Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 11 декабря 2009 г. N 01АП-5595/09

г. Владимир

11 декабря 2009 г.

Дело N А79-5937/2009

Резолютивная часть постановления объявлена 4 декабря 2009 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 декабря 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Большаковой О.А.,

судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Кузнецовой М.М.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.10.2009 по делу N А79-5937/2009, принятое судьей Филипповым Б.А.,

по иску Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г. Чебоксары, к Некоммерческому партнерству "Коллегия адвокатов "Центральная" Адвокатской палаты Чувашской Республики, г. Чебоксары; муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, г. Чебоксары,

третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора: общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", г. Чебоксары; Нотариальная палата Чувашской Республики, г. Чебоксары,

о расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение,

при участии представителей: от заявителя жалобы (истца), ответчика, третьих лиц - не явились, извещены (уведомления N 27747, 27749, 40628, 40627, 41192, 41194, 41193),

установил.

Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом, г.Чебоксары, обратился в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Некоммерческому партнерству "Коллегия адвокатов "Центральная" Адвокатской палаты Чувашской Республики, г. Чебоксары; муниципальному унитарному предприятию "Коммунальный комплекс" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, г. Чебоксары, о расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.09.2005 N 5195 и обязании освободить нежилое помещение N 3 общей площадью 39,2 кв.м, находящееся по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, передав его по акту приема-передачи обществу с ограниченной ответственностью "УК "Центр". Определением суда от 29.09.2009 произведена замена ответчика по делу с муниципального предприятия "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" на муниципальное унитарное предприятие "Коммунальный комплекс" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики.

Исковые требования основаны на статье 309, пункте 2 статьи 450, статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по договору аренды N 5195 от 20.09.2005 в части условий договора по произведению за свой счет содержания и ремонта фасада здания в пределах арендуемого помещения.

В качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, к делу привлечены общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", г. Чебоксары, и Нотариальная палата Чувашской Республики, г. Чебоксары.

Решением от 05.10.2009 Арбитражный суд Чувашской Республики иск в части требования о расторжении договора аренды нежилых помещений от 20.09.2005 N 5195 оставил без рассмотрения. В остальной части в удовлетворении исковых требований отказал.

При принятии решения суд руководствовался статьей 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и исходил их того, что истцом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Не согласившись с принятым по делу решением, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Чувашской Республики отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела; нарушением норм материального и процессуального права.

По мнению заявителя жалобы, при рассмотрении дела суд первой инстанции принял незаконное и необоснованное решение, поскольку до обращения в суд истцом были соблюдены требования части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, регламентирующие обязательные досудебные процедуры до расторжения договора.

Заявитель считает, что по смыслу статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации претензия должна содержать предложение расторгнуть договор, что фактически и содержится в письме от 10.02.2009 N 039-0670. Поэтому вывод суда о том, что истец не представил суду доказательств направления ответчику предложения о расторжении договора, а претензия от 10.02.2009 N 039-0670 подобным доказательством не является, так как не содержит предложения о расторжении договора, не соответствует действительности. Текст указанной претензии содержит не только предупреждение, но и предложение о расторжении договора в случае неисполнения обязанности по проведению ремонта в указанный в претензии срок. Также судом не дана оценка претензии в части предложения арендатору добровольно оформить расторжение договора и освободить помещение в случае непроведения ремонта фасада здания в срок, установленный в претензии.

Заявитель апелляционной жалобы, извещенный о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечил. Ходатайством N 039 от 01.12.2009 просит рассмотреть апелляционную жалобу в его отсутствие.

Некоммерческое партнерство "Коллегия адвокатов "Центральная" Адвокатской палаты Чувашской Республики, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило. Отзыва на апелляционную жалобу не представило.

Муниципальное унитарное предприятие "Коммунальный комплекс" муниципального образования города Чебоксары - столицы Чувашской Республики, извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило. Заявлением N 1887 от 01.12.2009 просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Общество с ограниченной ответственностью "Управляющая компания "Центр", извещенное о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечило. Ходатайством N 890 от 01.12.2009 просит рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие его представителя.

Нотариальная палата Чувашской Республики, извещенная о времени и месте судебного заседания надлежащим образом, явку полномочного представителя в судебное заседание не обеспечила. Заявлением N 672 от 01.12.2009 просит рассмотреть жалобу в ее отсутствие, одновременно заявляет, что поддерживает доводы, изложенные в отзыве на исковое заявление.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассматривается в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса объявлялся перерыв до 04.12.2009 11 час.00 мин. (протокол судебного заседания от 02.12.2009).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 20.09.2005 между Чебоксарским городским комитетом по управлению имуществом (арендодатель), муниципальным унитарным предприятием "Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства" (балансодержатель) и Некоммерческим партнерством "Коллегия адвокатов "Центральная" Адвокатской палаты Чувашской Республики (арендатор) заключен договор аренды нежилого помещения (строения) муниципальной собственности г. Чебоксары N 5195, в соответствии с которым арендодатель при участии балансодержателя сдает, а арендатор принимает в аренду (во временное пользование) нежилое помещение (строение), которое в дальнейшем именуется "помещение" и характеризуется данными, приведенными в приложении к договору "Описание объекта аренды", являющимся неотъемлемой частью договора (пункт 1.1. договора), сроком до 19.09.2010 включительно. Договор зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы 30.03.2009.

Подпунктом "к" пункта 2.3 договора предусмотрено, что арендатор обязуется производить за свой счет содержание и ремонт фасада здания в пределах помещения (по своей инициативе или требованию Управления архитектуры и градостроительства).

Подпунктом "и" пункта 6.3 договора аренды N 5195 от 20.09.2009 предусмотрено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут в случае неисполнения арендатором договорных обязательств, предусмотренных подпунктом "к" пункта 2.3 указанного договора.

Во исполнение условий договора по акту приема-передачи от 20.09.2005 балансодержатель передал арендатору нежилое помещение N 3, состоящее из комнат 5, 6, 8, общей площадью 39,2 кв.м., расположенное на первом этаже четырехэтажного кирпичного многоквартирного дома с литерой А и кадастровым номером 21 А по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3.

В связи с невыполнением Некоммерческим партнерством "Коллегия адвокатов "Центральная" Адвокатской палаты Чувашской Республики обязательств, предусмотренных подпунктом "к" пункта 2.3 договора аренды, Чебоксарский городской комитет по управлению имуществом обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; не производит, капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что требование об изменении или расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороной на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

При рассмотрении иска о расторжении договора суду необходимо проверять соблюдение обязательного порядка предъявления требования о расторжении договора, установленного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В материалы дела истцом в основание соблюдения досудебного порядка по расторжению договора представлена претензия от 10.02.2009 N 039-0670, в которой арендодатель предложил арендатору произвести ремонт фасада здания в пределах арендуемого помещения и указал, что в противном случае будет вынужден обратиться в суд с заявлением о расторжении договора аренды.

Суд первой инстанции, давая оценку претензии N 039-0670, руководствовался разъяснениями пункта 29 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" о том, что по смыслу части третьей статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 названного Кодекса.

Сделав вывод о том, что доказательством соблюдения истцом досудебного порядка урегулирования спора данная претензия не является, поскольку не содержит предложения о расторжении договора, суд первой инстанции на основании статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ оставил исковое заявление в части требований о расторжении договора аренды от 20.09.2009 N 5195 без рассмотрения.

Суд апелляционной инстанции считает, что имеющимся в деле доказательствам дана надлежащая правовая оценка, изложенные в обжалуемом судебном акте выводы соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно,

Приведенные в апелляционной жалобе доводы проверены судом апелляционной инстанции и подлежат отклонению по изложенным мотивам.

Оснований для отмены решения Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.10.2009 и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине относятся на заявителя апелляционной жалобы.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 05.10.2009 по делу N А79-5937/2009 оставить без изменения, апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом, г.Чебоксары, - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова