Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2013 г. N 09АП-3558/13

г. Москва

14 марта 2013 г.

Дело N А40-102188/12-53-950

Резолютивная часть постановления объявлена 06.03.2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 14.03.2013 года.

Девятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кораблевой. М.С.,

судей Тихонова А.П., Кузнецовой Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Тимониным Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

закрытого акционерного общества "2-ой таксомоторный парк" на решение Арбитражного суда г. Москвы от 26.12. 2012 г., принятое судьей Козловым В.Ф., по делу N А40-102188/12-53-950 по иску Государственного унитарного предприятия города Москвы

"Московское имущество" (ОГРН 1047727021198)

к закрытому акционерному обществу "2-ой таксомоторный парк"

(ОГРН 1027700165910)

о взыскании долга по договору аренды, выселении

при участии в судебном заседании представителей:

от истца: Новикова Н.В., по доверенности от 14. 03. 2012 года N 79

от ответчика: Вальнева М.В., по доверенности от 27.09.2012 года,

УСТАНОВИЛ:

Государственное унитарное предприятия города Москвы "Московское имущество" (далее - истец) обратился в Арбитражный суд города Москвы с иском к закрытому акционерному обществу "2-ой таксомоторный парк" (далее - ответчик) о взыскании 1 629 478,93 руб., в том числе 1 440 203,99 руб. задолженности за период с января 2010 г. по май 2012 г. и 189 274,94 руб. неустойки по договору аренды от 25.06.2008 N 17-00135/08 и о выселении из нежилого помещения, общей площадью 420,4 кв.м., расположенного по адресу: Московская обл., Ленинский р-н, с.п. Десеновское, д.Тупиково, б/о Чайка, жилой корпус лит. "В", ссылаясь на статьи 407, 610, 622 Гражданского кодекса РФ.

Решением суда от 26.12.2012 года исковые требования удовлетворены частично; с ответчика в пользу истца взыскано 1 440 203,99 руб. долга и 175 715.31 руб., ответчик подлежит выселению; в остальной части в удовлетворении иска отказано.

Удовлетворяя иск частично, суд первой инстанции сослался на пропуск истцом срока исковой давности, сделал вывод о его прекращении в связи с отказом арендодателя от его исполнения.

Не согласившись с принятым по делу решением, ответчик обратился с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемый судебный акт отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на несоответствие выводов суда, изложенных в решении обстоятельствам дела, на то обстоятельство, что судом не проверены надлежащим образом доводы ответчика о том, что он был лишен возможности пользоваться арендованным имуществом по причине невозможности его использования по целевому назначению.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца против доводов жалобы возражал, считает обжалуемое решение суда законным и обоснованным, просил решение суда оставить без изменения, а жалобу - без удовлетворения.

Законность и обоснованность принятого решения проверены апелляционным судом по правилам, предусмотренным главой 34 АПК РФ.

Как следует из материалов дела, 25.06.2008 года между истцом (арендодатель) и ответчиком (арендатор) был заключен договор аренды N 17-00135/08, по условиям которого последнему с учетом дополнительного соглашения от 11.10.2008 года на срок до 11.09.2009 года во временное владение и пользование было передано здание, общей площадью 420,4 кв.м по адресу: Московская обл., Ленинский район, с.п. Десеновское, д. Тупиково, б/о Чайка, жилой корпус лит. "В" для использования в рекреационных целях, что подтверждается актом приема-передачи от 12.11.2007 года (т.1, л.д.15-21,26, 27).

Имущество находится в собственности г. Москвы и хозяйственном ведении истца, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 15.09.2008 50-НВ N 907609 (л.д.14).

По условиям сделки (пункты 2.1, 2.2, 6.1 договора) за пользование арендованным имуществом арендатор обязался перечислять до 5-го числа расчетного месяца арендную плату в размере 50 728,32 руб. В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды при неуплате платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки арендных платежей.

Согласно п. 8.3 договора невнесение арендной платы более одного срока либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за один срок, является основанием для отказа арендодателя от договора аренды.

Предупреждение от 05.07.2011 и уведомление от 09.04.2012 N 1037/12 о наличии задолженности и необходимости ее погасить в течение четырнадцати дней и предложении расторгнуть договор, оставлены ответчиком без удовлетворения.

06.06.2012 года арендодатель направил арендатору уведомление от 06.06.2012 N 1730/12 об отказе от исполнения договора и предложил освободить помещение.

Согласно расчету истца задолженность ответчика за период с января 2010 г. по май 2012 г. составила 1 400 203,99 руб., что подтверждается расчетом; сумма неустойки по состоянию на 12.05. 2012 г. составила 189 274,94 руб.

Поскольку ответчик в установленный договором срок арендную плату не вносил, истец, отказавшись от исполнения договора в одностороннем порядке, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о взыскании задолженности по арендной плате и неустойки и о выселении ответчика из занимаемого помещения.

Проверив материалы дела, выслушав мнение представителей сторон, обсудив доводы апелляционной жалобы, оценив по правилам, предусмотренным ст. 71 АПК РФ, представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд считает, что решение суда первой инстанции законно, обоснованно, отмене либо изменению не подлежит по следующим основаниям.

Согласно ст.ст. 309, 310, п.1 ст.614, 622 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов; арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом в порядке, на условиях и в сроки, определенные договором; при прекращении договора арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил с учетом нормального износа.

В соответствии со ст. 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

В соответствии с пунктом 7.1 договора аренды при неуплате платежей в установленные договором сроки начисляются пени в размере 1/300 действующей ставки рефинансирования Банка России за каждый день просрочки арендных платежей.

Поскольку ответчик арендную плату своевременно, в установленный договором срок не оплатил, то суд первой инстанции правомерно применил меру гражданско-правовой, договорной ответственности и взыскал с ответчика задолженность в размере 1 400 203,99 руб. по арендной плате и 189 274,94 руб. неустойки за просрочку оплаты аренды.

По смыслу п.1 ст. 407, п.3 ст.450 ГК РФ обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором; в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным.

Пунктом 8.3 договора невнесение арендной платы более одного срока либо систематическая недоплата арендной платы, повлекшая задолженность, превышающую размер арендной платы за один срок, является основанием для отказа арендодателя от договора аренды.

Поскольку договор, возобновленный 12.09.2009 на неопределенный срок, в силу упомянутых законодательных норм прекращен 25.08.2012 с момента вручения арендатору соответствующего уведомления (от 06.06.2012 N 1730/12 ) в связи с односторонним отказом от его исполнения арендодателем, суд первой инстанции в силу ст.622 ГК РФ обоснованно принял решение о выселении ответчика из спорного помещения и обязал передать его в освобожденном виде истцу (т.1,л.д.36,61).

Доводы апелляционной жалобы о том, что признаки использования здания с конца 2009 года отсутствуют по причине полной изношенности коммуникаций и конструктивных элементов строения, т.е. по причинам, не зависящим от арендатора, он с 2010 г. не пользуется объектом аренды, поскольку с указанной даты объект находится под охраной арендодателя, который прекратил всякий допуск к нему арендатора, как основание для отмены судебного акта и освобождения ответчика от уплаты арендной платы, отклоняется судебной коллегией.

По смыслу п.п. 1 абзаца. 1 ст. 620 ГК РФ во взаимосвязи со ст. 328 ГК РФ, если арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества, арендатор вправе приостановить встречное исполнение обязательства по внесению арендной платы.

Однако по настоящему делу таких обстоятельств не установлено. Из выполненного привлеченным арендатором экспертом Технического отчета (т.2 л.д.17-40) действительно следует, что на момент обследования в ноябре 2012 г. объект аренды находится в неудовлетворительном состоянии (отсутствует козырек над входной группой, внутри здания отсутствует ограждение лестниц, облицованная поверхность полов имеет значительные дефекты, отштукатуренные поверхности стен - трещины, полотнища обоев отслаиваются от стен, окрашенная поверхность потолков имеет трещины и шелушение, в здании отсутствует система водоснабжения, отсутствует система отопления, система пожарной сигнализации, коммуникации и конструктивные элементы строения практически полностью изношены.

Однако в ноябре 2007 года, когда объект аренды был передан арендатору в пользование, его техническое состояние было удовлетворительное и не вызвали у арендатора никаких нареканий. Данный вывод следует из того, что в составленном обеими сторонами Акте от 12.11.2007 года, являющемся неотъемлемой частью договора (т. 1 л.д. 26), удостоверяющем обстоятельство передачи арендодателем и принятия арендатором объекта аренды в пользование, - указано, что его техническое состояние удовлетворительно; что все инженерные конструкции, коммуникации, оборудование, находящиеся в помещениях и передаваемые вместе с ним, являющиеся его неотъемлемой частью, находятся в исправном состоянии.

Следовательно, ухудшение состояние объекта аренды произошло в период срока аренды. Тогда как по условиям Договора (п. 5.4.13., 5.4.14.) ответственность за сохранность объекта аренды, за проведение в отношении него ремонтных работ возложена на арендатора.

При этом арендатор не ссылается на обстоятельства и не представляет доказательств того, что ухудшение состояние объекта аренды произошло по обстоятельствам, за которые он не отвечает, т.е. произошло после того, как Договор аренды прекратился и арендодатель поставил арендовавшееся сооружение под охрану.

Таким образом, объект аренды оказался в состоянии, не пригодном для использования, в силу обстоятельств, за которые отвечает сам арендатор. Иного, вопреки требованиям ч.1 ст.65 АПК РФ ответчик не доказал.

После того, как 25.08.2012 г. действие Договора аренды прекратилось, арендодатель силами привлеченной организации охраняет сооружение, являвшееся объектом аренды, однако в период срока аренды арендатор беспрепятственно им пользовался. Данные обстоятельства арендатором не опровергнуты.

Арендатор указывает, что телеграммой он уведомил арендодателя о своем намерении пройти к объекту аренды 11.12.2012 г. в 13 час. для обследования его совместно с экспертами (т.2, л.д.12), однако привлеченная арендодателем охранная организация отказалась допустить их, о чем арендатором 11.12.2012 г. в 13 час. 20 мин. составлен соответствующий Акт (т.2 л.д.11).

Между тем, данные обстоятельства, на которые указывает арендатор, опровергаются сведениям, о которых можно судить из представленного самим арендатором Заключения о техническом состоянии объекта аренды, выполненного привлеченными арендатором экспертами (т. 2 л.д.16-40).

Данное заключение, как указано в нем, выполнено экспертом в период 19-24.11.2012 г. визуальным методом исследования; при этом из Исследовательской части Заключения (т.2,л.д.22) следует, что осмотр производился и внутри здания (на лестнице), следовательно, на тот момент доступ к нему был беспрепятственный. Кроме того, нарушением обязательства не может быть признано установление арендодателем контроля доступа к являвшемуся объектом аренды сооружению после того, как обязательства из договора прекратились, и спор сторон передан на рассмотрение суда.

Тогда как доказательств, свидетельствующих о наличии препятствий со стороны арендодателя к свободному доступу арендатора к объекту аренды в период, когда договор действовал, - арендатором не представлено. Акты N 1 от 18.02.2010 и от 20.01.2011 года (т.2, 9,10) носят односторонний характер, дата их составления ничем объективно не подтверждена, следовательно, как письменные доказательства, представленные ответчиком в обоснование своих возражений, не могут быть приняты судебной коллегией о внимание, поскольку не обладают признаками допустимости и достоверности (ст.ст.68, 71 АПК РФ).

Если бы арендатор утратил возможность пользоваться объектом аренды по обстоятельствам, за которые отвечает арендодатель, - разумно предположить, что в таком случае он бы совершил действия по отказу от дальнейшего исполнения Договора в порядке ст. 610 ГК РФ или обратился к арендодателю с претензией об устранении допущенных нарушений.

Однако доказательств направления арендодателю каких-либо письменных претензий в период с 2010 г. по 2012 г. арендатор в суд не представил. Соответствующие действия не были совершены арендатором и после того, как им была получена претензия арендодателя исх.1037/12 от 09.04.2012 (т.1,л.д.31) о необходимости погашения образовавшейся задолженности.

При таких обстоятельствах решение суда первой инстанции о возложении на арендатора обязанности в полном объеме уплатить арендатору долг по арендной плате за весь заявленный период в пределах срока действия договора аренды, а также начисленной в связи с пропущенной просрочкой в оплате неустойки, является законным и обоснованным.

Принимая во внимание изложенное, суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что обжалуемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, нарушения норм процессуального права при принятии решения суда не выявлены, в связи с чем, по заявленным основаниям апелляционная жалоба ответчика удовлетворению не подлежит.

В соответствии со ст. 110 АПК РФ расходы по уплате госпошлины по апелляционной жалобе относятся на сторону, не в пользу которой принят судебный акт.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 110, 176, 266-269, 271 Арбитражного процессуального кодекса РФ, апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Москвы от 26.12.2012 по делу N А40-102188/12-53-950 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление Девятого арбитражного апелляционного суда вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме в Федеральном арбитражном суде Московского округа.

Председательствующий судья

М.С. Кораблева

Судьи

А.П. Тихонов Е.Е. Кузнецова