Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 13 марта 2013 г. N 10АП-10922/12

г. Москва

13 марта 2013 г.

Дело N А41-14855/12

Резолютивная часть постановления объявлена 11 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 марта 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Коновалова С.А., Мордкиной Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Перкиной Ю.В.,

при участии в заседании:

от истца (заявителя): Закрытого акционерного общества "ПремиумСтрой" (ОГРН 1087746174196; ИНН 7701769260): Штуккерт Е.Х., доверенность от 22.03.2012 г.;

от ответчика (должника) ЗАО "Проминдустрия АГ": Щербатовой С.В., доверенность от 19.01.2013 г.,

третьи лица: Администрация Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН 1025004066966; ИНН 5032004222): представитель не явился, извещен судом; Администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области (ОГРН 1055006363367; ИНН 5032139678): представитель не явился, извещен судом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" на решение Арбитражного суда Московской области от 26 октября 2012 года по делу N А41-14855/12, принятое судьей Л.В. Федуловой, по иску (заявлению) ЗАО "ПремиумСтрой" к ЗАО "Проминдустрия АГ" о взыскании задолженности по арендной плате и встречному заявлению ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" к ЗАО "ПремиумСтрой" о расторжении договора N ПП-01/11-168 аренды земельного участка от 22 марта 2011 г. и взыскании убытков,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "ПремиумСтрой" (далее - ЗАО "ПремиумСтрой", истец) обратилось в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к закрытому акционерному обществу "ПРОМИНДУСТИЯ АГ" (далее - ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", ответчик), с учетом уточнений, принятых судом, о взыскании задолженности в размере 2386518 руб. 48 коп. по арендной плате и пени за просрочку платежа в размере 27122 руб. 56 коп. (л.д. 91, том 2).

ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" было заявлено встречное исковое заявление к ЗАО "ПремиумСтрой" о досрочном расторжении по вине ЗАО "ПремиумСтрой" договора N ПП-01/11-168 аренды земельного участка от 22 марта 2011 года и взыскании с ЗАО "ПремиумСтрой" в пользу ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" убытков в размере 2263563 руб. 35 коп., принятое судом первой инстанции к производству.

Определениями Арбитражного суда Московской области от 09.06.2012 г., 04.07.2012 г. к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены администрация Одинцовского муниципального района Московской области, администрация сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области.

Решением 26 октября 2012 года Арбитражного суда Московской области заявленные требования ЗАО "ПремиумСтрой" удовлетворены в полном объеме. Встречное требование ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" удовлетворено частично. Судом расторгнут договор аренды земельного участка от 22.03.2011 г. N ПП-01/11-168, в удовлетворении требований о взыскании убытков отказано.

При этом суд исходил из того, истец предоставил ответчику земельный участок, который мог быть использован по целевому назначения для строительства комплекса жилых и нежилых зданий, однако ответчик в полном объеме своевременно не уплачивал арендную плату по договору, поэтому в соответствии с условиями договора аренды должен уплатить сумму задолженности, а также неустойку (штраф, пени), определенные договором. Так как ответчик возвратил спорный земельный участок истцу по акту приема-передачи от 20.03.2012 г., а истец по первоначально заявленному требованию ЗАО "ПремиумСтрой" не возражал против удовлетворения требований о расторжении договора, суд удовлетворил встречный иск в данной части, но отказал в удовлетворении требований о взыскании с ЗАО "ПремиумСтрой" убытков за предоставление земельного участка.

Не согласившись с решением суда, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" подало апелляционную жалобу, в которой просило о его отмене в части удовлетворения требований ЗАО "ПремиумСтрой" и отказа об удовлетворении требований по встречному иску о взыскании убытков.

По мнению ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", не соответствуют фактическим обстоятельствам выводы суда первой инстанции о том, что арендатору был предоставлен земельный участок в состоянии, соответствующем условиям договора аренды, поскольку генеральный план в отношении спорного земельного участка отсутствует, согласно проекта генерального плана спорный земельный участок отнесен к зоне рекреационного назначения и строительство на нем жилых и нежилых зданий запрещено. Суд не учел, что решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области утвержден генеральный план поселка Барвиха, а не сельского поселения Барвихинское. Спорный земельный участок находится в районе поселка Барвиха и генеральный план поселка Барвиха не может считаться действующим генеральным планом в отношении территории всего сельского поселения. Администрация сельского поселения Барвихинское подтвердила, что в отношении спорного участка существует только проект генерального плана, который прошел публичные слушания, которым капитальное строительство на спорном земельном участке не предусмотрено. Суд неправильно применил положения ст. ст. 606, 611, 612, 620 ГК РФ, п. 2 ст. 328 ГК РФ, поскольку арендатор не обязан был уплачивать арендные платежи за использование земельного участка, который не мог быть использован с назначением, определенным в договоре аренды. Суд не указал нормы, которыми руководствовался, принимая решение о расторжении договора. Арендодателем не подтвержден размер арендной платы, которая должна была быть уплачена арендатором по договору, рассчитываемая исходя из суммы земельного налога, так как расчет платежей арендатору представлен не был.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Представитель ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" в суде апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда отменить в части удовлетворения требований ЗАО "ПремиумСтрой", как необоснованное и незаконное, принять новое решение, которым встречные требования удовлетворить, в удовлетворении требований ЗАО "ПремиумСтрой" отказать.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции представители администрации Одинцовского муниципального района Московской области, администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, а также иные лица, не явились, о дате и месте рассмотрения дела извещены судом надлежащим образом.

Представитель ЗАО "ПремиумСтрой" в суде апелляционной инстанции возражал против доводов апелляционной жалобы, просил решение суда оставить без изменения.

Рассмотрев повторно дело в порядке ст. 268 АПК РФ, исследовав материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, выслушав представителя ЗАО "ПремиумСтрой" и ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены судебного акта.

В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Пунктом 1 ст. 611 ГК РФ установлено, что арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно ч. 1 ст.612 ГК РФ, Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

Суд установил, что 01.11.2010 г. между ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" и ЗАО "ПремиумСтрой" был заключен инвестиционный договор N ПП-01/11 (т.1 л.д. 50-65).

Во исполнение данного договора между сторонами 22.03.2011 г. был заключен договор аренды земельного участка N ПП-01/11-168 (далее - Договор аренды, т.1 л.д.5-11).

В соответствии с п. 1.1. Договора аренды ЗАО "ПремиумСтрой" (Арендодатель) сдал, а ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" (Арендатор) принял в аренду для целей строительства земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:0168, площадью 19500 кв. м, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для жилищного строительства, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, в районе п. Барвиха, принадлежащий на праве собственности арендодателю, что подтверждается Свидетельствами о государственной регистрации права: 50АБ N 715663 от 17.02.2011 г., о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись о регистрации N 50-50-96/002/2011-172 от 17.02.2011 г. (далее - Участок).

Границы участка определены на местности в соответствии с действующим законодательством и идентифицированы на прилагаемой к договору копии кадастровой выписки о земельном участке N МО-11/ЗВ/1-75297 от 17.03.2011 г. (КВ.1, КВ.2, КВ.5, КВ.6) (Приложение N 1). Кадастровая выписка о земельном участке является неотъемлемой частью настоящего Договора.

Участок передается от арендодателя к арендатору по соответствующему акту приема-передачи.

Арендодатель передает арендатору участок по акту приема-передачи в срок до "30" апреля 2011 г.

Участок передается арендатору для проектирования и строительства комплекса жилых и нежилых зданий, а также связанных с его возведением транспортных, инженерных сетей и сооружений (ориентировочная площадь всего комплекса зданий - 70000 кв.м.), парковочных мест, объектов благоустройства и социальной инфраструктуры.

Использование участка осуществляется арендатором в соответствии с градостроительной документацией.

В соответствии с представленным в материалы дела актом приема-передачи к договору аренды земельный участок был передан арендатору 22.04.2011 г. (л.д. 11).

Пунктом 9.1 договора аренды срок аренды установлен на 4 года.

Согласно п. 2.1 договора аренды на момент заключения настоящего договора арендная плата составляет 1270927 руб. в квартал.

Начисление арендной платы осуществляется сторонами с даты подписания акта приема - передачи земельного участка.

Арендная плата вносится арендатором не позднее одного месяца после окончания соответствующего квартала путем перечисления указанной в п. 2.1 суммы на расчетный счет арендодателя.

Обязательство по внесению арендных платежей считается исполненным с момента списания денежных средств с расчетного счета арендатора (п. 2.2 Договора аренды).

В связи с неисполнением ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" обязанности по внесению арендной платы, ЗАО "ПремиумСтрой" обратилось с настоящим иском в суд.

ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" заявило встречные требования, о досрочном расторжении по вине ЗАО "ПремиумСтрой" договора аренды, полагая, что ЗАО "ПремиумСтрой" передало участок, который исключает возможность его использования по целевому назначению, поскольку согласно проекту генерального плана участок отнесен к зоне рекреационного назначения и строительство жилых и нежилых зданий на участке запрещено.

Также ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" просило взыскать с ЗАО "ПремиумСтрой" убытки в размере 2263563 руб. 35 коп., в том числе перечисленную арендную плату за период действия договора в размере 977636 руб. 35 коп. за 2-й квартал 2011 г., 1270927 руб. за 3-й квартал 2011 г., а также государственную пошлину за государственную регистрацию договора в размере 15000 руб.

В обоснование встречного искового заявления ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" указывает, что руководствуясь ст. 41, ст. 45 Градостроительного кодекса РФ общество обратилось в администрацию сельского поселения Барвиха с просьбой вынести решение о подготовке соответствующего проекта планировки территории за счет истца, однако получило отказ.

ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" указывает, что из письма ЗАО "Премиумстрой" исх. N 54/11 от 23.03.2011 г. в адрес главы сельского поселения Барвихинское следует, что на момент заключения договора ЗАО "ПремиумСтрой" было известно об отнесении участка к зоне рекреационного назначения, однако оно не предупредило об этом ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ".

Согласно выписке из кадастрового паспорта спорный земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1858 относится к категории земель населенных пунктов с разрешенным использованием для жилищного строительства (л.д. 47, том 2), поэтому необоснованным является довод апелляционной жалобы ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ", что ему по договору аренды был передан земельный участок, который невозможно возможно использования по целевому назначению, как противоречащий материалам дела.

Кроме того, согласно ответа администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 04.06.2012 г. N 946/120 застройке подлежат участки фактически занятые строениями (л.д. 69, том 1)

ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" возвратило спорный земельный участок ЗАО "ПремиумСтрой" по акту приема-передачи только 20.03.2012 г. (т.1 л.д.70).

При обнаружении недостатков арендатор вправе по своему выбору:

потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

В суде апелляционной инстанции представитель ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" пояснил, что не имеется письменных доказательств принятия мер для возврата земельного участка ранее передачи его истцу по акту приема-передачи от 20.03.2013 г., а также обращений к арендатору с заявлением о снижении, освобождении от уплаты арендной платы за предоставление земельного участка, который невозможно использовать по целевому назначению для строительства торгового комплекса.

Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.

Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается (ст. 310 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено судом, ответчиком обязательства по внесению арендной платы надлежащим образом не исполнены.

Общая сумма задолженности ответчика перед истцом за период со 2-го квартала 2011 г. по 1 квартал 2012 г. составляет 2386518 руб. 48 коп.

Каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать те обстоятельства, на которые оно ссылается, как на основании своих требований или возражений. Ответчиком не представлены доказательства оплаты долга.

Следовательно, задолженность подлежит взысканию.

В соответствии с ч. 1 ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

В соответствии с п. 5.2 Договора аренды, случае невнесения арендатором арендной платы в установленный настоящим Договором срок арендатор уплачивает арендодателю пеню за каждый день просрочки в размере 0.01% от размера платежа, подлежащего оплате за соответствующий отчетный период.

В обоснование взыскания с ответчика пени в размере 27122 руб. 56 коп. истом представлен расчет суммы задолженности (л.д. 92, том 2).

Суд первой и апелляционной инстанции, проверив данный расчет, считает, что оснований для уменьшения суммы неустойки суд не имеется, поскольку она соразмерна последствиям нарушенного обязательства, определена в соответствии с условиями договора аренды, не исполнявшегося длительное время ответчиком в отношении оплаты за использование земельного участка.

Правильным является вывод суда первой инстанции о том, что исковые требования Закрытого акционерного общества "ПремиумСтрой" подлежат удовлетворению в полном объеме.

ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" заявило требование о расторжении договора аренды по вине ЗАО "ПремиумСтрой" и взыскании убытков.

Суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что ЗАО "ПремиумСтрой" предоставило ответчику земельный участок по договору аренды на котором было возможно строительство в соответствии с условиями договора, ответчик длительное время не предпринимал мер для расторжения договора, пользовался участком, но не оплачивал арендные платежи, в связи с чем, встречное требованием ответчика о возмещении понесенных убытков в размере 2263563 руб. 35 коп. не подлежит удовлетворению.

Ответчик не представил доказательств оплаты аренды спорного земельного участка в полном объеме за период его использования.

В соответствии с ч. 2 ст. 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Как следует из представленной в материалы дела переписки, между сторонами велись переговоры о расторжении договора аренды, однако соглашение о расторжении договора аренды подписано не было.

Суд первой инстанции также правомерно, с учетом позиции ЗАО "ПремемиумСтрой", не возражавшего против требования ЗАО "ПремиумСтрой" о расторжении договора аренды земельного участка, в связи с его фактическим прекращением, удовлетворил встречное требование ответчика о расторжении договора аренды спорного земельного участка.

Как следует из материалов дела, ЗАО "ПРОМИНДУСТРИЯ АГ" стало предпринимать необходимые меры для использования спорного земельного участка только после фактической передачи спорного земельного участка ЗАО "ПремиумСтрой" в марте 2012 г. и только 17.05.2012 г. обратилось к главе с.п. Барвихинское Одинцовского муниципального района с письмом, в котором просило сообщить, внесены ли изменения в генеральный план и к какой функциональной зоне относится спорный земельный участок (т.1 л.д.68).

Как следует из ответа от 04.06.2012 г. N 946/2.10 администрации с.п. Барвихинское, согласно проекта Генерального плана с.п. Барвихинское, спорный земельный участок относится к рекреационно-жилой зоне с частичным обременением зоной охраны культурного наследия (т.1 л.д.69).

Из поступивших в материалы дела объяснений администрации сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области (письмо от 14.09.2012 г. N 741/2.12) следует, что в настоящий момент действует Генеральный план поселка Барвиха сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, утвержденный Решением Совета депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области от 12.12.2008 г. N 9/9.

Согласно действующему Генеральному плану на земельных участках с кадастровыми номерами 50:20:0010336:0168, 50:20:0010336:0171, 50:20:0010336:1340, 50:20:0010336:1341, 50:20:0010336:1342, 50:20:0010336:1343, 50:20:0010336:1344 (данные земельные участки объединены в земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:1858) предусмотрена многоэтажная многоквартирная жилая застройка с высокой долей озеленения.

В 2010 г. разработан проект Генерального плана сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района Московской области, ГУП НИиПИ Генплана Москвы. До настоящего времени Генплан не утвержден.

На момент рассмотрения дала судом первой и апелляционной инстанции Правила землепользования и застройки сельского поселения Барвихинское не приняты.

Как следует из письма ГУП "НИ и ПИ Генплана Москвы" от 13.06.2012 г. N 200-02-1743/1-(1)-1 в соответствии с разработанными ГУП НИ и ПИ "Генплана Москвы" проектами "Генеральный план сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района в части населенного пункта - поселок Барвиха" (утвержден Решением Совета Депутатов сельского поселения Барвихинское Одинцовского муниципального района N9/9 от 12.12.2008 г.) и "Генеральный план сельское поселение Барвихинское Одинцовского муниципального района" (находится в стадии согласования) земельный участок с кадастровым номером 50:20:0010336:0168 частично вошел в зону смешанной (многоэтажной и среднеэтажной) жилой застройки с высокой долей озеленения, частично в рекреационную зону, также действуют ограничения, связанные с зонами охраны объекта культурного наследия регионального значения (т. 2 л.д.69).

Оценив доказательства в их совокупности, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендатор на момент фактического пользования арендуемым имуществом располагал возможностью его использования, но неправомерно не уплачивал арендную плату в соответствии с условиями договора, довод о предоставлении имущества в состоянии, не соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества, необоснован.

Доводы апелляционной жалобы не могут являться основанием для отмены судебного акта, так как не свидетельствуют о нарушении судом норма материального и процессуального права.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26 октября 2012 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-14855/12 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

С.А. Коновалов Л.М. Мордкина