Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 марта 2013 г. N 13АП-1394/13

г. Санкт-Петербург

20 марта 2013 г.

Дело N А26-6027/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 марта 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Жиляевой Е.В., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.

при участии:

от истца: Мискун А.В. по доверенности от 15.06.2012 г.,

от ответчика: не явился, извещен,

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1394/2013) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.11.2012 г. по делу N А26-6027/2012 (судья Погосян А.А.), принятое

по иску Индивидуального предпринимателя Максимовой Светланы Михайловны

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-е лицо: ООО "КСБ Оценка"

об изменении договора купли-продажи

установил:

Индивидуальный предприниматель Максимова Светлана Михайловна (ОГРНИП 304100129900137, далее - истец, Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (ОГРН 1021000538481, местонахождение: Республика Калерия, г.Петрозаводск, пр.Ленина, д.2, далее - ответчик, Администрация) об урегулировании разногласий сторон, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного нежилого помещения, расположенного по адресу: Республика Карелия, город Петрозаводск, улица Герцена, дом 17, помещение 41, изложив пункт 3.1. Договора в следующей редакции: "Цена продажи Объекта по настоящему договору составляет 2776271,00 руб. (два миллиона семьсот семьдесят шесть тысяч двести семьдесят один рубль 00 копеек) без учета НДС. (Цена продажи Объекта определена на основании отчета об оценке от 16.04.2012 г., выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации. В счет оплаты Объекта засчитывается стоимость произведенных Покупателем на Объекте неотделимых улучшений в размере 1218000 руб. (один миллион двести восемнадцать тысяч рублей 00 коп.). (Указанная стоимость неотделимых улучшений Объекта определена на основании отчета об оценке от 17.05.2012 г., выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации")".

Пункт 3.2. Договора истец просил изложить в следующей редакции: "На сумму 1558271 руб. (один миллион пятьсот пятьдесят восемь тысяч двести семьдесят один рубль 00 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев."; пункт 3 Приложения N 1 к договору купли-продажи Объекта "Расчет ежемесячных платежей по оплате Объекта, приобретаемого в рассрочку сроком на пять лет в соответствии с договором купли-продажи" истец просил изложить следующим образом: "Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1558271 руб. (один миллион пятьсот пятьдесят восемь тысяч двести семьдесят один рубль 00 коп.).". Истец также просил откорректировать приложение N 2 к договору.

Решением от 29.11.2012 г. суд урегулировал разногласия по договору купли-продажи нежилых помещений, общей площадью 140,7 кв. м, расположенных по адресу: г.Петрозаводск, ул. Герцена, д.17 (помещение N 41), между Индивидуальным предпринимателем Максимовой Светланой Михайловной и Администрацией Петрозаводского городского округа, приняв спорные пункты договора в следующей редакции:

- дополнил пункт 3.1 договора абзацем следующего содержания "В счет оплаты цены Объекта засчитывается стоимость произведенных Покупателем на Объекте неотделимых улучшений в размере 1218000 руб. (один миллион двести восемнадцать тысяч рублей 00 коп.). (Указанная стоимость неотделимых улучшений Объекта определена на основании отчета об оценке от 17.05.2012 г., выполненного независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации").";

- изложил пункт 3.2 Договора в следующей редакции: "На сумму 1558271 руб. (один миллион пятьсот пятьдесят восемь тысяч двести семьдесят один рубль 00 коп.) Покупателю предоставляется рассрочка платежа сроком на 60 месяцев.";

- изложил пункт 3 Приложения N 1 к договору в следующей редакции: "Цена продажи Объекта, на которую предоставляется рассрочка, составляет 1558271 руб. (один миллион пятьсот пятьдесят восемь тысяч двести семьдесят один рубль 00 коп.)";

- принять График ежемесячных платежей, указанный в приложении N 2 к договору, в следующей редакции:

"Покупатель производит оплату ежемесячно до 15 числа текущего месяца. Срок предоставляемой рассрочки составляет 60 месяцев.

N п.п	Срок платежа	Основной долг		Начисленные проценты	Сумма платежа	Остаток основного долга
1	Первый платеж осуществляется Покупателем не позднее 30 дней со дня государственной регистрации настоящего договора купли-продажи Объекта	24 305.01		3 467.15	27 772.16	1 533 965.99
2	до 15 числа	24 359.09		3 413.07	27 772.16	1 509 606.90
3	до 15 числа	24 413.28		3 358.88	27 772.16	1 485 193.62
4	до 15 числа	24 467.60		3 304.56	27 772.16	1 460 726.02
5	до 15 числа	24 522.04		3 250.12	27 772.16	1 436 203.98
6	до 15 числа	24 576.61		3 195.55	27 772.16	1 411 627.37
7	до 15 числа	24 631.29		3 140.87	27 772.16	1 386 996.08
8	до 15 числа	24 686.09		3 086.07	27 772.16	1 362 309.99
9	до 15 числа	24 741.02		3 031.14	27 772.16	1 337 568.97
10	до 15 числа	24 796.07		2 976.09	27 772.16	1 312 772.90
11	до 15 числа	24 851.24		2 920.92	27 772.16	1 287 921.66
12	до 15 числа	24 906.53		2 865.63	27 772.16	1 263 015.13
13	до 15 числа	24 961.95		2 810.21	27 772.16	1 238 053.18
14	до 15 числа	25 017.49		2 754.67	27 772.16	1 213 035.69
15	до 15 числа	25 073.16		2 699.00	27 772.16	1 187 962.53
16	до 15 числа	25 128.94		2 643.22	27 772.16	1 162 833.59
17	до 15 числа	25 184.86		2 587.30	27 772.16	1 137 648.73
18	до 15 числа	25 240.89		2 531.27	27 772.16	1 112 407.84
19	до 15 числа	25 297.05		2 475.11	27 772.16	1 087 110.79
20	до 15 числа	25 353.34		2 418.82	27 772.16	1 061 757.45
21	до 15 числа	25 409.75		2 362.41	27 772.16	1 036 347.70
22	до 15 числа	25 466.29		2 305.87	27 772.16	1 010 881.41
23	до 15 числа	25 522.95		2 249.21	27 772.16	985 358.46
24	до 15 числа	25 579.74		2 192.42	27 772.16	959 778.72
25	до 15 числа	25 636.65		2 135.51	27 772.16	934 142.07
26	до 15 числа	25 693.69		2 078.47	27 772.16	908 448.38
27	до 15 числа	25 750.86		2 021.30	27 772.16	882 697.52
28	до 15 числа	25 808.16		1 964.00	27 772.16	856 889.36
29	до 15 числа	25 865.58		1 906.58	27 772.16	831 023.78
30	до 15 числа	25 923.13		1 849.03	27 772.16	805 100.65
31	до 15 числа	25 980.81		1 791.35	27 772.16	779 119.84
32	до 15 числа	26 038.62		1 733.54	27 772.16	753 081.22
33	до 15 числа	26 096.55	1 675.61		27 772.16	726 984.67
34	до 15 числа	26 154.62	1 617.54		27 772.16	700 830.05
35	до 15 числа	26 212.81	1 559.35		27 772.16	674 617.24
36	до 15 числа	26 271.14	1 501.02		27 772.16	648 346.10
37	до 15 числа	26 329.59	1 442.57		27 772.16	622 016.51
38	до 15 числа	26 388.17	1 383.99		27 772.16	595 628.34
39	до 15 числа	26 446.89	1 325.27		27 772.16	569 181.45
40	до 15 числа	26 505.73	1 266.43		27 772.16	542 675.72
41	до 15 числа	26 564.71	1 207.45		27 772.16	516 111.01
42	до 15 числа	26 623.81	1 148.35		27 772.16	489 487.20
43	до 15 числа	26 683.05	1 089.11		27 772.16	462 804.15
44	до 15 числа	26 742.42	1 029.74		27 772.16	436 061.73
45	до 15 числа	26 801.92	970.24		27 772.16	409 259.81
46	до 15 числа	26 861.56	910.60		27 772.16	382 398.25
47	до 15 числа	26 921.32	850.84		27 772.16	355 476.93
48	до 15 числа	26 981.22	790.94		27 772.16	328 495.71
49	до 15 числа	27 041.26	730.90		27 772.16	301 454.45
50	до 15 числа	27 101.42	670.74		27 772.16	274 353.03
51	до 15 числа	27 161.72	610.44		27 772.16	247 191.31
52	до 15 числа	27 222.16	550.00		27 772.16	219 969.15
53	до 15 числа	27 282.73	489.43		27 772.16	192 686.42
54	до 15 числа	27 343.43	428.73		27 772.16	165 342.99
55	до 15 числа	27 404.27	367.89		27 772.16	137 938.72
56	до 15 числа	27 465.25	306.91		27 772.16	110 473.47
57	до 15 числа	27 526.36	245.80		27 772.16	82 947.11
58	до 15 числа	27 587.60	184.56		27 772.16	55 359.51
59	до 15 числа	27 648.99	123.17		27 772.16	27 710.52
60	до 15 числа	27 710.52	61.66		27 772.18	0.00
Итого:		1 558 271.00	108 058.62		1 666 329.62

С Администрации Петрозаводского городского округа в пользу Индивидуального предпринимателя Максимовой Светланы Михайловны взысканы расходы по уплате государственной пошлины в сумме 4000 рублей.

Администрация обратилась с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить. По мнению Администрации, суд не учел, что проведение работ по неотделимым улучшениям не было согласовано, а экспертом не выделен налог на добавочную стоимость в размере 18%.

Представитель Предпринимателя в судебном заседании возражал против удовлетворения апелляционной жалобы.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителей Администрации Петрозаводского городского округа и ООО "КСБ Оценка", извещенных надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, 17.08.1997 г. между Администрацией и Предпринимателем Максимовой С.М. заключен договор N 244 аренды нежилых помещений общей площадью 126,8кв.м., расположенных в подвале жилого дома N 17 по ул. Герцена в г.Петрозаводске, на срок с 01.08.1997 г. по 30.07.1998 г.

04.08.1998 г. между Администрацией и Предпринимателем заключен договор N 222 аренды нежилых помещений общей площадью 126,8кв.м., расположенных в подвале жилого дома N 17 по ул. Герцена в г.Петрозаводске, сроком с 01.07.1998 г. по 30.06.2001 г. Дополнительным соглашением N 661 от 22.11.2000 г. к указанному договору площадь арендуемых помещений была увеличена до 140,7кв.м.

Постановлением Администрации Главы Петрозаводского городского округа N 1861 от 23.04.2012 г. Предпринимателю Максимовой С.М. предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого муниципального имущества по цене, установленной на основании отчета об оценке и составляющей 2776271 руб. 00 коп. (без НДС), с рассрочкой платежа на пять лет.

Направленный в адрес Максимовой С.М. проект договора подписан ею с дополнительным соглашением (протоколом разногласий) о зачете стоимости произведенных на объекте неотделимых улучшений.

Подписанный с дополнительным соглашением (протоколом разногласий) договор направлен Администрации 25.05.2012 г.

Письмом от 05.06.2012 г. N 5.23-01-681/692 Администрация отклонила заявленные истцом разногласия.

Ссылаясь на указанные обстоятельства, Предприниматель Максимова С.М, обратилась с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции удовлетворил иск Предпринимателя в полном объеме.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

Согласно ст.421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с п.2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

На основании ст.217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

Преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества установлено Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ)

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 г. N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

Пункт 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ предусматривает, что стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В обоснование стоимости произведенных неотделимых улучшений Максимова С.М. представила отчет об оценке от 17.05.2012 г. N 12/05-119, выполненный независимыми оценщиками А.А. Степановым и А.В. Логиновым, сотрудниками ООО "КСБ Оценка". Согласно указанному отчету, стоимость неотделимых улучшений составляет 1218000 руб.

С учетом того, что стоимость неотделимых улучшений подтверждена документально надлежащими доказательствами, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что стоимость неотделимых улучшений, произведенных Предпринимателем в арендуемых помещениях, подлежит зачету в счет оплаты выкупаемых помещений.

При этом согласование Администрацией проведения работ по реконструкции помещения подтверждается материалами дела: заявлением предпринимателя от 17.04.1998 г. о разрешении реконструкции (переоборудования и изменения назначения) помещения, письмом Комитета по управлению муниципальным имуществом Администрации города Петрозаводска от 28.04.1998 г. N 9/04-1148 о согласовании перепрофилирования помещения, выданным Администрацией архитектурно-планировочным заданием, Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводска от 29.04.1998 г. N 1769 о разрешении реконструкции, Постановлением Главы самоуправления города Петрозаводск от 31.08.1998 г. N 3502 о регистрации факта ввода центра аппаратной косметологии и магазина в эксплуатацию, документами о согласовании реконструкции надзорными органами.

Администрацией не представлено доказательств компенсации Предпринимателю стоимости неотделимых улучшений в период действия договора аренды N 222, в порядке, предусмотренном п.3.2.12 договора.

Доводы апелляционной жалобы о том, что при установлении итоговой рыночной стоимости неотделимых улучшений экспертом не выделен налог на добавленную стоимость объекта в размере 18%, отклоняется апелляционным судом, поскольку Администрация не доказала, что указанная экспертом в заключении от 17.05.2012 г. N 12/05-119 сумма неотделимых улучшений (1218000 руб.) включает НДС.

Поскольку судом не допущено каких-либо нарушений норм материального и процессуального права, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, апелляционный суд не усматривает оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 29.11.2012 г. по делу N А26-6027/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Е.В. Жиляева Н.С. Полубехина