Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2013 г. N 07АП-1023/13

г. Томск

20 марта 2013 г.

Дело N А45-24674/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 15 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2013 года.

Седьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Ходыревой Л.Е.,

судей: Журавлевой В.А., Хайкиной С.Н.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Горецкой О.Ю. с применением средств аудиозаписи

при участии в заседании:

от истца: Прибытковой П.В. по доверенности от 22.09.2010 (на 3 года)

от ответчика: Поповой М.С. (протокол N 1 от 01.02.2012)

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества "Экран-развитие"

на решение Арбитражного суда Новосибирской области

от 24 декабря 2012 года по делу N А45-24674/2012 (судья Амелешина Г.Л.)

по иску закрытого акционерного общества "Экран-развитие" (ОГРН 1055402035644) к обществу с ограниченной ответственностью "Типография ТНК" (ОГРН 1125476019767)

о взыскании 188 010 руб. 64 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество "Экран-развитие" (далее - ЗАО "Экран-развитие", истец) обратилось в Арбитражный суд Новосибирской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Типография ТНК" (далее - ООО "Типография ТНК", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 173 248 руб. 18 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 14 762 руб. 46 коп.

Решением Арбитражного суда Новосибирской области от 27 декабря 2012 года в удовлетворении иска отказано.

Не согласившись с решением суда, истец обратился в Седьмой арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Новосибирской области отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска по следующим основаниям:

- истец сдал имущество ответчику в субаренду, поскольку между ЗАО "Экран-развитие" и ОАО "Завод "Экран" был заключен договор аренды N 634-07-Н от 01.02.2008 г., п. 2.4 которого было предусмотрено право сдавать имущество в субаренду.

Подробно доводы ЗАО "Экран-развитие" изложены в апелляционной жалобе. Представитель истца в судебном заседании поддержала доводы апелляционной жалобы, настаивала на ее удовлетворении.

ООО "Типография ТНК" в отзыве на апелляционную жалобу и пояснениях, а равно его представитель в судебном заседании просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения, указывая на то, что документы, на которые истец ссылается в апелляционной жалобе, не были предметом рассмотрения суда первой инстанции по вине ЗАО "Экран-развитие"; неуплата по договору возникла в результате препятствий самого истца ведению деятельности ответчиком.

Судебное заседание откладывалось на основании ст. 158 АПК РФ для представления сторонами дополнительных пояснений по фактическим обстоятельствам дела, а равно правового обоснования апеллянтом подачи дополнительных документов в суд апелляционной инстанции.

Проверив материалы дела в порядке ст. 268 АПК РФ, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав представителей сторон, суд апелляционной инстанции считает решение суда первой инстанции подлежащим отмене по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 09.04.2012 г. между ЗАО "Экран-развитие" -арендодателем и ООО "Типография ТНК" - арендатором был заключен договор аренды N 48-12 ЭР-А, в соответствии с которым в аренду сдавались нежилые (производственные) помещения (NN 1-18 согласно поэтажному плану) общей площадью 310,1 кв.м. и нежилые (складские) помещения (NN 19-20 согласно поэтажному плану) общей площадью 37,4 кв.м. на первом этаже в здании "Типография" с инвентарным номером 110014, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Даргомыжского, 8а.

16.04.2012 г. по акту приема-передачи N 1 на основании указанного договора имущество было передано ответчику.

В соответствии с протоколом согласования от 09.04.2012 г. стороны установили арендную плату за нежилые (производственные) помещения (N N 1-18 согласно поэтажному плану) общей площадью 310,1 кв.м. в размере 190 рублей за 1 кв.м. и за нежилые (складские) помещения (NN 19-20 согласно поэтажному плану) общей площадью 37,4 кв.м. - в размере 170 рублей за 1 кв.м.

Дополнительным соглашением N 1 от 22.08.2012 г. стороны с 23.08.2012 г. расторгли договор аренды N 48-12 ЭР-А от 09.04.2012 г. в части аренды нежилых (производственных) помещений NN 14, 15 полностью и в части 70,1 кв.м. помещения N 13 (всего на общую площадь 120,6 кв.м.), а также полностью в части аренды нежилых (складских) помещений NN 19, 20 площадью 37,4 кв.м. Указанные помещения общей площадью 158 кв.м. были возвращены ответчиком истцу по акту приема-передачи N 2/1 от 22.08.2012 г. В результате частичного расторжения договора у ответчика с 23.08.2012 г. находились в аренде нежилые (производственные) помещения общей площадью 189,5 кв.м.

Договор аренды был расторгнут истцом с 31.08.2012 г. в одностороннем порядке путем направления ответчику письменного уведомления (исходящий N 165 от 31.08.2012 г.) о расторжении договора в соответствии с пунктами 7.2 и 7.3 за просрочку внесения арендной платы за июнь, июль и август 2012 года на 88, 58 и 27 дней.

В связи с несвоевременным и неполным внесением ответчиком арендной платы истец обратился в арбитражный суд с соответствующим иском.

Принимая судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных ЗАО "Экран-развитие" требований, суд первой инстанции исходил из недоказанности возражений ответчика по иску, вместе с тем, из ничтожности договора аренды N 48-12 ЭР-А от 09.04.2012 г., поскольку на момент его заключения и в течение срока его действия истец не являлся его собственником или законным владельцем.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с выводами суда первой инстанции, при этом исходит из следующего.

Согласно ст. 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом (ст. 310 ГК РФ).

Как установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела, ответчик вносил арендную плату не полностью и с нарушением установленных сроков, что подтверждается платежными поручениями на частичную уплату арендных платежей; имеющаяся на момент рассмотрения спора задолженность согласно расчету истца составляет: 51 192 рубля 50 копеек долга - за июнь 2012 года, 65 277 рублей - за июль 2012 года и 56 778 рублей 68 копеек - за август 2012 года.

В соответствии с п. 1 ст. 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п. 1 ст. 330 ГК РФ).

Стороны в договоре аренды, соблюдая требования статей 330, 331 ГК РФ, согласовали условие о взыскании с ответчика пени в размере 1% от недовнесенной арендной платы за каждый день просрочки платежа в случае ее несвоевременного перечисления (п. 6.3 договора).

Согласно расчету неустойки, представленному истцом, сумма договорной пени за просрочку внесения арендной платы за август 2012 года за период просрочки с 06.08.2012 г. по 31.08.2012 г. составила 14 762 рублей 46 копеек.

Представитель ответчика в суде апелляционной инстанции подтвердила, что расчет задолженности и неустойки, заявленный истцом математически им не оспаривается, произведен верно; вместе с тем, указала на неоплату спорной задолженности по причине отсутствия в арендуемом помещении электро- и водоснабжения, о чем представитель истца не уведомил до подписания договора аренды, в помещении истцом производился длительный ремонт. В связи с чем деятельность ответчика была полностью приостановлена, ответчик не получал доходов и нес убытки, о чем истец неоднократно уведомлялся в письмах, доступ в помещение был неоднократно перекрыт.

Вместе с тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, указанные ответчиком периоды времени, в течение которых истец не допускал его в арендованные помещения, документально не подтверждаются; представленная в суд апелляционной инстанции копия листа, на котором указано на то, что помещение опечатано, таким доказательством служить не может, поскольку достоверно и безусловно не свидетельствует об опечатывании именно спорного помещения, а равно относится к периоду 01.08.2012 года, тогда как спорная задолженность взыскивается и за ранние периоды.

Кроме того, судом первой инстанции правомерно указано, что ответчиком не опровергнуто наличие у истца права не давать ответчику согласие на внесение конструктивных изменений в арендуемые помещения и на сдачу помещений в субаренду. Отсутствие энергоснабжения и водоснабжения ответчик мог и должен был установить при приемке арендуемых помещений. В соответствии с пунктом 4.8 договора аренды, ответчик обязан был заключить договор энергопотребления, в связи с чем отсутствие энергоснабжения является упущением самого ответчика. В материалы дела ответчиком в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ не представлены надлежащие доказательства, объективно подтверждающие период времени, в течение которого отсутствовало водоснабжение в арендуемых помещениях, место образования течи потолочного перекрытия, период ремонта по устранению течи и её последствий, а также невозможность использования в этот период арендуемых помещений.

При этом, суд апелляционной инстанции считает необходимым отметить и следующее.

Фактическое пользование ответчиком спорным помещением подтверждается материалами дела, задолженность ответчик признавал (т. 1 л.д. 34,35); соответствующих заявлений о расторжении договора не подавал. Доводы ООО "Типография ТНК" о невозможности осуществления деятельности и наличии убытков в нарушение ч. 1 ст. 65 АПК РФ документально не подтверждены; при этом сторона не лишается права заявить о наличии таковых и их соответственного взыскания с арендодателя в установленном законом порядке.

В связи с чем, выводы суда первой инстанции о доказанности истцом факта несвоевременного внесения ответчиком арендных платежей являются правильными.

Таким образом, с ООО "Типография ТНК" в пользу ЗАО "Экран-развитие" подлежит взысканию задолженность по арендной плате в размере 173 248 руб. 18 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 14 762 руб. 46 коп.

Вместе с тем, суд первой инстанции пришел к выводу о ничтожности договора аренды на том основании, что сдаваемое истцом в аренду имущество было фактически получено им во владение, а право собственности ЗАО "Экран-развитие" на здание (типографию) по адресу: г. Новосибирск, Заельцовский район, ул. Даргомыжского, д. 8а, зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним только после расторжения спорного договора аренды, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 19.10.2012 г. В связи с чем суд посчитал, что в период времени с 09.04.2012 г. по 31.08.2012 г. истец не имел права сдавать не принадлежащее ему имущество в аренду ООО "Типография ТНК" и требовать выплаты задолженности по арендной плате и пени.

Суд апелляционной инстанции не соглашается с указанным выводом суда, поскольку судом не выяснен вопрос о наличии у ЗАО "Экран-развитие" какого-либо законного права на сдачу имущества в аренду до получения свидетельства о собственности и не затребовался документ, подтверждающий такое право; согласно выписке из протокола судебного заседания от 19.11.2012 (т.1 л.д.134-135) суд предложил представить истцу доказательства принадлежности объекта аренды, в судебное заседание 11 декабря 2012 года истцом представлены свидетельство о государственной регистрации права и план объекта; при исследовании и оглашении в судебном заседании представленного в материалы дела свидетельства о государственной регистрации права от 19.10.2012 г. судом не был задан вопрос истцу о его правомочиях на сдачу в аренду спорного помещения в период с 09.04.2012 г. по 31.08.2012 г. до получения указанного свидетельства, в ходе судебного разбирательства стороны приводили доводы применительно к существу заявленных требований о правомерности взыскания суммы арендной платы безотносительно наличия у истца соответствующих прав, что следует из протоколов судебного разбирательства и аудиозаписи судебных заседаний.

В соответствии с ч. 2 ст. 268 АПК РФ, дополнительные доказательства принимаются арбитражным судом апелляционной инстанции, если лицо, участвующее в деле, обосновало невозможность их представления в суд первой инстанции по причинам, не зависящим от него, в том числе в случае, если судом первой инстанции было отклонено ходатайство об истребовании доказательств, и суд признает эти причины уважительными.

Апеллянтом в суде апелляционной инстанции заявлено ходатайство о приобщении к материалам дела дополнительных документов, в том числе договора аренды N 634-07-Н от 01.02.2008 г. (оригинал договора был представлен в суд апелляционной инстанции для обозрения), заключенный между ОАО "Завод Экран" (бывшим собственником сданных в аренду ответчиком помещений) и ЗАО "Экран-развитие", согласно которому истцу было передано в аренду имущество: нежилые (производственные) помещения (NN 1-18 согласно поэтажному плану) общей площадью 310,1 кв.м. и нежилые (складские) помещения (NN 19-20 согласно поэтажному плану) общей площадью 37,4 кв.м. на первом этаже в здании "Типография" с инвентарным номером 110014, расположенном по адресу: г. Новосибирск, ул. Даргомыжского, 8а. Срок действия данного договора установлен п. 7.6, согласно которого договор действует до 31 декабря 2008 года, при отсутствии заявлений об отказе продления договора от сторон сделки, договор считается заключенным на неопределенный срок; Письмом ОАО Новосибирский завод "Экран" от 06.03.2013 N268 подтвержден факт того, что договор N 634-07-Н от 01.02.2008 г. являлся действующим в части аренды здания (типография) в период с 09.04.2012 по 19.10.2012 -до даты регистрации права собственности ЗАО "Экран-развитие" на спорное помещение. В соответствии с п. 2.4 указанного договора арендатор имеет право сдавать имущество в субаренду, что и было сделано истцом посредством заключения договора от 09.04.2012 г. с ООО "Типография ТНК"; сам по себе факт заключения с ответчиком не договора субаренды, а договора аренды в рассматриваемом случае правового значения не имеет с учетом подтверждения факта наличия арендных отношений между истцом и ответчиком и наличия у истца права на сдачу спорного помещения в субаренду в силу положений п. 2.4 договора.

На основании ч. 2 ст. 268 АПК РФ суд апелляционной инстанции принял представленные истцом указанные выше договор аренды и письмо в качестве доказательств наличия у истца права на сдачу спорного помещения в субаренду до оформления соответствующего права собственности в целях полного и всестороннего рассмотрения дела с учетом положений пункта 2 статьи 615 ГК РФ, согласно которого арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В связи с чем суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что сложившиеся между истцом и ответчиком правоотношения соответствуют нормам ГК РФ, поэтому суд первой инстанции сделал неправильный вывод о ничтожности заключенного ими договора без исследования и оценки всех доказательств и обстоятельств по делу.

Из материалов дела также следует, что ответчиком не оспаривался договор аренды от 09.04.2012 г., а также право истца на его заключение, более того, ООО "Типография ТНК" фактически пользовалось переданным ему имуществом, частично вносило арендную плату, следовательно, ответчик не отрицал наличие между сторонами арендных правоотношений, в связи с чем он обязан погасить образовавшуюся у него задолженность и пени за несвоевременное внесение арендных платежей.

Таким образом, неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, а также несоответствие выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела в силу пунктов 1, 3 части 1 статьи 270 АПК РФ являются основаниями для отмены решения суда первой инстанции и принятия нового судебного акта об удовлетворении требований истца и взыскании арендных платежей и соответствующей суммы неустойки с ответчика в пользу истца.

Согласно части 1 статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

На основании чего с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по государственной пошлине, понесенные ЗАО "Экран-развитие" в суде первой и апелляционной инстанции. Платежным поручением N 1089 от 11.09.2012 г. истцом уплачена государственная пошлина в сумме 6 640 руб. 32 коп. за рассмотрение арбитражным судом искового заявления, платежным поручением N 1361 от 16.01.2013 г. им уплачена государственная пошлина в размере 2000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы на решение суда первой инстанции.

Апелляционный суд отмечает, что при изготовлении и оглашении резолютивной части постановления Седьмого арбитражного апелляционного суда 15 марта 2013 года судом было указано на взыскание с общества с ограниченной ответственностью "Типография ТНК" задолженности по арендной плате в размере 173 248 руб. 18 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 14 762 руб. 46 коп. без указания, что указанная задолженность подлежит взысканию в пользу истца - закрытого акционерного общества "Экран-развитие". На основании ст. 179 АПК РФ апелляционный суд считает необходимым исправить данную описку в связи с тем, что это не приводит к изменению содержания постановления, и резолютивную часть полного текста постановления изложить с учетом данного исправления.

Руководствуясь статьей 110, пунктом 2 статьи 269, пунктами 1, 3 части 1 статьи 270 статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Новосибирской области от 24 декабря 2012 года по делу N А45-24674/2012 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Исковое заявление закрытого акционерного общества "Экран-развитие" удовлетворить.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Типография ТНК" в пользу закрытого акционерного общества "Экран-развитие" задолженность по арендной плате в размере 173 248 руб. 18 коп. и пени за просрочку внесения арендной платы в сумме 14 762 руб. 46 коп.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Типография ТНК" в пользу закрытого акционерного общества "Экран-развитие" расходы по уплате государственной пошлины в общей сумме 8 640 руб. 32 коп.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа.

Председательствующий

Л.Е. Ходырева

Судьи

В.А. Журавлева С.Н. Хайкина