Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 марта 2013 г. N 18АП-2124/13

г. Челябинск

21 марта 2013 г.

Дело N А07-16482/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2013 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 21 марта 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ермолаевой Л.П.,

судей Соколовой И.Ю., Пивоваровой Л.В.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Разиновой О.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Костюка Андрея Алексеевича на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.01.2013 по делу N А07-16482/2012 (судья Кручинина Н.Е.).

В судебном заседании приняли участие представители:

индивидуального предпринимателя Костюка Андрея Алексеевича - Костюк А.А. (лично, паспорт), Ямбулатова Н.М. (доверенность от 01.02.2013).

Комитет по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават (далее - Комитет, КУС МЗИО РБ по г. Салават, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к индивидуальному предпринимателю Костюку Андрею Алексеевичу (далее - ИП Костюк, предприниматель, ответчик) о взыскании основного долга в размере 615 948 руб. 40 коп. за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 и пени в сумме 198 308 руб. за период с 15.02.2011 по 12.09.2012 по договору аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем земельного участка с кадастровым номером 02:59:040101:25, а также о расторжении названного договора аренды и возложении на предпринимателя обязанности освободить земельный участок и передать его Комитету (л.д. 5-7).

Решением от 16.01.2013 (резолютивная часть оглашена 10.01.2013) исковые требования удовлетворены частично. Суд взыскал с ответчика в пользу истца сумму основного долга за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в размере 603 001 руб. 50 коп., пени за период с 15.02.2011 по 12.09.2012 в сумме 184 958 руб. 68 коп., а также обязал предпринимателя передать спорный земельный участок Комитету по акту приёма-передачи. В удовлетворении остальной части иска суд отказал (л.д. 93-101).

В апелляционной жалобе ИП Костюк просит решение суда первой инстанции в части удовлетворения исковых требований Комитета отменить, отказать в иске в полном объёме (л.д. 104-105). В обоснование указанных требований приводит следующие доводы.

Суд первой инстанции не дал правовую оценку пунктам 3.3, 4.1.1, 8.6 заключенного договора аренды земельного участка, не учёл, что сторонами был согласован определённый размер арендной платы. Соглашение об изменении размера арендной платы сторонами подписано не было, что, по мнению подателя жалобы, исключает право арендодателя требовать внесения аренды в увеличенном размере.

Суд не принял во внимание норму статьи 3 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой гражданское законодательство находится в ведении Российской Федерации и состоит из Гражданского кодекса РФ и принятых в соответствии с ним иных федеральных законов. В связи с этим, как полагает ответчик, истец и суд необоснованно применили при расчёте размера платы за землю подзаконные акты и акты органа местного самоуправления.

Суд не дал правовую оценку тому обстоятельству, что истец применил при расчёте размера денежного обязательства повышенную ставку арендной платы (35,98 % вместо 0,6 %) на том основании, что ранее согласованная в договоре аренды ставка решениями Совета городского округа г. Салават на 2011-ый год предусмотрена не была.

Суд не принял во внимание, что на момент рассмотрения спора кадастровая стоимость земельного участка снижена с 1 078 908 руб. 60 коп. до 844 013 руб. 68 коп. Несмотря на снижение кадастровой стоимости, истец в расчете на 2011 год указал кадастровую стоимость в сумме 1078908,6 руб.

Кроме того, суд не принял во внимание постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11.

ИП Костюк настаивает на необходимости расчёта размера арендной платы на 2011-ый и 2012-ый годы в изначально согласованном в договоре аренды порядке, то есть с применением ставки арендной платы в значении "0,6%", а также утверждает, что в таком случае задолженность по договору аренды земли от 21.12.2009 N 62-09-57зем отсутствует.

Лица, участвующие в деле, о дате, времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом.

В судебном заседании представитель ответчика на доводах апелляционной жалобы настаивал, полагая, что произведенное Комитетом увеличение размера арендной платы в 60 раз не отвечает принципам обоснованности и справедливости.

Истец явку своего представителя в судебное заседание не обеспечил, ходатайствовал о рассмотрении жалобы в его отсутствие. Согласно представленному в электронной форме отзыву полагает, что ставка арендной платы в размере 35,98 применена Комитетом обоснованно исходя из вида функционального использования земли - "туристические базы", т.к. разрешенным использованием предоставленного ответчику земельного участка является не строительство, а размещение базы отдыха.

В соответствии со статьями 123, 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие представителя истца.

В соответствии с частью 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой индивидуальным предпринимателем Костюком части.

Из материалов настоящего дела следует, что 11.03.2009 на государственный кадастровый учёт был поставлен земельный участок общей площадью 12705 кв.м. с кадастровым номером 02:59:040101:25, категория земель "земли населённых пунктов", вид разрешённого использования "для размещения базы отдыха", местоположение "установлено относительно ориентира, расположенного в границах участка. Ориентир левый берег р. Белая, район д. Сабашево. Почтовый адрес ориентира: 453250, Республика Башкортостан, г. Салават", кадастровая стоимость участка - 1 078 908 рублей 60 копеек (л.д. 13-14).

На основании вступившего в силу с 01.01.2012 постановления Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 "Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель населённых пунктов в городских округах города Уфа, Стерлитамак и Салават Республики Башкортостан" кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:59:040101:25 была установлена в размере 844 013 рублей 68 копеек.

21.12.2009 между КУС МЗИО РБ по г. Салават (арендодатель) и ИП Костюком (арендатор) был подписан договор аренды земли N 62-09-57зем, по условиям которого арендодатель принял на себя обязательство передать, а арендатор - принять в аренду сроком с 01.04.2009 по 31.03.2012 для размещения базы отдыха незастроенный земельный участок общей площадью 12705 кв.м. с кадастровым номером 02:59:040101:25, расположенный по адресу: Республика Башкортостан, г. Салават, левый берег р. Белая, район д. Сабашево (л.д. 10-12).

Сторонами были согласованы, среди прочего, следующие условия: - сумма арендной платы за 2009 год составляет 4 877 руб. 26 коп. (пункт 3.1); - арендная плата вносится арендатором ежеквартально равными долями от начисленной суммы в срок до 15 февраля, 15 мая, 15 августа, 15 ноября путём перечисления на поименованный в тексте договора расчётный счёт, разделяя платежи по арендной плате и пени (пункт 3.2); - расчёт арендной платы определён в приложении N 2 к договору, которое является неотъемлемой частью договора (пункт 3.3); - размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке, но не чаще одного раза в год в случае изменений устанавливаемых ставок земельного налога или введения коэффициентов к ним и в других случаях, предусмотренных законодательством РФ и РБ (пункт 3.4); - неиспользование участка арендатором не может служить основанием для невнесения арендной платы (пункт 3.6); - за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает арендодателю пени из расчёта 0,1 % от размера невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки (пункт 5.2); - по истечении срока действия договора в случае неполучении от арендатора письменного заявления о продлении срока действия настоящего договора действие последнего и обязательства сторон по договору прекращаются (пункт 6.5).

Во исполнение пункта 3.3 договора сторонами было согласовано Приложение N 2 "расчёт арендной платы" (л.д. 15). Расчёт был произведён на основании постановления Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286 и решения Совета городского округа город Салават от 29.04.2009 N 2-10/183. Так, размер арендной платы был определён путём умножения кадастровой стоимости земельного участка "1 078 908 руб. 60 коп." на ставку арендной платы, представляющую собой процент от кадастровой стоимости, в значении "0,6 %". Учитывая, что расчёт произведён арендодателем за период с 01.04.2009 по 31.12.2009, итоговый размер денежного обязательства арендатора за 2009 год составил 4 877 руб. 26 коп. (6473,45 / 365 дней * 275 дней).

Земельный участок передан во владение и пользование арендатора до подписания договора аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем, о чём свидетельствует положение пункта 4.10 данного договора, а также подписанное истцом без возражений и замечаний Приложение N 2 к договору аренды. Кроме того, в подтверждение исполнения арендодателем обязанности передать объект аренды во владение арендатора сторонами был подписан акт приёма-передачи земельного участка от 21.12.2009 (л.д. 17).

В 2010 году сторонами был согласован и подписан расчёт арендной платы на 2010-ый год. Данный расчёт идентичен ранее согласованному порядку определения размера арендной платы: та же формула расчёта, те же значения кадастровой стоимости земельного участка и ставки арендной платы. Вместе с тем, в обоснование указанного расчёта приведены постановление Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 и решение Совета городского округа город Салават от 02.04.2010 N 2-34/321 (л.д. 19).

Согласно письму Управления Росреестра по Республике Башкортостан от 30.06.2010 N 15/006/2010/-482 договор аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 29.06.2010 (л.д. 18).

При расчёте размера арендной платы на 2011-ый год истец вместо ставки в значении "0,6 %" применил ставку в значении "35,98 %". По этой причине арендная плата возросла с 6 473 руб. 45 коп. в год до 388 191 руб. 31 коп. в год. Произведённый арендодателем расчёт был получен за Костюка А.А. иным лицом 08.11.2011. Подписи ответчика либо его уполномоченного представителя, подтверждающей согласие арендатора с применением арендодателем в одностороннем порядке увеличенной ставки арендной платы, данный расчёт не содержит (л.д. 20).

05.11.2012 сотрудниками КУС МЗИО РБ по г. Салават по результатам осмотра земельного участка, ранее переданного по договору аренды индивидуальному предпринимателю Костюку, был составлен акт "проверки целевого использования земельного участка". Из данного документа следует, что земельный участок не освоен, фактов ведения строительства не выявлено, территория засажена деревьями и кустарником, объектов недвижимости на участке нет (л.д. 44).

Полагая, что на стороне ИП Костюка имеет место неисполненное денежное обязательство из договора аренды от 21.12.2009, Комитет по управлению собственностью МЗИО РБ по г. Салават обратился в арбитражный суд с рассматриваемым иском (о взыскании основного долга и договорной неустойки, а также о расторжении сделки и возложении на предпринимателя обязанности передать земельный участок Комитету).

Частично удовлетворяя исковые требования, арбитражный суд первой инстанции исходил из заключенности и действительности договора аренды земельного участка, а также из правомерности применения истцом ставки арендной платы в значении "35,98 %". Отказывая в удовлетворении части денежных требований суд, указал, что истец не принял во внимание произведённую ответчиком в 2011-2012 гг. оплату аренды.

Кроме того, суд пришёл к выводу о том, что после окончания срока действия договора от 21.12.2009 N 62-09-57зем правоотношения сторон из данной сделки были прекращены. В обоснование данного вывода суд сослался на пункт 6.5 договора, а также на то обстоятельство, что арендодатель в письменной форме возразил относительно продления договорных отношений. Таким образом, суд отказал в удовлетворении требования о расторжении договора и удовлетворил требование об обязании ответчика передать земельный участок истцу по акту приёма-передачи.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке, предусмотренном статьями 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее также - АПК РФ), исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, полагает обжалуемый судебный акт подлежащим изменению.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее также - ГК РФ, Кодекс) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду (ст. 209, 608 ГК РФ).

В данном случае право сдачи в аренду спорного земельного участка принадлежит администрации г. Салават, интересы которой представляет КУС МЗИО РБ по г. Салават, в силу части 10 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ), статьи 11 Земельного кодекса Российской Федерации (далее также - ЗК РФ).

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора (п. 1 ст. 432 Кодекса). Существенными условиями договора аренды являются условия об объекте аренды (п. 3 ст. 607 ГК РФ) и размере арендной платы (ст. 614 Кодекса). Кроме того, согласно п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609 ГК РФ, п. 2 ст. 26 ЗК РФ договор аренды земельного участка, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Следует согласиться с судом первой инстанции в том, что представленный договор аренды земли от 21.12.2009 N 62-09-57зем является заключенным, поскольку сторонами в надлежащей форме были согласованы существенные условия арендной сделки: определён объект (поставленный на государственный кадастровый учёт земельный участок), размер арендной платы и методика её расчёта. Кроме того, договор зарегистрирован в Едином государственном реестре прав на недвижимость.

Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Земельный участок был передан ответчику не позднее 21.12.2009. Из двухстороннего акта приёма-передачи земельного участка от 21.12.2009 следует, что данный объект недвижимости был передан предпринимателю 01.04.2008 (л.д. 17).

Факт владения и пользования земельным участком с кадастровым номером 02:59:040101:25 ответчик не оспаривает (часть 3.1 статьи 70 АПК РФ).

Договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (пункт 1 статьи 425 Гражданского кодекса РФ).

Договор аренды заключается на срок, определенный договором (пункт 1 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610, пункт 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В рассматриваемой ситуации после истечения срока действия договора (т.е. после 31.03.2012) ни одна из сторон не заявила возражений относительно продолжения арендных правоотношений. Более того, в марте 2012 г. индивидуальный предприниматель Костюк обращался к контрагенту с заявлениями о заключении договора аренды на новый срок для использования земельного участка в иных целях (л.д. 57). В связи с этим, апелляционный суд приходит к выводу о том, что договор аренды был возобновлён на неопределённый срок по правилам статей 610, 621 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок. В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (пункт 2 статьи 610 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В июле 2012 года Комитет по управлению собственностью МЗИО РБ по городу Салават направил в адрес предпринимателя письмо (от 25.07.2012 N 78/2), в котором сообщил о наличии задолженности, об отказе в заключении договора аренды на новый срок, а также потребовал передать земельный участок по акту приёма-передачи, подписать акт приёма-передачи в срок до 03.08.2012 (л.д. 23). ИП Костюк получил названное письмо Комитета 01.08.2012 по почте (л.д. 24).

Исходя из обстоятельств спора, требований истца, позиции сторон, имеющейся переписки, апелляционный суд приходит к выводу о том, что в письме от 25.07.2012 N 78/2 Комитет реализовал своё право на односторонний отказ от дальнейшего исполнения возобновлённого на неопределённый срок договора аренды земельного участка.

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, договорные отношения между истцом и ответчиком были прекращены по истечении 3-х месяцев с момента получения арендатором письма арендодателя, то есть с 01.11.2012 (п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Правовые основания для отказа в удовлетворении требования истца об обязании ответчика возвратить из аренды земельный участок и передать его истцу по акту приёма-передачи отсутствуют. Выводы суда первой инстанции в данной части являются по существу правильными.

Согласно статье 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 1, пунктом 4 статьи 22, статьей 65 Земельного кодекса РФ пользование землей в Российской Федерации является платным.

Из материалов дела следует, что ИП Костюк перечислял на соответствующий расчётный счёт денежные средства в оплату аренды по договору N 62-09-57зем. В дело представлены копии платёжных поручений от 13.10.2009 N 116 на сумму 4 877 руб. 26 коп. (л.д. 49), от 28.12.2010 N 181 на сумму 6 473 руб. 45 коп. (л.д. 47, 50), от 15.11.2011 N 365 на сумму 6 473 руб. 45 коп. (л.д. 48, 51), от 25.09.2012 N 191 на сумму 1 618 руб. 40 коп. (л.д. 52), от 26.09.2012 N 195 на сумму 4 855 руб. 20 коп. (л.д. 53).

Обращаясь в арбитражный суд с рассматриваемым иском, Комитет полагал, что за весь 2011-ый и 3-и квартала 2012-ого года предприниматель должен был внести арендную плату из расчёта 388 191 руб. 31 коп. в год, то есть с применением ставки арендной платы в значении "35,98 %".

Возражая против предъявленных исковых требований, ИП Костюк настаивает на том, что изменение размера арендной платы может быть осуществлено только на основании дополнительного соглашения к договору аренды.

Изучив обстоятельства дела, коллегия судей находит позицию истца, а также вывод суда первой инстанции о возможности применения для целей расчёта размера денежного обязательства арендатора ставки арендной платы в значении "35,98 %", ошибочными, основанными на неправильном применении норм материального права.

Согласно пункту 3 статьи 65 Земельного кодекса Российской Федерации порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов РФ или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов РФ, органами местного самоуправления.

Поскольку ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, публичные собственники земельных участков, а также землепользователи обязаны руководствоваться предписанным размером арендной платы за земли, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, либо земли, государственная собственность на которые не разграничена. Новый порядок определения размера платы за землю подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта, что согласуется с правилами статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации. Аналогичные выводы приведены в постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15.03.2012 N 15117/11, от 17.04.2012 N 15837/11.

Вместе с тем, в случае, если договором аренды не предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменить методику расчёта размера арендной платы, последний в отсутствие согласия арендатора вправе изменять лишь значения отдельных показателей в составе утверждённой при заключении договора методики (постановление Президиума ВАС РФ от 05.07.2011 N 1709/11). При этом изменение (увеличение либо уменьшение) значений отдельных показателей должно быть обусловлено принятием уполномоченным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления нормативного правого акта, изменяющего ранее утверждённые значения ставок и/или коэффициентов. Допустимым правовым основанием для изменения значений ставки либо коэффициентов могут служить также перевод земель в иную категорию, изменение вида использования или кадастровой стоимости земельного участка.

Возражения ИП Костюка о том, что к спорным отношениям не могут быть применены нормативные правовые акты органа государственной власти субъекта Российской Федерации и органа местного самоуправления, во внимание приняты быть не могут, поскольку земельное законодательство, которое регулирует отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации (пункт 1 статьи 3 ЗК РФ), в силу пункта "к" части 1 статьи 72 Конституции РФ и пункта 1 статьи 2 Земельного кодекса РФ находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. При этом органы государственной власти субъектов Российской Федерации вправе передавать часть полномочий по регулированию земельных отношений органам местного самоуправления. Более того, норма федерального закона (пункт 3 статьи 65 ЗК РФ) наделяет органы местного самоуправления полномочиями на принятие нормативных правовых актов в сфере регулирования платы за землю.

При заключении договора аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем сторонами была согласована методика расчёта размера арендной платы, поименованная в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286, которым, среди прочего, был утверждён "Порядок определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли до разграничения государственной собственности на землю". Так, согласно пункту 2.8 названного Порядка с 1 января 2009 года размер арендной платы за указанные земельные участки рассчитывается по формуле: АП = П х Кс х К / 100, где АП - размер арендной платы; П - площадь земельного участка; Кс - удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка; К - ставка арендной платы в процентах от кадастровой стоимости земельного участка.

Аналогичная методика определения размера арендной платы была приведена в постановлении Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 "Об определении размера арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена", которое вступило в действие с 01.01.2010, отменив большую часть положений постановления Правительства Республики Башкортостан от 23.12.2005 N 286 (пункт 1.2 вновь утверждённых Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена).

Указанное обстоятельство наряду с представленными в дело произведёнными истцом расчётами арендной платы за 2009-2012 гг. свидетельствует о том, что в течение всего периода действия договора аренды спорного земельного участка, а также вплоть по 30.09.2012, методика расчёта размера арендной платы оставалась неизменной (произведение кадастровой стоимости земли и ставки арендной платы). В связи с этим не могут быть приняты во внимание как несостоятельные доводы ответчика со ссылкой на изменение истцом в одностороннем порядке методики расчёта размера арендной платы.

На основании решения Совета городского округа г. Салават РБ от 29.04.2009 N 2-20/183 "Об арендной плате за земельные участки, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли до разграничения государственной собственности на землю" Комитетом (арендодателем) и ИП Костюком (арендатором) при заключении договора аренды была добровольно избрана и согласована ставка арендной платы в значении "0,6 %" от кадастровой стоимости земельного участка, утверждённая представительным органом местного самоуправления для вида функционального использования "промышленное и гражданское строительство". Следует отметить, что уже на этапе согласования сторонами существенных условий арендной сделки и заключения договора названный правовой акт допускал возможность применения для вида функционального использования "туристические базы" значения ставки арендной платы "35,98%", однако сторонами данная ставка избрана не была.

Впоследствии решениями от 02.04.2010 N 2-34/321, от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563 Советом городского округа г. Салават РБ утверждались значения ставок арендной платы на 2010-ый, 2011-ый и 2012-ый годы соответственно. Такой вид функционального использования земельных участков как "промышленное и гражданское строительство" либо "гражданское строительство" в приложениях к названным нормативным правовым актам предусмотрен не был.

Именно это, отсутствие в тексте приложений к решениям Совета городского округа города Салават от 02.04.2010 N 2-34/321, от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563 ставки в значении "0,6 %", послужило причиной, на основании которой Комитет в одностороннем порядке применил для расчёта размера арендной платы на 2011-2012 годы ставку в значении "35,98 %", установленную для вида функционального использования земельного участка "туристические базы".

Однако упразднение органом местного самоуправления ранее согласованного в тексте договора аренды определённого вида функционального использования и, соответственно, значения ставки, на основе которой была рассчитана арендная плата, само по себе не свидетельствует о наличии у арендодателя права в одностороннем порядке изменить значение составной части единой методики расчёта размера денежного обязательства арендатора.

Согласно пункту 2.1 Правил определения размера и внесения арендной платы за земли, находящиеся в государственной собственности Республики Башкортостан, и земли, государственная собственность на которые не разграничена, утверждённых постановлением Правительства РБ от 22.12.2009 N 480 (далее - Правила N 480), пересмотр размера арендной платы осуществляется арендодателем в одностороннем порядке по следующим основаниям: - в связи с изменением кадастровой стоимости земельного участка; - в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешённого использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации; - в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации, Республики Башкортостан или органов местного самоуправления, устанавливающих размеры арендной платы за землю, условия и порядок её перечисления или исчисления.

Пунктом 2.2 Правил N 480 регламентировано, что изменение размера арендной платы не требует заключения дополнительного соглашения к договору аренды земельного участка в случаях, когда: а) выявлено нарушение установленного режима использования (целевого использования земельного участка, предусмотренного договором аренды земельного участка); б)произошло изменение законодательства в части изменения порядка расчёта или исчисления размера арендной платы; в) произошло изменение кадастровой стоимости земельного участка. При этом договором аренды земельного участка должно быть установлено, что изменение размера арендной платы производится арендодателем в бесспорном и одностороннем порядке в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, Республики Башкортостан и органов местного самоуправления, регулирующими исчисление размера арендной платы.

Из текстов решений от 02.04.2010 N 2-34/321, от 16.03.2011 N 2-42/467, от 10.11.2011 N 2-49/563 не следует, что вместо вида функционального использования "гражданское строительство" (либо "промышленное и гражданское строительство") в значении ставки "0,6 %" установлен либо введён какой-либо конкретный, иной вид использования земельного участка.

Указанное само по себе является препятствием для применения при расчёте размера арендной платы ставки в значении "35,98 %", установленной на протяжении всего периода с 2009 по 2012 гг. для вида функционального использования "туристические базы". Такое действие не обусловлено ни нормами федерального, ни нормами регионального либо местного законодательства в сфере установления платы за государственную и/или муниципальную землю.

Тексты кадастровых паспортов земельного участка вопреки выводам суда первой инстанции не содержат указания на то, что одним из видов разрешённого использования спорного участка является строительство, размещение либо эксплуатация "туристической базы", понятие и назначение которой не идентично понятию "база отдыха" (л.д. 13-14, 80-82).

Более того, возложение в данном случае арендодателем на арендатора в одностороннем порядке денежного обязательства (388191,31 руб. в год), превышающего ранее согласованное сторонами денежное обязательство (6473,45 руб. в год) в 60 раз, не соответствует основным принципам определения арендной платы, установленным постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582 "Об основных принципах определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, и о Правилах определения размера арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации" (Постановление N 582) и подлежащим применению ко всем публичным землям на территории Российской Федерации (постановление Президиума ВАС РФ от 17.04.2012 N 15837/11).

Так, Постановлением N 582 на основании пункта 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, среди прочего, провозглашены принцип экономической обоснованности, в соответствии с которым арендная плата устанавливается в размере, соответствующем доходности земельного участка с учетом категории земель и их разрешенного использования, и принцип предсказуемости расчета размера арендной платы, в соответствии с которым в нормативных правовых актах органов государственной власти и органов местного самоуправления определяются порядок расчета арендной платы и случаи, в которых возможен пересмотр размера арендной платы в одностороннем порядке по требованию арендодателя.

Возложение на арендатора обязанности вносить плату за землю как объект, на котором расположены строения и сооружения, представляющие собой базу отдыха либо даже туристическую базу, за эксплуатацию публичной земли под которой местными нормативными правовыми актами предусмотрена наиболее высокая по сравнению с иными видами использования земель ставка арендной платы, тогда как фактически на земельном участке отсутствуют какие-либо строения или сооружения, объекты недвижимого имущества (акт проверки от 05.11.2012 - л.д. 44), а сам земельный участок по обоюдному волеизъявлению арендатора и арендодателя был ранее предоставлен первому для осуществления строительства базы отдыха и лишь последующей её эксплуатации, является экономически необоснованным, что противоречит Постановлению N 582.

Арендатор в такой ситуации лишается объективной возможности прогнозировать свою дальнейшую хозяйственную деятельность, вынужден нести дополнительные расходы как во исполнение существующего договорного обязательства, так и для целей достижения материального эффекта, который данное лицо стремилось обрести, вступая в арендные правоотношения. Тем самым, арендатор может понести такой ущерб, что он в значительной степени лишается того, на что был вправе рассчитывать при заключении договора.

Повышение размера арендной платы в 60 раз в любом случае должно быть санкционировано действующими нормативными правовыми актами.

Между тем, как указано выше, решениями представительного органа власти города Салавата упразднение одного вида функционального использования земельного участка не было связано с применением либо введением другого вида использования. Обязательность применения ставки аренды в значении "35,98 %" вместо "0,6 %" законом либо подзаконным нормативным правовым актом не предусмотрена.

Таким образом, апелляционный суд приходит к выводу о том, что избрание ставки арендной платы в значении "35,98 %" не соответствует принципу предсказуемости расчёта размера арендной платы.

Наличие в тексте постановления Правительства Республики Башкортостан от 22.12.2009 N 480 положения о том, что по договорам аренды земельных участков для проектирования, строительства (включая подготовительные работы) и реконструкции объектов арендная плата за землю исчисляется по ставкам, предусмотренным для эксплуатации соответствующих объектов, не свидетельствует о правомерности предъявленных исковых требований. Истец и ответчик на основании пункта 2 статьи 1, пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации добровольно избрали определённый вид функционального использования подлежащего передаче в аренду земельного участка ("гражданское строительство"), предполагающий соответствующее значение ставки арендной платы ("0,6 %"). Данный вид использования был избран из перечня, утверждённого органом местного самоуправления в рамках своих полномочий, и соответствует фактическим целям использования земельного участка. Следует отметить, что арендодатель не лишается возможности, при наличии к тому правовых оснований, изменить (увеличить) подлежащую применению ставку арендной платы в случае, если арендатор завершает строительство и переходит к эксплуатации сооружённого, построенного либо возведённого имущества (движимого либо недвижимого), то есть к непосредственному извлечению прибыли от аренды государственной или муниципальной земли.

По этим основаниям для целей расчёта размера арендной платы за спорный период, то есть с 01.01.2011 по 30.09.2012, следует применять ставку в значении "0,6 %".

Поскольку с 01.01.2012 постановлением Правительства Республики Башкортостан от 30.12.2011 N 521 кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером 02:59:040101:25 была установлена в размере 844 013 руб. 68 коп., данная стоимость подлежит применению для целей расчёта размера арендной платы за 9 месяцев 2012-ого года. Правовые основания для применения данного значения кадастровой стоимости в расчёте аренды за 2011-ый год вопреки доводу ответчика отсутствуют.

Апелляционным судом произведён перерасчёт размера арендной платы за период с 01.01.2011 по 31.12.2011: 1078908,6 / 100 * 0,6 = 6473,45 руб. - а также за период с 01.01.2012 по 30.09.2012: 844013,68 / 100 * 0,6 / 366 * 274 = 3791,14 руб. Всего: 10 264, 59 руб.

Представленными в дело платёжными поручениями подтверждается оплата предпринимателем аренды земли за спорный период. Так, аренда за 2011 год была перечислена по платёжному поручению от 15.11.2011 N 365 на сумму 6 473 руб. 45 коп. (л.д. 48, 51), а аренда за 2012 год - по платёжным поручениям от 25.09.2012 N 191 на сумму 1 618 руб. 40 коп. (л.д. 52), от 26.09.2012 N 195 на сумму 4 855 руб. 20 коп. (л.д. 53).

Таким образом, исковые требования Комитета к ИП Костюку в части взыскания основного долга удовлетворению не подлежат, задолженность отсутствует.

В соответствии со статьями 329, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, то есть определенной законом или договором денежной суммой, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности, в случае просрочки его исполнения.

Согласно статье 331 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства. Несоблюдение письменной формы влечет недействительность соглашения о неустойке.

Пунктом 5.2 договора аренды стороны согласовали меру ответственности арендатора, допустившего нарушение сроков внесения арендной платы: неустойка в размере 0,1 % от невнесённой арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Платёжные поручения подтверждают нарушение ответчиком сроков внесения арендной платы за 2011-2012 гг., установленных пунктом 3.2 договора аренды от 21.12.2009 N 62-09-57зем (равными платежами до 15 февраля, до 15 мая, до 15 августа и до 15 ноября соответствующего календарного года).

Истец просил взыскать неустойку за период с 15.02.2011 по 12.09.2012.

По расчёту суда апелляционной инстанции сумма пени за период с 15.02.2011 по 12.09.2012 составила 1349,54 руб., а именно: на задолженность 1 квартала 2011 года - 443,43 руб. (274 дня просрочки); на задолженность 2 квартала 2011 года - 299,4 руб. (185 дней просрочки); на задолженность 3 квартала 2011 года - 150,51 руб. (93 дня просрочки); на задолженность 1 квартала 2012 года - 266,64 руб. (211 дней просрочки); на задолженность 2 квартала 2012 года - 152,91 руб. (121 день просрочки); на задолженность 3 квартала 2012 года - 36,65 руб. (29 дней просрочки).

Тем самым, исковые требования Комитета по управлению собственностью МЗИО РБ по г. Салават в части взыскания денежных средств подлежат удовлетворению на сумму 1349,54 рублей. В удовлетворении остальной части денежных требований истца следует отказать.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит изменению на основании пункта 4 части 1 статьи 270 АПК РФ в части рассмотрения исковых требований Комитета о взыскании с ИП Костюка А.А. арендной платы и договорной неустойки, а также в части распределения судебных расходов за рассмотрение искового заявления.

Безусловных оснований для отмены судебного акта, предусмотренных частью 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Судебные расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы на основании статьи 110 АПК РФ подлежат отнесению на истца.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.01.2013 по делу N А07-16482/2012 в части взыскания с индивидуального предпринимателя Костюка Андрея Алексеевича в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават основного долга за период с 01.01.2011 по 30.09.2012 в размере 603 001 руб. 50 коп., пени за период с 15.02.2011 по 12.09.2012 в сумме 184 958 руб. 68 коп., а также в части распределения судебных расходов за рассмотрение искового заявления, изменить.

Исковые требования Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават удовлетворить частично.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Костюка Андрея Алексеевича в пользу Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават 1349 руб. 54 коп. договорной неустойки, рассчитанной за период с 15.02.2011 по 12.09.2012.

В удовлетворении остальной части денежных требований истца отказать.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Костюка Андрея Алексеевича в доход федерального бюджета государственную пошлину в сумме 4032 руб. за рассмотрение искового заявления.

В остальной части решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 16.01.2013 по делу N А07-16482/2012 оставить без изменения.

Взыскать с Комитета по управлению собственностью Министерства земельных и имущественных отношений Республики Башкортостан по городу Салават в пользу индивидуального предпринимателя Костюка Андрея Алексеевича 2000 рублей в возмещение судебных расходов по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Л.П. Ермолаева

Судьи

И.Ю. Соколова Л.В. Пивоварова