Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2013 г. N 05АП-2460/13

г. Владивосток

05 апреля 2013 г.

Дело N А51-25607/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 04 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 05 апреля 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Т.А. Аппаковой,

судей А.В. Ветошкевич, Н.А. Скрипки,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Е.В. Ушаковой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича,

апелляционное производство N 05АП-2460/2013

на решение от 29.01.2013 судьи Е.А. Левченко

по делу N А51-25607/2012 Арбитражного суда Приморского края

по иску Федерального казенного учреждения "Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации" (ОГРН 1037739325800, ИНН 7736182835), открытого акционерного общества "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" (ОГРН 1072536016211, ИНН 2536196045)

к индивидуальному предпринимателю Ледовских Олегу Васильевичу (ИНН 253600667783, ОГРНИП 304253606500071)

об изъятии объектов недвижимости,

по встречному исковому заявлению Индивидуального предпринимателя Ледовских Олега Васильевича (ИНН 253600667783, ОГРНИП 304253606500071) к Федеральному казенному учреждению "Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации" (ИНН 7736182835, ОГРН 1037739325800), Открытому акционерному обществу "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" (ИНН 2536196045, ОГРН 1072536016211)

об обязании выплатить 21 100 000 рублей в связи с изъятием в собственность Российской Федерации объектов недвижимости,

при участии:

от ОАО "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта": Железный А.В. по доверенности N 18/26-41 от 15.05.2012, паспорт;

от Ледовских О.В.: Гриценко Е.С. по доверенности от 15.01.2013, паспорт; Попкова Л.С. по доверенности от 26.02.2013, паспорт,

от Федерального казенного учреждения "Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации": не явились,

УСТАНОВИЛ:

Федеральное казенное учреждение "Дальневосточная дирекция Министерства регионального развития Российской Федерации" (далее - учреждение), открытое акционерное общество "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" (далее - общество) обратились в Арбитражный суд Приморского края с исковым заявлением к Индивидуальному предпринимателю Ледовских Олегу Васильевичу (далее - предприниматель) об изъятии в собственность Российской Федерации путём выкупа за счёт средств открытого акционерного общества "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" объектов недвижимости:

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А2:10000, площадью 632,2 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 3 020 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость изымаемого объекта - 2 950 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 70 000 рублей;

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А3:10000, площадью 905,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 3 340 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость изымаемого объекта - 3 260 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 80 000 рублей;

-здание административное с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А: 10000, площадью 307,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А с выкупной ценой изымаемого административного здания 5 090 000 рублей, в том числе, рыночная стоимость изымаемого объекта - 4 990 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 100 000 рублей;

-здание проходная с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А1:10000, площадью 27,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания проходной 170 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 120 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 50 000 рублей.

Определением Арбитражного суда Приморского края от 07.12.2012 в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) удовлетворено ходатайство истцов об уточнении исковых требований, согласно которому истцы просили изъять в собственность Российской Федерации путём выкупа за счёт средств открытого акционерного общества "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" объекты недвижимости:

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А2:10000, площадью 632,2 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 2 443 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 2 350 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 93 000 рублей;

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А3:10000, площадью 905,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания 917 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 840 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 77 000 рублей;

-здание административное с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А:10000, площадью 307,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А с выкупной ценой изымаемого административного здания 5 826 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 5 700 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 126 000 рублей;

-здание проходная с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А1:10000, площадью 27,8 кв.м, адрес объекта: Приморский край, Шкотовский район, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А, с выкупной ценой изымаемого здания проходной 160 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 90 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 70 000 рублей.

Ответчик обратился с встречным исковым заявлением, в котором просил обязать общество выплатить предпринимателю 21 100 000 рублей выкупной цены изымаемого имущества, которое принято судом первой инстанции определением от 21.01.2013.

Решением Арбитражного суда Приморского края от 29.01.2013 первоначальные исковые требования удовлетворены в полном объёме с учётом уточнения требования, в удовлетворении встречного искового требования отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом в полном объёме, ответчик обратился в суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В апелляционной жалобе ответчик указал, что судом первой инстанции при рассмотрении спора допущено нарушение норм процессуального права. В частности, суд первой инстанции не ознакомил сторон с содержанием определения от 21.02.2013 о принятии встречного иска, не уведомил о времени и месте судебного разбирательства с учётом факта принятия встречного искового требования, положения статьи 121 АПК РФ не соблюдены. Апеллянт также указал на то обстоятельство, что суд первой инстанции необоснованно отклонил ходатайства ответчика о вызове в судебное заседание специалистов, проводивших оценку рыночной стоимости объекта, о назначении судебной оценочной экспертизы. По мнению апеллянта, истцом также пропущен срок для обращения с требованием об изъятии имущества. В обоснование своей позиции ссылается на положения части 1 статьи 6, статьи 16 Федерального закона от 08.05.2009 N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 году, о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 93-ФЗ). Пояснил также, что истцы не доказали, что использование земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на спорный объект. Кроме того, указал, что суд первой инстанции отказал ответчику в ознакомлении с паспортом причального сооружения от 19.03.2010. Изложенные обстоятельства, по мнению апеллянта, являются основанием для отмены решения суда первой инстанции.

В заседании суда апелляционной инстанции представитель ответчика поддержал апелляционную жалобу по изложенным в ней доводам, настаивал на отмене обжалуемого решения. Поддержал поступившее через канцелярию суда ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы.

В соответствии с частью 3 статьи 268 АПК РФ при рассмотрении дела в арбитражном суде апелляционной инстанции лица, участвующие в деле, вправе заявлять ходатайства о вызове новых свидетелей, проведении экспертизы, приобщении к делу или об истребовании письменных и вещественных доказательств, в исследовании или истребовании которых им было отказано судом первой инстанции. Суд апелляционной инстанции не вправе отказать в удовлетворении указанных ходатайств на том основании, что они не были удовлетворены судом первой инстанции.

Согласно части 1 статьи 82 АПК РФ для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле.

Рассмотрев заявленное ответчиком ходатайство, суд апелляционной инстанции пришёл к выводу об отсутствии оснований для проведения судебной экспертизы, поскольку в материалы дела представлены экспертные заключения относительно вопроса о выкупной цене изымаемого имущества, исследование и оценка которых в порядке статьи 71 АПК РФ позволяет прийти к выводам о размере рыночной стоимости имущества и убытков.

Представитель ОАО "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" на доводы апелляционной жалобы возразил, указал на законность и обоснованность принятого по делу решения.

Исследовав и оценив материалы дела, доводы апелляционной жалобы, выслушав представителей лиц, явившихся в судебное разбирательство, проверив в порядке статей 266-271 АПК РФ правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм процессуального и материального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела следует, что 18.01.2012 Министерством регионального Развития Российской Федерации принят Приказ N 8 "Об изъятии путём выкупа объектов недвижимого имущества для федеральных нужд" (далее - Приказ N8) для размещения объекта федерального значения судостроительной верфи "Восток-Раффлс".

Согласно приложению к Приказу N 8 объекты недвижимого имущества:

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А2:10000, площадью 632,2 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А;

-здание склад с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А3:10000, площадью 905,8 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А;

-здание административное с кадастровым номером 25:24:000000:00:00320/А:10000, площадью 307,8 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая, 1А;

-здание проходная с кадастровым номером 25:24:00 00 00:00:00320/А1:10000, площадью 27,8 кв.м, имеющий местоположение: Приморский край, р-н Шкотовский, п. Мысовой, ул. Зеленая,

подлежат изъятию в собственность Российской Федерации путем выкупа, так как находятся на земельном участке, выбранном под строительство судостроительной верфи "Восток-Раффлс".

Собственником перечисленных выше объектов является Ледовских Олег Васильевич, что подтверждается выписками из ЕГРП от 26.09.2011 N 01/188/2011-635, от 26.09.2011 N 01/188/2011-633, от 26.09.2011 N 01/188/2011-636, от 26.09.2011 N 01/188/2011-634.

Истец 25.01.2012 направил ответчику уведомление об изъятии путём выкупа принадлежащего ему на праве собственности спорного объекта недвижимости, которое ответчиком получено 31.01.2012, что подтверждается почтовым уведомлением о вручении.

25.02.2012 ООО "Центр развития инвестиций" по заданию ОАО "Дальневосточный центр судостроения и судоремонта" подготовило отчёт N 11-01.587/6/1-1 об оценке рыночной стоимости 4-х объектов недвижимости, а также причиненных убытков, таким изъятием, согласно которому:

- выкупная цена изымаемого здания (склад N 1) площадью 632,2 кв.м (Лит.А2) составила 3 020 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 2 950 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 70 000 рублей;

- выкупная цена изымаемого здания (склад N 2) площадью 905,8 кв.м (Лит.А3) составила 3 340 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 3 260 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 80 000 рублей;

- выкупная цена изымаемого административного здания площадью 307,8 кв.м с подвалом площадью 141,8 кв.м (Лит.А) составила 5 090 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 4 990 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 100 000 рублей;

- выкупная цена изымаемого здания проходной площадью 27,8 кв.м (Лит. А1) составила 170 000 рублей, в том числе рыночная стоимость изымаемого объекта - 120 000 рублей, величина убытков, причиненных изъятием объекта - 50 000 рублей.

12.04.2012 письмами N 01/1316, 01/1317, 01/1319, 01/1320 в адрес ответчика повторно направлены уведомления об изъятии объектов недвижимого имущества с приложением проектов соглашений о выкупе.

Вместе с тем, ответчик не совершил надлежащих действий по заключению соглашения в связи с изъятием спорного объекта, что послужило основанием для обращения истцов в арбитражный суд с настоящим иском.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, и, отказывая в удовлетворении встречного искового требования, суд первой инстанции правомерно исходил из следующего.

В соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от 08.12.2010 N 1004 мероприятие "Строительство судостроительной верфи "Восток-Раффлс" включено в подпрограмму "Развитие города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе" (далее - Подпрограмма развития г. Владивостока) федеральной целевой программы "Экономическое и социальное развитие Дальнего Востока и Забайкалья на период до 2013 года", утвержденной постановлением Правительства РФ от 15.04.1996 N 480 (далее - Федеральная целевая программа).

Реализация указанных мероприятий регулируется нормами земельного и гражданского законодательства с особенностями, установленными Законом N 93 - ФЗ.

В соответствии с положениями пунктов 1, 2 статьи 279 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) земельный участок может быть изъят у собственника для государственных или муниципальных нужд путем выкупа по решению соответствующего федерального органа исполнительной власти, органа исполнительной власти субъектов Российской Федерации, органа местного самоуправления в случаях, предусмотренных статьёй 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Согласно части 1 статьи 49 ЗК РФ изъятие, в том числе путём выкупа, земельных участков для государственных нужд осуществляется в исключительных случаях, связанных с обстоятельствами, предусмотренными федеральными законами.

Исключительность данного случая применительно к части 1 статьи 49 ЗК РФ обусловлена целями и задачами Российской Федерации на Дальнем Востоке, порядок и сроки осуществления которых предусмотрены Федеральной целевой программой а также Подпрограммой развития г. Владивостока.

Целью Федеральной целевой программы является формирование необходимой инфраструктуры и благоприятного инвестиционного климата для развития приоритетных отраслей экономики Дальнего Востока и Забайкалья с учетом геостратегических интересов и обеспечения безопасности Российской Федерации.

Согласно статье 1 Закона N 93-ФЗ названный закон регулирует отношения, возникающие в связи с организацией проведения встречи глав государств и правительств стран - участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" (далее - саммит) в 2012 году и развитием города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе.

С учётом изложенных положений, суд первой инстанции верно установил, что в настоящем случае подлежит применению Закон N 93-ФЗ.

Согласно части 1 статьи 6 Закона N 93-ФЗ до 31.07.2012 на территории Приморского края допускается изъятие земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества для размещения необходимых для проведения саммита объектов.

На федеральные органы исполнительной власти для размещения необходимых для проведения саммита объектов согласно части 6 статьи 6 Закона N 93-ФЗ возложены обязанности, в том числе, по подготовке и принятию решений об изъятии имущества, уведомления об этом лиц, у которых изымается имущество, подготовка и заключение соглашений в связи с изъятием имущества.

Существенные условия соглашения, заключаемого в связи с изъятием имущества, отражены в части 20 статьи 6 Закона N 93-ФЗ.

Проанализировав условия направленного в адрес ответчика проекта соглашения, коллегия установила, что оно регламентирует все существенные условия, в частности содержит выкупную цену изымаемого имущества и размер убытков, связанных с таким изъятием.

Проект соглашения в связи с изъятием имущества ответчиком получен, однако действий по его заключению ответчиком принято не было.

В соответствии с частью 25 статьи 6 Закона N 93-ФЗ в случае, если соглашение не заключено в течение трех месяцев со дня предоставления лицу, у которого изымаются земельные участки и (или) расположенные на них объекты недвижимого имущества, иное имущество, возможности ознакомления с проектом соглашения, уполномоченные федеральные органы исполнительной власти, уполномоченные органы исполнительной власти Приморского края, орган местного самоуправления Владивостокского городского округа вправе обратиться в суд с иском об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества.

Как верно указал суд первой инстанции, материалами дела подтверждается, что ответчику неоднократно предоставлялась возможность ознакомиться с проектом соглашения о выкупе, а также предлагалось в добровольном порядке заключить соглашение по выкупу изъятого Приказом N 8 спорного объекта, следовательно, установленный частью 25 статьи 6 Закона N 93-ФЗ трехмесячный срок по добровольному заключению соглашения о выкупе объекта недвижимости соблюдён.

Кроме того, суд первой инстанции верно указал, что решение об изъятии спорного объекта принято с соблюдением сроков, установленных Законом N 93-ФЗ. Так, Приказ N 8 принят 18.01.2012, что соответствует требованиям статьи 282 ГК РФ, части 1 статьи 6 Закона N 93-ФЗ.

Апелляционная коллегия отклоняет довод апеллянта о том, что истцами пропущен срок для подачи иска о выкупе спорного имущества, поскольку с таким требованием они обратились после 31.07.2012 - срока, установленного частью 1 статьи 6 Закона N 93-ФЗ в качестве предельного для реализации возможности изъятия имущества для нужд саммита. По смыслу положений Закона N 93-ФЗ изъятие имущества для нужд саммита представляет собой регламентированную законом процедуру, включающую в себя несколько этапов, в том числе, принятие уполномоченным органом решения об изъятии, уведомления правообладателей о принятых решениях, заключение соглашений в связи с изъятием имущества, при невозможности достижения такого соглашения - обращение в суд за защитой своего права. Непосредственно решение об изъятии спорного имущества в рамках полномочий, предоставленных частью 6 статьи 6 Закона N 93-ФЗ, принято уполномоченным органом в пределах срока, установленного частью 1 статьи 6 Закона N 93-ФЗ (Приказ N 8 датирован 18.01.2012). Заключение соглашения в связи с изъятием имущества служит цели защиты прав и интересов лиц, у которых изымается имущество, в частности посредством заключения соглашения разрешается вопрос об имущественных выплатах лицам, имущество которых изъято для нужд саммита. Отсутствие возможности разрешить вопрос об имущественной компенсации в добровольном порядке порождает необходимость урегулирования возникшего спора в судебном порядке. В таком случае, само по себе обращение лица в суд с иском о выкупе имущества после установленного частью 1 статьи 6 Закона N 93-ФЗ срока, как этап процедуры изъятия имущества, не означает, что изъятие осуществлено с нарушением установленных сроков и не означает, что такое право на обращение в суд у субъекта отсутствует. Приказ N 8 как правовое основание для изъятия имущества принят в пределах срока и, как верно отметил суд первой инстанции, обращение истцов в суд с настоящим иском направлено на принудительное исполнение положений названного документа.

В соответствии со статьёй 282 ГК РФ федеральный орган исполнительной власти, принявший решение об изъятии, может предъявить иск о выкупе земельного участка для государственных нужд в течение трех лет с момента направления собственнику земельного участка соответствующего уведомления. Следовательно, срок для предъявления иска о выкупе земельного участка (выкупе недвижимого имущества) истцом не пропущен, поскольку уведомления об изъятии направлялись ответчику в январе и апреле 2012 года.

Апелляционная коллегия не соглашается с доводом апеллянта о том, что согласно положениям статьи 16 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 52-ФЗ) нормы части 1 статьи 6 Закона N 93 исключают применение положений статьи 282 ГК РФ, поскольку указанные правовые нормы имею различный предмет регулирования: часть 1 статьи 6 Закона N 93 устанавливает временные пределы, в течение которых возможно осуществления изъятия имущества для нужд саммита, в то время как статья 282 ГК РФ устанавливает общие положения о выкупе земельного участка для государственных или муниципальных нужд, в частности, устанавливает срок для предъявления иска о выкупе имущества.

Согласно части 2 статьи 55 ЗК РФ принудительное отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд может быть проведено только при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости земельного участка на основании решения суда.

В соответствии с частью 19 статьи 6 Закона N 93-ФЗ оценка рыночной стоимости земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имущества, иного имущества, изымаемых для размещения необходимых для проведения саммита объектов, и убытков, причиненных таким изъятием, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ).

В материалы дела истцами по уточненному первоначальному иску представлен Отчет об оценке спорных объектов недвижимости от 19.10.2012 N 12-01.912/8-1, выполненный ООО "Центр развития инвестиций" (далее по тексту - Отчет N 12-01.912/8-1), согласно которому общая выкупная цена объектов недвижимого имущества, принадлежащих на праве собственности Ледовских О.В. и изымаемых для государственных нужд, составила 9 346 000 рублей.

Истцом по встречному иску представлен Отчет N 2799, согласно которому рыночная стоимость спорных объектов составила 21 100 000 рублей.

В соответствии с частью 1 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Согласно части 2 статьи 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Каждое доказательство подлежит оценке арбитражным судом наряду с другими доказательствами. Никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы (пункты 4,5 статьи 71 АПК РФ).

Апелляционная коллегия соглашается с выводом суда первой инстанции о принятии в качества доказательства размера выкупной цены изымаемого имущества отчёт N 12-01.912/8-1, согласно которому общая выкупная цена объектов недвижимого имущества составила 9 346 000 рублей.

В соответствии со статьёй 12 Закона N 135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно Приказу Минэкономразвития РФ от 20.07.2007 N 256 "Об утверждении федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)" под итоговой стоимостью объекта оценки понимается стоимость объекта оценки, определенная путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

В соответствии с положениями ФСО N 1 итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, за исключением кадастровой, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки прошло не более шести месяцев.

Согласно сведениям рассматриваемого отчёта определение выкупной цены изымаемого имущества осуществлялось на дату 17.01.2012, то есть на день, предшествующий принятию решения об изъятии спорного имущества.

В соответствии с общими положениями, установленными в части 4 статьи 57 ЗК РФ, при расчетах размеров возмещения убытки собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков определяются с учетом стоимости их имущества на день, предшествующий принятию решения об изъятии земельных участков, о временном занятии земельных участков или об ограничении прав собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков.

Вместе с тем, согласно сведениям отчёта N 2799 оценка рыночной стоимости имущества и убытков ответчика произведена на дату осмотра - 28.11.2012, что противоречит положениям части 4 статьи 57 ЗК РФ.

В соответствии с пунктом 6 ФСО N 1 итоговая стоимость объекта оценки определяется путём расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

Разделом III ФСО N 1 определены затратный, доходный и сравнительный подходы к оценке.

Пунктом 20 ФСО N 1 предусмотрено, что оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода.

Оценщик для получения итоговой стоимости объекта оценки осуществляет согласование (обобщение) результатов расчета стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки (п. 24 ФСО N 1).

Из Отчета N 2799 усматривается применение оценщиком всех трех подходов к оценке, в то время как в Отчете N 12-01.912/8-1 оценщиком применялся лишь сравнительный подход, остальные обоснованно не применялись.

Доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы.

При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения (п. 21 ФСО N 1).

В основе доходного периода лежит принцип ожидания, который гласит, что все стоимости сегодня являются отражением будущих преимуществ. При применении данного подхода анализируется возможность недвижимости генерировать определенный доход, который обычно выражается в форме дохода от эксплуатации и дохода от возможной продажи в конце периода владения.

В Отчете N 12-01.912/8-1 для оцениваемых производственно-складских и административного объектов эксперт-оценщик не применял для оценки рыночной стоимости доходный подход по причине затруднения определить будущие доходы и расходы от оцениваемого объекта на рынке недвижимости Шкотовского района п. Мысовой.

В Отчете N 2799 оцениваемых объектов оценщик при применении доходного подхода использовал данные о суммах арендной платы по договорам аренды за оцениваемые объекты, заключенные сроком на 1 год.

Использование данных кратковременных договоров аренды в отношении оцениваемых объектов для определения рыночной стоимости доходным подходом нарушает сам принцип определения рыночной стоимости, так как информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, в данном случае - договоры аренды, не проанализирована на соответствие рыночным данным. Не исследована способность объекта оценки приносить поток доходов в течение периода прогнозирования, а также не сделано заключение о способности объекта приносить поток доходов в период после периода прогнозирования, что нарушает требования к применению доходного подхода, установленные п. 21ФСО N 1.

Затратный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на воспроизводство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки (п. 15 ФСО N 1).

В соответствии с п. 23 ФСО N 1 затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства. Если объекту оценки свойственно уменьшение стоимости в связи с физическим состоянием, функциональным или экономическим устареванием, при применении затратного подхода необходимо учитывать износ и все виды устареваний.

Из анализа Отчета N 12-01.912/8-1 усматривается, что оценщиком данный подход применялся только к оценке одного изымаемого объекта - здания (склад N2) площадью 905,8 кв.м (Лит.А3) в силу его уникальности по своим характеристикам, а также отсутствием аналогов на рынке.

В расчете производственной базы затратным подходом в Отчете N 2799 оценщиком оценивалась прибыль предпринимателя и не учтен внешний износ, что характеризует оцениваемые объекты как обладающие высоким спросом на рынке, что по мнению суда противоречит действительной ситуации и приведенным данным рынка в отчетах об оценке N 2799. Из представленного Отчета также следует, что рынок производственно-складских объектов недвижимости развит слабо, что подтверждено ограниченным количеством предложений по аренде и продаже такой недвижимости в небольших населенных пунктах края (отчет N 2799, публичные данные).

Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость (п. 14 ФСО N 1).

В соответствии с п. 22 ФСО N 1 сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

В рамках сравнительного подхода оценщиком в Отчете N 12-01.912/8-1 были выбраны несколько объектов-аналогов, предлагаемых к продаже со ссылкой на источник получения информации. Экспертом при проведении оценки учтены характеристики таких ключевых факторов объектов-аналогов как местоположение земельного участка, вид права, наличие и состав коммуникаций, ограничения по использованию и транспортная доступность и проведено их сравнение по показателям с оцениваемым объектом.

Проводя оценку производственной базы сравнительным подходом оценщик в Отчете N 2799 в качестве аналогов выбирал объекты, не соответствующие определению объекта-аналога, представленному в ФСО N 1. В Отчете N 2799 в качестве объектов-аналогов приводятся предложения разнородных объектов, расположенных в существенно более развитых городах Приморского края, как Уссурийск, Артем, Большой Камень. Оцениваемая производственно-складская база расположена в поселке с отсутствием развитой инженерной и транспортной инфраструктуры. В отношении объектов-аналогов не приводятся качественные корректировки: на физическое состояние, расположение, инженерную инфраструктуру.

В Отчете N 12-01.912/8-1 для определения рыночной стоимости для каждого объекта использовались подходы либо затратный, либо сравнительный, а для выведения итоговой стоимости объектов оценки использована стоимость, полученная подходом, использованным для определения рыночной стоимости соответствующего объекта оценки (стр. 148 п. 7 Отчета N 12-01.912/8-1).

В силу изложенных обстоятельств, суд первой инстанции пришёл к законному и обоснованному выводу о том, что отчёт N 2799 не отвечает требованиям достаточности и достоверности, в силу чего не может быть принят в качестве доказательства размера выкупной цены изымаемого имущества. Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленный истцами отчёт, суд первой инстанции правомерно признал его достоверным, отвечающим требования Закона N 135-ФЗ и федеральных стандартов оценки и применил его данные о выкупной цене изымаемого имущества.

При рассмотрении дела судом первой инстанции ответчиком заявлено ходатайство о проведении судебной оценочной экспертизы, которое судом первой инстанции отклонено по мотивам несоответствия его требованиям статьи 82 АПК РФ.

В апелляционной жалобе ответчик указал на необоснованность отклонения ходатайства о проведении судебной экспертизы. Вместе с тем, апелляционная коллегия считает отклонение судом первой инстанции заявленного ответчиком ходатайства правомерным, поскольку основанием к заявлению такого ходатайства явилась существенная разница в полученных оценщиками итогах исследования, вместе с тем, суд первой инстанции, давая оценку представленному ответчиком заключению, установил, что оценка выкупной стоимости имущества проведена с нарушением норм законодательства.

Ходатайство ответчика о вызове в судебное заседание экспертов, проводивших оценку размера выкупной цены имущества, также правомерно отклонено судом первой инстанции по аналогичным мотивам.

Относительно доводов апеллянта о том, что суд первой инстанции не уведомил сторон о содержании определения от 21.01.2013 о принятии встречного искового заявления, о времени и месте судебного разбирательства с учётом факта принятия встречного иска, нарушил положения статьи 121 АПК РФ, апелляционная коллегия не усматривает оснований для признания их обоснованными. Так, соблюдение положений статьи 121 АПК РФ направлено на обеспечения информированности участников процесса о времени и месте судебного разбирательства. Из протоколов судебных заседаний следует, что представитель ответчика присутствовал на всех состоявшихся заседаниях, следовательно, его право на участие в судебном процессе судом первой инстанции нарушено не было. Апелляционная коллегия также учитывает, что встречное исковое заявление предъявлено самим ответчиком, в этой связи довод апеллянта о необходимости предоставления достаточного времени для подготовки к судебному разбирательству с учётом факта принятия встречного иска является необоснованным.

Положения статьи 130 АПК РФ в настоящем случае не применимы, поскольку встречное исковое требование в качестве самостоятельного ответчиком не заявлялось.

Требование части 6 статьи 132 АПК РФ о рассмотрении дела с самого начала судом первой инстанции соблюдено.

Довод апеллянта о том, суд первой инстанции отказал ответчику в ознакомлении с техническим паспортом спорного сооружения от 19.03.2010, не подтверждены материалами дела. В рамках апелляционного производства ходатайства об ознакомлении с материалами дела ответчиком не заявлено, доводов, опровергающих сведения указанного документа, жалоба не содержит.

При изложенных обстоятельствах арбитражный суд апелляционной инстанции счел, что выводы суда первой инстанции сделаны в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса РФ на основе полного и всестороннего исследования всех доказательств по делу с правильным применением норм материального права. Нарушений норм процессуального права, в том числе являющихся безусловным основанием для отмены судебного акта, апелляционной инстанцией не установлено.

Доводы апелляционной жалобы не нашли своего подтверждения при рассмотрении дела судом первой инстанции.

Следовательно, оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены или изменения обжалуемого судебного акта не имеется.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Приморского края от 29.01.2013 года по делу N А51-25607/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Приморского края в течение двух месяцев.

Председательствующий

Т.А. Аппакова

Судьи

А.В. Ветошкевич Н.А. Скрипка