Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 29 ноября 2007 г. N 06АП-912/07

г. Хабаровск

29 ноября 2007 г.

Дело N А73-5048/2007

Резолютивная часть постановления объявлена 22.11.2007.

В полном объеме постановление изготовлено 29.11.2007.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Головниной Е.Н.

судей Иноземцева И.В., Тихоненко А.А.

при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Ложкиной Л.В.

при участии в судебном заседании:

от истца: Шумейко Н.В., доверенность от 20.06.2007 б/н

рассмотрел в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Владимир" на решение от 11 сентября 2007 года по делу N А73-5048/2007-28 Арбитражного суда Хабаровского края принятое судьей Соколовым В.Ф.

по иску общества с ограниченной ответственностью "Владимир"

к администрации города Комсомольска-на-Амуре

о признании договора недействительным

Общество с ограниченной ответственностью "Владимир" обратилось в Арбитражный суд Хабаровского края к администрации города Комсомольска-на-Амуре (далее - администрация) о признании недействительным заключенного сторонами договора аренды земельного участка от 15.05.2006 N ДОГ/А-15/2772 ввиду его несоответствия закону - ст. 35 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), п.3 ст. 552, п.3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ).

Решением от 11.09.2007 в иске отказано, поскольку суд не установил несоответствие спорного договора действующему законодательству, в том числе указанным истцом нормам права.

В апелляционной жалобе ООО "Владимир" просит решение изменить и дать оценку заключенному между сторонами договору аренды земельного участка на соответствие действующему законодательству. В обоснование жалобы приведены доводы о том, что мотивировочная часть решения не отвечает требованиям ст. 170 АПК РФ. Указывает на отсутствие в спорном договоре предмета в нарушение ст. 607 ГК РФ. Ссылается на то, что в решении не отражены выводы относительно правильности применения ст. 35 ЗК РФ. Считает, что до проведения межевания и определения площади земельного участка, передаваемого в аренду, у ООО "Владимир" возникло право пользования земельным участком, непосредственно занятым объектами недвижимости.

Отзыв на апелляционную жалобу не представлен.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель истца привел доводы в поддержку апелляционной жалобы, уточнив, что с резолютивной частью согласен, несогласие связано с выводом, изложенным в мотивировочной части, согласно которому спорный договор не противоречит действующему законодательству.

Рассмотрев дело в порядке ст. 266 АПК РФ, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующему.

Представленные в деле документы подтверждают, что ООО "Владимир" на основании договора купли-продажи от 14.10.2005 является собственником двух объектов незавершенного строительства, расположенных по ул. Заводской в г. Комсомольске-на-Амуре, о чем 13.10.2006 выданы свидетельства о государственной регистрации права 27 АБ 161828 и 27 АБ 161829.

15.05.2006 администрацией (арендодатель) и ООО "Владимир" (арендатор) подписан предварительный договор аренды земельного участка N ДОГ/А-15/2772.

Предметом договора (раздел 1) является обязательство сторон заключить в будущем договор о передаче в аренду земельного участка на условиях настоящего договора; также обязательство арендатора сдать, а арендатора - принять в аренду на период оформления землеустроительного (межевого) дела земельный участок площадью 16 320 кв.м согласно декларации о факте использования земельного участка по адресу: Хабаровский край, г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Заводская; фактическое использование земельного участка - под собственные здания (незавершенное строительство), общая площадь закрепленного за зданиями земельного участка - 16 320 кв.м. Срок договора аренды земельного участка определен с 15.05.2006 по 31.12.2006 (п. 2.1. договора).

По акту приема-передачи, являющемуся приложением к договору N ДОГ/А-15/2772, земельный участок с вышеуказанным адресом, площадью 16 320 кв.м и кадастровым номером 27:22:01 13 05:0000 передан арендатору.

После этого между сторонами не достигнуто соглашение по площади земельного участка, договор о передаче в аренду земельного участка по истечении предварительного договора не заключен.

В этой связи ООО "Владимир" обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, в качестве оснований для признания недействительным договора указало следующее: договор заключен до момента возникновения у арендатора права собственности на расположенные на нем объекты недвижимости; продавец недвижимости являлся владельцем всей территории завода (земельный участок общей площадью 330 га) и межевания с определением необходимой площади земельного участка под приобретенные объекты недвижимости не проводилось; земельный участок, относительно которого составлен предварительный договор, не прошел государственный кадастровый учет, невозможно идентифицировать земельный участок (нет описания границ, не составлен план, не определена категория земли).

Согласно пункту 3 статьи 429 ГК РФ предварительный договор должен содержать существенные условия основного договора.

В силу статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора, к числу которых относятся условие о предмете договора, условия, названные в качестве существенных для данного вида договора в нормативных правовых актах, а также определенные в качестве существенных по заявлению одной из сторон.

В соответствии с п. 3 ст. 607 ГК РФ в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Исследовав представленные доказательства, в том числе предварительный договор аренды от 15.05.2006, акт приема-передачи земельного участка, суд приходит к выводу об отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче в аренду.

Так, в договоре и акте указаны площадь земельного участка - 16 320 кв.м и его адрес - ул. Заводская в г. Комсомольске-на-Амуре. В акте дополнительно указан кадастровый номер этого участка - 27:22:01 13 05:0000.

Вместе с этим в деле нет доказательств кадастрового учета земельного участка, относительно которого составлен предварительный договор, то есть отсутствуют основания для указания соответствующего кадастрового номера (ст. 70 ЗК РФ). Кадастровый учет земельного участка является необходимым условием для признания его предметом договора аренды.

Следует в этой связи отметить, что согласно свидетельству о государственной регистрации права от 01.02.2000 серии 27ХБ N 0043352 земельный участок общей площадью 2 114 140 кв.м с адресом:

г. Комсомольск-на-Амуре, ул. Заводская, кадастровый номер 27:22:18-308 закреплен на праве постоянного (бессрочного) пользования за ОАО "Амурсталь". Постановлением главы города Комсомольска-на-Амуре от 09.02.2006 N 19 признан утратившим силу ненормативный правовой акт (решение горисполкома от 25.04.1989 N 109), на основании которого данная регистрация осуществлена.

Согласно пояснениям истца, спорный договор составлялся по поводу земельного участка, находящегося в границах участка, закрепленного ранее за ОАО "Амурсталь" (в настоящее время исключен из единого реестра юридических лиц в связи с ликвидацией), эти пояснения косвенно находят свое подтверждение представленными документами, при этом не опровергнуты ответчиком. В этой связи необходимым условием для заключения договора аренды соответствующего участка является формирование в установленном порядке нового земельного участка в результате преобразования ранее существующего участка земли.

При таких обстоятельствах имеются основания для признания предварительного договора аренды от 15.05.2006 N ДОГ/А-15/2772 незаключенным.

Незаключенный договор нельзя признать недействительным, поскольку отсутствует предмет признания.

Поскольку в решении по существу сделан вывод о соответствии спорного договора нормам действующего законодательства, при этом в апелляционной инстанции установлено то, что соответствующий договор не заключен, то есть нет оснований для его оценки на предмет соответствия закону и выводы суда первой инстанции не подлежат проверке, решение подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 11 сентября 2007 года по делу N А73-5048/2007-28 Арбитражного суда Хабаровского края отменить.

В иске обществу с ограниченной ответственностью "Владимир" к администрации города Комсомольска-на-Амуре о признании договора недействительным отказать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в двухмесячный срок.

Председательствующий

Е.Н. Головнина

Судьи

И.В. Иноземцев А.А. Тихоненко