Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 1 июня 2011 г. N 01АП-1968/11

01 июня 2011 г.

Дело N А43-27252/2010

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Соловьевой М.В.,

судей Александровой О.Ю., Вечканова А.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Логиновой Ю.А.,

с участием представителей:

от общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" - Попенакой Л.В. по доверенности от 07.05.2011 (сроком на 1 год), Попова Л.В. по доверенности от 07.05.2011 (сроком на 1 год);

от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Дзержинска - не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания (уведомление N 49847);

от Министерства финансов Нижегородской области - не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания (уведомление N 49840);

от Управления Федерального казначейства по Нижегородской области - не явился, надлежащим образом извещен о месте и времени судебного заседания (уведомление N 49841),

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" на решение Арбитражного суда Нижегородской области от "15" февраля 2011 года, принятое судьёй Дроздовой С.А., по иску общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Дзержинска, при участии третьих лиц: Министерства финансов Нижегородской области, Управления Федерального казначейства по Нижегородской области о признании договора частично недействительным, применении последствий недействительности,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" (далее - ООО "Глобал-Строй") обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Дзержинска (далее - Комитет) о признании недействительным пункта 2.1 договора купли - продажи земельного участка N 2557-3 от 11 августа 2010 года и приложения к нему в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 338 051 руб. 93 коп. и применении последствий недействительности части сделки в виде возврата денежных средств в сумме 304 246 руб. 74 коп.

Исковые требования основаны на основании статьях 167, 168, 180 ГК РФ, статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Министерство финансов Нижегородской области, Управление Федерального казначейства по Нижегородской области.

Решением арбитражного суда от 15.02.2011 в удовлетворении исковых требований истцу отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО "Глобал-Строй" обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить на основании статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В обоснование доводов апелляционной жалобы заявитель указывает, что факт отчуждения имущества из муниципальной собственности установлен судом, а именно доли в праве общей долевой собственности в размере 82/100 на сооружение - "Северная трибуна", расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул.Урицкого, д.1. Однако в силу неправильного истолкования и применения норм материального права - статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" Арбитражный суд Нижегородской области необоснованно отказал в удовлетворении исковых требований.

По мнению заявителя, суду надлежало руководствоваться пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу от 17.05.2011, в котором просит суд оставить жалобу без удовлетворения, поскольку считает решение суда законным и обоснованным, вынесенным с соблюдением норм действующего законодательства. Ходатайствует о рассмотрении жалобы в отсутствие полномочного представителя.

Министерство финансов Нижегородской области, Управление Федерального казначейства по Нижегородской области, надлежащим образом извещенные о месте и времени судебного разбирательства, в заседание суда не явились, отзывы не представили, Управление Федерального казначейства по Нижегородской области в ходатайстве от 16.05.2011 просило рассмотреть жалобу без участия представителя.

В порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суд рассматривает жалобу в отсутствие неявившихся сторон, по имеющимся материалам дела.

Законность и обоснованность обжалованного судебного акта проверены в апелляционном порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав материалы дела, проверив доводы заявителя жалобы и возражений, апелляционный суд находит решение суда подлежащим отмене, исковые требования подлежащими удовлетворению.

Как усматривается из материалов дела, по договору аренды от 10.04.2008 N у 100, заключенному между Комитетом и ООО "Тосол - Синтез", последний принял в арендное пользование муниципальное имущество - сооружение "Северная трибуна", расположенное по адресу: Нижегородская область, г.Дзержинск, ул. Урицкого, д.1.

25.11.2009 между ООО "Глобал - Строй" и ООО "Тосол - Синтез" заключен договор купли -продажи N ТС -67/10 недвижимого имущества - северная трибуна (в состав сооружения входит нежилое здание под трибуной общей площадью 84,8 кв.м, площадью застройки 129,2 кв.м, трибуна, количество мест 2108, площадью застройки 798,8 кв.м), инвентаризационный номер 06947, лит. В, по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул. Урицкого, д. 1.

Право собственности на указанное недвижимое имущество ООО "Глобал - Строй" зарегистрировало в Управлении Федеральной регистрационной службы по Нижегородской области 03.03.2010, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права N 52 АГ 369 368.

09 апреля 2009 года администрация г.Дзержинска и ООО "Тосол - Синтез" заключили инвестиционный контракт N 42, по условиям которого ООО "Тосол -Синтез" - инвестор обязалось за счет собственных или привлеченных средств произвести капитальный ремонт муниципального имущества - сооружения "Северная трибуна", с объемом инвестиций - 498 798 руб. 69 коп.

С учетом выполнения инвестором своих обязательств стороны определили предварительное соотношение долей в праве общей долевой собственности на объект инвестирования - городу Дзержинску принадлежит 82/100 доли в праве общей долевой собственности, инвестору - 18/100 доли.

Дополнительным соглашением от 19.06.2009 стороны установили окончательное соотношение долей в праве общей долевой собственности на капитально отремонтированный объект - "Северная трибуна": городскому округу г. Дзержинска принадлежит 82/100 доли, инвестору - 18/100 доли в праве общей долевой собственности на объект.

17 июля 2009 года произведена государственная регистрация права общей долевой собственности, что подтверждается штампом регистрации на инвестиционном контракте.

4 августа 2009 года КУМИ г.Дзержинска (продавец) и ООО "Тосол - Синтез" (покупатель) заключили договор купли - продажи N 10048-Д, согласно которому покупатель выкупил 82/100 доли в праве общей долевой собственности на сооружение - "Северная трибуна", став таким образом единственным собственником объекта недвижимости

11 августа 2010 года между КУМИ г.Дзержинска и ООО "Глобал - Строй" заключен договор N 2557-3 купли - продажи земельного участка, предметом которого является земельный участок, из земель населенных пунктов, с кадастровым номером 52:21:0000 076:185, площадью 1922 кв.м, по адресу: Нижегородская область, г. Дзержинск, ул. Урицкого, д. 1, участок N 1, для эксплуатации северной трибуны.

Согласно пункту 2.1 выкупная цена участка составляет 642 298 руб. 67 коп., которая подлежит оплате в течение 30 дней с момента подписания договора (пункт 3.2.1).

Земельный участок по акту приема-передачи от 07.09.2010 передан арендатору.

Право собственности истца на земельный участок с кадастровым номером 52:216 00000766188 зарегистрировано, о чем в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 06 октября 2010 года сделана запись регистрации N 52-52-11/102/2010-119 (свидетельство о государственной регистрации права серии 52-АГ N 714574).

Указанная в договоре купли-продажи от 11.08.2010 стоимость земельного участка истцом уплачена полностью в размере 642 298 руб. 67 коп. по платежным поручениям N 26 от 07.09.2010 на расчетный счет КУМИ г.Дзержинска.

Полагая, что при расчете выкупной цены КУМИ г.Дзержинска в отношении 18/100 доли необоснованно не применил льготный порядок, установленный в п.1 ст.2 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ", истец обратился с настоящим иском в арбитражный суд.

Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что из муниципальной собственности было отчуждено 82/100 доли в праве общей долевой собственности на объект, собственником 18/100 доли истец стал на основании инвестиционного контракта, суд посчитал, что основания для применения п.1 ст.2 ФЗ РФ "О введении в действие Земельного кодекса РФ" отсутствуют.

Данный вывод суда первой инстанции является ошибочным.

В соответствии с пунктом 7 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон N 178-ФЗ) предоставление земельных участков собственникам расположенных на этих земельных участках зданий, строений, сооружений в аренду или в собственность осуществляется в порядке и на условиях, которые установлены земельным законодательством.

Порядок приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения граждан или юридических лиц, регулируется статьей 36 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно статье 168 ГК РФ сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В пункте 32 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Постановление от 01.07.1996 N 6/8) разъяснено, что в связи с тем, что ничтожная сделка не порождает юридических последствий, она может быть признана недействительной лишь с момента ее совершения.

Пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ (в редакции от 22.07.2008 N 141-ФЗ) установлен льготный порядок определения цены при приобретении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, лицами, являющимися собственниками расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости, если последние ранее были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения.

В рассматриваемом случае истец является владеющим на праве собственности зданием "Северная трибуна", расположенным на находившемся в государственной собственности земельном участке (продаваемом земельном участке). При этом здание ранее отчуждено из государственной (муниципальной) собственности.

Исходя из анализа пункта 32 Постановления от 01.07.1996 N 6/8, пункта 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" и пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что пункт 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ не содержит каких-либо ограничений по виду сделки, по которой лицо приобрело право собственности на здание, строение, сооружение. Следовательно, приобретение права собственности на недвижимое имущество по инвестиционному контракту подтверждает факт отчуждения имущества из государственной или муниципальной собственности. Указанное обстоятельство дает истцу право на приобретение всего земельного участка по льготной цене, установленной пунктом 1 части 1 статьи 2 Федерального закона N 137-ФЗ (в редакции от 22.07.2008 N 141-ФЗ).

По смыслу пункта 1 статьи 422 и пункта 1 статьи 424 ГК РФ и статьи 2 Закона N 137-ФЗ формирование условий о выкупной цене в договоре купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, должно осуществляться только в соответствии с требованиями закона.

Следовательно, в силу пункта 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ выкупная цена земельного участка в рассматриваемом случае не может превышать двух с половиной процентов кадастровой стоимости земельного участка.

На основании вышеизложенного пункт 2.1 договора купли- продажи земельного участка от 11.08.2010 N 2557-3 и приложения к нему в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 338 051 руб. 93 коп., противоречит императивной норме - пункту 1 статьи 2 Закона N 137-ФЗ, в связи с чем договор в указанной части является недействительным (ничтожным) в силу статьи 168 ГК РФ.

С учетом изложенного подлежат удовлетворению исковые требования о признании недействительным пункта купли- продажи земельного участка от 11.08.2010 N 2557-3 и приложения к нему в части завышения цены земельного участка и подлежат применению последствия недействительности части сделки путем возложения обязанности на Комитет по управлению муниципальным имуществом г. Дзержинская совершить действия по возврату из бюджета излишне уплаченных по платежному поручению от 0709.2010 N 26 денежных средств в размере 304 246 руб. 74 коп.

Вместе с тем, признание недействительным условия договора в части завышения цены земельного участка и возложения обязанности уплатить 304 246 руб. 74 коп. выкупной цены не влечет недействительности всей сделки (статья 180 ГК РФ).

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Нижегородской области подлежит отмене на основании пунктов 1, 2, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, жалоба - удовлетворению.

Судебные расходы на основании статей 106-110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на ответчика.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Нижегородской области от "15" февраля 2011 года по делу N А43-27252/2010 отменить, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" удовлетворить.

Признать недействительным условие пункта 2.1 договора купли-продажи земельного участка от 11.08.2010 N 2557-3 и приложения к нему в части установления цены выкупа земельного участка в размере, превышающем сумму 338 051, 93 руб.

Взыскать с Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Дзержинска (ОГРН 1025201764345, ИНН 5249022227) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Глобал-Строй" (ИНН 5249102313, ОГРН 1095249003816) 304 246 руб. 74 коп., а также 4000 руб. государственной пошлины за рассмотрение искового заявления, 2000 руб. за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в двухмесячный срок со дня его принятия в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа через суд первой инстанции, принявший решение.

Председательствующий

М.В. Соловьева

Судьи

О.Ю. Александрова А.И. Вечканов