Взгляд на проблему. Понятие и особенности предмета жилищно-правовых договоров (О.В. Батова, "Законы России: опыт, анализ, практика", N 11, ноябрь 2007 г.)

Взгляд на проблему.
Понятие и особенности предмета жилищно-правовых договоров

Понятие предмета жилищно-правовых договоров

В большинстве случаев действующее гражданское законодательство (например, ст.ст. 554, 572, 666, 741 и 807 ГК) именует материальный объект, по поводу которого заключается тот или иной договор, в качестве его предмета. Тем не менее, иногда предметы материального мира именуются не предметом, а объектом того или иного договора. К примеру, ст. 607 ГК указывает, что объектами договора аренды могут являться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи), при том, что практически то же самое является не объектом, а именно предметом договора финансовой аренды. Статья 1013 ГК называет объектами договора доверительного управления предприятия и другие имущественные комплексы, отдельные объекты, относящиеся к недвижимому имуществу, ценные бумаги, права, удостоверенные бездокументарными ценными бумагами, исключительные права и другое имущество.

При этом к числу существенных условий договора, отнесен не объект, а именно предмет договора (ст. 432 ГК), хотя, как вытекает из предложенного анализа отдельных положений ГК, он может иметься далеко не во всяком договоре, а ст. 129 ГК к объектам гражданских прав, помимо предметов материального мира, относит и действия (работы и услуги), а также исключительные права и нематериальные блага.

Самым ярким образом подобная непоследовательность законодателя проявляется в жилищно-правовых договорах. Так, в новом ЖК (ст. 62) сохранена терминология ранее действующего жилищного законодательства (ст. 52 ЖК РСФСР), согласно которой жилое помещение является не объектом, а именно предметом договора социального найма, в то время как ст. 673 ГК указывает на жилое помещение как на объект, а не предмет договора найма жилого помещения.

Данная ситуация с наглядностью отражает отсутствие общепризнанного решения вопроса об объекте и предмете договора как правоотношения в юридической науке, и следовательно, о предмете и объекте права как одного из элементов содержания правоотношения. В связи с этим для уяснения вопроса о предмете и объекте жилищно-правовых договоров невозможно обойтись без анализа основных положений этой дискуссии.

Некоторые авторы под объектом правоотношения понимают общественные отношения, подлежащие регулированию*(1). Другие полагают, что объектом правоотношения являются только предметы материального мира (вещи)*(2) либо предметы материального и духовного мира, по поводу которых складываются правоотношения*(3). Третьи считают объектом правоотношения действия участников правоотношения, а также материальные и духовные блага*(4). Довольно распространено мнение о том, что объектом правоотношения выступает поведение субъектов правоотношений*(5) либо поведение обязанного лица*(6). Наконец, некоторые авторы допускают существование и безобъектных правоотношений*(7). В последнее время высказана точка зрения, согласно которой объектом правоотношения являются воля и сознание обязанного лица, выступающие опосредующим звеном между правом и фактическими отношениями, а в тех случаях, когда право реализуется вне правоотношений (абсолютное субъективное право), бессмысленно вести речь об объекте правоотношения*(8). В большинстве своем, однако, отечественные авторы так или иначе воспроизводят дискуссию зарубежной юридической науки по вопросу об объектах прав и правоотношений, подробный анализ которой содержится в работе О.С. Иоффе "Правоотношения по советскому гражданскому праву"*(9).

Наиболее обоснованной представляется точка зрения, согласно которой объектом правоотношения является именно поведение обязанного лица. Действительно, если согласиться с тем, что объект служит необходимым элементом правоотношения, а не лишь одной из возможных его предпосылок, то, вместе с этим, нельзя согласиться с возможностью существования безобъектных правоотношений, а также с тем, что в качестве объекта правоотношения следует признавать вещи как предметы материального мира, поскольку во многих правоотношениях действительно отсутствует подобный объект, например, в правоотношениях по оказанию услуг, в семейных правоотношениях, в правоотношениях по поводу результатов интеллектуальной деятельности и многих других.

Следует согласиться с высказыванием О.С. Иоффе и о том, что объект правоотношения следует определять как то, на что правоотношение оказывает или может оказать воздействие, а не как то, по поводу чего складываются правоотношения*(10). Действительно, согласно общефилософскому представлению объект определенного явления - это не то, по поводу чего данное явление существует, а то, на что данное явление оказывает или может оказать воздействие. Отсюда следует, что если содержанием правоотношения являются права и обязанности его субъектов, то объектом правоотношения - то, на что воздействуют субъективное право и юридическая обязанность. Исходя из того, что посредством и субъективного права, и юридической обязанности обеспечивается определенное поведение, поэтому ни вещи, ни другие материальные блага, ни тем более личные нематериальные блага не могут быть объектом правоотношения. При этом субъективное право обеспечивает управомоченному субъекту не его собственное поведение, а поведение обязанного лица, поскольку именно в определенном поведении обязанных лиц заключается интерес обладателя субъективного права. Следовательно, поведение обязанного лица является и объектом субъективного права, и объектом правоотношения*(11).

При этом нельзя согласиться и с той точкой зрения, согласно которой объектом правоотношения является не поведение обязанного лица, а его воля и сознание, поскольку право может воздействовать именно на поведение человека, а не на его внутренний мир. Более того, при нормальном развитии правоотношения механизму правового регулирования безразличны те мотивы, которыми руководствуются люди в своем поведении и которые отражают их внутренний мир, их сознание и волю. Внутренний мир человека приобретает правовое значение только в случае совершения правонарушения, но и здесь охранительные правоотношения не воздействуют на волю и сознание субъекта в целях их преобразования, а лишь учитывают их как внешний по отношению к самому правоотношению фактор в целях индивидуализации юридической ответственности.

При таком понимании объекта прав и правоотношений вещи как предметы материального мира оказываются внешними по отношению к самому правоотношению явлениями. Действительно, вещи могут являться лишь объектами физических (или фактических) действий, но не юридического воздействия. В этой связи весьма показательно, что в договоре строительного подряда то здание или сооружение, которое обязуется построить подрядчик именуется именно объектом строительства, т.е. речь идет об объекте фактической деятельности - строительства. В свою очередь, объектом правоотношения строительного подряда выступает поведение подрядчика, поскольку правоотношение не может воздействовать на строящееся здание или сооружение, являющееся объектом строительной деятельности подрядчика.

Из этого, однако, не следует, что вещи, а точнее, их естественные свойства, не имеют вовсе никакого значения в механизме правового регулирования общественных отношений. Являясь объектами поведения людей, они "предопределяют известную форму этого поведения, которая при прочих условиях может и должна получить законодательное закрепление"*(12). Так, например, такое естественное свойство вещей как свойство делимости допускает возможность установления как солидарной, так и долевой ответственности, в то время как при неделимости вещи возможна только солидарная ответственность (ст.ст. 321, 322 ГК). Свойство потребляемости вещей предопределяет возможность заключения в отношении них договора займа и исключает возможность заключения договора аренды (ст. 607 ГК). В связи с этим естественные свойства вещей не могут не учитываться в механизме правового регулирования, из чего, однако, не следует, что вещи становятся объектом правового регулирования, объектом права или правоотношения.

Вещи действительно являются одним из предметов, по поводу которых участники правоотношений вступают в эти отношения. О.С. Иоффе указывал, что более продуктивно выделять объект права и правоотношения, которым может быть только поведение обязанного субъекта, а также предмет конкретного правоотношения, которыми могут быть, в том числе, и вещи*(13).

Отталкиваясь от указанных теоретических позиций по вопросу об объекте и предмете правоотношений, следует прийти к выводу, что объектом жилищно-правового договора, как и объектом жилищных прав, является предоставление возможности проживания в жилом помещении, в то время как само жилое помещение - лишь предмет указанных договоров.

Однозначное научное решение вопроса об объекте и предмете правоотношения имеет и непосредственное практическое значение. Так, ст. 673 ГК именует жилое помещение, предоставляемое по договору найма, объектом, а не предметом этого договора. Исходя из системного толкования данной статьи с положениями ст. 432 ГК о том, что существенным условием договора является условие о его предмете (а не об объекте), следует прийти к выводу о том, что договор найма будет считаться заключенным и при отсутствии в нем указания на то жилое помещение, которое предоставляется по данному договору. С позиций здравого смысла данный вывод, конечно же, абсурден, а потому в литературе неоднократно высказывались предложения о том, что жилое помещение, предоставляемое по договору найма, следует именовать не объектом, а именно предметом данного договора*(14).

Особенности предмета жилищно-правовых договоров

Жилищное законодательство содержит и ряд других проблем, связанных уже с установлением особенностей предмета жилищных правоотношений. Число этих проблем значительно увеличилось с принятием нового ЖК.

Так, ст. 15 ЖК определяет объект (согласно предлагаемому нами решению здесь имеется в виду предмет) жилищных прав, а следовательно, и предмет всех жилищно-правовых договоров как изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом, пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства) и в установленном порядке отнесено к числу жилых помещений.

Отсюда первая особенность предмета жилищно-правовых договоров заключается в том, что их предмет определяется не столько его естественными свойствами (что имеет место практически во всех иных договорах), сколько в силу его юридических свойств. В связи с этим сами по себе естественные свойства помещения, его фактическая способность и возможность выполнять функции жилого помещения еще не свидетельствуют о том, что данное помещение может быть предметом жилищно-правовых договоров, как и вообще объектом (предметом) жилищных прав. Для этого должна иметься в наличии определенная совокупность юридических фактов, образующих некий фактический состав. Началом его формирования является утверждение проектной документации вновь создаваемого или реконструируемого здания, которая в необходимых случаях подлежит государственной экспертизе (ст.ст. 48, 49 Градостроительного кодекса), после чего в необходимых случаях уполномоченным органом выдается разрешение на строительство (ст. 50 Градостроительного кодекса), затем объект строительства или реконструкции включается в регистр жилых домов, строящихся на территории субъектов Российской Федерации (постановление Правительства РФ от 22 октября 1997 г. N 1348 "О создании и порядке ведения регистра жилых домов, строящихся на территориях субъектов Российской Федерации"*(15)). По окончании строительства осуществляется сдача-приемка объекта строительства, порядок проведения которой в соответствии со ст. 753 ГК определяется законом, иными правовыми актами и договором, после завершения которой застройщику выдается технический паспорт (постановление Правительства РФ от 13 октября 1997 г. N 1301 "О государственном учете жилищного фонда в Российской Федерации"*(16); постановление Правительства РФ от 4 декабря 2000 г. N 921 "О государственном техническом учете и технической инвентаризации в Российской Федерации объектов градостроительной деятельности"*(17)). Завершается рассматриваемый фактический состав стадией государственного учета прав на него как на жилое помещение учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку в соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним*(18) (п. 30) в числе прочей информации об объекте недвижимого имущества указывается его назначение - жилое, нежилое, производственное и т.п.

Разумеется, практически все элементы указанного фактического состава могут быть заменены решением суда о признании права собственности на самовольно возведенную постройку (ст. 222 ГК), что, однако, не опровергает, а, напротив, подтверждает юридический характер свойства пригодности для проживания, о котором идет речь, поскольку право собственности на данный объект также возникнет с момента государственной регистрации, при осуществлении которой на основании данных технического учета также будет указано его назначение.

Из указанных положений в их совокупности следует, что естественные свойства помещения, делающие его фактически пригодным для проживания, сами по себе не позволяют относить его к предмету жилищно-правовых договоров (как и к объектам (предметам) жилищных прав). Это помещение должно обладать и определенными юридическими свойствами, только при наличии которых оно способно выступать в качестве предмета жилищно-правовых договоров, а во всех остальных случаях оно может быть только предметом гражданско-правовых договоров, например, договора аренды. Как следствие вполне вероятна ситуация, когда на соседних участках находятся два аналогичных по своим естественным свойствам домовладения, при этом одно из них должно быть предоставлено для проживания по договору аренды, а другое - по договору найма жилого помещения, в зависимости от того, имеется ли у собственника технический паспорт этого домовладения, из которого следует, что оно относится к жилищному фонду, а также внесена ли на основе данного документа соответствующая запись в Единый реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Именно к такому, казалось бы, парадоксальному выводу заставляет прийти действующее законодательство. Однако именно на этом, по сути, и основано разграничение договоров найма жилого помещения и иных договоров, содержанием которых является предоставление помещения (юридически "нежилого") для проживания одной из сторон договора.

Так, поскольку помещения в гостиницах (за исключением домов ночного пребывания или гостиниц-приютов) традиционно не включаются в состав жилищного фонда, хотя и используются, и предназначены именно для проживания (в том числе долговременного) граждан, то договор о предоставлении номера в гостинице является не договором найма жилого помещения, не жилищно-правовым договором, а договором предоставления гостиничных услуг. С другой стороны, сегодня уже получают значительное распространение ситуации, когда многоквартирный жилой дом изначально возводится в целях предоставления жилых помещений в нем любым желающим гражданам на короткий срок (как и в гостинице), но поскольку в этом доме находятся помещения, официально отнесенные к жилым, к этим отношениям будет применяться не договор о предоставлении гостиничных услуг, а положения о краткосрочном найме жилого помещения (ст. 683 ГК)*(19).

Между тем, по сути, разница между этими отношениями заключается лишь в том, что в гостинице (как правило, но не обязательно) гражданам помимо собственно жилища предоставляется еще и ряд других дополнительных услуг. Более того, разница между отношениями по предоставлению жилища в гостинице и жилого помещения в общежитии заключается лишь в уровне дополнительных услуг, в то время как на данный момент отношения по поводу предоставления жилого помещения в общежитии (в отличие от отношений по предоставлению жилища в гостинице) отнесены к жилищно-правовым договорным отношениям.

В связи с этим необходимо признать, что предмет жилищно-правовых договоров должен характеризоваться не столько юридическими признаками, сколько его естественными свойствами и фактическим использованием, как и предметы иных договоров. По такому пути, хотя не совсем последовательно, идет и судебная практика.

Так, например, по одному из дел гражданину было отказано в предоставлении жилого помещения взамен занимаемого им помещения, находящегося в подлежащем сносу здании. Отказ мотивирован тем, что помещение, которое он занимал, находилось в сборно-разборном домике и на учет БТИ в качестве жилого помещения не принималось, следовательно, отношения по использованию этого помещения должны регулироваться нормами о договоре аренды, а не найма жилого помещения, и, как следствие, истец не обладает правом на получение жилого помещения по ст. 92 ЖК РСФСР. Президиум Верховного Суда РФ не принял во внимание то обстоятельство, что помещение, которое занимал истец, не было юридически отнесено к числу жилых помещений, поскольку фактически оно использовалось истцом именно для проживания, являлось для него единственным жилищем. Президиум применил к данным отношениям нормы о договоре найма жилого помещения, а не о договоре аренды*(20).

По другому делу, рассмотренному в порядке надзора Судебной коллегией по гражданским делами Верховного Суда РФ, гражданам, проживающим долгое время в здании, не являющимся по данным технического учета жилым помещением, было отказано в праве на внеочередное предоставление жилого помещения после уничтожения этого здания в результате стихийного бедствия. Отказ также был мотивирован тем, что здание, в котором проживали истцы, не является жилым помещением, а, следовательно, у истцов отсутствует и право на новое жилое помещение взамен утраченного. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, указала, что ст. 37 ЖК РСФСР предусмотрено внеочередное предоставление жилых помещений гражданам, жилище которых в результате стихийного бедствия стало непригодным для проживания. Также судебная коллегия указала, что употребляемое в данном случае законодателем понятие "жилище" существенно отличается от используемого в этой же статье понятия "жилое помещение", поскольку не подразумевает зависимости от правового статуса помещения, его принадлежности к тому или иному фонду, наличия либо отсутствия договора найма или иного договора, и означает лишь фактически используемое для проживания помещение*(21).

В литературе также описываются случаи, когда суды применяют к отношениям по проживанию в гостиницах, которые за всю бытность существования технического учета никогда не признавались жилыми помещениями, именно нормы о договоре найма жилого помещения, а не о договоре аренды, и не, тем более, нормы о предоставлении гостиничных услуг. Так, в соответствии со ст. 15 Федерального закона "О статусе военнослужащих", если военнослужащим, проходящим военную службу по контракту, и членам их семей до получения жилого помещения по новому месту не было предоставлено служебное жилое помещение или помещение в общежитии, то им должна быть выплачена денежная компенсация за наем (поднаем) жилых помещений. Если же военнослужащий и члены его семьи проживали это время в гостинице, то финансовые органы Минобороны со ссылкой на эти положения отказывали в выплате указанной денежной компенсации. Однако военные суды удовлетворили требования ряда военнослужащих, по сути, приравняв проживание в гостинице к проживанию в жилом помещении по договору найма*(22).

Общим для всех приведенных примеров судебной практики является то, что в них суды совершенно обоснованно не приняли во внимание господствующую точку зрения, основанную прежде всего на положениях ранее и ныне действующего законодательства (ст. 15 ЖК РФ) о том, что жилищные правоотношения могут возникать только по поводу использования помещений, отнесенных в установленном законом порядке к числу жилых. Представляется, однако, что господствующая точка зрения по поводу предмета жилищных правоотношений является явно ошибочной и не отражает коренного изменения основных принципов жилищного права. В действительности предмет жилищно-правовых договоров, как и других договоров, должен отграничиваться не в силу признания его в установленном порядке предметом данных договоров, а в силу самого содержания общественного отношения, которое облекается в соответствующую договорную форму. Поэтому если содержание общественного отношения заключается в предоставлении помещения для проживания, то предметом соответствующего договора должно являться указанное помещение (жилище), вне зависимости от того, признано ли оно в установленном порядке жилым.

Мнение о том, что предметом (объектом) жилищно-правовых отношений должны быть признаны помещения, естественные свойства которых позволяют использовать их для проживания, высказывались и ранее*(23). Оно опровергалось, однако, теми возражениями, что признание предметом жилищно-правовых отношений любых помещений, фактически используемых для проживания, приведет к нарушению прав и свобод граждан, создаст препятствия в реализации ими конституционного права на жилище. В принципе, подобного рода возражения используются и в настоящее время*(24). Представляется, что в период, когда основным средством реализации права на жилище было предоставление помещения в домах государственного или муниципального фонда, указанные аргументы действительно имели значение, поскольку посредством этих отношений государство выполняет свою конституционную обязанность по удовлетворению права граждан на жилище. Более того, соответствующие аргументы сохраняют свое значение и в настоящее время, но только лишь применительно к одной из разновидностей жилищно-правовых договоров - договоров социального найма жилого помещения и иных социальных жилищно-правовых договоров. В остальных же жилищно-правовых договорах данные аргументы обращаются против своих приверженцев. Так, если мы исходим из того, что предметом жилищно-правовых договоров может являться только помещение, отнесенное в установленном порядке к числу жилых, то, как следствие, мы не можем применять к отношениям по проживанию в помещении, не отвечающем определенным требованиям, нормы о жилищно-правовых договорах, предоставляющих, как известно, больше гарантий лицу, проживающему в этом помещении, чем гражданско-правовые договоры о пользовании имуществом или об оказании услуг (например, гостиничных).

С другой стороны, господствующая точка зрения о том, что только признанное в установленном порядке пригодным для постоянного проживания жилое помещение может являться предметом жилищно-правовых договоров, весьма порочна и в другом отношении. Так, даже утрата этим помещением его естественных свойств, делающих его пригодным для проживания, сама по себе не свидетельствует об изменении жилищно-правовых отношений по поводу его использования. В соответствии со ст. 15 ЖК для этого необходимо также наличие определенного акта, принимаемого межведомственной комиссией, которым констатируется утрата жилым помещением его естественных свойств*(25).

При этом признание в указанном порядке помещения непригодным для проживания (т.е. утрата предметом жилищно-правового договора его юридического признака), по логике авторов, придерживающихся указанной точки зрения, должно неминуемо и незамедлительно влечь не то что расторжение, а прекращение жилищно-правового договора либо его трансформацию в гражданско-правовой договор, поскольку предметом договорных отношений является уже помещение, которое официально признано непригодным для проживания, т.е. нежилое помещение. В то же время в ст. 83 ЖК говорится, что основанием прекращения договора социального найма является лишь полная утрата (разрушение) жилого помещения, т.е. исчезновение вообще какого-либо предмета договора. Аналогичным образом решается вопрос и применительно к договору найма, поскольку в случаях, если жилое помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, любая из сторон договора может лишь потребовать расторжения этого договора, и, следовательно, до предъявления подобного требования (которое и вообще может быть не предъявлено) договор найма в полной мере сохраняет свою силу. Следовательно, хотя предмет договора найма жилого помещения и утрачивает свой юридический признак, отношения по его использованию продолжают регулироваться нормами о договоре социального найма или о договоре найма, а возникает лишь право требовать предоставления жилого помещения, отвечающего необходимым требованиям (ст.ст. 85 и 87 ЖК), или расторжения договора (ст. 687 ГК), причем сроки удовлетворения или предъявления подобных требований ни ЖК, ни ГК не оговаривает, из чего можно сделать вывод, что такая ситуация может длиться сколь угодно долго, в особенности в случаях, если у наймодателя отсутствует другое жилое помещение, которое может быть предоставлено взамен.

К сказанному следует добавить еще одно немаловажное обстоятельство. Как известно, Конституционный Суд РФ сформулировал правовую позицию, согласно которой регистрационный учет не может носить разрешительного характера и служить основанием для ограничения права гражданина на выбор места жительства, и что обязанность граждан по регистрации по месту жительства или пребывания заключается лишь в обязанности обратиться к должностному лицу, ответственному за регистрацию в определенный срок, предъявив при этом паспорт и документ, являющийся основанием для вселения в жилое помещение*(26).

В то же время парадоксальность ситуации заключается в том, что, признавая право на свободу передвижения и выбор места жительства частью права на свободу самоопределения личности и, как следствие, невозможность отказа в регистрации по месту жительства, действующее законодательство ограничивает это право в другом направлении, в частности тем, что гражданин может быть зарегистрирован по месту пребывания или жительства лишь в прямо перечисленных помещениях, а также в иных помещениях, которые в установленном порядке отнесены к числу жилых помещений (ст. 2 Закона РФ "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации"*(27)). Из этого следует, что, несмотря на свободу передвижения и выбора места жительства, граждане могут выбирать место пребывания и жительства лишь в строго отведенных местах, т.е. в тех помещениях, которые отнесены к одному из указанных видов либо признаны в установленном порядке жилыми помещениями. В других местах свобода самоопределения личности заканчивается, а отношения, связанные с использованием этих мест для проживания, в лучшем случае могут быть отнесены к числу фактических, но не правовых отношений.

Конституционный Суд попытался некоторым образом смягчить подобное толкование, указав в одном из своих определений, что по смыслу названного Закона определение гражданином места своего пребывания и срока нахождения в нем необязательно связано с наличием соответствующего жилого помещения в качестве места пребывания, что предполагает, в частности, регистрацию гражданина и в иных помещениях, предназначенных или организованных для временного проживания*(28). В то же время, когда перед Конституционным Судом был прямо поставлен вопрос о неконституционности определений места пребывания и жительства и тем самым ограничения права граждан на свободу передвижения и выбора места пребывания и жительства, Конституционный Суд, по сути, уклонился от решения данного вопроса, указав, что фактически заявитель ставит перед Конституционным Судом вопрос о дополнении оспариваемой нормы положением о том, что гражданин вправе зарегистрироваться по любому указанному им месту фактического нахождения и что разрешение подобных вопросов не входит в компетенцию Конституционного Суда*(29).

Сказанное еще с большей очевидностью подчеркивает, что в действительности жилищные правоотношения и тесно связанные с ними правоотношения по реализации свободы передвижения и выбора места жительства складываются не только по поводу жилых помещений, признанных таковыми в установленном законом порядке, но и по поводу других помещений, фактически используемых для проживания. Именно таким образом и должен быть определен предмет жилищно-правовых договоров.

С другой стороны, возникает вопрос о том, как можно отграничить предмет жилищно-правовых договоров от других, в частности гражданско-правовых договоров, когда какое-либо недвижимое или даже движимое имущество используется для проживания. Здесь следует еще раз подчеркнуть, что в данных случаях правоприменителю необходимо руководствоваться не юридическими, а именно естественными свойствами этого имущества, и в каждом конкретном случае определять, предназначено ли соответствующее имущество для проживания и может ли оно использоваться по указанному назначению.

Таким образом, предметом всех жилищно-правовых договоров следует признать имущество, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано и фактически используется в качестве жилища.

Данный подход к определению предмета жилищных прав и жилищно-правовых в корне расходится с определением предмета жилищных прав, содержащемся в ст. 15 ЖК. Однако даже простое систематическое толкование ст. 15 ЖК в совокупности с иными положениями того же Кодекса, позволяет прийти к выводу, что определение ст. 15 ЖК вообще пригодно лишь применительно к предмету договора найма жилого помещения, причем его определенной разновидности - договора социального найма. И, наоборот: содержащееся в ст. 15 ЖК общее определение предмета жилищных прав не учитывает специфики предмета иных жилищно-правовых договоров.

Действительно, если речь идет о договорах социального найма и иных социальных жилищно-правовых договорах, то следует признать, что поскольку посредством этих договоров государство призвано выполнять свои социальные функции, что эти договоры заключаются в целях постоянного, а не временного проживания, то к предмету этих договоров должны предъявляться повышенные требования, о которых и говорится в ст. 15 ЖК. Повышенные требования к предмету жилищно-правовых договоров должны предъявляться и в том случае, когда речь идет о потребительском жилищно-правовом договоре, где жилое помещение предоставляется профессиональным участником рынка и где в качестве другой стороны выступает гражданин, использующий жилое помещение для своих личных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

В то же время не всегда к такому помещению должны предъявляться требования о том, что оно непременно должно относиться к недвижимому имуществу и быть пригодным для постоянного (а не временного) проживания, на что прямо указывает ст. 15 ЖК. В частности, если имеет место краткосрочный наем, в особенности в целях временного проживания вне места жительства (например, в лечебных местностях и курортах), такое помещение может и не отвечать этим признакам, поскольку оно предоставляется именно для временного проживания. Главное, чтобы предоставленное помещение отвечало санитарным, техническим и иным подобным нормам.

Не может быть положен в основу общего определения объекта жилищных прав и предмета жилищно-правовых договоров и признак изолированности жилого помещения, о котором также упоминается в ст. 15 ЖК, поскольку изолированность жилого помещения характерна лишь для договоров социального найма, тогда как применительно к иным жилищно-правовым договорам наблюдается прямо противоположная ситуация. В частности, нельзя утверждать, что предметом договора найма жилого помещения в общежитии действительно является изолированное жилое помещение (ст. 105 ЖК). Аналогичным образом обстоит ситуация и с договорами найма других специализированных жилых помещений (ст. 106 ЖК).

Признак изолированности жилого помещения отсутствует и при определении предмета договора поднайма жилого помещения в том виде, в котором он определен в ст. 685 ГК, а также в ст. 76 ЖК. А отсюда сразу же возникает вопрос: если наниматель жилого помещения может предоставить по договору поднайма часть (причем необязательно изолированную часть) жилого помещения, то вследствие чего этой возможности лишен собственник жилого помещения по договору найма? Иными словами, насколько оправданно то ограничение, которое содержится в ст. 673 ГК, в силу которой по договору найма жилого помещения может быть предоставлено только изолированное жилье. Бессмысленность подобного ограничения отчасти признает и сам законодатель, указывая, что член жилищного кооператива, не выплативший полностью свой паевой взнос может, предоставить часть занимаемого им жилого помещения по договору найма и что к этим отношениям применяются правила о договоре поднайма, прежде всего о том, что предметом этого договора может быть неизолированное жилое помещение (ст. 128 ЖК).

Таким образом, большинство из тех признаков объекта (т.е. предмета) жилищных прав и, следовательно, предмета жилищно-правовых договоров, на которые указывает ст. 15 ЖК, не удовлетворяют понятию предмета различных жилищно-правовых договоров, в связи с чем в данную статью необходимо внести изменения, сформулировав понятие предмета жилищных прав как имущества, которое в силу своих естественных свойств может быть использовано в качестве жилища. При этом применительно к каждому из названных видов жилищно-правовых договоров должны быть предусмотрены особенности его предмета.

О.В. Батова,

старший преподаватель Института права и экономики Белгородского

государственного университета.

"Законы России: опыт, анализ, практика", N 11, ноябрь 2007 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Толстой Ю.К. К теории правоотношения. Л., 1959. С. 64.

*(2) Агарков М.М. Обязательство по советскому гражданскому праву. 1940. С. 22.

*(3) Алексеев С.С. Об объекте права и правоотношения // Вопросы общей теории права. М., 1960. С. 301, 392.

*(4) Кечекьян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. М., 1958. С. 142.

*(5) Александров Н.Г. Правовые отношения в социалистическом обществе. - М., 1959. С. 38.

*(6) Иоффе О.С., Шаргородский М.Д. Вопросы теории права. М., 1961. С. 230.

*(7) Халфина Р.О. Общее учение о правоотношении. М., 1974. С. 213-217.

*(8) Лапач В.А. Система объектов гражданских прав: Теория и судебная практика. СПб., 2002. С. 56-108.

*(9) Иоффе О.С. Избранные труды по гражданскому праву. М., 2000. С. 581-584.

*(10) Иоффе О.С. Указ. соч. С. 588.

*(11) Иоффе О.С. Указ. соч. С. 590.

*(12) Иоффе О.С. Указ. соч. С. 597.

*(13) Там же. С. 604.

*(14) См., например: Бакирова Е.Ю. Юридические факты в механизме правового регулирования жилищных правоотношений: Дисс. : канд. юрид. наук. Белгород, 2003. С. 123; Попова Е.В. Договор найма жилого помещения: Дисс. : канд. юрид. наук. Волгоград, 2004. С. 10, 42; Обыденнов А.Н. Предмет и объект как существенные условия гражданско-правового договора // Журнал российского права. 2003. N 8.

*(15) СЗ РФ. 1997. N 43. Ст. 4999.

*(16) СЗ РФ. 1997. N 42. Ст. 4787.

*(17) СЗ РФ. 2000. N 50. Ст. 4901.

*(18) СЗ РФ. 1998. N 8. Ст. 963.

*(19) У кого квартплата больше (интервью с П.В. Крашенинниковым) // Российская газета. 2005. 6 мая.

*(20) Постановление Президиума Верховного Суда РФ от 1 декабря 1999 г. N 160пв99пр // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2000. N 8.

*(21) Обзор судебной практики Верховного Суда РФ // Бюллетень Верховного Суда РФ. 2002. N 5. С. 23.

*(22) Гаврюшенко П.И. Военнослужащий, проживающий в гостинице Министерства обороны Российской Федерации, имеет законное право на получение денежной компенсации за наем (поднаем) жилья в порядке и размерах, определенных Правительством Российской Федерации // Право в Вооруженных Силах. 2002. N 8.

*(23) См., например: Мокроусова Л.М. Договор коммерческого найма жилого помещения // Нотариус. 2003. N 2.

*(24) Кузьмина И. Понятие жилого помещения // Российская юстиция. 2001. N 9.

*(25) Постановление Правительства РФ от 28 января 2006 г. N 47 "Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу" // СЗ РФ. 2006. N 6. Ст. 702.

*(26) См., например: Постановление Конституционного Суда РФ от 4 апреля 1996 г. N 9-П // СЗ РФ. 1996. N 16. Ст. 1909; Постановление Конституционного Суда РФ от 2 февраля 1998 г. N 4-П // СЗ РФ. 1998. N 6. Ст. 783 и др.

*(27) Ведомости СНД и ВС РФ. 1993. N 32. Ст. 1227.

*(28) Определение Конституционного Суда РФ от 28 марта 2003 г. N 102-О "Об отказе в удовлетворении ходатайства Министерства внутренних дел Российской Федерации об официальном разъяснении Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 2 февраля 1998 года по делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации" // СПС "Гарант".

*(29) Определение Конституционного Суда РФ от 16 октября 2003 г. N 334-О об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданина Хромова Андрея Викторовича на нарушение его конституционных прав частью второй статьи 2 Закона Российской Федерации "О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации".