Комментарий к письму Минфина РФ от 30 ноября 2007 г. N 03-05-06-02/131 (Е.Б. Семенова, "Нормативные акты для бухгалтера", N 1, январь 2008 г.)

Комментарий к письму Минфина РФ
от 30 ноября 2007 г. N 03-05-06-02/131

Фирмы, предприниматели, да и обычные граждане могут купить землю с целью последующего строительства на ней жилого дома. В зависимости от того, о каком жилье идет речь, различается порядок уплаты земельного налога в течение первых лет строительства здания.

Строим дом: когда "растет" земельный налог?

Если фирма покупает участок под жилой дом, первые три года проектирования и строительства вплоть до госрегистрации права на здание сумму налога рассчитывают с учетом повышающего коэффициента 2. При этом в случае, если компания успела построить и зарегистрировать дом до окончания трехлетнего срока, коэффициент применяться не должен - все излишне уплаченные деньги вам вернут или зачтут. Если же фирма не укладывается в три года, множитель повышается до 4.

Что касается индивидуального жилищного строительства, то в отношении граждан Налоговый кодекс устанавливает следующее требование. Физлица начисляют налог с учетом коэффициента 2 в течение периода строительства, превышающего 10 лет. Минфин в комментируемом письме сообщил, что на компании такое правило не распространяется, поэтому фирмы, осуществляющие индивидуальное строительство жилья, корректирующий множитель не используют.

Регистрируем право на землю и на здание

С 1 января этого года в Налоговый кодекс были внесены поправки, в соответствии с которыми начинать выплаты в случае приобретения земельного участка под строительство жилья следует с момента государственной регистрации права собственности на участок. Прежде эта дата законодательством не устанавливалась. Финансисты рекомендовали уплачивать налог с момента начала работ, связанных с проектированием и строительством (письмо Минфина России от 10.05.2007 N 03-05-06-02/41).

Напомним, что датой госрегистрации права на землю признается день внесения соответствующих записей в Единый государственный реестр прав. Постановку на учет осуществляют по месту нахождения участка в пределах регистрационного округа.

Основанием для госрегистрации права на недвижимое имущество является представление следующих документов:

- бумаги, подтверждающей, что здание действительно было построено, а также содержащей его описание;

- правоустанавливающего документа на землю, на которой находится дом. В качестве приложения необходимо представить кадастровый план участка.

Если речь идет об индивидуальном жилищном строительстве, подтверждающими документами будут технический паспорт объекта и разрешение органа местного самоуправления на ввод здания в эксплуатацию.

Как рассчитывать налог в 2008 году?

С этого года вступили в силу и другие новшества в отношении уплаты земельного налога. В частности, отчетными периодами теперь признаются I, II, III кварталы, а не I квартал, полугодие и 9 месяцев. Соответственно изменился и порядок определения коэффициента К2, который теперь равен отношению количества полных месяцев отчетного периода, в течение которых участок находится в собственности, к 3, то есть продолжительности каждого отчетного периода. В следующих отчетных периодах сумма авансового платежа, как и раньше, рассчитывается исходя из четверти налоговой ставки.

Помните, что если регистрация права на землю произошла до 15-го числа месяца включительно, то за полный месяц принимается месяц возникновения этого права. В противном случае (позже 15-го числа) - месяц прекращения права.

В остальном правила расчета не изменились. Если органами местной власти установлена необходимость осуществления авансовых платежей, их уплачивают по окончании каждого квартала. По окончании года сумму налога уменьшают на совокупность авансовых платежей. Разница и будет представлять собой налог, подлежащий уплате в бюджет.

Пример

ОАО "Марс" в январе 2008 года приобрело земельный участок под жилищное строительство. 1 февраля 2008 года было зарегистрировано право собственности на землю. Окончание проектировочно-строительных работ пришлось на август 2009 года. 1 сентября 2009 года было зарегистрировано право собственности на здание. Кадастровая стоимость земли - 1 000 000 руб., ставка земельного налога, установленная органом местного самоуправления, - 0,1%.

Бухгалтер "Марса" рассчитывает налог за 2008 год

Сумма земельного налога за 2008 год с учетом повышающего коэффициента 2 и К2:

1 000 000 руб. х 0,1% х 2 х 11/12 = 1833 руб.

Авансовые платежи в 2008 году равны:

за I квартал - 333 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 2 х 1/4 х 2/3);

за II, III кварталы - 500 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 2 х 1/4).

Сумма авансовых платежей за год:

333 руб. + 500 руб. + 500 руб. = 1333 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет:

1833 руб. - 1333 руб. = 500 руб.

Фирма рассчитывает налог за 2009 год

Сумма налога в 2009 году:

1 000 000 руб. х 0,1% х 2 х 9/12 = 1500 руб.

Авансовые платежи в 2009 году равны:

за I, II кварталы - 500 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 2 х 1/4);

за III квартал - 333 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 2 х 1/4 х 2/3).

Сумма авансовых платежей за год:

500 руб. + 500 руб. + 333 руб. = 1333 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет:

1500 руб. - 1333 руб. = 167 руб.

Сумма налога, уплаченная за 2008, 2009 годы:

500 руб. + 167 руб. = 667 руб.

ОАО "Марс" закончило строительство и зарегистрировало право на жилое здание до истечения 3-летнего срока, начиная с момента госрегистрации права на участок. Поэтому сумма земельного налога, уплаченная с учетом коэффициента 2, подлежит пересчету. При этом "Марсу" вернут ту часть начисленного налога, которая превышает сумму платежа, рассчитанную без учета коэффициента.

Пересчитываем налог за 2008 год без учета коэффициента*(1):

1 000 000 руб. х 0,1% х 11/12 = 917 руб.

Авансовые платежи в 2008 году равны:

за I квартал - 167 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 1/4 х 2/3);

за II, III кварталы - 250 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 1/4).

Сумма авансовых платежей за год:

167 руб. + 250 руб. + 250 руб. = 667 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет:

917 руб. - 667 руб. = 250 руб.

В 2009 году следует пересчитать земельный налог

Сумма налога в 2009 году:

1 000 000 руб. х 0,1% х 9/12 = 750 руб.

Авансовые платежи в 2009 году равны:

за I, II кварталы - 250 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 1/4);

за III квартал - 167 руб. (1 000 000 руб. х 0,1% х 1/4 х 2/3).

Сумма авансовых платежей за год:

250 руб. + 250 руб. + 167 руб. = 667 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет:

750 руб. - 667 руб. = 83 руб.

Сумма налога, подлежащая уплате за 2008, 2009 годы с учетом выполнения работ ранее 3-летнего срока:

250 руб. + 83 руб. = 333 руб.

Излишне уплаченная сумма налога, подлежащая возврату или зачету:

667 руб. - 333 руб. = 334 руб.

Е.Б. Семенова,

аудитор

"Нормативные акты для бухгалтера", N 1, январь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Аналогично будет рассчитываться налог по участку, приобретенному под индивидуальное жилищное строительство.