Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2013 г. N 18АП-1458/13

г. Челябинск

15 марта 2013 г.

Дело N А07-17431/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 марта 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Соколовой И.Ю.,

судей Богдановской Г.Н., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Чаус О.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2012 по делу N А07-17431/2012 (судья Мавлютов И.Т.).

В заседании приняли участие представители:

общества с ограниченной ответственностью "Крона" - Шафиков И.С. (доверенность от 01.03.2013 N 1).

Общество с ограниченной ответственностью "Крона" (далее - заявитель, ООО "Крона") обратилось в Арбитражный суд Республики Башкортостан с заявлением к Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Администрация г.Уфа), Управлению по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан (далее - заинтересованное лицо, Управление по земельным ресурсам) о признании незаконным решений Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управления по земельным ресурсам Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан, оформленных письмом от 27.09.2012 N 22250 "Об отказе ООО "Крона" в продлении срока договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1778-06 и письмом от 27.09.2012 N 22251 "Об отказе ООО "Крона" в продлении срока договора аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1780-06. Заявитель просил обязать Администрацию городского округа город Уфа Республики Башкортостан и Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Крона".

Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2012 (резолютивная часть объявлена 19.12.2012) заявленные требования удовлетворены. Вышеназванные решения признаны незаконными с возложением на Администрацию городского округа г.Уфа Республики Башкортостан и Управление по земельным ресурсам Администрации городского округа г.Уфа Республики Башкортостан обязанности устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ООО "Крона".

С вынесенным решением не согласилось заинтересованное лицо Администрация г. Уфа, обжаловав его в апелляционном порядке. В апелляционной жалобе Администрация г. Уфа (далее также - податель жалобы, апеллянт) просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

В обоснование доводов апелляционной жалобы её податель ссылается на несоответствие принятого решения положениям статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, указывает на недопустимость понуждения к заключению договора в отсутствие предусмотренной законом или договором обязанности собственника по заключению договора аренды.

В судебном заседании по рассмотрению апелляционной жалобы был объявлен перерыв до 10 часов 45 минут 13.03.2013.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы 13.03.2013 извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители заинтересованных лиц не явились.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие неявившихся лиц.

Законность и обоснованность судебного акта проверяются арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, на основании постановления главы Администрации г.Уфа от 20.12.2006 N 6482 обществу с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" были предоставлены земельные участки для инженерной подготовки территории, необходимой для строительства жилых домой в аренду сроком на три года (л. д. 68-71, т. 1).

На основании постановления между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и Комитетом по управлению муниципальной собственностью Администрации городского округа город Уфа были заключены договоры аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1778-06 и от 27.09.2012 N 1780-06 (л. д. 15-31, т. 1).

По условиям договора N 1778-06 обществу был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0029, общей площадью 145163 кв. м, находящийся по адресу: Демский район городского округа г.Уфа, мкр. 8, 9 в целях инженерной подготовки для строительства жилых домов сроком до 20.12.2009. Дополнительными соглашениями от 19.01.2007 и 10.12.2009 изменена цель предоставления земельного участка - для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкульбыта, срок аренды продлен до 20.12.2012.

По условиям договора N 1780-06 был предоставлен земельный участок с кадастровым номером 02:55:05 03 02:0096, общей площадью 18498 кв. м, находящийся по адресу: Демский район городского округа г.Уфа, мкр. 8, 9 в целях инженерной подготовки для строительства жилых домов сроком до 20.12.2009. Дополнительными соглашениями от 19.01.2007 и 10.12.2009 изменена цель предоставления земельного участка - для использования в целях проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкульбыта, срок аренды продлен до 20.12.2012.

В пунктах 3.2., 3.3 вышеназванных договоров предусмотрено, что по истечении срока, договор может быть продлен по соглашению сторон. Арендатор при намерении продлить договор обязан не позднее, чем за три месяца до истечения срока уведомить об этом арендодателя в письменной форме. Пунктом 5.3.2. договора установлено, что арендатор имеет право с письменного согласия арендодателя продлить срок действия договора на согласованных сторонами условиях.

20.04.2010 и 24.05.2010 между обществом с ограниченной ответственностью "Уфимская строительная компания" и ООО "Крона" были заключены договоры передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка от 29.12.2006 N 1778-06 и от 27.09.2012 N 1780-06 (л. д. 39-42, т. 1), по условиям которых права и обязанности арендатора переданы ООО "Крона".

Договоры передачи прав и обязанностей по договорам аренды земельного участка послужили основанием для оформления дополнительных соглашений к договорам аренды от 06.05.2011, а также осуществления государственной регистрации перенайма.

Как усматривается из выписки из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 19.07.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 40:0029 зарегистрировано обременение (аренда) сроком до 20.12.2012 в пользу ООО "Крона", а также 72 договора долевого участия в строительстве с физическими лицами (л. д. 51-55, т. 1).

В соответствии с выпиской из единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 05.10.2012 в отношении земельного участка с кадастровым номером 02:55:05 03 02:96 зарегистрировано обременение (аренда) сроком до 20.12.2012 в пользу ООО "Крона", а также 18 договоров долевого участия в строительстве с физическими лицами (л. д. 122-127, т. 2).

Заявлениями от 27.08.2012 N 37 и от 27.08.2012 N 38 ООО "Крона" обратилось к Главе Администрации городского округа город Уфа с просьбой о продлении срока договоров аренды земельного участка от 29.06.2006 N 1778-06 и от 20.12.2012 N1780-06 (л. д. 44, 46, т. 2).

На поступившие в администрацию обращения общества "Крона" от 27.08.2012 Управлением по земельным ресурсам был дан ответ о том, что продление договора аренды земельного участка произведено не будет и предложило освободить арендуемые земельные участки (сообщения от 27.09.2012 за N 22250, N 22251 л. д. 43, 45, т. 1).

Ссылаясь на приобретение прав и обязанностей арендатора по договорам аренды земельных участков предоставленных для строительства в результате совершения сделки перенайма; получение разрешения на строительство и ведение строительных работ; направление заинтересованным лицам уведомления о намерении продлить аренду земельных участков до окончания строительства и получение немотивированного отказа в продлении срока действия договоров, заявитель обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с настоящими требованиями. Незаконность обжалуемых решений мотивирована положениями статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которой не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства, а также отражением в проектной документации нормативных сроков строительства - 24 месяца, тогда как разрешения на строительство выданы 02.08.2011 и 27.11.12 на меньший срок, ограниченный действием договоров аренды. Кроме названного, заявителем указано на обременение арендуемого земельного участка более чем 200 договорами долевого участия в строительстве с гражданами, чьи права могут быть нарушены при прекращении строительства.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из предусмотренной условиями договоров аренды земельного участка возможности продления их срока, ведения ответчиком строительных работ и отсутствие обоснований принятого решения об отказе в продлении срока действия договора аренды земельного участка.

Оценив совокупность имеющихся в деле доказательств, на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия пришла к выводу об отсутствии оснований для отмены принятого судебного акта.

В соответствии с частью 1 статьи 198, частью 4 статьи 200, частями 2 и 3 статьи 201 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для признания незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц необходимо наличие в совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений и действий (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно части 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При рассмотрении спора суд первой инстанции пришел к правильному выводу о наличии совокупности оснований, необходимой для признания недействительным отказа органа местного самоуправления в продлении срока договора аренды земельного участка.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Согласно части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

Условиями анализируемых договоров предусмотрено использование участка в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием - для проектирования и строительства жилых домов и объектов соцкульбыта. Целью договора является проектирование и строительство указанных объектов.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

Так, статьей 42 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрена обязанность лиц, которым предоставлен земельный участок, своевременно приступать к его использованию в случае, если срок освоения земельного участка предусмотрен договором.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 46 названного кодекса, кроме указанных в пункте 1 настоящей статьи случаев, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование.

Оценивая установленные по делу обстоятельства суд первой инстанции принял во внимание правовую позицию Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации по делу от 23.12.2008 N 8985/08, в соответствии с которой, исходя из положений статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации не допускается необоснованный отказ в предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства или в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка.

По смыслу приведенных норм, обоснованность отказа в продлении договора аренды связана с оценкой действий арендатора по надлежащему использованию земельного участка, добросовестности его действий, направленных на достижение цели договора, а также возможности ее достижения в пределах срока действия договора аренды.

Из содержания подпункта 4 пункта 2 статьи 46 Земельного кодекса Российской Федерации следует, что время, необходимое для освоения земельного участка не включается в максимальный период времени использования земельного участка в целях строительства.

При этом частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что для получения разрешения на строительство необходимо представление, в том числе правоустанавливающих документов на земельный участок, градостроительного плана земельного участка, проекта организации строительства, положительного заключения государственной экспертизы проектной документации.

Из представленных заявителем доказательств усматривается, что после приобретения права аренды земельных участков, обществом "Крона" были заключены договоры на создание проектной продукции (л. д. 14-65, т. 2), проведение государственной экспертизы проектной документации (л. д. 65-92, т. 2).

На строительство жилых домов литер 9, 10 по ул. Дагестанской в 9 микрорайоне г. Уфы ООО "Крона" Администрацией г. Уфы 02.08.2010 было выдано разрешение на строительство сроком до 20.12.2012 (л. д. 47, т. 1).

На строительство жилого дома литер 7 по ул. Дагестанской в 9 микрорайоне г. Уфы ООО "Крона" Администрацией г. Уфы 27.01.2012 было выдано разрешение на строительство сроком до 10.11. 2012 (л. д. 49, т. 1).

Названное выше, с учетом особенностей приобретения обществом "Крона" права аренды земельного участка на основании договора перенайма в 2010 году позволяет сделать вывод о возможности исчисления трехлетнего срока аренды земельного участка со времени получения обществом разрешения на строительство.

На основании части 4 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство на земельном участке выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка.

Согласно части 19 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, разрешение на строительство выдается на срок, предусмотренный проектом организации строительства объекта капитального строительства.

Как усматривается из содержания положительных заключений государственной экспертизы объектов капитального строительства - жилые дома N 7, 9, 10, 11, 12 в микрорайоне N 9 по ул. Дагестанской в Демском районе городского округа город Уфа, продолжительность строительства указанных объектов составляет от 16 до 29 месяцев (л. д. 108-159, т. 2, л. д. 1-69, т. 3).

С учетом даты выдачи разрешений на строительство, к моменту окончания срока их действия, обусловленному окончанием срока действия договора аренды, завершения строительства не могло быть произведено ввиду превышения нормативного срока строительства.

В соответствии с частью 20 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации, срок действия разрешения на строительство может быть продлен федеральным органом исполнительной власти, органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления, выдавшими разрешение на строительство, по заявлению застройщика, поданному не менее чем за шестьдесят дней до истечения срока действия такого разрешения. В продлении срока действия разрешения на строительство должно быть отказано в случае, если строительство, реконструкция, капитальный ремонт объекта капитального строительства не начаты до истечения срока подачи такого заявления.

10.12.2012 общество "Крона" обратилось к Главе Администрации городского округа г. Уфа с заявлением о продлении действия разрешений на строительство (л. д. 4-5, т. 2).

На основании договора от 01.08.2011 N 10 ООО "Крона" поручило выполнение функций заказчика строительства жилых домов и объектов соцкультбыта обществу с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства "Монолитстрой" (л. д. 1, т. 2). В свою очередь последним 10.01.2012 заключен договор подряда на капительное строительство с обществом с ограниченной ответственностью "Строительно-монтажное управление N 4" (л. д. 6-12, т. 2). Фактическое выполнение работ подтверждается справками формы КС-3.

Из актов осмотра и установления фактического использования земельного участка, составленных в рамках муниципального земельного контроля 15.11.2012 следует, что на земельных участках с кадастровыми номерами 02:55:05 03 40:0029, 02:55:05 03 40:0096 ведется капитальное строительство (л. д. 84-90, т. 1).

Обществом в целях создания объекта капитального строительства осуществлено привлечение участников долевого строительства, физическими лицами произведена государственная регистрация договоров долевого участия в строительстве.

Следует отметить, что обстоятельство отсутствия осуществления государственной регистрации права собственности ООО "Крона" на объект незавершенного строительства, как объект недвижимого имущества, не исключает наличия прав общества на него.

Согласно пункту 2 статьи 25 Федерального Закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", а также разъяснений, приведенных в пункте 16 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", право на не завершенный строительством объект регистрируется только в случае в случае, если он не является предметом действующего договора строительного подряда и при необходимости собственнику совершить с этим объектом сделку.

Отсутствие таких условий на дату рассмотрения спора не исключает возможности последующего осуществления государственной регистрации.

С учетом названного ООО "Крона", имеет право на преимущественное заключение нового договора аренды земельного участка.

При указанных обстоятельствах, с учетом указанной выше правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации о недопустимости необоснованного отказа в продлении договора аренды в случае, если строительство не завершено в течение первоначального срока аренды земельного участка, суд первой инстанций пришел к правильному выводу об отсутствии у Администрации оснований для отказа в продлении договора аренды земельного участка на срок, необходимый для завершения строительства объектов жилого и социально-бытового назначения по ул. Дагестанской в 9 микрорайоне г. Уфы.

Иной подход, подразумевающий предоставление земельного участка иному лицу, нарушает принцип разумных ожиданий общества, как субъекта предпринимательской деятельности и влечет невозможность исполнения обязательств по созданию объекта недвижимого имущества принятых им перед участниками долевого строительства.

В порядке, отличном от продления договора, защита прав общества исключена распространением порядка приобретения прав на земельный участок, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен указанный объект, в аренду без проведения торгов по правилам установленным для оформления прав на земельные участки собственниками зданий, сооружений лишь на собственников объекта незавершенного строительства, право собственности на который зарегистрировано до 01 января 2012 года (статья 1 Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации"). Сохранение действия арендных отношений продленных на неопределенный срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации, не обеспечивает в полной мере защиту прав ООО "Крона", поскольку продление действия разрешения на строительство объекта недвижимого имущества по смыслу пунктов 7, 21.1 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации обусловлено сроком действия правоустанавливающих документов на земельный участок.

С учетом конкретных обстоятельств настоящего дела, оснований для отмены обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта, на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, не установлено.

Расходы по апелляционной жалобе относятся на заявителя жалобы по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Ее взыскание в доход федерального бюджета не производится, поскольку Администрация освобождена от уплаты государственной пошлины на основании статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 26.12.2012 по делу N А07-17431/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу Администрации городского округа город Уфа Республики Башкортостан - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

И.Ю. Соколова

Судьи

Г.Н. Богдановская Л.В. Пивоварова