Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 2 апреля 2013 г. N 19АП-4707/12

г.Воронеж

2 апреля 2013 г.

Дело N А48-1842/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 26 марта 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 2 апреля 2013 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Поротикова А.И.,

судей Шеина А.Е.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Землянухиной В.В.,

при участии:

от Общества с ограниченной ответственностью "Параскева": Зубцова А.Е., представителя по доверенности N 002/12 от 11.10.2012,

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

от ИП Медведева С.Л.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 21.12.2012 г. по делу N А48-1842/2012 (судья Парфёнова Л.П.) по иску Общества с ограниченной ответственностью "Параскева" (ОГРН 1045752005090) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502) об урегулировании разногласий при заключении договора купли-продажи объекта недвижимого имущества

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Параскева" (далее - ООО "Параскева", истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла (далее - УМИЗ администрации г. Орла, ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества N 1004 от 10.04.2012 г., в связи с чем и просило принять пункт 2.1, приложение (график платежей основного долга и процентов) договора купли - продажи недвижимого имущества N1004 от 10.04.2012 г., нежилого помещения N205, назначение: нежилое, общая площадь 133,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орёл, наб. Дубровинского, д. 62, пом. 205, заключенного между Управлением муниципального имущества города Орла и ООО "Параскева" в следующей редакции:

- Пункт 2.1 "Цена Объекта по настоящему договору составляет 4 157 880 (Четыре миллиона сто пятьдесят семь тысяч восемьсот восемьдесят) рублей, без учета НДС. Цена объекта равна его рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком в соответствии с Федеральным законом от "29" июля 1998 года. "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Также истец просил утвердить приложение к данному договору (график платежей), согласно которому стоимость имущества оплачивается ООО "Параскева" ежемесячно в период с 21.03.2012 года по 21.02.2017 года равными платежами (69 298 руб. 00 коп.) в части основного долга и суммами процентов, рассчитанными, исходя из неоплаченной суммы долга.

Впоследствии истец (в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнил заявленные требования, в связи с чем просил обязать Управление муниципального имущества и землепользования администрации г. Орла заключить договор купли-продажи помещения N 1004 от 10.04.2012 г., нежилого помещения N 205, назначение: нежилое, общая площадь 133,5 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орёл, наб. Дубровинского, д. 62, пом. 205, по цене равной его рыночной стоимости, а именно, 4 139 760 руб. 00 коп. без НДС. Истец также просил утвердить п. 2.1. спорного договора в следующей редакции: "Цена Объекта по настоящему Договору составляет 4 139 760 (Четыре миллиона сто тридцать девять тысяч семьсот шестьдесят) рублей, без учета НДС. Платежи перечисляются Покупателем ежемесячно равными долями не позднее числа, соответствующего дате заключения настоящего договора, начиная по истечении календарного месяца с даты заключения настоящего договора, согласно графику платежей основного долга и процентов, который является неотъемлемой частью договора, изложенному в приложении к нему".

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен Индивидуальный предприниматель Медведев Сергей Леонидович (далее - ИП Медведев С.Л.).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 21.12.2012 г. по делу N А48-1842/2012 исковые требования удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с принятым решением, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, УМИЗ администрации г. Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 21.12.2012 г. по делу N А48-1842/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении иска.

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2013 г. рассмотрение апелляционной жалобы было отложено.

В судебное заседание апелляционного суда 26.03.2013 г. не явился представитель заявителя апелляционной жалобы, а также ИП Медведев С.Л.

От УМИЗ администрации г. Орла в суд апелляционной инстанции поступило заявление о рассмотрении апелляционной жалобе в его отсутствие, в котором ответчик поддерживает доводы апелляционной жалобы, а также ранее заявленные ходатайства о приобщении дополнительных документов и назначении повторной экспертизы.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в их отсутствие, в порядке статей 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель ООО "Параскева", явившийся в судебное заседание, в отношении доводов апелляционной жалобы возражал, полагая обжалуемое решение суда первой инстанции законным и обоснованным, просил оставить указанное решение без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения. При этом истец возражал в отношении ходатайства заявителя жалобы о назначении по делу повторной экспертизы.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и заслушав пояснения представителя истца, судебная коллегия апелляционного суда приходит к выводу об отсутствии оснований для отмены обжалуемого решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы. Суд при этом руководствуется следующим.

Как усматривается из материалов дела, 09.09.2011 г. ООО "Параскева" обратилось в УМИЗ администрации г.Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого помещения площадью 133,50 кв. м., расположенного по адресу: г.Орел, ул. Наб. Дубровинского, д.62, пом. 205, в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ от 22 июля 2008 года "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее также - Федеральный закон N 159-ФЗ).

Данное обстоятельство установлено вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Орловской области от 08.12.2011 г. по делу N А48-4017/2011 и не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица в силу части 2 статьи 69 АПК РФ.

На основании указанного решения арбитражного суда по делу N А48-4017/2011 и в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ УМИЗ администрации г.Орла был направлен для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества N 1004 от 10.04.2012 г. - нежилого помещения N 205, общей площадью 133,5 кв.м, расположенного на 1 этаже по адресу: г.Орёл, наб. Дубровинского, д. 62, помещение 205.

С целью определения стоимости названного помещения по заказу УМИЗ администрации г.Орла независимым оценщиком ИП Медведевым С.Л. была проведена оценка рыночной стоимости спорного помещения. По результатам проведенной оценки составлен отчет N 060/2012 от 24.02.2012 г., согласно которому рыночная стоимость оцениваемого помещения составляет 5 076 000 руб.

07.03.2012 г. Администрацией г. Орла было принято постановление N 629 "О приватизации нежилого помещения N 205 по адресу: город Орел, наб. Дубровинского, д. 62, пом. 205", которым цена объекта недвижимого имущества установлена в размере 5 076 000 руб. (без учета НДС).

16.03.2012 года ООО "Параскева" был получен проект спорного договора N 1004 от 10.04.2012 г., в котором пунктом 2.1. устанавливалась цена объекта недвижимости в размере 5 076 000 руб. 00 коп. (без учёта НДС) и прилагался соответствующий график платежей. Вышеназванная сумма указана ответчиком на основании отчёта N 060/2012 от 24.02.2012 г., выполненного ИП Медведевым С.Л., об оценке рыночной стоимости объекта, расположенного на 1 этаже, по адресу: г. Орёл, наб. Дубровинского, д. 62, нежилого помещения N 205, общей площадью 133,5 кв.м, по состоянию на 24.12.2012 года.

ООО "Параскева" с указанной стоимостью помещения не согласилось, в связи с чем 04.04.2012 г. по заказу истца ООО "ПРЕМИУМ-ОЦЕНКА" был составлен отчет N 114 "Об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества, находящегося по адресу: г. Орел, ул. Набережная Дубровинского, 62". В соответствии с названным отчетом итоговая рыночная стоимость названного имущества составила 4 157 880 руб. (без учета НДС).

Полагая, что цена спорного помещения, обозначенная в отчёте ИП Медведева С.Л., не соответствует действительности, истец направил в адрес ответчика протокол разногласий, в котором в п. 2.1 спорного договора указана цена 4 157 880 руб. 00 коп. без учёта НДС. При этом истец приложил соответствующий график платежей, согласно дополнительно проведённой по заказу истца оценке рыночной стоимости, выполненной ООО "ПРЕМИУМ-ОЦЕНКА" и указанной в отчёте N 114 от 04.04.2012 года.

УМИЗ администрации г. Орла названный протокол разногласий отклонило, ссылаясь на то, что цена объекта недвижимости определена на основании отчёта об оценке N 060/2012 от 24.02.2012 г., составленного ИП Медведевым С.Л., с которым был заключён муниципальный контракт на выполнение услуг по оценке недвижимого имущества от 13.02.12г. N 1.

Указанное обстоятельство послужило основанием для обращения истца в суд с настоящим требованием.

Судебная коллегия полагает заявленные требования подлежащими удовлетворению, исходя из следующего.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 ГК РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В силу ст. 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (ст. 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ. Указанное обстоятельство сторонами не оспаривается.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

В п. 2 ст. 445 ГК РФ предусмотрено, что в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

В силу ст. 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 названного Кодекса, спорные условия договора определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суд Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как усматривается из материалов дела, возникший между сторонами при заключении договора купли-продажи спор сводится к определению выкупной цены имущества. При этом в направленном покупателю проекте договора выкупная цена была определена продавцом на основании отчета N 060/2012 от 24.02.2012 г. об определении рыночной стоимости спорного объекта недвижимости, выполненного ИП Медведевым С.Л. по поручению УМИЗ администрации г. Орла. Согласно данному отчету рыночная стоимость нежилого помещения составляет 5 076 000 руб. (без учета НДС).

Покупатель, в свою очередь, считает, что применению подлежит выкупная цена, установленная в отчете N 114 от 04.04.2012 г. об оценке того же объекта, составленном ООО "ПРЕМИУМ-ОЦЕНКА", согласно которому стоимость выкупаемого имущества составляет 4 157 880 руб. (без учета НДС).

Как следует из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанный вывод согласуется с правовой позицией, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 18 октября 2012 г. N 7240/12.

В рассматриваемом случае с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение спорного арендуемого имущества ООО "Параскева" обратилось в УМИЗ администрации г.Орла 09.09.2011 г., в то время как отчет N 060/2012 ИП Медведева С.Л., на основании которого ответчиком была определена цена спорного имущества, был составлен значительно позже - по состоянию на 24.02.2012 г., в связи с чем не может быть принят во внимание.

В силу изложенного подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы о том, что при заключении договора купли-продажи спорного помещения следует руководствоваться ценой, установленной в отчете N 060/2012 ИП Медведева С.Л., составленном по состоянию на 24.02.2012 г.

Как следует из материалов дела, в рамках рассмотрения настоящего спора судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза в виде иной независимой оценки рыночной стоимости объекта, расположенного на 1 этаже, по адресу: г.Орёл, наб. Дубровинского, д. 62, нежилого помещения N 205, общей площадью 133,5 кв.м. Проведение судебной экспертизы было поручено ФБУ "Орловская лаборатория судебной экспертизы" - эксперт Чикин Р.А.

Из представленного заключения (отчёта) N 639/4-3 от 17.08.2012 г., а также представленного к нему дополнения, составленного экспертом Чикиным Р.А., следует, что рыночная стоимость объекта оценки, расположенного на 1 этаже, по адресу: г. Орёл, наб. Дубровинского, д. 62, нежилого помещения N 205, общей площадью 133,5 кв.м, по состоянию на 24.12.2012 года составляет 4 139 760 руб. 00 коп. без учёта НДС.

В силу ст. 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, к числу которых относится и экспертное заключение.

Проанализировав указанное выше заключение эксперта от 17.08.2012 г., апелляционный суд, также как суд области, приходит к выводу о том, что данное экспертное заключение не содержит неясностей, сомнений у суда апелляционной инстанции в обоснованности названного заключения или наличии противоречий в выводах эксперта не имеется.

Доказательств, подтверждающих обратное, ответчиком не приведено, в том числе и в суде апелляционной инстанции (ст. ст. 9, 65 АПК РФ).

В этой связи подлежат отклонению доводы апелляционной жалобы, направленные на опровержение представленного в материалы дела заключения эксперта от 17.08.2012 г. как необоснованные и не подкрепленные соответствующими доказательствами.

В свете изложенного ходатайство ответчика, содержащееся в апелляционной жалобе, о назначении по делу повторной экспертизы, с целью определения рыночной стоимости спорного помещения, подлежит отклонению с учетом положений ст. ст. 82, 87 АПК РФ.

Таким образом, принимая во внимание указанное экспертное заключение от 17.08.2012 г., суд пришел к верному выводу об удовлетворении заявленных требований.

Доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих вышеназванные выводы суда и позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

При таких обстоятельствах решение Арбитражного суда Орловской области от 21 декабря 2012 г. по делу N А48-1842/2012 следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации безусловным основанием для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Расходы по оплате госпошлины за рассмотрение апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ, относятся на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежат.

Управление муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла. в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ освобождено от уплаты государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 269, 271, Арбитражного процессуального кодекса РФ,

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Орловской области от 21 декабря 2012 г. по делу N А48-1842/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через суд первой инстанции.

Председательствующий судья

А.И. Поротиков

Судьи

А.Е. Шеин Л.М. Мокроусова