Вопрос: Можно ли приобрести через лизинг нежилое здание или помещение? Какие нюансы при этом следует учесть? ("Практическая бухгалтерия", N 2, февраль 2008 г.)

Можно ли приобрести через лизинг нежилое здание или помещение? Какие нюансы при этом следует учесть?

Здание или помещение, которые используются для предпринимательской деятельности, могут выступать предметом лизинга (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 29 октября 1998 г. N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)", далее - Закон N 164-ФЗ). Однако заключение договора лизинга с целью выкупа нежилого здания (помещения) с юридической точки зрения не вполне корректно.

Первая проблема возникает в связи с земельным участком, на котором расположено здание. Дело в том, что при выкупе здания к новому владельцу переходят права прежнего собственника здания на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования (ст. 552 ГК РФ). Получается, что участок оказывается предметом лизинга наряду со зданием. Однако предмет лизинга должен находиться в собственности лизингодателя (п. 1 ст. 11 Закона N 164-ФЗ). Если же лизингодатель владеет участком на праве аренды, то использовать его в лизинговой сделке он не вправе. Заметим, что и в том случае, когда участок является собственностью лизингодателя, вовлечение такого участка в лизинговую сделку противозаконно. Ведь и пункт 2 статьи 3 Закона N 164-ФЗ, и статья 666 Гражданского кодекса прямо запрещают использовать земельные участки в качестве предмета договора финансовой аренды. На эту коллизию указало УФНС по Московской области в письме от 14 декабря 2006 г. N 22-19-И/0575.

Вторая проблема связана с необходимостью государственной регистрации аренды и продажи недвижимости. Договор финансовой аренды, заключенный на срок более одного года, подлежит госрегистрации на общих основаниях, а в отсутствие такой регистрации считается незаключенным (ст. 625, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако обязательным условием лизинговой сделки является договор купли-продажи предмета лизинга лизингодателем по заказу лизингополучателя (п. 2 и п. 4 ст. 15 Закона N 164-ФЗ). Такой по своей сути вторичный договор лизингодатель заключает лишь при условии вступления в силу договора лизинга, то есть после его государственной регистрации. Но зарегистрировать сделку аренды, в том числе финансовой, сможет лишь собственник здания (ст. 608 ГК РФ). В свою очередь покупка здания также сопряжена с госрегистрацией прав (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Пункт 14 постановления ВАС РФ от 25 февраля 1998 г. N 8 разъясняет, что до государственной регистрации перехода права собственности покупатель по договору продажи недвижимости не вправе распоряжаться данным имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

Возникает "замкнутый круг". Выход из него возможен лишь в том случае, когда даты госрегистрации договоров лизинга и купли-продажи здания совпадут. Но на практике это требование трудновыполнимо. Подобный спор нашел отражение в постановлении ФАС Западно-Сибирского округа от 5 марта 2007 г. по делу N Ф04-787/2007(31760-А27-24).

В силу вышеперечисленных факторов риска договор лизинга здания может быть переквалифицирован налоговиками в предварительный договор купли-продажи недвижимости (подп. 3 п. 2 ст. 45 НК РФ). В таком случае участники лизинговой сделки лишатся всех налоговых преимуществ, на которые рассчитывали изначально.

Е. Диркова,

аудитор, генеральный директор

ООО "Бизнес-бухгалтер"

1 октября 2008 г.

"Практическая бухгалтерия", N 2, февраль 2008 г.