Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2013 г. N 18АП-3296/13

г. Челябинск

19 апреля 2013 г.

Дело N А76-19425/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2013 г.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Богдановской Г.Н.,

судей Соколовой И.Ю., Карпачевой М.И.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Поленок А.П.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маврина Евгения Петровича на решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.02.2013 по делу N А76-19425/2012 (судья Сафронов М.И.).

В заседании приняли участие представители индивидуального предпринимателя Маврина Е.П. - Топорищев В.Ю. (доверенность от 11.07.2012), Маврин П.Я. (доверенность от 11.12.2012), Онищенко М.Ю. (доверенность от 11.12.2012).

Орган местного самоуправления "Комитет по управлению имуществом Златоустовского городского округа" (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Челябинской области с иском к индивидуальному предпринимателю Маврину Евгению Петровичу (далее - ИП Маврин Е.П., предприниматель, ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 766 902 руб. 29 коп. и штрафа в сумме 383 451 руб. 15 коп. (с учётом уменьшения размера исковых требований в части штрафа, т. 2 л.д. 11).

ИП Маврин Е.П. обратился с встречным исковым заявлением о взыскании с Комитета убытков в размере 1 482 175 руб. 90 коп. (с учётом уточнения встречных требований, т. 3 л.д. 76, 78-83).

Решением суда от 13.02.2013 (резолютивная часть от 06.02.2013) с предпринимателя Маврина Е.П. в пользу Комитета взыскано 766 902 руб. 29 коп. и штраф в размере 383 451 руб. 15 коп., всего 1 150 353 руб. 44 коп.

В удовлетворении встречного искового заявления отказано в полном объеме (т. 3 л.д. 87-104).

В апелляционной жалобе (т. 3 л.д. 116) ИП Маврин Е.П. (далее также - податель апелляционной жалобы, апеллянт) просит решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении первоначальных исковых требований отказать, встречный иск удовлетворить.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ссылается на допущенное судом первой инстанции нарушение норм материального права, а также неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела.

Полагает, что судом необоснованно определён момент прекращения обязательств по оплате арендной платы по договору аренды. Поскольку арендуемое имущество было приобретено предпринимателем в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, договором купли-продажи был согласован график рассрочки платежей с 15.10.2009, и данные платежи были уплачены предпринимателем, это влечёт прекращение обязательств по оплате арендных платежей с 15.10.2009 в силу совпадения арендатора и арендодателя в одном лице (ст. 413 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также новации обязательства (ст. 414 Гражданского кодекса Российской Федерации), поскольку стороны договора аренды и купли-продажи фактически отказались от уплаты арендных платежей, заменив их уплатой выкупной цены. Установление сторонами договора купли-продажи без возражений даты, с которой осуществляются платежи по договору купли-продажи, означает распространение его действия на отношения, возникшие до 18.01.2011, то есть до даты судебного урегулирования спора по цене купли-продажи, о чём свидетельствует в том числе расчёт процентов, насчитанных на сумму рассрочки с 15.10.2009. Таким образом, заявленный Комитетом иск является злоупотреблением правом и направлен на извлечение двойной выгоды от использования помещения.

Суд первой инстанции необоснованно отказал в удовлетворении ходатайства ответчика о снижении суммы договорной неустойки на основании ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Суд не учёл, что ответчик за аналогичный период уплатил истцу проценты, насчитанные на сумму рассрочки платежа по договору купли-продажи, Комитет длительное время не заявлял возражений относительно вносимых ответчиком платежей и не предъявлял требований относительно арендной платы и неустойки. Таким образом, вина ответчика в нарушении обязательств по оплате арендной платы отсутствует, что в силу п. 1 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации влечёт освобождение его от ответственности.

В апелляционной жалобе по встречному иску (т. 3 л.д. 113) апеллянт ссылается на необоснованность вывода суда первой инстанции об отсутствии в действиях Комитета вины, поскольку его виновное поведение связано с тем, что Комитет в нарушение норм действующего законодательства необоснованно включил в состав выкупной стоимости имущества налог на добавленную стоимость. Апеллянт полагает, что момента издания письма Минфина Российской Федерации от 09.10.2009 N 03-07-15/147 у Комитета была возможность внести изменения в ранее вынесенное постановление о приватизации нежилого помещения и исключить налог на добавленную стоимость из выкупной стоимости помещения, однако Комитет сделал это только после вступления в законную силу решения суда по делу NА76-40858/2009. Именно своевременное невнесение изменений в распоряжение от 29.06.2009 N 1427-р и является виной Комитета, и для признания необоснованности формирования выкупной цены имущества с учётом налога на добавленную стоимость не требовалось судебное оспаривание отчёта об оценке рыночной стоимости имущества.

Комитет представил отзыв на апелляционную жалобу по встречному иску, в котором указал, что с доводами апелляционной жалобы не согласен, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель Комитета не явился, просит рассмотреть апелляционную жалобу без его участия.

С учетом мнения представителей предпринимателя и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие Комитета.

В судебном заседании представители ответчика поддержали доводы, изложенные в апелляционной жалобе, и возразили по доводам отзыва Комитета.

Проверив законность судебного акта в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитетом (арендодатель) и предпринимателем Мавриным Е.П. (арендатор) заключен договор аренды N 176 от 01.07.2004 (т. 1 л.д. 9-12), согласно п. 1.1. которого, арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду (временное пользование) нежилое помещение 1 общей площадью 318,3 кв. м в здании лит. А, А 1 по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, пр. 30-летия Победы, д. 14. Срок действия договора определен сторонами с 01.07.2004 по 31.12.2014 (п. 1.2. договора).

Договор аренды прошел государственную регистрацию, что подтверждается свидетельством от 10.11.2004 (т. 1 л.д. 17)

Имущество, переданное в аренду по договору от 01.07.2004 N 176, является муниципальной собственностью, что подтверждается распоряжением Челябинского областного комитета по управлению имуществом от 30.05.2005 N 152 (т. 1 л.д. 21), актом передачи нежилых помещений в муниципальную собственность и перечнем (т. 1 л.д. 22-24).

Арендованное имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2004 (т. 1 л.д. 15).

Пунктом 4.1. договора стороны согласовали, что месячная арендная плата за "Объект" на момент заключения Договора устанавливается согласно расчету (Приложение 1). Изменение размера арендной платы в установленном органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к нему) (п. 4. 2 договора).

В соответствии с п.4.3 договора аренды, арендатор перечисляет арендную плату ежемесячно авансом до 10 числа отчетного месяца на текущий счет арендодателя.

Пунктом 5.2. договора стороны предусмотрели, что в случае просрочки внесения арендной платы арендодатель вправе требовать взыскания с арендатора пени в размере 1 % от суммы образовавшейся задолженности за каждый день просрочки.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010 по делу N А76-40858/2009 (т. 1 л.д. 45-59) установлено, что 29.06.2009 главой Златоустовского городского округа издано распоряжение N 1427-р "О приватизации нежилого помещения", в том числе на основании заявления ИП Маврина от 12.05.2009, отчета оценщика Чуевой Ирины Анатольевны службы оценки общества с ограниченной ответственностью "Мастерские народных промыслов Урала "МАОК" (далее - ООО "МНПУ "МАОК") от 17.06.2009 N 30/09 и в целях реализации преимущественного права ИП Маврина на приобретение арендуемого имущества.

В соответствии с указанным распоряжением комитету предписано осуществить приватизацию нежилого помещения I - магазин, общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г.Златоуст, пр. 30-летия Победы, 14. Условия приватизации: цена продажи - 5 469 000 руб. 00 коп. без налога на добавленную стоимость (НДС); порядок оплаты - в рассрочку сроком на 5 лет.

27.08.2009 Комитетом (продавец) и ИП Мавриным Е.П. (покупатель) с протоколом разногласий со стороны предпринимателя подписан договор купли-продажи муниципального имущества N 12-ПА, согласно которому продавец обязуется передать в собственность в порядке реализации преимущественного права арендатора на приобретение объекта, а покупатель обязуется принять в собственность нежилое помещение I - магазин, общей площадью 318,3 кв. м, расположенное по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, 14 (пункт 1 договора). Пунктом 3 договора определено, что имущество продается по цене 5 469 000 руб. 00 коп. - основная сумма платежа в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, без НДС. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку, согласно графику (приложение N 1).

Вступившим с законную силу решением Арбитражного суда Челябинской области от 28.10.2010 по делу N А76-40858/2009 удовлетворены исковые требования ИП Маврина Е.П. к ООО "МНПУ "МАОК". Суд признал недостоверной рыночную стоимость в размере 5 469 000 руб. 00 коп., определенную в ходе проведения ООО "МНПУ "МАОК" оценки нежилого помещения общей площадью 318,3 кв. м, расположенного по адресу: Челябинская область, г. Златоуст, пр. 30-летия Победы, 14 (отчет об оценке от 17.06.2009 N 30/09). Суд обязал принять договор купли-продажи от 27.08.2009 N 12-ПА по спорному пункту в следующей редакции: 1. Абзац 1 пункта 3 договора купли-продажи от 27.08.2009 N 12-ПА: "Имущество продается по цене 4 580 038 руб. 14 коп. - основная сумма платежа (в соответствии с заключением эксперта от 10.06.2010 N 026-05-00647), без НДС. Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится покупателем в рассрочку, согласно графику (приложение N 1). На сумму основного долга начисляются проценты, исходя из годовой ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка Российской Федерации, действующей на дату принятия решения о продаже арендованного имущества". 2. Утвержден график (приложение N 1) к договору купли-продажи от 27.08.2009 N 12-ПА.

Заключением эксперта от 10.06.2010 N 026-05-00647 по результатам судебной экспертизы, проведенной в рамках дела N А76-40858/2009, было установлено, что рыночная стоимость объекта экспертизы - спорного нежилого помещения, с учетом обременения, на дату производства экспертизы 27.08.2009, включая сумму НДС, составляет 4 667 663 руб., без учета обременения - 5 404 445 руб., с учетом НДС.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение принятых на себя предпринимателем по договору аренды обязательств в части внесения арендных платежей за период с 01.04.2010 по 17.01.2011, Комитет обратился в суд с настоящими исковыми требованиями.

Встречный иск предпринимателя мотивирован наличием у предпринимателя убытков в виде уплаченной арендной платы и пени за период, в течение которого между истцом и ответчиком в судебном порядке разрешался преддоговорной спор по цене выкупаемого имущества, вследствие признания недостоверным отчёта об оценке рыночной стоимости приватизируемого имущества, на основании которого Комитетом была определена его стоимость.

Удовлетворяя первоначальные исковые требования, суд первой инстанции исходил из того, что ответчик не исполнил обязательства по оплате арендной платы, принятые им на основании договора аренды. Обстоятельство приватизации ранее арендуемого имущества ответчиком и его приобретения по договору купли-продажи от 27.08.2009 не является основанием для освобождения ответчика от оплаты арендной платы за спорный период, поскольку с учётом требований ст.ст. 445, 555 Гражданского кодекса Российской Федерации договор купли-продажи от 27.08.2009 считается заключенным с момента урегулирования в судебном порядке условия о цене выкупаемого имущества по делу N А76-40858/2009. Судом также отклонены доводы ответчика об отсутствии оснований для взыскания арендной платы за период, за который по договору купли-продажи Комитетом предоставлена рассрочка уплаты выкупной цены приватизированного помещения, поскольку данные платежи производились в счёт договора купли-продажи, а не договора аренды.

Встречные требования оставлены судом без удовлетворения по мотиву недоказанности юридически значимых обстоятельств, необходимых для взыскания убытков, поскольку предложение Комитетом предпринимателю выкупить имущества по цене, определённой на основании отчёта независимого оценщика, соответствует п. 3 ст. 9 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, что не может свидетельствовать о противоправности действий Комитета.

Рассмотрев первоначальные исковые требования, апелляционная коллегия приходит к выводу об их обоснованности в силу следующего.

В соответствии со ст. ст. 606, 607 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Обязанностью арендатора согласно ст. 614 ГК РФ является полное и своевременное внесение арендной платы. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Из материалов настоящего дела следует, что предприниматель является арендатором нежилого помещения на основании договора аренды от 01.07.2004 (т. 1 л.д. 9-12), сроком действия по 31.12.2014.

Впоследствии предпринимателем было реализовано предусмотренное Федеральным законом N 159-ФЗ от 22.07.2008 "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 159-ФЗ) право на приватизацию арендуемого имущества путём заключения с Комитетом договора купли-продажи от 27.08.2009 (т. 1 л.д. 25).

Из материалов дела следует, что фактическая передача спорного нежилого помещения ответчику по акту приема-передачи состоялась 01.07.2004 во исполнение Комитетом обязательств по договору аренды N 176 от 01.07.2004 (т. 1 л.д. 15).

В пункте 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" содержится следующее разъяснение - поскольку иное не вытекает из закона или соглашения сторон, продавец (арендодатель) и покупатель (арендатор), заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее время обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Абзац 3 пункта 6 названного постановления Пленума устанавливает, что в тех случаях, когда выкуп имущества осуществлялся в порядке, предусмотренном Федеральным законом N 159-ФЗ, следует учитывать, что по смыслу статей 3 и 5 названного Закона в силу особого характера права субъекта малого и среднего предпринимательства на выкуп арендуемого недвижимого имущества не допускается включения в договор продажи недвижимости (или иное соглашение) условий о сохранении обязательств по внесению покупателем (арендатором) арендной платы после его заключения.

Из материалов настоящего дела следует, что договор купли-продажи в отношении имущества, ранее переданного ответчику в аренду, заключен 18.01.2011 - с момента вступления в законную силу решения суда по делу N А76-40858/2009, которым судом разрешён преддоговорной спор по цене приобретённого предпринимателем в порядке Федерального закона N 159-ФЗ имущества (т. 1 л.д. 45).

Из договора купли-продажи, иных письменных доказательств не следует, что истец и ответчик согласовали иной момент прекращения обязанности ответчика по оплате арендной плате.

При таких обстоятельствах, учитывая указанные разъяснения и требования норм п. 1 ст. 432, п. 1 ст. 433, ст. 445, 555 ГК РФ, обязанность ответчика по оплате арендной платы, учитывая приобретение им в собственности помещения на основании Федерального закона N 159-ФЗ, прекращается с момента заключения договора купли-продажи, ввиду чего истец обоснованно предъявил требования о взыскании арендной платы за период до 17.01.2011.

Указанный вывод подтверждается правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 4408/11 от 13.10.2011.

Доводы апелляционной жалобы о том, что оснований для взыскания арендной платы за период, заявленный истцом, не имеется, поскольку решением суда по делу N А76-40858/2009 судом также согласован график платежей по договору купли-продажи, начиная с 15.10.2009, и данные платежи и проценты на сумму оплаты уплачены предпринимателем, подлежат отклонению.

По смыслу правовой позиции Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении Президиума N 4408/11 от 13.10.2011, в силу пункта 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" и п. 1 ст. 551 ГК РФ после передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности на основании договора купли-продажи покупатель является законным владельцем этого имущества, и с момента заключения договора купли-продажи изменяется основание владения арендованным имуществом: основанием владения становится не договор аренды, а договор купли-продажи.

Таким образом, ответчик является законным владельцем спорного имущества на основании договора купли-продажи, а не договора аренды только с момента его заключения - с 18.01.2011, и в силу сохранения до этого момента его правового титула как арендатора он обязан оплачивать арендную плату до момента заключения договора купли-продажи.

Установление в графике платежей обязанности ответчика по внесению выкупной стоимости с 15.10.2009, означает согласование сторонами договорного условия о порядке оплаты приобретённого в собственность нежилого помещения, что соответствует требованиям п. 1 ст. 421, п.1 ст. 424, п. 2 ст. 425 ГК РФ, однако не свидетельствует о приобретении ответчиком статуса законного владельца данного имущества на основании договора купли-продажи ранее заключения такого договора, а норма п. 2 ст. 425 ГК РФ, на которую ссылается апеллянт в апелляционной жалобе, позволяет сторонам регулировать обязательственные отношения, возникающие в данном случае в связи с исполнением обязанности по оплате товара, однако не определяет вещно-правовой статус ответчика как приобретателя имущества по договору купли-продажи.

В силу изложенного, внесённые предпринимателем по договору купли-продажи в соответствии с графиком рассрочки платежей денежные средства оплачены ответчиком по иному основанию, нежели договор аренды, ввиду чего не являются неосновательным обогащением Комитета, как утверждает апеллянт.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции обоснованно удовлетворил первоначальные исковые требования, изложенные в апелляционной жалобе доводы основаны на неверном толковании норм материального права и вышеизложенных разъяснений Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации.

Доводы апелляционной жалобы ответчика о необходимости снижения неустойки по правилам ст. 333 ГК РФ, подлежат отклонению.

Согласно пункту 1 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации", исходя из принципа осуществления гражданских прав своей волей и в своем интересе (статья 1 ГК РФ) неустойка может быть снижена судом на основании статьи 333 Кодекса только при наличии соответствующего заявления со стороны ответчика. При этом ответчик должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства, в частности, что возможный размер убытков кредитора, которые могли возникнуть вследствие нарушения обязательства, значительно ниже начисленной неустойки.

Основанием для применения ст. 333 ГК РФ может служить только явная несоразмерность неустойки последствиям нарушения обязательств. Критериями для установления несоразмерности в каждом конкретном случае могут быть: чрезмерно высокий процент неустойки; значительное превышение суммы неустойки суммы возможных убытков, вызванных нарушением обязательств; длительность неисполнения обязательств и другое (п. 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 14.07.1997 N 17 "Обзор практики применения арбитражными судами ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации").

В п. 2 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.12.2011 N 81 "О некоторых вопросах применения ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации" даны разъяснения, согласно которым, разрешая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушения денежного обязательства и с этой целью определяя величину, достаточную для компенсации потерь кредитора, суды могут исходить из двукратной учетной ставки (ставок) Банка России, существовавшей в период такого нарушения. Вместе с тем для обоснования иной величины неустойки, соразмерной последствиям нарушения обязательства, каждая из сторон вправе представить доказательства того, что средний размер платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями субъектам предпринимательской деятельности в месте нахождения должника в период нарушения обязательства, выше или ниже двукратной учетной ставки Банка России, существовавшей в тот же период. Снижение судом неустойки ниже определенного таким образом размера допускается в исключительных случаях, при этом присужденная денежная сумма не может быть меньше той, которая была бы начислена на сумму долга исходя из однократной учетной ставки Банка России.

В данном случае ответчик таковых доказательств не представил.

Ссылки ответчика на то, что за аналогичный период им оплачены проценты, насчитанные на выкупную стоимость имущества согласно графику рассрочки платежей по договору купли-продажи по смыслу указанных разъяснений не могут являться основанием для снижения размера неустойки, поскольку в данном случае проценты являются не мерой ответственности, а платой за пользование денежными средствами в период рассрочки (п. 4 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 13, Пленума ВАС РФ N 14 от 08.10.1998 "О практике применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о процентах за пользование чужими денежными средствами"). Кроме того, как ранее отмечено судом, платежи по договору аренды и по договору купли-продажи вносятся по различным правовым основаниям.

Доводы апеллянта об отсутствии его вины в нарушении обязательства по оплате арендной платы в силу отсутствия в течение длительного времени претензий со стороны Комитета, отклоняются, поскольку по смыслу ст. 423, 606, 614 ГК РФ оплата арендной платы является безусловной обязанностью арендатора и подлежит исполнению независимо от заявления кредитором соответствующих требований. Кроме того, из содержания п. 3 ст. 401 ГК РФ следует, что лицо, осуществляющее предпринимательскую деятельность, несёт ответственность при отсутствии вины, ввиду чего ссылки апеллянта на нормы п. 1 ст. 401 ГК РФ необоснованны.

Требования предпринимателя по встречному исковому заявлению обоснованно оставлены судом первой инстанции без удовлетворения в силу следующего.

В соответствии со статьей 12 ГК РФ, возмещение убытков является одним из способов защиты гражданских прав.

Убытки, причиненные физическому или юридическому лицу в результате неправомерных действий государственных органов либо должностных лиц этих органов, подлежат возмещению в соответствии со статьями 15, 16, 1064, 1069 ГК РФ.

В силу статьи 1069 ГК РФ, вред, причиненный юридическому лицу в результате незаконных действий (бездействия) государственных органов либо должностных лиц этих органов, в том числе в результате издания не соответствующего закону акта государственного органа или органа местного самоуправления подлежит возмещению.

По смыслу норм статей 12, 15, 1064 ГК РФ возмещение убытков является мерой гражданско-правовой ответственности, применяемой в целях защиты гражданских прав. В силу чего, по требованию о взыскании убытков подлежат доказыванию: существование права истца, подлежащего защите, противоправность действий (бездействий) ответчика, факт и размер понесенного ущерба, причинная связь между действиями ответчика и возникшими убытками истца, вина причинителя вреда.

Спорные отношения возникли в связи с отчуждением из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого ответчиком как субъектом малого и среднего предпринимательства.

Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрено, что субъекты малого предпринимательства, соответствующие статье 3 названного закона, имеют преимущественное право на заключение договора купли-продажи недвижимого имущества, находящегося в публичной собственности, в силу чего у публичного образования имеется корреспондирующая обязанность данный договор заключить.

В силу части 3 статьи 9 орган, уполномоченный на принятие решения о приватизации имущества, обязан:

1) обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления;

2) принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке;

3) направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Имеющиеся в деле доказательства свидетельствуют о том, что возможность заключения договора купли-продажи в этот период у предпринимателя, получившего от Комитета оферту, имелась. Однако она не была реализовано в связи с наличием спора по условиям договора, включая цену продажи имущества.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным (статья 555 ГК РФ).

В силу пункта 2 статьи 445 ГК РФ в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 ГК РФ, в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Положениями абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ предусмотрена возможность возмездного отчуждения имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Как указано в пункте 2 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, суду следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности, отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ.

Указанные положения свидетельствуют о том, что определение судом по результатам рассмотрения преддоговорного спора цены продажи, отличной от изначально указанной в проекте договоры цены на основании отчета об оценке, выполненного ООО "МНПУ "МАОК", является разрешением инициированного предпринимателем спора о величине оценки и не свидетельствует о незаконности действий органа местного самоуправления.

Доводы апелляционной жалобы о том, что вина Комитета заключается в том, что выкупная стоимость имущества была изначально определена Комитетом неверно, с учётом налога на добавленную стоимость, и исключение налога из выкупной стоимости не повлекло бы необходимости судебного оспаривания отчёта об оценке рыночной стоимости, отклоняются как противоречащие норме ст. 9 Федерального закона N 159-ФЗ, по смыслу которой договор купли-продажи подлежит заключению уполномоченным органом по цене, определённой только в порядке оценки рыночной стоимости имущества, и исключает возможность самостоятельного определения уполномоченным органом цены договора купли-продажи. В силу этого, действия Комитета, предложившего предпринимателю выкуп имущества по стоимости, определённой на основании отчёта независимого оценщика, соответствуют действующему законодательству и по смыслу п. 1 ст. 401 ГК РФ не могут быть признаны виновными.

Таким образом, решение суда первой инстанции законно и обоснованно, апелляционная жалоба удовлетворению не подлежит.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 АПК РФ, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Челябинской области от 13.02.2013 по делу N А76-19425/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Маврина Евгения Петровича - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Г.Н.Богдановская

Судьи

И.Ю.Соколова М.И.Карпачева