Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 29 марта 2013 г. N 10АП-25/13

г. Москва

29 марта 2013 г.

Дело N А41-30674/12

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 29 марта 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Ивановой Л.Н.,

судей Епифанцевой С.Ю., Боровиковой С.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Фаикидзе Р. Д.,

при участии в заседании:

от истца индивидуального предпринимателя Сивкина С. Е. (ИНН: 504800006732, ОГРНИП: 304504827900044): Польский А. В., представитель по доверенности б/н от 22.05.2012 г.,

от ответчика Общества с ограниченной ответственностью "ГородЪ" (ИНН: 5048023012, ОГРН: 1105048000287): Сенаторова К. Ю, представитель по доверенности б/н от 08.08.2012 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью "ГородЪ" на решение Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2012 года по делу N А41-30674/12, принятое судьей Бондаревым М. Ю.,

по иску индивидуального предпринимателя Сивкина С. Е. к Обществу с ограниченной ответственностью "ГородЪ" о взыскании денежных средств,

УСТАНОВИЛ:

индивидуальный предприниматель Сивкин Сергей Евгеньевич (далее по тексту - Сивкин С. Е.) обратился в Арбитражный суд Московской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ГородЪ" (далее по тексту - ООО "ГородЪ"), с учетом уточнений, принятых судом первой инстанции в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, о взыскании задолженности по договору аренды объекта нежилого фонда N 2/1-3 от 15.10.2010 в размере 1 041 221,60 руб., пени в размере 1 041 221,60 руб. и расторжении договора аренды N 2/1-3 (л. д. 4 - 5).

Решением Арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2013 года по делу А41-30674/12 исковые требования удовлетворены частично.

Взысканы с ООО "Городъ" в пользу Ип Сивкин С. Е. задолженность в размере 1041221,60 руб., пени 1041221,60 руб. и судебные расходы в сумме 33 412,21 руб.

В части требования о расторжении договора отказано (л. д. 82 - 83).

Не согласившись с принятым по делу судебным актом, ООО "ГородЪ" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неверно применены нормы материального права (л. д. 88 - 89).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке, установленном статьями 258, 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, сославшись на законность и обоснованность принятого по делу решения.

Представитель ответчика просил решение суда первой инстанции отменить в части взыскания задолженности и пени и принять по делу новый судебный акт.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, апелляционный суд находит решение Арбитражного суда Московской области подлежащим изменению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 15 октября 2010 года между ИП Сивкиным С. Е. (Арендодатель) и ООО "ГородЪ" (Арендатор) заключен договор аренды объекта нежилого фонда N 2/1-3 (л. д. 12 - 18).

Согласно пункту 1.1 договора Арендодатель обязуется предоставить Арендатору за плату во временное владение и пользование (в аренду) нежилое помещение - часть нежилого строения торгово-офисного центра (помещение), а арендатор обязуется принять от Арендодателя во временное владение и пользование помещение и уплачивать Арендодателю установленную в договоре арендную плату. Общая площадь, сдаваемого в аренду помещения, составляет 250.6 кв.м., в том числе торговая - 184.7 кв.м., вспомогательная - 65.9 кв.м. Помещение находится на 1 этаже здания торгово-офисного центра, адрес объекта: Московская область, город Чехов, ул. Полиграфистов, д. 1б. Общая площадь строения - 6718.9 кв.м, которое принадлежит Арендодателю на праве собственности, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права на недвижимое имущество 50 - АБN053519 от 13 октября 2010 года.

Помещение предоставляется под кафе-бар (пункт 1.3 договора).

В соответствии с пунктом 1.7 договора срок аренды составляет 7 лет с 15 октября 2010 года по 14 октября 2017 года.

По условиям договора, - за арендуемое помещение устанавливается ежемесячная арендная плата (авансовым платежом) в размере 780 рублей за 1 квадратный метр, общей суммой 195 468 рублей. Все платежи осуществляются без НДС, так как Арендодатель не является плательщиком НДС в соответствии с главой 26.2 Налогового кодекса Российской Федерации.

Стоимость водоснабжения, отопления, канализации, электроэнергии и других видов энергоносителей и коммунальных услуг не включается в стоимость арендной платы. Все коммунальные и эксплуатационные расходы возмещаются представителю Арендодателя (обслуживающей организации) Арендатором в соответствии со счетами организаций, предоставляющих эти услуги ежемесячно в течение 5 (пяти) дней с момента получения соответствующих счетов по договору в возмещение эксплуатационных затрат по текущему содержанию, техническому обслуживанию и ремонту арендуемого помещения.

Оплата аренды производится ежемесячно авансовым платежом не позднее 25 числа месяца, предыдущего расчетному.

Размер арендной платы и порядок ее внесения допускается изменять арендодателем в одностороннем порядке не чаще одного раза в год в случае изменения рыночных цен или коэффициента инфляции, определенного на основании ФЗ "О федеральном бюджете" (пп. 3.1 - 3.4 договора).

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 25 ноября 2010 года, регистрационная запись 50-50-31.

По акту приема-передачи от 15 октября 2010 года помещение, находящееся на 1 (первом) этаже здания, по адресу: Московская область, город Чехов, улица Полиграфистов, дом 1Б, площадью 250.6 кв.м. передано арендатору (л. д. 19).

01 мая 2011 года между истцом и ответчиком подписано дополнительное соглашение к договору аренды, в соответствии с которым пункт 3.1 договора аренды изложен в следующей редакции: за арендуемое помещение устанавливается ежемесячная арендная плата (авансовым платежом) в размере 650 рублей за 1 кв.м., общей суммой 162 890 рублей без НДС.

Дополнительное соглашение в установленном порядке зарегистрировано не было.

01 ноября 2011 года между сторонами подписано дополнительное соглашение, в пункте 3.1.1 которого истец и ответчик договорились о том, что основная арендная плата устанавливается в размере 850 рублей в месяц за 1 кв.м, общей суммой 213 010 рублей без НДС (л. д. 22 - 23).

В соответствии с пунктами 3.2.1 и 3.2.2 дополнительного соглашения величина дополнительной арендной платы покрывает затраты Арендодателя по техническому обслуживанию, а также надлежащему содержанию и ремонту инженерных систем, сетей, оборудования (далее по тексту - ТО) нежилого помещения, которое включает в себя ТО систем водоснабжения, отопления, канализации, электроэнергии и других видов энергоносителей и коммунальных услуг согласно приложению 4.

Оплата дополнительной арендной платы производится ежемесячно не позднее 25 числа текущего месяца путем перечисления арендатором подлежащей уплате суммы на основании акта сдачи-приемки услуг на р/с или через кассу Арендодателя (в случае невозможности оплатить через р/с и только в качестве гарантирующего обеспечительного платежа).

Указанное дополнительное соглашение не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

По акту приема-передачи нежилого помещения от 15 августа 2012 года в связи с прекращением договора аренды ответчик возвратил, а истец принял нежилое помещение, общей площадью 250.6 кв.м., в том числе торговой - 184.7 кв.м., вспомогательной - 65.9 кв.м., расположенное на 1 (первом) этаже здания торгово-офисного центра, по адресу: Московская область, город Чехов, улица Полиграфистов, дом 1Б (л. д. 43).

Предъявляя исковые требования, истец указал, что у ответчика имеется задолженность по основной арендной плате в сумме 958 545 рублей за период с апреля по 15 августа 2012 года, по дополнительной арендной плате (затраты арендодателя по техническому обслуживанию) за этот же период в размере 82 676 рублей 60 копеек, всего - 1 041 221 рублей 60 копеек.

Кроме того, истцом начислены проценты за просрочку платежей по основной арендной плате в размере 2 613 530 рублей, по дополнительной арендной плате - 1 041 221 рубль 60 копеек.

Сумму штрафных санкций истец просил взыскать в размере суммы основного долга - 1 041 221 рубль 60 копеек.

Расчет исковых требований произведен истцом, исходя из суммы арендной платы, установленной дополнительным соглашением от 01 ноября 2011 года.

Ответчик, возражая против иска, контррасчет задолженности по арендной плате основывал на условиях дополнительного соглашения от 01 мая 2011 года.

Арбитражный суд Московской области, удовлетворяя требования истца о взыскании задолженности и неустойки в полном объеме, признал дополнительные соглашения к договору аренды незаключенными в связи с отсутствием государственной регистрации, однако исходил из того, что подписав дополнительное соглашение от 01 ноября 2011 года, ответчик совершил действия, свидетельствующие о его согласии с условиями о размере арендной платы 850 рублей за 1 кв.м.

Суд признал условие о размере арендной платы 850 рублей за кв.м согласованным и действующим.

Данный вывод суда не может быть признан правомерным.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

В силу части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (часть 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Согласно части 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации - соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Учитывая, что договор аренды N 2/1-3 от 15 октября 2010 года заключен на срок более года и зарегистрирован в установленном законом порядке, подлежат государственной регистрации и дополнительные соглашения к нему.

Так как дополнительные соглашения к договору от 01 ноября 2011 года и от 01 мая 2011 года не зарегистрированы в установленном законом порядке, их условия не могут быть применены судом.

При таких обстоятельствах факт исполнения ответчиком условий дополнительного соглашения от 01 ноября 2011 года о перечислении арендной платы в повышенном размере не имеет правового значения.

Кроме того, ответчик в судебном заседании возражал против применения условий дополнительного соглашения от 01 ноября 2011 года, полагая, что подлежат применению условия дополнительного соглашения от 01 мая 2011 года.

С учетом того, что надлежащая форма обоих соглашений не соблюдена, при расчете иска следует исходить из условий основного договора аренды, установившего арендную плату в размере 780 рублей за 1 кв.м. - 195 468 рублей ежемесячно.

Сумма задолженности за спорный период, которая подлежит взысканию с ответчика на основании статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации, составит 879 606 рублей.

Ответчик полагает, что из указанной суммы долга подлежит вычитанию сумма переплаты за коммунальные платежи по незаключенному дополнительному соглашению от 01 ноября 2011 года.

Между тем, в рамках настоящего дела встречный иск в порядке статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации о взыскании (зачете) указанной суммы не подавался, доказательств зачета истцом указанной суммы, а также платежные поручения, подтверждающие оплату суммы, суду не представлены.

Таким образом, возражения ответчика в этой части не могут быть приняты во внимание.

В соответствии с пунктом 4.4. договора аренды в случае невнесения арендной платы в сроки, установленные в пункте 3.3 договора, арендатор уплачивает арендодателю пени в размере 2% от суммы невнесенного платежа за каждый день просрочки.

Истцом начислены пени на сумму задолженности по основной арендной плате в размере 2 301 166 рублей 52 копеек, однако в судебном заседании представитель истца пояснил, что не возражает против уменьшения неустойки до суммы основного долга - 945 817 рублей 13 копеек.

Указанная сумма подлежит взысканию на основании статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Что касается требования о взыскании задолженности по техническому обслуживанию, то апелляционный суд приходит к следующему.

В соответствии с пунктом 3.2 договора аренды все коммунальные и эксплуатационные расходы возмещаются представителю арендодателя арендатором в соответствии со счетами организаций, представляющих эти услуги, ежемесячно, в течение 5 дней с момента получения соответствующих счетов по договору на возмещение эксплуатационных затрат по текущему содержанию, техническому обслуживанию и ремонту арендуемого помещения.

Истец не представил доказательств наличия счетов организаций, оказывающих коммунальные услуги, а также доказательств оплаты ИП Сивкиным С. Е. указанных счетов.

Однако суд считает возможным удовлетворить частично заявленное требование о возмещении затрат по техническому обслуживаю, учитывая, что ответчик признает в этой части задолженность в размере 66 211 рублей 13 копеек, а в материалах дела имеется акт от 13 августа 2012 года приемки затрат по содержанию и эксплуатационному техническому обслуживанию инженерных сетей, оборудования по договору N 2/1-3 от 15 октября 2010 года за апрель-август 2012 года, где сторонами согласована задолженность за техническое обслуживание в размере 66 211 рублей 13 копеек (л. д. 46).

Указанная сумма подлежит взысканию с ответчика на основании статьи 309 Гражданского кодекса.

В удовлетворении требований о взыскании процентов на сумму задолженности за техническое обслуживание следует отказать, так как обязанность по уплате этих платежей возникает у ответчика в соответствии с условиями пункта 3.2 договора с момента получения счетов от истца.

Истцом представлены счета на оплату коммунальных услуг, однако доказательства их вручения или направления ответчику в материалах дела отсутствуют (л. д. 53 - 63).

При таких обстоятельствах требование о взыскании процентов в размере 150 916 рублей подлежит отклонению.

В части требования о расторжении договора ответчиком решение суда не оспаривается, в настоящее время арендуемое помещение возвращено арендодателю.

Госпошлина по делу в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации распределяется пропорционально удовлетворенным требованиям.

Учитывая изложенное, руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 1 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение арбитражного суда Московской области от 19 ноября 2012 года по делу А41-30674/12 изменить в обжалуемой части.

Взыскать с ООО "ГородЪ" в пользу Индивидуального предпринимателя Сивкина Сергея Евгеньевича задолженность по основной арендной плате в сумме 879 606 рублей, задолженность по техническому обслуживанию в сумме 66 211 рублей 13 копеек, неустойку за задержку платежей по основной арендной плате в сумме 945 817 рублей 13 копеек, расходы по госпошлине в размере 30 350 рублей 73 копейки.

В остальной части требований о взыскании долга и неустойки - отказать.

Председательствующий

Л.Н. Иванова

Судьи

С.Ю. Епифанцева С.В. Боровикова