговая база по земельному налогу определяется организацией самостоятельно на основании сведений, которые представляют органы Роснедвижимости, Росрегистрации и органы местного самоуправления.

При этом читателям журнала следует иметь в виду, что кадастровая стоимость определяется по конкретному земельному участку, так же как и кадастровый номер земельного участка присваивается каждому конкретному земельному участку. Если кадастровый номер не указан в правоудостоверяющем документе, то налогоплательщик может обратиться в орган, осуществляющий кадастровый учет земельных участков. Все сведения Государственного земельного кадастра об определенном земельном участке (в том числе его кадастровый номер, кадастровая стоимость) представляются в виде выписок по месту учета данного земельного участка его конкретному правообладателю. Поэтому организации - правообладатели земельных участков могут обращаться в органы, осуществляющие деятельность по ведению Государственного земельного кадастра, для получения информации об определенном земельном участке, в том числе о его кадастровом номере и кадастровой стоимости.

Вышеуказанные права на земельные участки удостоверяются документами и подлежат государственной регистрации, которая осуществляется с 31 января 1998 года в соответствии с Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон N 122-ФЗ).

Государственная регистрация прав на недвижимое имущество - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии с ГК РФ, за исключением прав на воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда (ст. 4 Закона N 122-ФЗ).

Участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, в том числе граждане Российской Федерации, иностранные граждане и лица без гражданства, российские и иностранные юридические лица, международные организации, иностранные государства, Российская Федерация, субъекты Российской Федерации и муниципальные образования (ст. 5 Закона N 122-ФЗ).

Права на недвижимое имущество, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной Законом N 122-ФЗ. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей. Государственная регистрация прав, осуществлявшаяся в отдельных субъектах Российской Федерации и муниципальных образованиях до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, является юридически действительной (ст. 6 Закона N 122-ФЗ).

Если в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о существующих правах на земельные участки, налогоплательщики определяются на основании государственных актов, свидетельств и других документов, удостоверяющих права на землю и выданных до вступления в силу Закона N 122-ФЗ, либо на основании актов, изданных органами государственной власти или органами местного самоуправления о предоставлении земельных участков.

К таким документам относятся:

- Свидетельство о государственной регистрации права по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 18.02.1998 N 219;

- Свидетельство на право собственности на землю по форме, утвержденной Указом Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767 (утратил силу);

- Государственный акт на право собственности на землю, пожизненного наследуемого владения, бессрочного (постоянного) пользования землей по формам, утвержденным постановлением Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 (утратило силу);

- Свидетельство о праве собственности на землю по форме, утвержденной постановлением Правительства РФ от 19.03.1992 N 177 (утратило силу);

- акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, о предоставлении земельных участков.

При этом читателям журнала следует иметь в виду, что, несмотря на отмену Указа Президента Российской Федерации от 27.10.1993 N 1767, постановлений Совмина РСФСР от 17.09.1991 N 493 и Правительства РФ от 19.03.1992 N 177, формы свидетельств, утвержденные вышеназванными правовыми актами, признаются действительными согласно Федеральному закону от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и ст. 8 Федерального закона от 29.11.2004 N 141-ФЗ "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и некоторые другие законодательные акты Российской Федерации, а также о признании утратившими силу отдельных законодательных актов (положений законодательных актов) Российской Федерации".

Льготы по земельному налогу предоставляются в соответствии со ст. 391 и 395 НК РФ и на местном уровне. Представительные органы муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) вправе предусмотреть любые налоговые льготы для отдельных категорий налогоплательщиков. При этом льготы, определенные ст. 395 НК РФ, применяются вне зависимости от их упоминания в нормативных правовых актах представительных органов муниципальных образований.

В соответствии со ст. 395 НК РФ от налогообложения освобождаются:

- организации и учреждения уголовно-исполнительной системы Минюста России - в отношении земельных участков, предоставленных для непосредственного выполнения возложенных на эти организации и учреждения функций;

- организации - в отношении земельных участков, занятых государственными автомобильными дорогами общего пользования;

- религиозные организации - в отношении принадлежащих им участков, на которых расположены здания, строения религиозного и благотворительного назначения;

- общероссийские общественные организации инвалидов (в том числе созданные как союзы общественных организаций инвалидов), среди членов которых инвалиды и их законные представители составляют не менее 80%, - в отношении земельных участков, используемых ими для осуществления уставной деятельности;

- организации, уставный капитал которых полностью состоит из вкладов общероссийских общественных организаций инвалидов, если среднесписочная численность инвалидов среди их работников составляет не менее 50%, а их доля в фонде оплаты труда - не менее 25%, - в отношении земельных участков, используемых ими для производства и (или) реализации товаров (за исключением подакцизных товаров, минерального сырья и иных полезных ископаемых, а также иных товаров по перечню, утверждаемому Правительством РФ по согласованию с общероссийскими общественными организациями инвалидов), работ и услуг (за исключением брокерских и иных посреднических услуг);

- учреждения, единственными собственниками имущества которых являются общероссийские общественные организации инвалидов, - в отношении земельных участков, используемых ими для достижения образовательных, культурных, лечебно-оздоровительных, физкультурно-спортивных, научных, информационных и иных целей социальной защиты и реабилитации инвалидов, а также для оказания правовой и иной помощи инвалидам, детям-инвалидам и их родителям;

- организации народных художественных промыслов - в отношении земельных участков, находящихся в местах традиционного бытования народных художественных промыслов и используемых для производства и реализации изделий народных художественных промыслов;

- физические лица, относящиеся к коренным малочисленным народам Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации, а также общины таких народов - в отношении земельных участков, используемых ими для сохранения и развития их традиционного образа жизни, хозяйствования и промыслов;

- организации - резиденты особой экономической зоны - в отношении земельных участков, расположенных на территории особой экономической зоны, сроком на пять лет с момента возникновения права собственности на каждый земельный участок.

Представительные органы муниципальных образований (городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга) вправе предусмотреть, например, следующие налоговые льготы:

- для религиозных организаций - в отношении земельных участков, на которых расположены не только здания, строения религиозного и благотворительного назначения;

- для региональных общественных организаций инвалидов или других организаций инвалидов - в отношении земельных участков, не указанных в абзаце третьем п. 5 ст. 395 НК РФ;

- в отношении автомобильных дорог общего пользования, предоставленных гражданам (частные дороги).

Таким образом, льготы по земельному налогу приведены только в главе 31 НК РФ и в нормативных правовых актах органов муниципальных образований. В других федеральных законах льготы по земельному налогу содержаться не должны.

Учитывая изложенное, Законом N 118-ФЗ внесены изменения и дополнения в положения Федеральных законов, предусматривающие случаи освобождения от платы за землю и льготного землепользования, таких как "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации", "О государственной охране", в Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации.

Так, например, до внесения изменений в Федеральный закон "О государственной охране" в нем была прописана норма о том, что земельные участки, акватории, здания, строения, сооружения, оборудование и другое имущество, находящиеся в оперативном управлении федеральных органов государственной охраны, а также имущество, созданное (создаваемое) или приобретенное (приобретаемое) за счет средств федерального бюджета и иных средств, являлись федеральной собственностью. Федеральные органы государственной охраны освобождались от всех форм платы за пользование водными объектами. Согласно внесенным изменениям вышеуказанные категории землепользователей (федеральные органы государственной охраны) освобождаются от уплаты налогов и сборов в соответствии с законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

В Федеральном законе "О государственной поддержке кинематографии Российской Федерации" содержалось положение о том, что организации кинематографии освобождались от арендной платы за землю, а также не подлежала налогообложению прибыль организаций независимо от организационно-правовых форм и форм собственности, направленная на производство фильма, тиражирование, прокат и показ фильма. Организациям кинематографии разрешалось включать в себестоимость кинопродукции сумму затрат на страхование производства фильма и получение финансовых гарантий завершения производства фильма в размере до 9% его сметной стоимости. Внесенными Законом N 118-ФЗ изменениями не предусмотрено освобождение организаций кинематографии от арендной платы за землю.

В соответствии с Кодексом внутреннего водного транспорта Российской Федерации бассейновые органы государственного управления на внутреннем водном транспорте имели право:

- пользоваться береговой полосой для проведения работ по обеспечению судоходства и строительству зданий, строений и сооружений для этих целей;

- устанавливать на береговой полосе средства навигационного оборудования;

- осуществлять рубки произрастающих на береговой полосе деревьев для обеспечения безопасности судоходства, в том числе видимости береговых средств навигационного оборудования, а также для геодезического обоснования при съемках участков русел рек;

- использовать безвозмездно для проведения вышеуказанных работ грунт, камень, гравий, деревья и кустарники, находящиеся в пределах береговой полосы;

- разрешать устройство временных сооружений для причаливания, швартовки и стоянки судов и иных плавучих объектов, погрузки, выгрузки и хранения грузов, посадки на суда и высадки с судов пассажиров по согласованию с соответствующими федеральными органами исполнительной власти в установленном порядке;

- разрешать строительство временных строений и проведение других необходимых работ в случаях непредвиденных зимовок судов или транспортных происшествий с судами.

Кроме того, бассейновые органы государственного управления на внутреннем водном транспорте и другие организации внутреннего водного транспорта освобождались от платы за занимаемые ими земельные участки, в том числе за земельные участки, покрытые водой, и искусственно созданные земельные участки при строительстве гидротехнических сооружений и создании охранных зон линий связи.

В настоящее время это несоответствие норм федеральных законов устранено. После внесения изменений Законом N 118-ФЗ Кодекс внутреннего водного транспорта Российской Федерации содержит положение о том, что порядок взимания платы за земельные участки, занимаемые организациями внутреннего водного транспорта, определяется законодательством Российской Федерации, то есть НК РФ.

5. Основания неприменения нормативной цены земли для целей
обложения земельным налогом

Внесение Законом N 118-ФЗ изменений в Закон РФ "О плате за землю", а вернее отмена части второй ст. 25 этого Закона, вызвано тем, что п. 1 ст. 65 ЗК РФ установлен принцип платности использования земли в Российской Федерации. При этом формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата. В то же время ст. 25 Закона РФ "О плате за землю" предусматривала, что формами платы за землю были земельный налог, арендная плата, нормативная цена земли.

Рассмотрим, может ли нормативная цена земли применяться при исчислении земельного налога вместо кадастровой стоимости участка?

В соответствии со ст. 391 НК РФ налоговая база по земельному налогу устанавливается в отношении каждого земельного участка как его кадастровая стоимость, которая определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации. Если кадастровая стоимость земельного участка не определена, то использовать для исчисления земельного налога нормативную цену земли не следует по следующим основаниям.

Согласно ст. 25 Закона РФ "О плате за землю" нормативная цена земли - это показатель, характеризующий стоимость участка определенного качества и местоположения исходя из потенциального дохода за расчетный срок окупаемости. Этот показатель вводится для обеспечения экономического регулирования земельных отношений, определения размеров платежей при изъятии и предоставлении земель юридическим лицам и гражданам, установлении коллективно-долевой собственности на землю, передачи по наследству, дарении и получении банковского кредита под залог земельного участка, осуществлении сделок с земельными участками, разрешенных законодательством Российской Федерации, при переходе права собственности на жилой дом, строение, сооружение, в том числе при передаче земли в собственность гражданам: для крестьянского (фермерского) хозяйства, для садоводства и животноводства при предоставлении для этих целей продуктивных сельскохозяйственных угодий; для индивидуального жилищного строительства и личного подсобного хозяйства в городах и поселках и в сельской местности.

Согласно постановлению Правительства РФ от 15.03.1997 N 319 "О порядке определения нормативной цены земли" нормативная цена земли ежегодно устанавливается органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации для земель различного целевого назначения по оценочным зонам, административным районам, поселениям или их группам. Органы по землеустройству представляют предложения об оценочном зонировании территории субъекта Российской Федерации и о нормативной цене земли по вышеуказанным зонам. В свою очередь, органы местного самоуправления (администрации) по мере развития рынка земли могут своими решениями уточнять количество оценочных зон и их границы на их территории. Они могут также повышать или понижать установленную нормативную цену земли в пределах до 25%.

Согласно ст. 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Порядок исчисления и уплаты земельного налога устанавливается законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Для целей налогообложения и в иных случаях, предусмотренных ЗК РФ и федеральными законами, устанавливается кадастровая стоимость земельного участка.

Пунктом 13 ст. 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" установлено, что в случае если кадастровая стоимость земли не определена, то для целей, указанных в ст. 65 ЗК РФ, применяется нормативная цена земли.

В то же время нормативная цена земли не применяется для целей налогообложения земельных участков. В соответствии со ст. 53 НК РФ налоговая база представляет собой стоимостную, физическую или иную характеристику объекта налогообложения и порядок ее определения по местным налогам устанавливается исключительно настоящим Кодексом. В ст. 391 НК РФ предусмотрен порядок определения налоговой базы по земельному налогу, которая определяется посредством использования кадастровой стоимости земельных участков. При этом согласно п. 2 ст. 390 НК РФ кадастровая стоимость земельного участка определяется в соответствии с земельным законодательством.

Таким образом, определение налоговой базы по земельному налогу и, как следствие, расчет земельного налога осуществляются исключительно согласно НК РФ, то есть для целей обложения земельным налогом применяется кадастровая стоимость земельного участка, а не нормативная цена земли. Этим и объясняется отмена части второй ст. 25 Закона РФ "О плате за землю".

6. Изменения, внесенные в Закон РФ "О закрытом
административно-территориальном образовании" и Федеральные законы
"О племенном животноводстве", "О садоводческих,
огороднических и дачных некоммерческих объединениях
граждан", "О народных художественных промыслах", "О территориях
традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера,
Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации"

В ст. 6 Закона РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" внесены следующие изменения, связанные с установленными нормами ЗК РФ:

1) названия категорий земель стали приводиться в соответствие со ст. 7 ЗК РФ. Земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

- земли сельскохозяйственного назначения;

- земли населенных пунктов;

- земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

- земли особо охраняемых территорий и объектов;

- земли лесного фонда;

- земли водного фонда;

- земли запаса.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования. В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий;

2) определены органы, устанавливающие особый режим использования земель в закрытом административно-территориальном образовании, предусмотренные абзацем вторым п. 4 ст. 93 ЗК РФ. Так, в Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" включена норма о том, что в закрытом муниципальном образовании особый режим использования земель устанавливается по решению Правительства РФ;

3) уточнены права, на которых земельные участки предоставляются предприятиям для размещения объектов. В Закон РФ "О закрытом административно-территориальном образовании" также внесены изменения, вытекающие из норм ст. 9-11, 17, 29 ЗК РФ, в части компетенции уполномоченных на распоряжение земельными участками органов власти, а также установления порядка отнесения земель к федеральной собственности. К полномочиям Российской Федерации в области земельных отношений относятся:

- установление основ федеральной политики в области регулирования земельных отношений;

- установление ограничений прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков, а также ограничений оборотоспособности земельных участков;

- государственное управление в области осуществления мониторинга земель, государственного земельного контроля, землеустройства и ведения государственного земельного кадастра;

- установление порядка резервирования земель, изъятия земельных участков, в том числе путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд;

- резервирование земель, изъятие земельных участков, в том числе путем выкупа, для нужд Российской Федерации;

- разработка и реализация федеральных программ использования и охраны земель.

Российская Федерация осуществляет управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности Российской Федерации (федеральной собственностью).

Федеральный закон "О племенном животноводстве" приведен в соответствие с ЗК РФ в части отношений по использованию земельных участков. Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) устанавливается не только законом и нормативными правовыми актами Российской Федерации, но и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления, а также соглашением между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего земельного участка. Кроме того, следует отметить, что земельные участки предоставляются не крестьянским (фермерским) хозяйствам, а гражданам, ведущим указанное хозяйство.

Внесены изменения и в Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", который регулирует отношения, возникающие в связи с ведением гражданами садоводства, огородничества и дачного хозяйства, устанавливает правовое положение, в частности, садоводческих, огороднических и дачных товариществ, порядок их создания, деятельности, реорганизации и ликвидации, права и обязанности их членов.

В Федеральном законе "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" приведено определение садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих организаций, которые представляют собой некоммерческую организацию, учрежденную гражданами на добровольных началах для содействия ее членам в решении общих социально-хозяйственных задач ведения садоводства, огородничества и дачного хозяйства.

Для того чтобы Федеральный закон "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" соответствовал положениям ЗК РФ, регулирующим порядок предоставления земельных участков, титульные права на землю и правовой режим земель сельскохозяйственного назначения, в него были внесены Законом N 118-ФЗ изменения, которые заключаются в следующем:

- с момента принятия ЗК РФ гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются, но при этом данное право, возникшее у граждан или юридических лиц до введения в действие данного Кодекса, сохраняется;

- граждане, обладающие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, имеют право приобрести их в собственность;

- предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения земельным участком после введения в действие ЗК РФ не допускается.

Согласно Закону N 118-ФЗ утратил силу п. 2 ст. 9 Федерального закона "О народных художественных промыслах", поскольку он устанавливал, что земли, на которых расположены места традиционного бытования народных художественных промыслов, могли быть отнесены к землям историко-культурного назначения в порядке, устанавливаемом земельным законодательством Российской Федерации и законодательством субъектов Российской Федерации. Данная норма повторяла положения ЗК РФ, который уже признал вышеуказанные земли землями историко-культурного назначения.

Внесены изменения и дополнения в ст. 11 Федерального закона "О территориях традиционного природопользования коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока Российской Федерации", которые обусловлены необходимостью учета ст. 7 ЗК РФ, согласно которой в местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Внесено также изменение в ст. 13 вышеназванного Федерального закона, поскольку с принятием ЗК РФ право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) устанавливается не только законом и нормативными правовыми актами Российской Федерации, но и нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации и органов местного самоуправления.

Н.О. Трофимова

"Налоговый вестник: комментарии к нормативным документам для бухгалтеров", N 12, декабрь 2007 г.