Создаем агрофирму: шаг первый. Какие факторы учесть при выборе сельхозугодий (М. Чекулаев, "Риск-менеджмент", N 11-12, ноябрь-декабрь 2007 г.)

Создаем агрофирму: шаг первый.
Какие факторы учесть при выборе сельхозугодий

Агробизнес - один из наиболее рискованных видов деятельности в производственной сфере. Тем не менее число компаний, желающих инвестировать в сельское хозяйство, с каждым годом только возрастает. Первое, с чем сталкивается инвестор на старте проекта, - это проблема выбора подходящего земельного участка.

При выборе земельного участка в первую очередь стоит оценить климатические риски региона, возможные проблемы со сбытом продукции, особенности налогообложения, сложности во взаимоотношениях с местными властями и населением. Зачастую расходы, которые может повлечь реализация указанных рисковых факторов, могут свести на нет экономию от приобретения земельного участка.

Внимание: климат

Если выбирать землю, ориентируясь на устоявшиеся стереотипы, можно поставить под угрозу реализацию проекта в долгосрочной перспективе. Например, планировать строительство завода по переработке масличных культур на территории Ростовской области только потому, что в России этот регион является лидером по выращиванию подсолнечника, в настоящее время имеет смысл. Если же смотреть в будущее, то такое решение вполне может оказаться ошибочным. Связано это в первую очередь с климатическими изменениями. В докладе межправительственной группы экспертов по изменению климата (МГЭИК) содержится информация о том, что рост температуры в Ростовской области в ближайшие годы будет опережать аналогичный показатель по всему миру. По данным наблюдений, за последние 25 лет повышение температуры вблизи почвы в этом регионе достигает +0,6/+0,8 градуса в год. В то время как в глобальном масштабе сдвиги этого показателя составляют +0,4 градуса в год. При этом существует очень высокая вероятность, что количество осадков в этом регионе будет уменьшаться.

Еще один пример. Агрофирма планирует выращивать зерновые культуры и выбирает Южный федеральный округ, поскольку исторически он считается хлебной житницей России. Однако по тем же климатическим обстоятельствам в обозримом будущем, скажем, через 5-10 лет, выращивать пшеницу в этом регионе окажется нерентабельно. Гораздо эффективнее возделывать, например, сорго - культуру, которая очень хорошо адаптирована к засухе и недостатку влаги. Один из основных способов обеспечить защиту бизнеса от реализации подобных рисков - ориентироваться не только на текущую, но и на будущую климатическую обстановку. Прогнозы о грядущих климатических изменениях нетрудно найти в свободном доступе. Например, такая информация есть на специализированных интернет-ресурсах Гидрометцентра России или Всемирной метеорологической организации.

Еще один способ оградить бизнес агрофирмы от климатических угроз - это правильный выбор специализации производства. При этом можно, основываясь на изучении огромного массива данных об особенностях выращивания определенных культур и животных, выбрать решение, которое на первый взгляд покажется весьма оригинальным. Например, в ряде южных регионов России очень продуктивной может оказаться идея выращивать верблюдов вместо коров. И молоко лучше по качеству, и кормовая база становится все более подходящей из-за учащения засух.

Думай о сбыте

Вторая ключевая проблема, которую необходимо решить при выборе региона, состоит в корректном расчете плановой себестоимости продукции. Безусловно, издержки будут меньше, если сельхозпродукция будет реализовываться вблизи места производства. Продать зерно или подсолнечник, скажем, в Волгоградской области, где много элеваторов, - не проблема. Но если агрофирма в этом регионе займется, например, выращиванием тыквы, она столкнется со значительными транспортными затратами. Выстраивать оптимальную логистику, а стало быть, снижать расходы на транспорт, несложно, когда компания имеет собственные хранилища и обеспечивает глубокую переработку сельхозпродукции на собственных мощностях. Причем подобное решение проблемы может оказаться подходящим для агрофирм любого размера. Единственное различие между небольшим фермерским хозяйством и крупным агропредприятием заключается в определении спектра выпускаемой продукции. Большая фирма может позволить себе, например, упаковывать продукцию в соответствии с требованиями заказчика. Небольшое же предприятие вынуждено сразу ориентироваться на нишевую продукцию и искать свой узкий круг потребителей.

От налогов не скрыться

Максимальная ставка земельного налога на сельхозугодия составляет 0,3% от кадастровой стоимости земли (представительные органы муниципальных образований имеют право дифференцировать размер ставки). Однако региональные вариации ставки налога ничто по сравнению с разбросом величин кадастровой стоимости земель сельхозназначения по регионам. По данным "Роснедвижимости" на 1 января 2007 года, в России данный показатель колеблется от 10 до 52 тыс. руб./га. Даже средний показатель в различных регионах варьирует от 400 до 31 тыс. руб./га. Но и это еще не все. По всей России местные органы власти всерьез рассматривают вопрос о повышении кадастровой стоимости земли, чтобы обеспечить собираемость земельного налога. В некоторых регионах кадастровую стоимость земли уже увеличили в два раза. В тех регионах, где этого еще не произошло, риск роста налоговой нагрузки остается, естественно, весьма высоким. К сожалению, управлять этой угрозой практически невозможно. Поэтому важно оценить последствия ее реализации и сопоставить их с ресурсами и финансовыми возможностями компании. Следует отметить, что увеличение налоговой нагрузки может повлечь для потенциальных инвесторов и положительные последствия: возрастет число лиц, которые будут пытаться избавиться от земли, что увеличит ее предложение на рынке.

Реалии регионов

Взаимоотношения с местной властью - это одна из наиболее острых проблем в сфере сельского хозяйства. Власть в сельскохозяйственных районах такова, что руководство может вести себя в них подобно князю в Древней Руси, и любое крупное хозяйство, как следствие, может подвергаться нелегитимным податям. Например, требованиям за свой счет посеять и вырастить на определенном участке какую-то культуру, которую затем отгрузить бесплатно либо за символическую плату.

Возможно также, что власти будут чинить препятствия созданию агрофирмы. Особенно это актуально для мелких предприятий. Известны случаи, когда налоговые органы просто отказывали в регистрации крестьянского (фермерского) хозяйства, предлагая зарегистрироваться в иной организационно-правовой форме, например в качестве индивидуального предпринимателя. Одна из причин подобных просьб: появление нового сельхозпроизводителя создает конкуренцию другим агрофирмам в части получения различных субсидий и дотаций из бюджета.

Кроме того, местные власти могут создать угрозу сделке, связанной с покупкой земли у частных землевладельцев, которые получили свои наделы в результате приватизации. В соответствии с действующим законодательством эти землевладельцы, решив продать свой участок, сначала должны предложить выкупить землю местным органам власти, получить отказ, а уже затем предлагать ее третьим лицам. Это обстоятельство может повлечь за собой возникновение нелегитимных договоренностей покупателя земли с представителями региональной власти либо с лицами, которые за определенную сумму обещают "все уладить".

Стоит отметить, что пока без дружеских связей с местными властями никак не обойтись. Однако и такая дружба может быть разной. Вы можете прийти к ним как проситель, а можете - как благодетель: многое зависит от текущего положения дел в регионе. При этом, как показывает опыт, легче всего начинать агробизнес в районах, которые экономически слабее соседей. Это правило действует практически на любом уровне административного деления - в масштабах региона, района и даже отдельных сельских поселений.

Руководитель каждой административно-территориальной единицы, в которой дела в области сельхозпроизводства обстоят хуже, чем в соседней, постоянно страдает от недоиспользования сельхозугодий, недостаточной обработки земли, убыточности сельхозпредприятий, незавершенности процесса кадастрового учета. В подобных обстоятельствах любой новый инвестор оказывается тем спасательным кругом, на который можно перегрузить ворох накопившихся проблем. А вместе с этим и улучшить имидж региона.

"Рис. 1. Доля сельхозугодий в общей площади категории земель сельхозназначения на 01.01.07."

"Рис. 2. Результаты кадастровой оценки сельхозугодий России (1 этап) на 01.01.07."

Жители: враги или друзья?

Построение отношений с местными жителями может оказаться еще более сложным делом, чем налаживание контактов с региональными властями. При этом проблемы, которые потенциально могут возникнуть с населением, нередко приобретают вид затяжной болезни, близкой к хронической. Это обусловлено тем, что практически в каждом регионе сельские жители уже имели опыт прихода инвестора, который ничего, кроме разорения, ни купленному хозяйству, ни им самим не принес. Подобных фактов настолько много, что положительный опыт работы других инвесторов, не ориентированных на получение краткосрочного результата, населением практически не принимается во внимание. В результате руководству агрофирмы придется приложить немало усилий, чтобы завоевать доверие местных жителей.

Во-первых, агрофирме, только пришедшей в этот регион, важно воспользоваться опытом и знаниями местных специалистов, которые давно работают в сфере сельхозпроизводства. Ведь каждый район и даже небольшие локальные территории могут иметь определенные особенности, связанные с влажностным и температурным режимом, почвой. Об этих обстоятельствах можно узнать, только обратившись к опыту поколений. Во-вторых, местные жители - это основной источник трудовых ресурсов. Однако полностью полагаться на то, что население окажется ценным трудовым ресурсом, можно не всегда. В сегодняшней России, особенно в регионах, как и прежде, основной проблемой остается пьянство, а среди молодежи - наркомания. При этом у значительной части населения давно потеряны стимулы к повышению производительности труда даже при условии повышения уровня заработной платы. Местные жители, как правило, предпочитают получить дополнительный заработок путем банального воровства у хозяйства. Бороться с этими проявлениями очень сложно, особенно силами отдельного хозяйства.

В то же время использование труда привезенных рабочих и специалистов может также оказаться неэффективным, поскольку приведет к обострению конфронтации с населением. Как показывает практика, противостояние с местными жителями часто приводит компанию к разорению. Известны факты, когда местные жители намеренно вредили фермерским хозяйствам, например закрепляли металлические прутья в посадках кукурузы. В результате комбайны при уборке урожая выходили из строя с повреждением практически всех механизмов. Наилучшим решением может оказаться выбор таких земельных угодий, вблизи которых практически отсутствуют населенные пункты, либо население их состоит в основном из лиц престарелого и пенсионного возраста. Правда, в этом случае повысится стоимость проекта, поскольку придется вложить определенные средства в создание социальной инфраструктуры для работников агрофирмы.

Таблица. Средние цены на государственные и муниципальные земельные
участки вне населенных пунктов, проданные фермерским хозяйствам и другим
сельхозпредприятиям в Российской Федерации в 2006 г. (выборочно)

Область	Архангельская	Рязанская	Ростовская	Пензенская	Омская
Стоимость, руб./га	3900	2200	1700	1100	9300
Источник: Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости ("Роснедвижимость")

Адекватная оценка

Оценив климатические угрозы, возможные проблемы со сбытом и налогообложением, а также лояльность местных властей и населения, предстоит решить последний вопрос: как подобрать в этом регионе приемлемый по цене участок. Рынка земель сельхозназначения как такового не существует, а единичные сделки не показатель. Поэтому инвесторам приходится руководствоваться собственными соображениями относительно того, сколько может стоить участок, а также решать вопрос, какую премию платить при покупке консолидированных участков либо земельных долей, которые могут быть объединены в единый надел. Опыт показывает, что появление любого крупного инвестора в регионе может привести к значительному росту цен на землю только оттого, что наконец-то возник реальный покупатель. Известны случаи, когда за одни и те же по качеству земельные угодья инвесторы платили сумму, в пять-шесть раз превышающую цену, которая существовала в данном регионе до появления этого покупателя. При этом премия за возможность сформировать консолидированные участки составляла как минимум 100% к рыночной стоимости земли.

Оценить реальную стоимость земли можно разными способами. Один из вариантов -привлечь для этих целей специализированную фирму, которую могут порекомендовать специалисты местного филиала Россельхозбанка. Этот банк привлекает для определения рыночной стоимости земель сельхозназначения именно специализированные компании.

Вместе с тем есть и другие способы. Можно выяснить условия предоставления сельхозугодий в аренду, которые сложились между владельцами земельных наделов и сельхозпредприятиями. При этом следует учесть все выплаты, в том числе в натуральной форме. Как правило, стоимость сельхозугодий в данном регионе, которая может быть признана адекватной, в 5-7 раз больше годовой арендной платы. В отдельных случаях данный мультипликатор достигает десяти. Причем полученная теоретическая цена обычно включает в себя стоимость межевания и выделения в натуре, если это не было выполнено ранее.

Третий вариант - самостоятельно оценить рыночную стоимость земли с помощью финансовой математики. Однозначного мнения о том, какой подход самый оптимальный, среди специалистов нет. Вероятно, наиболее подходящей является модель оценки стоимости земли по доходному методу. Определяется текущая стоимость всех будущих денежных потоков (NPV) компании, которые могут быть распределены между владельцами бизнеса без нанесения какого-либо ущерба бизнесу фирмы. Наконец, еще один способ оценки рыночной стоимости земли заключается в сравнении цен на сельхозугодья в регионах, где сопоставимы урожайность и капиталовложения. Подобная оценка хотя и сложна, но достаточно показательна. Как показывают результаты многочисленных расчетов в разных районах центра и юга России, в настоящее время красная цена сельхозугодий составляет от 1,2 до 1,7 тыс. руб. за гектар (таблица).

М. Чекулаев

"Риск-менеджмент", N 11-12, ноябрь-декабрь 2007 г.