Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14 марта 2013 г. N 14АП-9604/12

г. Вологда

14 марта 2013 г.

Дело N А13-5022/2012

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Романовой А.В., судей Зайцевой А.Я. и Носач Е.В.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Бахориковой М.А.,

при участии от Департамента имущественных отношений Вологодской области Веселовой Е.Л. по доверенности от 11.01.2013, от товарищества собственников жилья "Новгородская-Трактористов" Мориной Л.Г. председателя, Козициной А.В. по доверенности от 09.02.2013, от администрации города Вологды Гаврилова А.А. по доверенности от 24.09.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Новгородская-Трактористов" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 октября 2012 года по делу N А13-5022/2012 (судья Алимова Е.А.),

установил:

Департамент земельных отношений Вологодской области (ОГРН 1063525114399) обратился в Арбитражный суд Вологодской области с иском к обществу с товариществу собственников жилья "Новгородская-Трактористов" (ОГРН 1103525009940, далее - ТСЖ "Новгородская-Трактористов") о взыскании 718 937 руб. 73 коп. по договору аренды земельного участка для жилищного строительства от 12.03.2009 N 01-347, в том числе 698 948 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате, 19 989 руб. 12 коп. неустойки за просрочку внесения арендных платежей.

Определением суда от 11 сентября 2012 года произведена замена Департамента земельных отношений Вологодской области на его правопреемника Департамент имущественных отношений Вологодской области (далее - Департамент), в качестве соистца привлечена администрация города Вологды.

Определением суда от 18 сентября 2012 года к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Вологодской области (далее - Управление Росреестра).

Решением Арбитражного суда Вологодской области от 25 октября 2012 года исковые требования удовлетворены в полном объеме. С ТСЖ "Новгородская-Трактористов" в бюджет соответствующего уровня взыскано 718 937 руб. 73 коп. по договору аренды земельного участка, в том числе 698 948 руб. 61 коп. задолженности по арендной плате, 19 989 руб. 12 коп. неустойки за просрочку внесения арендных платежей. Кроме того, с ТСЖ в федеральный бюджет взыскано 17 378 руб. 75 коп. государственной пошлины.

ТСЖ с решением не согласилось и обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение отменить, отказать в удовлетворении исковых требований.

Доводы подателя жалобы сводятся к следующему:

- приведенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 разъяснения о том, что собственники помещений в многоквартирном доме приобретают право общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен данный дом с момента государственной регистрации права собственности на помещения по аналогии подлежат применению к рассматриваемой ситуации;

- за дольщиками в спорном доме зарегистрировано право собственности на помещения с одним лишь исключением - на основании решений суда;

- договор аренды утратил силу с даты признания за первым дольщиком права собственности на квартиру, соответственно истец не обладает правом на обращение в суд с данным иском,

- в судебном решении не указано в пользу какого из истцов взысканы денежные средства и в казну какого органа.

В судебном заседании представители ТСЖ "Новгородская-Трактористов" доводы жалобы поддержали.

Представители Департамента, администрации города Вологды против удовлетворения жалобы возражали.

Управлении Росреестра надлежащим образом извещено о времени и месте судебного заседания, направило ходатайство о рассмотрении дела в отсутствие его представителя. В связи с этим дел рассмотрено в отсутствие представителя третьего лица.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность решения суда, апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

Как следует из материалов дела, 12 марта 2009 года Департамент (арендодатель) и Тимофеев А.А. (арендатор) заключили договор N 01-347 аренды земельного участка из земель населенных пунктов с кадастровым номером 35:24:0402008:0290, площадью 2363 кв.м, местоположение: Вологодская область, город Вологда, улица Трактористов, 10, для строительства многоквартирного жилого дома. По акту от 12.03.2009 участок передан арендатору. Рассматриваемый договор аренды заключен на 5 лет с момента подписания протокола о результатах аукциона, то есть с 10.03.2009 и зарегистрирован в установленном законом порядке 20.03.2009.

Пунктом 4.1 договора стороны установили, что ежегодный размер арендной платы в соответствии с протоколом о результатах аукциона составляет 1 091 400 руб., перечисленный арендатором задаток для участия в торгах, размер которого составляет 250 000 руб. засчитывается в счет оплаты ежегодной арендной платы.

Согласно пункту 4.5 договора арендатор вносит арендную плату ежеквартально равными долями не позднее 15 числа второго месяца квартала путем перечисления денежных средств на расчетный счет в соответствии с реквизитами, указанными в расчете.

На основании соглашения от 22.06.2011 Тимофеева и ТСЖ "Новгородская - Трактористов", права и обязанности арендатора по договору перешли к ТСЖ "Новгородская - Трактористов", созданному 15 июля 2010 года обманутыми дольщиками.

ТСЖ "Новгородская - Трактористов", обязательства по внесению арендной платы в установленные сроки не исполняло, что послужило основанием для обращения Департамента и администрации города Вологды с настоящим иском.

Суд первой инстанции признал требования законными, обоснованными и удовлетворил их в полном объеме.

Апелляционная инстанция не находит оснований не согласиться с обжалуемым судебным актом.

В силу статей 309 и 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с пунктом 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным законодательством, а также специальными федеральными законами.

Статья 606 ГК РФ устанавливает, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Согласно статье 65 ЗК РФ использование земли в Российской Федерации является платным. Формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Пункт 3 приведенной статьи предусматривает, что за земли, переданные в аренду, взимается арендная плата. Порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.

Арендодатель начислил платежи по договору за период с 16.08.2011 по 31.03.2012 на общую сумму 698 948 руб. 61 коп.

Суд первой инстанции удовлетворяя иск, дал надлежащую правовую оценку доводу ТСЖ о том, что приведенные в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642/11 разъяснения по аналогии не подлежат применению к рассматриваемой ситуации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.01.2012 N 11642/11 исходя из положений статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", разъяснил, что земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права на объект долевого строительства. В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а публично-правовое образование утрачивает право на распоряжение им. Кроме того, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 ГК РФ.

Из материалов дела следует, что в отношении незавершенных строительством объектов, в том числе квартир и нежилых помещений по адресу г.Вологда, ул.Новгородская - Трактористов за дольщиками на основании судебных актов зарегистрировано право собственности.

Первое свидетельство серии 35-СК N 706009 о государственной регистрации права собственности на незавершенную строительством квартиру N16 по адресу г.Вологда, ул. Новгородская -Трактористов выдано 29 декабря 2009 года Кузьмину Анатолию Сергеевичу (т.1, л.50).

Из данных ГП ВО "Вологдатехинвентаризация", землеустроительного дела, технического паспорта на объект незавершенного строительства, кадастровых выписок следует, что незавершенный строительством объект расположен на 5 земельных участках, в том числе на рассматриваемом (т 1, л. 105-150).

В пункте 66 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что согласно части 1 статьи 16 Вводного закона и части 1 статьи 36 ЖК РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества (далее - многоквартирный дом).

В силу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона по заявлению любого лица, уполномоченного решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, органы власти осуществляют формирование земельного участка, на котором расположен данный дом.

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован до введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме считается возникшим в силу закона с момента введения в действие ЖК РФ (часть 2 статьи 16 Вводного закона).

Если земельный участок под многоквартирным домом был сформирован после введения в действие ЖК РФ и в отношении него проведен государственный кадастровый учет, право общей долевой собственности на него у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона с момента проведения государственного кадастрового учета (часть 5 статьи 16 Вводного закона).

В силу частей 2 и 5 статьи 16 Вводного закона земельный участок под многоквартирным домом переходит в общую долевую собственность собственников помещений в таком доме бесплатно. Каких-либо актов органов власти о возникновении права общей долевой собственности у собственников помещений в многоквартирном доме не требуется.

Пункт 67 названного Постановления разъясняет, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться частью 1 статьи 36 ЖК РФ.

Собственник здания, сооружения или иной недвижимости, расположенных на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (статья 271 ГК РФ).

Проанализировав указанные правовые нормы суд первой инстанции сделал правильный вывод, что возникновение права собственности на земельный участок обусловлено, в том числе введением объекта в эксплуатацию, регистрацией права первого дольщика на завершенный строительством объект, поскольку в силу пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) регистрация права собственности на законченный строительством объект одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, в том числе земельный участок.

В рассматриваемом случае судебными актами за дольщиками признано право собственности на незавершенные строительством квартиры и помещения. Строительство дома не завершено. Судебными актами права на земельный участок не установлены. Регистрация права собственности на незавершенные строительством объекты осуществлена на основании статьи 28 Закона о государственной регистрации регистрация права, одновременная регистрация права общей долевой собственности не производилась, поскольку в данном случае не предусмотрена Законом о государственной регистрации регистрация права.

Следовательно, оснований полагать, что право собственности на земельный участок перешло к собственникам незавершенных строительством объектов не имеется.

При этом суд учел толкование правовых норм, изложенное в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08.

Пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ исключительное право на выкуп таких земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено юридическим лицам, имеющим в собственности на этих участках здания, строения, сооружения.

При предоставлении земельного участка в аренду для целей строительства применение положений статьи 36 ЗК к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений или сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Правовой режим земель в период строительства имеет особенности, установленные земельным законодательством, которые, в частности, заключаются в возложении на арендатора определенных обязанностей на период строительства, определении ставок арендной платы и установлении в законе специальных оснований для прекращения договора аренды.

При таких обстоятельствах до завершения строительства оснований для перехода права собственности на рассматриваемый земельный участок не имеется.

Согласно пункту 2.1 устава ТСЖ Новгородская-Трактористов оно создано в целях завершения работы по достройке дома (т. 1, л. 52-58).

Иск заявлен к надлежащему ответчику, поскольку земельный участок передан в аренду для строительства, соглашение заключено с ТСЖ, зарегистрировано в установленном законом порядке, ТСЖ получало разрешения на строительство имело намерение завершить строительство объекта (т. 1, л. 100, 101).

Из представленных в материалы дела документов следует, что в соответствии с законом Вологодской области от 06.12.2011 N 2671-ОЗ "О мерах по защите прав граждан - участников строительства многоквартирных домов, пострадавших вследствие неисполнения недобросовестным застройщиком своих обязательств, на территории Вологодской области из земельного участка с кадастровым номером 35:24:0502010:33, находящегося в собственности Вологодской области, сформирован земельный участок с кадастровым номером 35:24:0502010:51 площадью 2800 кв.м адрес: Вологда, улица Архангельская. По итогам конкурса по определению юридического лица, реализующего инвестиционный проект, предусматривающий обеспечение прав пострадавших участников строительства на жилые помещения, включенных в реестр, признано ООО "Жилищно-строительная индустрия" (т. 2, л. 17-44). Следовательно, на основании указанного закона право собственности на спорный земельный участок к ответчику не перешло.

Задолженность по арендной плате составила 698 948 руб. 61 коп. и правомерно взыскана с ТСЖ "Новгородская-Трактористов" как со стороны по договору.

Также обоснованно в соответствии с пунктом 7.1 договора за просрочку внесения арендной платы начислена неустойка (пени) в сумме 19 989 руб. 12 коп. за период с 16.08.2011 (после даты регистрации соглашения) по 09.04.2012 на задолженность по арендной плате с учетом установленных сроков оплаты.

Расчет неустойки (пени) проверен судом первой инстанции, у суда апелляционной инстанции нет оснований с ним не согласиться.

Взыскание долга и неустойки в бюджет соответствующего уровня без указания казны, в которую производится взыскание не нарушает какие - либо права ТСЖ "Новгородская - Трактористов" и не свидетельствует о нарушении судом первой инстанции норм процессуального права, которое является безусловным основанием для отмены судебного акта или привело к принятию неправильного решения.

Поскольку судом полно исследованы обстоятельства дела, выводы им соответствуют, нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права не установлено, обжалуемое решение отмене не подлежит.

Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.12.2012 истцу была предоставлена отсрочка по уплате государственной пошлины до рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции, в связи с чем государственная пошлина в размере 2000 руб. подлежит взысканию с ТСЖ "Новгородская-Трактористов" в доход федерального бюджета в соответствии со статьей 110 АПК РФ.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил:

решение Арбитражного суда Вологодской области от 25 октября 2012 года по делу N А13-5022/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Новгородская-Трактористов" - без удовлетворения.

Взыскать с товарищества собственников жилья "Новгородская-Трактористов" в федеральный бюджет 2000 руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

А.В. Романова

Судьи

А.Я. Зайцева Е.В. Носач