Постановление Двадцатого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2013 г. N 20АП-972/13

Тула

3 апреля 2013 г.

Дело N А68-12858/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 27.03.2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 03.04.2013.

Двадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Волковой Ю.А., судей Капустиной Л.А. и Каструбы М.В., при ведении протокола секретарем судебного заседания Никишкиной И.Ю., при участии от истца - общества с ограниченной ответственностью "СПАР Тула" (ИНН 7104044982, ОГРН 1047100326503) - представителя Котовой Л.Н. (доверенность от 20.03.2013), Михайлова И.Б. (доверенность от 22.03.2013), от ответчика - Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования Тульской области "Новомосковский строительный техникум" (ИНН 7116026392, ОГРН 1037101670715) - директора Акиньшиной О.М. (приказ от 17.07.2012 N 294-л), представителя Мкртчян Л.А. (доверенность от 27.03.2013), Дружиной И.Г. (доверенность 27.03.2013), от ответчика - министерства имущественных и земельных отношений Тульской области (ИНН 7106503078, ОГРН 1087154003518) - представителя Чехлатовой О.А. (доверенность от 15.02.2012 N 20-01-22/1734), от третьего лица - закрытого акционерного общества "Фирма "Оценщик" - представителя Макаровой Л.А. (доверенность от 25.03.2012), в отсутствие иных лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного заседания, в открытом судебном заседании, рассмотрев апелляционные жалобы государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования Тульской области "Новомосковский строительный техникум" и министерства имущественных и земельных отношений Тульской области на решение Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2013 по делу N А68-12858/2011 (судья Егураева Н.В.), установил следующее.

Общество с ограниченной ответственностью "СПАР Тула" (далее - ООО "СПАР Тула") обратилось в арбитражный суд Тульской области с исковым заявлением к государственному образовательному учреждению среднего профессионального образования Тульской области "Новомосковский строительный техникум" (далее - ГОУ СПО ""Новомосковский строительный техникум"), третье лицо: министерство имущественных и земельных отношений Тульской области (далее - министерство) о признании ненадлежащим исполнение ГОУ СПО Тульской области "Новомосковский строительный техникум" договора аренды от 30.05.2006 N 20 нежилых помещений площадью 856,9 кв. м, в том числе, нежилых помещений площадью 702,6 кв. м (Лит. А, 1 этаж, комн. N N 1-7, 10-15, подвальных помещений площадью 154,3 кв. м (лит. А, комн. N N 1-15), расположенных по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, в части определения величины арендной платы с 01.07.2011 в размере 533 811 рублей 45 копеек в месяц или 6 405 737 рублей 40 копеек в год (том 1, л. д. 7 - 9).

В порядке статьи 51 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены ЗАО "Фирма "Оценщик" и ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ".

По ходатайству истца к участию в деле в качестве соответчика в порядке статьи 46 АПК РФ привлечено министерство.

Решением Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2013 заявленные исковые требования ООО "СПАР Тула" удовлетворены в полном объеме.

ГОУ СПО ТО "Новомосковский строительный техникум" и министерство в апелляционных жалобах, ссылаясь на незаконность и необоснованность принятого решения, просили его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ГОУ СПО ТО "Новомосковский строительный техникум", обосновывая свои требования, ссылается на то, что арендная плата за помещения первого этажа задания с 01.07.2011 была повышена в соответствии с отчетом об оценке от 2011 года N 7100/100311-З/Ю-01-С/0378 о рыночном размере арендной платы, которую истец в нарушение пункта 4.4 договора от 30.05.2006 N 20 отказался оплачивать.

Министерство в апелляционной жалобе указывает на то, что арендная плата за помещения первого этажа в размере 2 610 рублей за 1 кв. м в год определена на основании отчета об оценке от 2011 года N 7100/100311-З/Ю-01-С/0378 и иных оснований для изменения размера арендной платы для образовательных учреждений имеющих имущество, принадлежащее на праве собственности субъекту РФ, не предусмотрено действующим законодательством.

От ЗАО "Фирма "Оценщик" в суд апелляционной инстанции поступил отзыв на апелляционные жалобы, в котором оно просит обжалуемое решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Истец представил отзыв на апелляционную жалобу, в котором считая принятое решение законным и обоснованным, просил оставить его без изменений, а апелляционные жалобы - без удовлетворения.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены апелляционной инстанцией в порядке статей 266, 268 АПК РФ.

Изучив материалы дела, оценив доводы апелляционных жалоб и отзывов, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований, предусмотренных статьей 270 АПК РФ, для отмены или изменения судебного акта в силу следующего.

Как следует из материалов дела, 30.05.2006 ГОУ СПО "Новомосковский строительный техникум" (арендодатель) и ООО "СПАР Тула" (арендатор) заключили договор N 20 о передаче в аренду недвижимого имущества, являющегося государственной собственностью Тульской области, закрепленного за организацией на праве оперативного управления, согласно которому арендодатель предоставил арендатору в аренду недвижимое имущество - нежилые помещения площадью 856,9 кв. м, в том числе, нежилые помещения площадью 702,6 кв. м (Лит. А, 1 этаж, комн. N N 1-7, 10-15), подвальные помещения площадью 154,3 кв. м (Лит. А, комн. N N 1-15), расположенные по адресу г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, а арендатор, в свою очередь, обязался использовать имущество в соответствии с п.1.2 настоящего договора (для осуществления коммерческой деятельности), а также своевременно уплачивать арендную плату (том 1, л. д. 34 - 39).

Указанное имущество является государственной собственностью Тульской области (п.1.1 договора), о чем имеется свидетельство (том 5, л. д. 98).

Как указано в п.1.6 договора, договор действует до 28.05.2016 и вступает в силу с момента его государственной регистрации. Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Имущество было передано по акту приемки-передачи имущества от 06.10.2006 (том 1, л. д. 41).

Согласно расчету (приложение 2) при подписании настоящего договора за указанное в п. 1.1 и приложении 1.1а имущество устанавливается арендная плата в сумме 1 008 648 рублей 42 копейки в год (без НДС), размер ежемесячной арендной платы - 84 054 рубля 03 копейки (без НДС) (п. 4.1 договора).

В соответствии с пунктом 4.4 договора установлено, что размер годовой арендной платы может быть пересмотрен в случае централизованного изменения цен, тарифов, вида деятельности арендатора и в других случаях, предусмотренных законодательными актами.

Уведомление о перерасчете арендной платы вместе с расчетом направляется арендодателем арендатору, является обязательным для него и составляет неотъемлемую часть договора.

Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений. Момент получения уведомления определяется в любом случае не позднее 5 дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре.

Согласно свидетельству о государственной регистрации N 153663 отдельно стоящее здание - общежитие (Лит. А), общей площадью 4 138,80 кв. м., в том числе жилой 1 008,70 кв. м, адрес: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, принадлежит на праве оперативного управления ГОУ СПО "Новомосковский строительный техникум" (том 1, л. д. 74).

Как указано в свидетельстве о государственной регистрации N 153664, отдельно стоящее здание - общежитие (Лит. А), общей площадью 4 138,80 кв. м., в том числе жилой

1 008,70 кв. м, адрес: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д.30/27, принадлежит на праве собственности Тульской области.

Департамент имущественных и земельных отношений Тульской области письмами от 25.04.2011 N 35-01-14/2991 и от 20.06.2011 N 35-01-14/4763 в соответствии с законом

Тульской области от 31.10.2006 N 746-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы при предоставлении государственного имущества Тульской области в аренду" направил ГОУ СПО "Новомосковский строительный техникум" заверенные копии заключений о рыночном размере арендной платы за помещения первого этажа здания, расположенного по адресу: г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, с просьбой руководствоваться данными заключениями при оформлении (переоформлении) договоров аренды (том 4, л. д. 71 - 72).

Согласно отчету по оценке размера арендной платы N 7100/100311-З/Ю-01-С/0378, выполненному ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", размер арендной платы при предоставлении в аренду объекта недвижимости: нежилые помещения подвального этажа, лит. А, общей площадью 687,8 кв. м, расположенного по адресу г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, по состоянию на 15.03.2011, без учета налогов, составляет округленно: за аренду 1 кв. м помещений в год 2 610 рублей (том 1, л. д. 123 - 156).

В соответствии с отчетом об оценке от 15.06.2011 N 567, выполненным ЗАО "Фирма "Оценщик", величина арендной платы за помещения площадью 727,5 кв. м (комнаты N 1 - 15) составила 8 544 рублей за 1 кв. м в год (том 1, л. д. 42 - 55).

Письмом от 01.07.2012 (стороны пояснили, что в связи с допущенной опечаткой следует читать от 01.07.2011) N 273 ГОУ СПО "Новомосковский строительный техникум" проинформировало ООО "СПАР Тула" об изменении размера арендной платы, согласно которому с 01.07.2011 арендатор должен был уплачивать без учета НДС, 533 811 рублей 45 копеек в месяц или 6 405 737 рублей 40 копеек в год, в том числе 8 544 рубля за 1 кв. м в год за помещения 1 этажа и 2 610 рублей за 1 кв. м в год за подвальные помещения (том 4, л. д. 57).

Указанное письмо арендодатель направил арендатору посредством факсимильной связи, с приложением одной страницы отчета ЗАО "Фирма "Оценщик" от 15.06.2011 N 567.

Не согласившись с размером арендной платы, истец обратился в Арбитражный суд Тульской области с настоящим исковым заявлением, в котором оспаривал достоверность отчетов об определении рыночной величины арендной платы.

Суд первой инстанции, удовлетворяя заявленные исковые требования, исходил из того, что внесенные в одностороннем порядке ГОУ СПО ТО "Новомосковский строительный техникум" письмом от 01.07.2012 N 273 изменения, выразившиеся в установлении повышенного размера арендной платы, не соответствуют статье 422 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), Федеральному закону от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности), закону Тульской области от 31.10.2006 N 746-ЗТО "О порядке определения размера арендной платы при предоставлении государственного имущества Тульской области в аренду" (далее - Закон Тульской области от 31.10.2006 N 746-ЗТО).

Проверив в порядке апелляционного производства оспариваемый судебный акт, правильность применения норм материального и норм процессуального права, а также соответствие выводов Арбитражного суда Тульской области фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам, апелляционный суд пришел к следующим выводам.

В силу статей 606, 610, 614 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование. Договор аренды заключается на срок, определенный договором. Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

При этом согласно пункту 3 статьи 654 ГК РФ в случаях, когда плата за аренду здания или сооружения установлена в договоре на единицу площади здания или иного показателя его размера, арендная плата определяется исходя из фактического размера переданного арендатору здания или сооружения.

Согласно пункту 1 статьи 2 Закона Тульской области от 31.10.2006 N 746-ЗТО размер арендной платы при предоставлении имущества области в аренду определяется на основании независимой оценки.

Статьей 8 Закона об оценочной деятельности предусмотрена обязательность проведения оценки объектов, принадлежащих РФ, субъектам РФ и муниципальным образованиям, в целях их передачи в аренду.

В силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Из материалов дела усматривается, что судом области по делу назначались судебная экспертиза и дополнительная судебная экспертиза для проверки соответствия отчета об оценке от 15.06.2011 N 567, выполненного ЗАО "Фирма "Оценщик", и отчета 2011 года N 7100/100311-З/Ю-01-С/0378, выполненного ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ", действующему законодательству и определения рыночной стоимости арендной платы нежилых помещений, проведение которых было поручено эксперту ООО "Красные ворота" Тимохину В.А.

По результатам проведения судебных экспертиз экспертом в заключениях от 10.05.2012 (том 2, л. д. 107 - 131), от 14.12.2012 (том 5, л. д. 3 - 76) сделаны следующие выводы:

- отчет об оценке от 15.06.2011 N 567, выполненный ЗАО "Фирма "Оценщик" и отчет 2011 года N 7100/100311-3/Ю-01-С/0378, выполненный ФГУП "Ростехинвентаризация - Федеральное БТИ" не соответствуют требованиям Закона об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки. Выявленные несоответствия могли повлиять на определение рыночной величины арендной платы, и рыночная величина арендной платы, указанная в отчетах об оценке от 15.06.2011 N 567 и от 2011 года N 7100/100311-3/Ю-01-С/0378, не соответствует фактической рыночной величине;

- размер годовой арендной платы без учета коммунальных платежей и НДС (18%) нежилых помещений площадью 702,6 кв. м (Лит. А, 1 этаж, комн. N N 1-7, 10-15), расположенных по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д. 30/27, составляет 6 437 рублей за кв. м; размер годовой арендной платы без учета коммунальных платежей и НДС (18%) нежилых подвальных помещений площадью 154,3 кв. м (Лит. А, комн. NN 1-15), расположенных по адресу: Тульская область, г. Новомосковск, ул. Комсомольская/Трудовые резервы, д.30/27, составляет 3 101 рубль за кв. м.

Оценив заключения эксперта от 10.05.2012, от 14.12.2012, суд области не выявил противоречий в выводах эксперта, поэтому оснований сомневаться в обоснованности заключений и признании их неотносимыми доказательствами не имеется.

Кроме того как правильно указал суд первой инстанции согласно отчету от 15.06.2011 N 567 объектом оценки являлись комнаты N 1-15 площадью 727,5 кв. м, согласно отчету от 2011 года N 7100/100311-3/Ю-01-С/0378 объектом оценки являлись нежилые помещения подвального этажа общей площадью 687,8 кв. м, что не соответствует переданным в аренду на основании договора от 30.05.2006 N 20 нежилым помещениям.

С учетом изложенного, апелляционный суд считает, что судом первой инстанции обоснованно не принято в качестве доказательств отчеты об оценки от 15.06.2011 N 567, от 2011 года N 7100/100311-3/Ю-01-С/0378, поскольку проведенными судебными экспертизами установлено их несоответствие Закону об оценочной деятельности, федеральным стандартам оценки.

В соответствии со статьей 64 АПК РФ заключение эксперта относится к доказательствам по делу.

При этом арбитражный суд оценивает заключение эксперта по правилам, установленным статьей 71 АПК, с позиций соблюдения процессуальной формы назначения и проведения экспертизы, соответствия этого доказательства требованиям относимости, допустимости и достоверности, а также взаимной связи с другими доказательствами, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств.

Доказательство лишь в том случае признается судом достоверным, если в результате его проверки и исследования выясняется, что содержащиеся в нем сведения соответствуют действительности.

Каждое доказательство оценивается арбитражным судом наряду с другими доказательствами, при этом никакие другие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы.

Статьей 68 АПК РФ закреплено правило, согласно которому обстоятельства дела, которые в силу закона должны быть подтверждены определенными доказательствами, не могут подтверждаться в арбитражном суде иными доказательствами.

При проведении экспертизы, назначенной определением суда, эксперт руководствовался представленными на исследование материалами дела, а также нормативными документами, что отражено в заключениях эксперта.

Выводы судебного эксперта, сделанные в заключении судебных экспертиз от 10.05.2012, от 14.12.2012 проверяемы, обоснованы, однозначны, основаны на исследовании полной, существенной информации.

Министерство и ГОУ СПО ТО "Новомсковский строительный техникум" выводы эксперта не опровергли, ходатайств о назначении по делу дополнительной или повторной экспертизы не заявили.

Заявители апелляционных жалоб не указали, какие именно нормы материального и процессуального права нарушены судом первой инстанции при вынесении решения, а также на то, каким именно обстоятельствам дела не соответствуют изложенные в решение суда первой инстанции выводы и каким приобщенным в материалы дела доказательствам судом не дана оценка (ст. 65 АПК РФ).

Доводы апелляционных жалоб не влияют на законность и обоснованность обжалуемого решения, поскольку, не опровергая выводов суда первой инстанции, сводятся к несогласию с оценкой судом первой инстанции установленных обстоятельств по делу и имеющихся в деле доказательств, что не может рассматриваться в качестве основания для отмены судебного акта.

С учетом изложенного, а также оценки в совокупности имеющихся в материалах дела доказательств и обстоятельств дела, исследованных в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для отмены или изменения решения арбитражного суда первой инстанции и удовлетворения требований заявителей апелляционных жалоб.

Неправильного применения норм процессуального права, в том числе влекущих отмену судебного акта в любом случае в силу части 4 статьи 270 АПК РФ, не установлено.

В соответствии с частью 3 статьи 271 АПК РФ в постановлении арбитражного суда апелляционной инстанции указывается на распределение судебных расходов, в том числе расходов, понесенных в связи с подачей апелляционной жалобы.

В силу статьи 110 АПК РФ судебные расходы, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны.

Таким образом, расходы по государственной пошлине за подачу апелляционной жалобы в сумме 2 тыс. рублей относятся на ГОУ СПО ТО "Новомосковский строительный техникум".

Государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на Министерство имущественных и земельных отношений Тульской области, которое в силу статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации освобождено от ее уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 266, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Двадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Тульской области от 22.01.2013 по делу N А68-12858/11 оставить без изменения, а апелляционные жалобы Государственного образовательного учреждения среднего профессионального образования Тульской области "Новомосковский строительный техникум" и Министерства имущественных и земельных отношений Тульской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме. В соответствии с пунктом 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации кассационная жалоба подается через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Ю.А. Волкова

Судьи

Л.А. Капустина М.В. Каструба