Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" ("Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 1, 2, январь, февраль 2008 г.)

Комментарий к Федеральному закону Российской Федерации
от 24.07.2007 N 221-ФЗ
"О государственном кадастре недвижимости"

С 1 марта 2008 года Федеральный закон от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ) объединит две системы государственного учета в одну - учет объектов капитального строительства (зданий, строений, сооружений и отдельных квартир) и учет земельных участков.

В настоящее время, учет объектов капитального строительства на большей части территории РФ ведут организации технической инвентаризации (бывшие БТИ) - региональные или муниципальные ГУПы, а также ФГУП - Ростехинвентаризация. С 1 июля 2007 года Федеральное агентство кадастра объектов недвижимости (далее - Роснедвижимость) и его территориальные органы в соответствии с Приказом Минэкономразвития РФ N 146*(1) начали создавать Единый государственный реестр объектов капитального строительства (ЕГРОКС) на территории трех субъектов РФ - Кемеровской, Самарской, Тверской областей. Поэтапно к этому процессу подключатся:

- с 1 июля 2008 года - Калужская, Калининградская, Нижегородская, Иркутская, Ростовская области, Краснодарский край, Красноярский край, Республика Татарстан, Республика Башкортостан;

- с 1 июля 2009 года - Удмуртская Республика, Чувашская Республика, Архангельская, Белгородская, Брянская, Владимирская, Волгоградская, Воронежская, Кировская, Курская, Ленинградская, Новгородская, Новосибирская, Омская, Пермская, Саратовская, Свердловская, Тульская, Тюменская, Челябинская, Ярославская области, Приморский край, Ставропольский край, Хабаровский край, город Санкт-Петербург, Ханты-Мансийский автономный округ - Югра;

- с 1 июля 2010 года - территории всех остальных субъектов РФ.

Следует отметить, что введение ЕГРОКС на территории конкретного региона не означает, что собственникам объектов недвижимости в этом регионе необходимо провести инвентаризацию этих объектов и подать документы для внесения их в реестр. Роснедвижимость создает ЕГРОКС самостоятельно с помощью данных архивов БТИ, а также сведений ЕГРП.

Учет земельных участков, расположенных на территории РФ, независимо от форм собственности на землю, целевого назначения и разрешенного использования, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 02.01.2000 N 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре". Минэкономразвития Приказом N 235*(2) утвердило Административный регламент Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Ведение государственного земельного кадастра". Данный приказ также вступает в силу поэтапно:

- с 1 июля 2008 года - на территории Калужской, Калининградской, Московской, Нижегородской, Ростовской областей, Республики Татарстан, Республики Башкортостан, Москвы;

- с 1 июля 2009 года - на территории Удмуртской Республики, Чувашской Республики, Архангельской, Белгородской, Брянской, Владимирской, Волгоградской, Воронежской, Иркутской, Кировской, Курской, Ленинградской, Новгородской, Новосибирской, Омской, Саратовской, Свердловской, Тульской, Тюменской, Челябинской, Ярославской областей, Краснодарского края, Красноярского края, Пермского края, Приморского края, Ставропольского края, Хабаровского края, Санкт-Петербурга, Ханты-Мансийского автономного округа - Югры;

- с 1 июля 2010 года - на остальной территории РФ.

Обратите внимание: адреса ЦА Роснедвижимости и ее территориальных органов даны в Приложении N 2 к Приказу Минэкономразвития РФ от 26.04.2007 N 146 и в Приложении N 1 к Приказу Минэкономразвития РФ от 12.07.2007 N 235.

Как видим, в приказах Минэкономразвития N 146 и 235 предусмотрено их поэтапное вступление в силу на территории РФ, в отношении Закона N 221-ФЗ таких данных нет. По нашему мнению, скорее всего, выйдут дополнительные указания по данному вопросу.

Обращаем особое внимание, читателей на ст. 43 Закона N 221-ФЗ, в которой указаны особенности государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период - до 1 января 2010 года. Итак, для осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства, если иное не установлено Правительством РФ, в переходный период применяется порядок, действующий на 1 марта 2008 года - на дату вступления в силу Закона 221-ФЗ. При этом соответствующие органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации должны выдавать кадастровые паспорта объектов недвижимости, оформленные в соответствии с требованиями Закона 221-ФЗ. Другими словами, до 2010 года кадастровые реестры будет, как и прежде, вести Роснедвижимость, обмер зданий и помещений осуществлять БТИ, а с 1 января 2010 года на их место придут кадастровые инженеры (ст. 29 - 42 Закона N 221-ФЗ).

Таким образом, когда будет создан единый государственный кадастр недвижимости, регистрация прав собственности значительно упростится. Не будет необходимости получать отдельно документ об объекте капитального строительства и отдельно о земельном участке, на котором находится этот объект, достаточно будет получить один документ из государственного кадастра недвижимости. Сейчас, например, для постановки на государственный кадастровый учет земельного участка, проведения технического учета расположенного на земельном участке объекта недвижимости и получения информации о них необходимо обратиться в каждую из систем.

Продолжим наш комментарий к Федеральному закону от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости" (далее - Закон N 221-ФЗ), начатый в первом выпуске журнала за 2008 год.

Напомним структуру всего документа. Закон N 221-ФЗ состоит из пяти глав. Первая глава (ст. 1 - 3) посвящена общим положениям, в которых указаны правовая основа регулирования кадастровых отношений и орган, осуществляющий кадастровый учет и ведение государственного кадастра недвижимости. Во второй главе (ст. 4 - 15) раскрываются вопросы по ведению государственного кадастра недвижимости. В третьей (ст. 16 - 28) указан порядок кадастрового учета. Четвертая глава (ст. 29 - 42) посвящена вопросам кадастровой деятельности. В пятую главу (ст. 43 - 48) помещены заключительные положения, где указаны, в частности, особенности осуществления государственного учета зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства в переходный период.

Остановимся на четвертой главе, в которой дано определение новых специалистов - кадастровых инженеров. Кадастровый инженер - это физическое лицо, которое имеет действующий квалификационный аттестат кадастрового инженера (далее - квалификационный аттестат) и вправе осуществлять кадастровую деятельность. Отметим, что квалификационный аттестат признается действующим со дня внесения сведений о кадастровом инженере в государственный реестр кадастровых инженеров, порядок ведения которого определяется органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Содержащиеся в нем сведения о кадастровом инженере являются общедоступными и предоставляются по запросам любых заинтересованных лиц в порядке, установленном органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Государственный реестр кадастровых инженеров подлежит размещению на официальном сайте органа кадастрового учета в сети "Интернет".

Кадастровый инженер может выбрать следующие формы организации своей кадастровой деятельности:

1) в качестве индивидуального предпринимателя;

2) в качестве работника юридического лица на основании трудового договора с таким юридическим лицом.

При этом каждый кадастровый инженер должен иметь печать, штампы, бланки, на которых указываются адрес (место его нахождения) и идентификационный номер его квалификационного аттестата. Типовой образец печати кадастрового инженера устанавливается органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений. Кадастровые работы выполняются кадастровым инженером на основании заключаемого договора подряда на выполнение кадастровых работ. Цена подлежащих выполнению кадастровых работ определяется сторонами договора подряда на выполнение кадастровых работ путем составления твердой сметы. Смета приобретает силу и становится частью договора подряда на выполнение кадастровых работ с момента подтверждения ее заказчиком кадастровых работ.

В результате кадастровых работ заказчику передаются следующие документы:

1) межевой план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет земельного участка или земельных участков, об учете изменений земельного участка или учете части земельного участка);

2) технический план (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о постановке на учет здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства, об учете его изменений или учете его части);

3) акт обследования (при выполнении кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления о снятии с учета здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства).

Межевой план представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории или кадастровой выписки о соответствующем земельном участке и в котором воспроизведены определенные внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или земельных участках.

Технический план представляет собой документ, в котором воспроизведены определенные сведения, внесенные в государственный кадастр недвижимости, и указаны сведения о здании, сооружении, помещении или об объекте незавершенного строительства, необходимые для постановки на учет такого объекта недвижимости, либо сведения о части или частях такого объекта недвижимости, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о таком объекте недвижимости, которому присвоен кадастровый номер.

Акт обследования представляет собой документ, в котором кадастровый инженер в результате осмотра места нахождения здания, сооружения, помещения или объекта незавершенного строительства с учетом имеющихся кадастровых сведений о таком объекте недвижимости подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершенного строительства в связи с гибелью или уничтожением такого объекта недвижимости либо прекращение существования помещения в связи с гибелью или уничтожением здания или сооружения, в которых оно было расположено, гибелью или уничтожением части здания или сооружения, в пределах которой такое помещение было расположено.

Обращаем внимание наших читателей на то, что в отношении земельных участков кадастровая деятельность осуществляется кадастровыми инженерами с 1 марта 2008 года. При этом до 1 января 2011 года такую кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять лица, обладающие на день вступления в силу настоящего закона правом выполнения работ по территориальному землеустройству.

Кадастровая деятельность в отношении зданий, сооружений, помещений, объектов незавершенного строительства осуществляется кадастровыми инженерами с 1 января 2010 года. При этом с 1 января 2010 года и до 1 января 2011 года эту кадастровую деятельность наряду с кадастровыми инженерами вправе осуществлять органы и организации по государственному техническому учету и (или) технической инвентаризации, которые 31 декабря 2009 года имели право осуществлять государственный технический учет и (или) техническую инвентаризацию данных объектов недвижимости.

Также хотелось бы отметить о заключительных положениях статьи 45, в которых указано, что государственный кадастровый или технический учет ранее учтенных объектов недвижимости, в том числе объектов недвижимости с условными номерами, признается юридически действительным, если осуществлен в установленном законодательством порядке до дня вступления в силу настоящего закона или в переходный период его применения (до 1 января 2010 года). При этом объектами недвижимости с условными номерами признаются объекты недвижимости, государственный кадастровый учет или государственный технический учет которых не осуществлен, но права собственности на которые зарегистрированы и не прекращены и которым присвоены органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, условные номера в порядке, установленном в соответствии с Законом N 122-ФЗ*(3).

Итак, правовое поле для создания единого государственного кадастра недвижимости на территории Российской Федерации создано и вступает в силу с 1 марта 2008 года. Все вопросы и ответы, возникающие в процессе его создания, мы будем освещать на страницах нашего журнала.

"Строительство: акты и комментарии для бухгалтера", N 1, 2, январь, февраль 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Приказ Минэкономразвития РФ от 26.04.2007 N 146 "Об административном регламенте исполнения Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости государственной функции "Ведение государственного технического учета объектов капитального строительства".

*(2) Приказ Минэкономразвития РФ от 12.07.2007 N 235 "Об утверждении Административного регламента Федерального агентства кадастра объектов недвижимости по исполнению государственной функции "Ведение государственного земельного кадастра".

*(3) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".