Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 9 апреля 2013 г. N 10АП-11615/12

г. Москва

09 апреля 2013 г.

Дело N А41-43410/12

Резолютивная часть постановления объявлена 02 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Диаковской Н.В.,

судей Епифанцевой С.Ю., Ханашевича С.К.,

при ведении протокола судебного заседания: Бегма А.С.,

при участии в заседании:

от товарищества собственников жилья "Баковский дворик" (ИНН: 5032122593, ОГРН: 1045006487954): Коновалюк Н.А. по доверенности от 23.09.2012 N 20, Гришина Н.М. - председатель, приказ от 28.01.2010 N1/К;

от открытого акционерного общества "Мытищинская теплосеть" (ИНН: 5029004624, ОГРН: 1025003513017): Федосков В.П. по доверенности от 17.08.2012 N 139, Томасевич С.Л. по доверенности от 11.02.2013 N 26;

от общества с ограниченной ответственностью "ЮАССтрой" (ИНН: 5029041190, ОГРН: 1025003532234): Ямщикова Е.В. по доверенности от 01.04.2013;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: представитель не явился, извещено надлежащим образом,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу товарищества собственников жилья "Баковский дворик" на решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2012 года по делу N А41-43410/12, принятое судьей Бобковой С.Ю., по иску товарищества собственников жилья "Баковский дворик" к открытому акционерному обществу "Мытищинская теплосеть" с участием третьих лиц: общества с ограниченной ответственностью "ЮАССтрой" и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области об истребовании имущества из чужого незаконного владения и признании права собственности,

УСТАНОВИЛ:

товарищество собственников жилья "Баковский дворик" (далее - ТСЖ "Баковский дворик") обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к открытому акционерному обществу "Мытищинская теплосеть" (далее - ОАО "Мытищинская теплосеть") об истребовании из незаконного владения ответчика нежилого помещения (котельной) общей площадью 80,5 кв. м., расположенного на крыше жилого многоквартирного дома по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним под условным номером 50-50-20/019/2011-293, а также оборудования котельной, находящегося в указанном помещении. Истец также просил суд признать за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, право общей долевой собственности на вышеназванное помещение котельной и находящееся в нем оборудование (т. 1 л.д. 3-9).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "ЮАССтрой" и Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - ООО "ЮАССтрой" и Управление Росреестра по Московской области соответственно).

Решением Арбитражного суда Московской области от 28.11.2012 по делу N А41-43410/12 в удовлетворении исковых требований отказано (т. 1 л.д. 163-165).

Не согласившись с данным судебным актом, ТСЖ "Баковский дворик" обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а также неправильно применены нормы материального права.

Законность и обоснованность оспариваемого судебного акта проверены арбитражным апелляционным судом в соответствии со статьями 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

В судебном заседании представители ТСЖ "Баковский дворик" поддержали в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просили решение суда первой инстанции отменить, исковые требования - удовлетворить.

Представитель ОАО "Мытищинская теплосеть" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Представитель ООО "ЮАССтрой" возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей лиц, участвующих в деле, исследовав и оценив в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд полагает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, за ОАО "Мытищинская теплосеть" зарегистрировано право собственности на котельную общей площадью 80,5кв.м., находящуюся на крыше жилого дома по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д. 39, что подтверждается свидетельством от 10.05.2011 серии 50-AAN 071563 (т. 1 л.д. 125).

Полагая, что в силу закона спорная котельная, включая оборудование, относится к общему имуществу указанного выше многоквартирного дома и принадлежит собственникам помещений в этом доме на праве общей долевой собственности, ТСЖ "Баковский дворик" обратилось в арбитражный суд с иском по настоящему делу.

Арбитражный апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции об отказе в удовлетворении исковых требований в связи со следующим.

В соответствии с пунктом 9 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" в судебном порядке рассматриваются споры о признании права общей долевой собственности на общее имущество здания, в том числе в случаях, когда в реестр внесена запись о праве индивидуальной собственности на указанное имущество. Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), однако право индивидуальной собственности на общее имущество зарегистрировано в реестре за одним лицом, собственники помещений в данном здании вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Статьей 290 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) установлено, что собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры.

В соответствии со статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ), собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающие более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства данного дома, объекты, расположенные на указанном земельном участке.

Согласно пункту 3 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 64 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания" право общей долевой собственности на общее имущество принадлежит собственникам помещений в здании в силу закона вне зависимости от его регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Как следует из материалов дела, 17.02.2000 между администрацией Одинцовского района (дольщик) и ООО "ЮАССтрой" (инвестор) заключен договор об инвестировании строительства 14-ти этажного кирпичного жилого дома, встроено-пристроенных гаражей по ул. Неделина, кор. 15 в г. Одинцово, гостиницы для Дворца спорта (т. 1 л.д. 77-79).

В период с 2003 по 2005 годы к указанному договору было подписано 10 дополнительных соглашений (т. 1 л.д. 80-92).

Строительство вышеназванного объекта инвестиционной деятельности осуществлялось по строительному адресу: Московская область, г. Одинцово, мкр. N 6, корпус 8, а после окончания строительства дому был присвоен адрес: Московская область, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д. 39.

По условиям дополнительных соглашений от 18.10.2001 N 3 и от 03.02.2003 N 8 дольщик предоставил инвестору земельный участок для строительства многоэтажного жилого дома общей проектной площадью квартир 18 133,42 кв.м. и нежилых помещений 1-го этажа 1 041,5 кв.м., с подземным гаражом-стоянкой на 260 машиномест и спортивной площадкой над ним общей проектной площадью 7 490 кв.м., расположенного по строительному адресу: Московская область, г. Одинцово, мкр. N 6, корпус 8 (т. 1 л.д. 83, 88).

По условиям дополнительного соглашения от 16.11.2004 N 9 создаваемые в процессе инвестирования и строительства наружные инженерные коммуникации, здания и сооружения, электроснабжения, теплоснабжения, водоснабжения, канализации, радио, телевидения распределяются дольщику, за исключением котельной, расположенной на крыше жилого дома по строительному адресу: Московская область, г. Одинцово, мкр. N 6, корпус 8, линий телефонизации и газопровода, которые распределяются заказчику (т. 1 л.д. 89-90).

В материалы дела представлен акт приемочной комиссии от 29.12.2004 N 001456 и приложение N 1 к нему, согласно которым 30.12.2004 жилой многоквартирный дом N 39, расположенный по адресу: Московская область, г. Одинцово, ул. Вокзальная, введен в эксплуатацию вместе с котельной, находящейся на крыше указанного дома (т. 1 л.д. 14-17).

Подпунктами "а" и "д" пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491) предусмотрено, что встроенные крышные котельные многоквартирных домов, включая помещения котельных и оборудование, включаются в состав общего имущества дома.

Учитывая изложенное выше, а также то обстоятельство, что спорная котельная и находящееся в ней оборудование необходимы для эксплуатации вышеназванного жилого дома, предназначены для обслуживания всех его помещений и служат для функционирования теплоисточника дома, арбитражный апелляционный суд приходит к выводу о том, что требования истца о признании за собственниками помещений в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, права общей долевой собственности на котельную и ее оборудование, являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод ОАО "Мытищинская теплосеть" о том, что спорная котельная поступила в собственность ответчика в результате реализации инвестиционного договора от 16.09.2004 N 16/К, заключенного между последним (инвестор) и ООО "ЮАССтрой" (заказчик), арбитражным апелляционным судом отклоняется в связи со следующим.

Анализ условий инвестиционного договора от 16.09.2004 N 16/К (т. 1 л.д. 115-119) свидетельствует о том, что данный договор по своей правовой природе является договором купли-продажи будущей недвижимой вещи и регулируется нормами материального права, содержащимися в главе 30 Гражданского кодекса Российской Федерации (п. 4 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N54 "О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем").

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору продажи недвижимости продавец обязуется передать в собственность покупателя недвижимое имущество.

При этом продавец должен обладать правом на отчуждение имущества, а покупатель - правом на его приобретение.

Поскольку по своим специфическим свойствам и функциональному назначению спорная котельная относится к категории имущества, которое в силу закона (ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации) может находиться только в общей долевой собственности, то ООО "ЮАССтрой" не обладало правом на совершение сделки по отчуждению котельной в индивидуальную собственность ответчика.

Таким образом, инвестиционный договор от 16.09.2004 N 16/К не соответствует статьям 209, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и статье 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, в силу чего является ничтожной сделкой.

Поскольку вышеназванная котельная и ее оборудование были переданы ОАО "Мытищинская теплосеть" на основании ничтожной сделки, то владение ответчика этими объектами является незаконным (т. 1 л.д. 122-124).

Учитывая изложенное выше, спорное имущество подлежит истребованию из незаконного владения ОАО "Мытищинская теплосеть" в пользу собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, на основании статьи 301 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 2 статьи 269, пунктом 4 части 1 статьи 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Московской области от 28 ноября 2012 года по делу N А41-43410/12 отменить.

Признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, право общей долевой собственности на котельную общей площадью 80,5 кв. м. (условный номер 50-50-20/019/2011-293), находящуюся на крыше этого дома.

Признать за собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, право общей долевой собственности на оборудование котельной, находящейся на крыше этого дома.

Истребовать из незаконного владения открытого акционерного общества "Мытищинская теплосеть" в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, котельную общей площадью 80,5 кв. м. (условный номер 50-50-20/019/2011-293), находящуюся на крыше этого дома.

Истребовать из незаконного владения открытого акционерного общества "Мытищинская теплосеть" в пользу собственников помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Московская область, Одинцовский район, г. Одинцово, ул. Вокзальная, д.39, оборудование котельной, находящейся на крыше этого дома.

Председательствующий

Н.В. Диаковская

Судьи

С.Ю. Епифанцева С.К. Ханашевич