Постановление Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2013 г. N 12АП-1159/13

г. Саратов

14 марта 2013 г.

Дело N А06-4800/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 06 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 марта 2013 года.

Двенадцатый арбитражный апелляционный суд в составе

председательствующего судьи Акимовой М.А.,

судей Жевак И.И., Луговского Н.В.

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Чумаковой А.В.,

при участии представителя Управления муниципального имущества администрации города Астрахани Коновалова А.С., действующего по доверенности от 19.06.2012, представителя общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" Мелконян И.Н., действующей по доверенности от 09.01.2013 N 3,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" (414056, г. Астрахань, ул. Бахтемирская, 3, ОГРН 1023000839982, ИНН 3016035526)

на решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2012 по делу N А06-4800/2012 (судья Серикова Г.В.)

по заявлению Управления муниципального имущества администрации города Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926)

к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" (414056, г. Астрахань, ул. Бахтемирская, 3, ОГРН 1023000839982, ИНН 3016035526)

о расторжении договора аренды от 20.06.2004 N 12024, освобождении нежилого помещения, взыскании задолженности по арендной плате в размере 354 246,57 руб. и неустойки в размере 253 029,45 руб.

по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" (414056, г. Астрахань, ул. Бахтемирская, 3, ОГРН 1023000839982, ИНН 3016035526)

к Управлению муниципального имущества администрации города Астрахани (414000, г. Астрахань, ул. Ленина, 14, ОГРН 1103015001550, ИНН 3015090926)

о признании договора аренды от 20.06.2004 N 12024 недействительным третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" Астраханский филиал (414000, г. Астрахань, ул. Советская, д. 8)

УСТАНОВИЛ:

в Арбитражный суд Астраханской области обратилось Управление муниципального имущества администрации города Астрахани (далее - Управление, истец) с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Производственно-коммерческая фирма "Фалкон" (далее - ООО "ПКФ "Фалкон", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в сумме 354 246,57 руб., неустойки в сумме 253 029,45 руб., а также расторжении договора аренды от 20.06.2004 N 12024 и освобождении нежилого помещения,

ООО "ПКФ "Фалкон" обратилось к Управлению с встречным исковым заявлением о признании недействительным договора аренды от 20.06.2004 N 12024.

Решением суда от 21.12.2012 исковые требования Управления удовлетворены частично. Суд, с учётом срока исковой давности, взыскал с ответчика задолженность по арендной плате в сумме 304 542,01 руб., пени в сумме 160 193,21 руб. Кроме того, расторг договор аренды от 20.06.2005 N 12024 и выселил ответчика из спорного нежилого помещения.

В удовлетворении встречного искового заявления судом ООО "ПКФ "Фалкон" отказано.

ООО "ПКФ "Фалкон" не согласилось с решением суда первой инстанции и обратилось в Двенадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить по основаниям, изложенным в апелляционной жалобе, и принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении первоначального иска и удовлетворить в полном объёме встречное исковое заявление.

Управление возражает против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве.

Федеральное государственное унитарное предприятие "Ростехинвентаризация - Федеральное бюро технической инвентаризации" Астраханский филиал явку представителя в судебное заседание не обеспечило. О месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, согласно требованиям статьи 123 Арбитражного процессуального кодекса РФ, что подтверждено уведомлением о вручении почтового отправления N 410031 55 96110 0. Информация о месте и времени судебного заседания размещена на официальном сайте Высшего Арбитражного Суда РФ 06 февраля 2012 года, что подтверждено отчётом о публикации судебных актов на сайте. В соответствии с частью 3 статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса РФ суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанного лица.

Исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, участвующих в деле, арбитражный суд апелляционной инстанции пришёл к выводу, что апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 20 июня 2005 года между комитетом по управлению имуществом г. Астрахани (арендодатель) и ООО "ПКФ "Фалкон" (арендатор) заключён договор аренды муниципальных нежилых помещений N 12024, по условиям пункта 1 которого арендодатель передал арендатору в пользование на праве аренды нежилое помещение N 041 общей площадью 178,1 кв.м, расположенное в доме N 1 по ул. Яблочкова Литер "А" в Ленинском районе г. Астрахани, для использования под склад (т.1 л.д.12-15).

Срок действия договора определён пунктом 1.2. на период с 01.06.2005 по 21.05.2006.

В этот же день помещение передано арендатором арендодателю по акту приёма-передачи (т.1.д.4).

Пунктами 3.1. договора определено, что арендатор обязан ежемесячно уплачивать до 10 числа текущего месяца сумму арендного платежа, установленного в соответствии с приложением N 1 договора. В приложении арендная плата определена сторонами в сумме 8 489,93 руб., которая исчислена, исходя из корректировочных коэффициентов и ставок арендной платы на 2005 год (т.1 л.д.10).

Арендатор своевременное внесение арендных платежей не осуществил, в связи с чем, за период с 01.06.2006 по 06.06.2012 за ним образовалась задолженность на сумму 354 246,57 руб. Кроме того, за несвоевременное внесение арендной платы арендодателем, согласно пункту 4.1. договора, за указанный период начислена пеня в сумме 253 029,45 руб. в размере 0,1% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

Общая сумма задолженности за период с 01.06.2006 по 06.06.2012 составила 607 276,02 руб.

По состоянию на 28 марта 2011 года нежилое помещение, оговорённое договором аренды, является муниципальной собственностью города Астрахани, что подтверждено выпиской N 32614 из реестра муниципального имущества г. Астрахани (т.1 л.д.17).

Поскольку ответчик фактически использовал нежилое помещение в период с июня 2006 года по июнь 2012 года, не производил оплату за него, Управление направило в адрес ООО "ПКФ "Фалкон" заказным письмом с уведомлением претензию N 30-02-01-2558 с предложением оплатить задолженность (т.1 л.д.8), а 25 октября 2011 года - уведомление N 30-02-01-2727 о расторжении договора аренды в порядке статей 450, 452, 619 Гражданского кодекса РФ. Арендодателю предложено освободить нежилое помещение и возвратить его по акту приёма-передачи. Требования, изложенные в претензиях, ответчиком не исполнены.

Неисполнение ответчиком требования об оплате суммы задолженности и освобождении нежилого помещения послужило основанием для обращения Управления в суд с рассматриваемым исковым заявлением.

Факт образования задолженности в связи с невнесением арендных платежей ООО "ПКФ "Фалкон" не оспаривает. Полагает, что у него отсутствует указанная обязанность в связи с недействительностью договора аренды с Управлением. По его мнению, занимаемое им нежилое помещение подвала муниципальной собственностью не является. В соответствии со статьёй 36 Жилищного кодекса РФ оно принадлежит всем собственникам многоквартирного жилого дома на праве общей долевой собственности, одним из которых является ООО ПКФ "Фалкон", что подтверждено свидетельством о государственной регистрации права собственности и, следовательно, у Управления отсутствует право на получение арендных платежей.

Суд первой инстанции, удовлетворяя частично исковые требования о взыскании задолженности, установив, что обязанность по уплате арендных платежей ответчиком не исполнена, удовлетворил заявленные требования с учётом применения к спорным правоотношениям срока давности. Ввиду наличия между сторонами гражданско-правовых отношений, вытекающих из договора аренды, суд удовлетворил требования о расторжении договора и, руководствуясь статьёй 622 Гражданского кодекса РФ, выселил ответчика из спорного нежилого помещения.

Апелляционная коллегия считает решение суда первой инстанции законным и обоснованным.

Согласно статье 432 Гражданского кодекса РФ, договор считается заключённым, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Отношения в рамках подписанного между сторонами договора регулируются главой 34 Гражданского кодекса РФ.

Пунктом 3 статьи 607 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта найма. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в пользование, считается не согласованным со сторонами, а соответствующий договор не считается заключённым.

Апелляционная коллегия руководствуясь позицией, изложенной Пленумом Высшего Арбитражного Суда РФ в пункте 2 Постановления от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", считает, что суд первой инстанции верно определил круг значимых для дела обстоятельств и сделал вывод о заключенности договора аренды от 20.06.2005. Все существенные условия договор содержит.

В рассматриваемом случае оснований для признания договора незаключённым судами обеих инстанций не установлено. Договор подписан обеими сторонами, заключен в письменной форме на срок менее года, не требовалась его государственная регистрация согласно статье 609 Гражданского кодекса РФ. Объект аренды договором определён.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 Гражданского кодекса РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом или иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

В статье 168 Гражданского кодекса РФ установлено, что сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Апелляционная коллегия считает, что в рассматриваемом случае отсутствуют основания для признания сделки недействительной.

Суд первой инстанции, руководствуясь позицией, изложенной Высшим Арбитражным Судом в Постановлении от 06.03.2012 N 13898/11, пришёл к верному выводу, что в отсутствии доказательств, подтверждающих принадлежность переданного в аренду имущества другому лицу не доказана, лицо, передавшее имущество в аренду, должно считаться надлежащим арендодателем, поскольку нарушение чьих-либо прав вследствие распоряжения арендодателем этим имуществом не установлено.

Согласно выписке от 28.03.2011 N 32614 из реестра муниципального недвижимого имущества, муниципальное образование "Город Астрахань" является собственником спорного помещения (т.1 л.д. 17). Доказательства возникновения права общедолевой собственности на спорное нежилое помещение у собственников жилого дома, в том числе ответчика в материалах дела отсутствуют, что свидетельствует о необоснованности доводов ООО ПКФ "Фалкон" о наличии у него прав на спорное нежилое помещение и об отсутствии права муниципальной собственности на спорный объект.

Таким образом, поскольку данный объект является муниципальной собственностью города Астрахани ООО ПКФ "Фалкон" никакими правами на спорное нежилое помещение не обладает, законные основания для его использования на праве общедолевой собственности у него отсутствуют.

Следовательно, в удовлетворении встречного искового заявления ООО ПКФ "Фалкон" о признании спорного договора недействительным судом первой инстанции отказано верно.

После истечения срока аренды 21 мая 2006 года арендатор продолжал пользоваться имуществом. Из материалов дела не усматривается, что Управление воспользовалось своим правом не продлять действие договора на следующий срок и сообщило об этом арендатору.

Таким образом, в силу пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды считается продлённым на неопределённый срок на тех же условиях.

Судом установлено, что после истечения срока договора аренды 21 мая 2006 года, определённого пунктом 1.2. договора, ООО ПКФ "Фалкон" продолжало пользоваться арендуемым помещением. Следовательно, договор аренды возобновлён сторонами на тех же условиях на неопределённый срок.

Право выбора способа защиты принадлежит лицу, инициировавшему процесс. Управление обратилось с требованием о расторжении договора аренды, ссылаясь на статью 452 Гражданского кодекса РФ. Выбранный способ защиты требует соблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса РФ установлено правило, согласно которому требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. При этих обстоятельствах сторона по договору, которой направлено такое предложение, должна иметь возможность получить предложение о расторжении договора и в установленный срок дать ответ.

Указанный досудебный порядок Управлением соблюдён.

В материалы дела представлено уведомление от 25.10.2011 N 30-02-01-2727, которым ООО ПКФ "Фалкон" предложено в десятидневный срок погасить задолженность и в соответствии со статьёй 450, 452 619 Гражданского кодекса РФ расторгнуть договор аренды и освободить арендуемое нежилое помещение. В противном случае Управление оставило за собой право обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о расторжении договора.

Указанное уведомление получено ООО ПКФ "Фалкон" 03 ноября 2011 года, что подтверждено отметкой на уведомлении (т.1 л.д.8 обратная сторона). В указанный в уведомлении десятидневный срок требования ООО ПКФ "Фалкон" не исполнены. Доказательств обратного суду не представлено. До обращения Управления в суд с настоящим исковым заявлением ООО ПКФ "Фалкон" продолжало использовать спорное нежилое помещение.

Следовательно, суд первой инстанции обоснованно удовлетворил требование о расторжении спорного договора и выселении из него ООО ПКФ "Фалкон". Текст уведомления Управления не содержит ссылки о расторжении договора в порядке статьи 610 Гражданского кодекса РФ.

Кроме того, определяя период взыскания задолженности, суд первой инстанции пришёл к выводу, что за период с 01.06.2006 по 10.07.2009 отсутствуют основания для взыскания суммы задолженности и пени ввиду пропуска Управлением срока исковой давности, ходатайство о применении которого заявлено ООО ПКФ "Фалкон" в суде первой инстанции.

Изначально Управлением представлен расчёт, согласно которому задолженность ответчика по арендной плате за период с 01.06.2006 по 06.06.2012 определена в сумме 354 246,57 руб., пени 253 029,45 руб. (т.1 л.д. 7). Кроме того, без уточнения исковых требований в суд первой инстанции Управлением представлен расчёт с учётом срока исковой давности за период с 11.07.2009 по 06.06.2012, согласно которому сумма задолженности по аренде составила 304 542,01 руб., пени 160 193,21 руб. (т.2 л.д.39).

Арендная плата за спорный период исчислена истцом из размера месячной арендной платы, определённой приложением N 1 к договору в сумме 8 489,93 руб.

Доказательств внесения аренды ООО ПКФ "Фалкон" не представлено, за спорный период обязательные платежи не внесены.

Таким образом, общая сумма задолженности, подлежащая взысканию с ООО ПКФ "Фалкон" за период с 11.07.2009 по 05.07.2012, составила 304 542,01 руб.

Учитывая, что обязательство по своевременной оплате аренды ответчиком не исполнено, суд первой инстанции пришёл к обоснованному выводу о наличии оснований для взыскания договорной неустойки, предусмотренной пунктом 4.1. договора в размере 0,1 % от суммы задолженности за каждый день просрочки.

За период с 11.07.2009 по 05.07.2012 истцом представлен расчёт неустойки на общую сумму 160 193,21 руб. (т.2 л.д.39), которая в полном объёме удовлетворена судом первой инстанции.

Апелляционная коллегия проверила расчёт неустойки и сочла его верным, арифметических ошибок расчёт не содержит. ООО ПКФ "Фалкон" ходатайства о снижении неустойки в ходе рассмотрения дела не заявлено, такого заявления материалы дела не содержат. Ввиду отсутствия такового, апелляционная коллегия полагает, что суд первой инстанции верно взыскал сумму неустойки в полном объёме за период с 11.07.2009 по 05.07.2012, что согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 22.12.2011 N 81, являющейся общеобязательной и подлежащей применению при рассмотрении арбитражными судами аналогичных дел.

Таким образом, общая сумма неустойки за период с 11.07.2009 по 05.07.2012 составила сумму 160 193,21 руб., которая соразмерна последствиям нарушенного права.

В удовлетворении остальной части требования о взыскании суммы задолженности и пени правомерно отказано судом первой инстанции ввиду пропуска истцом срока исковой давности.

При этом суды обеих инстанций учли, что ООО ПКФ "Фалкон" в ходе рассмотрения дела в обеих инстанциях не представило каких-либо доказательств, свидетельствующих об ошибочности произведённых истцом расчётов, равно как и подтверждения оплаты за пользование нежилым помещением за спорный период. Контррасчёт ответчиком не представлен.

Судебная коллегия пришла к выводу, что доводы, изложенные в апелляционной жалобе, по существу направлены на переоценку обстоятельств и представленных доказательств, правильно установленных и оцененных судом первой инстанции.

Таким образом, все имеющие значение для правильного и объективного рассмотрения спора обстоятельства выяснены судом первой инстанции, всем представленным доказательствам дана правовая оценка. Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не могут служить основаниями для отмены принятого решения.

В соответствии с частью 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ судебные расходы, понесённые лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом с проигравшей стороны.

В соответствии с пунктом 12 статьи 333.21. Налогового кодекса РФ по делам, рассматриваемым в арбитражных судах при подаче апелляционной жалобы на решение арбитражного суда, юридические лица оплачивают государственную пошлину в размере 50% от размера государственной пошлины, подлежащей уплате при подаче искового заявления неимущественного характера.

Государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции оплачена ООО ПКФ "Фалкон" на основании платёжного поручения от 17.01.2013 N 13 в сумме 10 147,35 руб. (т.2 л.д.19). Излишне уплаченная сумма государственной пошлины 8 147,35 руб. возвращена ООО ПКФ "Фалкон" на основании справки Двенадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 (т.1 л.д.71).

На основании изложенного, руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Астраханской области от 21.12.2012 по делу N А06-4800/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу с момента его принятия и может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Поволжского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объёме через арбитражный суд первой инстанции, принявший решение, в порядке, предусмотренном статьями 275-276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий

М.А. Акимова

Судьи

И.И. Жевак Н.В. Луговской