Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 18 марта 2013 г. N 01АП-101/13

18 марта 2013 г.

Дело N А38-3494/2012

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Малышкиной Е.Л.,

судей Богуновой Е.А., Вечканова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Шмидько Е.Ю.,

при участии представителей сторон:

от истца - Капустина И.В. по доверенности от 31.01.2013 N 12;

от ответчика - не явился, извещен (конверт N 46579);

от третьего лица - не явился, извещен (уведомление N 46323),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод" (ОГРН 1021200758611, ИНН 1215024973), г. Йошкар-Ола, на решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.11.2012 по делу N А38-3494/2012, принятое судьей Хабибрахмановой А.Н., по иску муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" к обществу с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод" о взыскании основного долга по арендной плате и договорной неустойки и по встречному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод" к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" о признании договора аренды земельного участка недействительным в части и применении последствий недействительности ничтожной сделки, при участии третьего лица - Федерального государственного бюджетного учреждения "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Марий Эл.

Суд установил, что муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" обратилось в Арбитражный суд Республики Марий Эл с исковым заявлением, уточненным по правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании с ответчика, общества с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод", долга по арендной плате в сумме 1 859 700 руб. 44 коп. и договорной неустойки в размере 309 416 руб. 01 коп. за период с 26.06.2009 по 30.09.2012.

ООО МП "Домостроительный завод" предъявило встречный иск к муниципальному образованию "Город Йошкар-Ола" о признании пункта 2.3 договора аренды земельного участка от 24.03.2004 N 1191/2004-н недействительным и применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Решением от 21.11.2012 Арбитражный суд Республики Марий Эл удовлетворил основные исковые требования, взыскав с общества с ограниченной ответственностью малого предприятия "Домостроительный завод" в пользу муниципального образования "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола" основной долг по арендной плате в сумме 1 859 700 руб. 44 коп. и договорную неустойку в размере 309 416 руб. 01 коп. В удовлетворении встречного искового заявления отказал.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, общество с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просило отменить данный судебный акт, поскольку он вынесен при неполном выяснении обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанности обстоятельств, которые суд посчитал установленными, а также при несоответствии выводов, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела.

В качестве основания для отмены решения суда первой инстанции заявитель апелляционной жалобы сообщил о наличии переплат по другим договорам аренды, чем обосновал невнесение арендной платы по спорному договору.

Одновременно заявитель апелляционной жалобы указал, что суд первой инстанции необоснованно взыскал арендную плату исходя из изменений, внесенных в кадастровый паспорт земельного участка от 30.10.2012.

Общество с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод" в дополнении к апелляционной жалобе указало, что подпись арендатора не узаконивает ошибку КУМИ в создании дополнения к договору.

Муниципальное образование "Город Йошкар-Ола" в лице Комитета по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", Федеральное государственное бюджетное учреждение "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по Республике Марий Эл отзывов на апелляционную жалобу не представили, явку полномочных представителей в судебное заседание не обеспечили.

В соответствии со статьей 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие представителей ответчика и третьего лица, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, по имеющимся материалам дела.

Судебное заседание по рассмотрению апелляционной жалобы проведено в соответствии со статьей 153.1 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации с использованием видеоконференц-связи с Арбитражным судом Республики Марий Эл.

Проверив законность и обоснованность принятого по делу решения в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, исследовав доводы апелляционной жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены данного судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 24.03.2004 между Комитетом по управлению муниципальным имуществом администрации городского округа "Город Йошкар-Ола", действующим от имени МО "Город Йошкар-Ола", и ответчиком, обществом с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод", заключен в письменной форме договор аренды земельного участка N 1191/2004-н.

В соответствии с условиями договора истец как арендодатель обязался передать арендатору на неопределенный срок во временное владение и пользование земельный участок общей площадью 8001 кв.м, кадастровый номер 12:05:0301002:0067, расположенный по адресу: Республика Марий Эл, г.Йошкар-Ола, примерно в 100 метрах по направлению на север от ориентира: г.Йошкар-Ола, ул. Чернякова, дом 11, для строительства 10-этажного жилого дома, а ответчик как арендатор принял на себя обязательство вносить арендную плату в порядке и в размере, предусмотренных разделом 2 договора (т.1, л.д. 13-15).

09.01.2008 стороны подписали дополнительное соглашение к договору аренды, которым установили срок аренды с 01.01.2008 по 01.12.2012 и изменили порядок определения размера арендной платы, поставив его в зависимость от кадастровой стоимости земельного участка (т.1, л.д. 15). В связи с изменением срока аренды договор от 24.03.2004 был зарегистрирован в порядке, установленном статьей 609 Гражданского кодекса Российской Федерации, что подтверждается уведомлением УФРС по Республике Марий Эл (т.1 л.д. 17).

Истец как арендодатель свое обязательство по передаче земельного участка в аренду исполнил надлежащим образом, что подтверждается актом приема-передачи от 24.03.2004 N 1191/2004-н (т.1, л.д. 14 с обратной стороны). Факт пользования и владения земельным участком ответчиком не оспаривается.

Ответчик подтвердил, что на момент рассмотрения спора строительство многоэтажного жилого дома на арендованном земельном участке им не завершено.

Полагая, что арендодателем завышен удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, ответчик обратился в ФГБУ "Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии" в лице филиала по РМЭ для получения кадастрового паспорта земельного участка из государственного кадастра недвижимости. Учреждение выдало Обществу кадастровые паспорта, в которых удельный показатель кадастровой стоимости указан в размере 415 руб. 45 коп. за один кв.м.

По мнению общества, при расчете арендной платы следует применять удельный показатель кадастровой стоимости, который указан в кадастровом паспорте, а именно: размере 415 руб. 45 коп. за один кв.м, и, следовательно, пункта 2.3 договора, изложенный в дополнительном соглашении от 09.01.2008 N 322д договора N 1191/2004-н, является недействительным.

Суд первой инстанции со ссылкой на нормы статей 309, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 22, 65 Земельного кодекса Российской Федерации удовлетворил заявленные требования по основному иску и отказал в удовлетворении требований по встречному иску.

Суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что оспариваемое решение законно и обоснованно, исходя из следующего.

Суд первой инстанции на основании доказательств, представленных в материалы дела, установил, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка, предоставленного под строительство многоквартирного жилого дома в кадастровом квартале 030102, составляет 1430 руб. 36 коп. за один кв.м, исходя из удельных показателей кадастровой стоимости кварталов по видам функционального использования в г.Йошкар-Оле, опубликованных в газете "Йошкар-Ола" от 06.03.2006 N 8 (845) в соответствии с постановлением мэра г.Йошкар-Олы от 17.02.2006 N 314 "Об определении порядка доведения данных о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Йошкар-Ола" до сведений налогоплательщиков".

Согласно расчету истца за ответчиком имеется задолженность по арендной плате за период со 2 квартала 2009 года по 2 квартал 2012 года в сумме 1 859 700,44 руб.

Согласно дополнительному соглашению от 09.01.2008 N 322д к договору аренды годовая арендная плата составила 572 215 руб. 52 коп., исходя из удельного показателя кадастровой стоимости в размере 1430 руб. 36 коп. за один кв.м участка земли (пункт 2.3).

Начисление арендной платы с учетом условий данного соглашения производится с 01.01.2008, с учетом процентного соотношения удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в зависимости от периода освоения участка: в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости участка, если объект недвижимости на предоставленном участке не введен в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды, или в размере пяти процентов от кадастровой стоимости участка, если объект недвижимости не введен в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора (пункт 2.4 соглашения).

Суд первой инстанции верно указал, что заключенное сторонами соглашение соответствует требованиям действующего законодательства и установлено исходя из площади земельного участка 8001 кв.м и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1430,36 руб. за кв.м.

При этом суд указал, что удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 1430,36 руб. за кв.м определен исходя из удельных показателей кадастровой стоимости кварталов по видам функционального использования в г.Йошкар-Оле, опубликованных в газете "Йошкар-Ола" от 06.03.2006 N 8 (845) в соответствии с постановлением мэра г.Йошкар-Олы от 17.02.2006 N 314 "Об определении порядка доведения данных о кадастровой стоимости земельных участков, расположенных на территории муниципального образования "Город Йошкар-Ола" до сведений налогоплательщиков". Суд обоснованно исходил из того, что удельный показатель кадастровой стоимости в размере 415,45 руб. за кв.м. мог быть применен только при предоставлении данного земельного участка под промышленные объекты. В данном случае земельный участок предоставлен под многоквартирное жилищное строительство.

В дальнейшем, в результате проведенного по заявлению истца анализа базы данных Кадастровая палата выявила техническую ошибку в кадастровых сведениях об объекте недвижимости, имеющем кадастровый номер 12:05:0301002:67, расположенном по адресу: Республика Марий Эл, г. Йошкар-Ола, ул. Чернякова, дом 11.

В связи с этим вынесено решение от 31.10.2012 N 12/2012-24663 об исправлении технической ошибки, где удельный показатель кадастровой стоимости 415,45 руб./кв.м исправлен на 1430,36 руб./кв.м (т.3 л.д. 80-81).

Тем самым сведения о земельном участке в государственном кадастре недвижимости приведены в соответствие с материалами государственной оценки земель поселений, утвержденными постановлением Правительства Республики от 14.01.2001 N 6.

Таким образом, в пункте 2.3 договора аренды (в редакции дополнительного соглашения) арендодателем правомерно указан удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка в размере 1430 руб. 36 коп. за один кв.м, поэтому величина арендной платы правильно определена собственником земельного участка исходя из указанного показателя.

В силу вышеизложенного расчет арендной платы по договору, исходя из показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1430 руб. за коп. за 1 кв.м, является обоснованным.

С учетом вышеизложенного, довод заявителя апелляционной жалобы о том, что суд первой инстанции необоснованно взыскал арендную плату исходя из изменений, установленных дополнительным соглашением, при том, что изменения в кадастровый паспорт земельного участка относительно удельного показателя внесены 30.10.2012, также подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Принимая во внимание, что пункт 2.3 договора аренды, в редакции дополнительного соглашения, соответствует законодательству и арендная плата за пользование спорным земельным участком рассчитывалась по формуле исходя из площади участка 8001 кв.м и удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка в размере 1430 руб. 36 коп. за один кв.м, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения встречных исковых требований. Суд правомерно принял решение об отказе в удовлетворении встречного иска Общества о признании недействительным пункта 2.3 договора аренды и применений последствий недействительности ничтожной сделки.

Соответствующие условия арендной платы в отношении земель, государственная собственность на которые не разграничена, пунктом 10 статьи 3 Закона N 137-ФЗ отнесены к компетенции органов государственной власти субъектов Российской Федерации.

Пунктом 6 постановления главы администрации города Йошкар-Олы от 21.01.2005 N 64 "О порядке определения размера арендной платы за земли, находящиеся в собственности или ведении муниципального образования "Город Йошкар-Ола" (в редакции постановления мэра города Йошкар-Олы от 27.12.2007 N 3041), установлено следующее.

Арендная плата за земельный участок, предоставленный лицу в соответствии с пунктом 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" для жилищного строительства или лицу, к которому перешли права и обязанности по договору аренды земельного участка, заключенному в соответствии с пунктом 15 статьи 3 данного Закона, устанавливается в следующих размерах:

а) в размере двух с половиной процентов от кадастровой стоимости земельного участка, в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении двух лет с даты заключения договора аренды земельного участка;

б) в размере пяти процентов от кадастровой стоимости земельного участка в случае, если объекты недвижимости на предоставленном земельном участке не введены в эксплуатацию по истечении трех лет с даты заключения договора аренды земельного участка.

Из материалов дела следует и не оспаривается сторонами, что земельный участок предоставлен обществу из неразграниченных земель в городе Йошкар-Ола для целей строительства многоэтажного жилого дома на основании постановления мэра города Йошкар-Олы от 24.03.2004 N 672 без проведения торгов (т.1, л.д. 18).

С учетом того, что жилищное строительство относится к социально значимым видам деятельности, в силу подпунктов "г" и "д" пункта 3 постановления N 582 арендная плата за земельные участки, предоставленные в установленном порядке под жилищное строительство без проведения торгов, не превышает двух процентов от кадастровой стоимости. Вместе с тем уровень арендной платы при жилищном строительстве дифференцирован непосредственно федеральным законом исходя из сроков завершения строительства.

Пункт 15 статьи 3 Закона N 137-ФЗ (в редакции Федерального закона от 18.12.2006 N 232-ФЗ, вступившего в силу 21.12.2006), допуская при определенных им условиях предоставление до 30.12.2007 земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду для жилищного строительства, комплексного освоения в целях жилищного строительства на основании заявления заинтересованного лица без проведения торгов, устанавливает минимальный уровень ставок арендной платы за такие участки в два с половиной и пять процентов от их кадастровой стоимости, если объекты недвижимости не введены в эксплуатацию по истечении двух или трех лет соответственно с момента заключения договора аренды. Данное положение является специальным по отношению к статье 65 Земельного кодекса. В силу вышеизложенного определенная на основании постановления органа местного самоуправления от 21.01.2005 N 64 в пункте 2.3 договора (в редакции дополнительного соглашения от 9.01.2008 N322д) арендная плата не превышает размеров, установленных в законе (двух с половиной и пяти процентов от кадастровой стоимости).

В соответствии с пунктом 4 части 12 статьи 14 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, предоставляются органом кадастрового учета в виде кадастрового паспорта объекта недвижимости, в котором указываются в том числе сведения о величине удельного показателя кадастровой стоимости земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции обоснованно взыскал долг по арендной плате в сумме 1 859 700 руб.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что имеются переплаты по другим договорам аренды, в связи с чем невнесение арендной платы по спорному договору правомерно, был предметом рассмотрения в суде первой инстанции и подлежит отклонению судом апелляционной инстанции.

Условия прекращения обязательства зачетом и случаи его недопустимости определены в статьях 410 - 412 Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статье 410 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан или определен моментом востребования.

При осуществлении зачёта сторонами должны быть соблюдены указанные правила.

Как следует из материалов дела, в письме 11.01.2010 N 883 отсутствуют ссылки на платежные документы, по которым арендатором внесена плата в излишнем размере, а также не названа сумма, относящаяся непосредственно к договору от 24.03.2004, и не указано обязательство и основание для возврата денежной суммы, связанное с выплатой 900 000 рублей.

Суд первой инстанции обоснованно сделал вывод, что из анализа подписанных сторонами договоров аренды и платежных поручений следует, что между сторонами возникли правоотношения из нескольких договоров аренды разных земельных участков. Арендная плата перечислялась ответчиком, как с указанием конкретного договора аренды, так и без ссылок на договор. Арендатором в письме от 11.01.2010 указано на переплату по договору от 18.08.1999 N 1656 в сумме 900 000 рублей.

В процессе судебного разбирательства эта сумма уменьшилась до 617 119 руб. 08 коп. и снова увеличилась до 897 219 руб. 33 коп. Однако из имеющихся в деле платежных поручений, оформленных со ссылкой на договор N 1656, усматривается перечисление обществом в пользу арендодателя меньшей суммы. Согласно справке истца за весь период аренды по договору от 18.08.1999 N 1656 им начислена арендная плата в общей сумме 477 025 руб. 16 коп. (т.3, л.д. 82). При этом заявление Общества о зачете не повлекло правового эффекта, а его денежное обязательство по договору аренды от 24.03.2004 N1191/2004-н не прекратилось.

Кроме того, заявителем предъявлена ко взысканию договорная неустойка в размере 309 416 руб. 01 коп. за период с 26.06.2009 по 30.09.2012.

В силу статьи 329 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Установив факт неисполнения Обществом обязательств по внесению договорной арендной платы, суд правомерно взыскал с Общества договорную неустойку в заявленном размере.

При принятии обжалуемого судебного акта арбитражным судом не допущено нарушений норм материального и процессуального права, надлежащим образом исследованы фактические обстоятельства дела, имеющиеся в деле доказательства, основания для отмены решения отсутствуют.

Обстоятельства дела судом первой инстанции исследованы полно, объективно и всесторонне, им дана надлежащая правовая оценка в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Оснований для отмены судебного акта и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Оспариваемый судебный акт соответствует нормам материального права, а содержащиеся в нем выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся согласно пункту 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены судебного акта, судом апелляционной инстанции не установлено.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителя.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Республики Марий Эл от 21.11.2012 по делу N А38-3494/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью малое предприятие "Домостроительный завод" - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий судья

Е.Л. Малышкина

Судьи

Е.А. Богунова А.И. Вечканов