Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2013 г. N 13АП-3426/13

г. Санкт-Петербург

19 апреля 2013 г.

Дело N А56-52381/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Сериковой И.А.

судей Баркановой Я.В., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Пономарёвым П.Н.

при участии:

от истца: Зорояна С.Г. по доверенности от 20.11.2012 г., Давиденко Н.В. по доверенности от 01.11.2012 г.,

от ответчика: Нарежного В.В. по доверенности от 11.10.2012 г., Захарова В.А. по доверенности от 01.04.2013 г.,

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3426/2013) ЗАО "СТРЁМБЕРГ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2012 г. по делу N А56-52381/2012 (судья Иванилова О.Б.), принятое

по иску ЗАО "СТРЁМБЕРГ"

к ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1"

3-е лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

о признании отсутствующим права, признании недействительным договора, признании права собственности

установил:

Закрытое акционерное общество "СТРЁМБЕРГ" (местонахождение: г.Санкт-Петербург, наб. Реки Мойки, д. 10, лит. А, ОГРН: 1027810289748, далее - ЗАО "СТРЁМБЕРГ", истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" (местонахождение: Челябинская обл., г.Челябинск, ул. Разина, д. 9, ОГРН: 1027403885288, далее - ответчик), в котором просит:

- признать отсутствующим право ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" в виде _ доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, пр. Приморский, д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12 (далее - Объект незавершенного строительства);

- признать недействительным договор купли-продажи от 07.07.2011 г., заключенный между ЗАО "СТРЁМБЕРГ" и ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1";

- признать право собственности ЗАО "СТРЁМБЕРГ" на объект капитального строительства "Детский развлекательный центр и теннисный клуб" по адресу: Санкт-Петербург, пр. Приморский, д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:15:14.

В качестве третьего лица без самостоятельных требований относительно предмета спора привлечено Управление.

Впоследствии истец заявил ходатайство об уточнении исковых требований, которое принято судом в части пункта 1 просительной части: истец просит признать недействительным зарегистрированное право ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" в виде 1/2 доли в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, готовность объекта 65%, площадью 32083,0 кв.м. по адресу: Санкт-Петербург, пр. Приморский, д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12. Ходатайство в части заявления требования о признании ничтожным соглашения от 21.02.2008 г. судом отклонено в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации как дополнительное требование.

Решением суда от 19.12.2012 г. в иске отказано.

ЗАО "СТРЁМБЕРГ" обратилось с апелляционной жалобой на указанное решение, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении иска в полном объеме. Истец не согласен с выводом суда о пропуске срока исковой давности, поскольку его требование не связано с нарушением владения спорным имуществом. Также истец считает несостоятельным вывод суда о том, что инвестиционный договор расторгнут после заключения договора купли-продажи, в связи с тем, что датой регистрации права собственности на _ долю за истцом является 08.12.2011 г. Кроме того, по мнению подателя жалобы, суд первой инстанции при вынесении решения руководствовался практикой, подтверждающей правоту истца (Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 г. N 13534/10), но вынес решение в пользу ответчика. Соглашение от 21.02.2008 г. истец считает ничтожным, в связи с чем, по мнению подателя жалобы, суд необоснованно сослался на данный документ.

ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" в отзыве на апелляционную жалобу возражает против ее удовлетворения.

В соответствии со ст. 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие представителя Управления Росреестра по Ленинградской области, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства.

Законность и обоснованность решения проверены апелляционным судом.

Как установлено, 06.10.2006 г. между ЗАО "СТРЁМБЕРГ" и ООО "СТРОЙСВЯЗЬУРАЛ 1" был заключен договор N 3 (далее - Инвестиционный договор), согласно которому стороны обязались совместно произвести инвестирование проектирования, строительства и сдачи в эксплуатацию теннисного клуба и детского развлекательного центра, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Приморский административный район, территория ГУ "Парк 300-летия Санкт-Петербурга", участок 2 (площадью 27.000кв.м., кадастровый номер 78:4166Б:3) и участок 3 (площадью 33.000кв.м., кадастровый номер 78:4166Б:4 (далее - Объект).

В соответствии с пунктом 1.2 Инвестиционного договора стороны обязались осуществлять совместное инвестирование. Инвестиции были определены как вложенные в проектирование, строительство и ввод в эксплуатацию средства, строительные материалы и оборудование, имущественные права.

Поскольку указанное в пункте 1.3 договора Приложение N 2 - сводный сметно-финансовый расчет - отсутствует, 30.03.2007 г. сторонами заключено дополнительное соглашение N 3, которым стороны определили общий объем инвестиций, подлежащих внесению сторонами к 01.06.2008 г. В дальнейшем сторонами заключались дополнительные соглашения, изменившие ряд условий Инвестиционного договора.

Как следует из Соглашения от 21.02.2008 г. стороны установили, что по состоянию на указанную дату работы на объекте приостановлены, Объект незавершенного строительства не является предметом договора подряда, готовность объекта составляет 65%, а также стороны распределили доли в незавершенном объекте строительства, определив их в равных долях (по 1/2). 21.04.2008 г. стороны зарегистрировали право собственности в равных долях на Объект незавершённого строительства, готовность 65%, площадь 32083,00 кв.м., расположенный по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А, кадастровый номер 78:34:4166Б:0:12.

07.07.2011 г. сторонами заключен договор купли-продажи, согласно которому ответчик продал истцу 1/2 доли в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, цена договора определена в размере 824800000 руб.

Соглашением от 01.08.2011 г. Инвестиционный договор и соглашения к нему расторгнуты. В соответствии с п.2.1 данного соглашения стороны определили стоимость инвестиционных вложений ответчика в размере 1504989903,02 руб., пунктом 2.2 - стоимость Объекта незавершенного строительства в размере 1397966101,70 руб., также сторонами согласован порядок возврата истцом ответчику инвестиционных средств и капитальных вложений.

08.12.2011 г. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ЗАО "СТРЁМБЕРГ" на 1/2 долю в праве собственности на Объект незавершенного строительства на основании договора купли-продажи от 07.07.2011 г.

Решением Арбитражного суда Челябинской области от 16.05.2012 г. по делу N А76-2928/2012 договор купли-продажи от 07.07.2011 г. признан расторгнутым в одностороннем порядке 26.12.2011 г. по инициативе ответчика, в связи с неисполнением истцом обязательств, предусмотренных разделом 5 договора, при этом суд обязал истца возвратить в собственность ответчика долю 1/2 в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства, являвшуюся предметом договора купли-продажи от 07.07.2011 г.

15.08.2012 г. произведена государственная регистрация права общей долевой собственности ответчика на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства.

30.05.2012 г. Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга выдано разрешение на ввод в эксплуатацию построенного объекта капитального строительства "Детский развлекательный центр и теннисный клуб", расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Приморский пр., д. 72, лит. А. 21.08.2012 г. оформлен кадастровый паспорт названного объекта, которому присвоен кадастровый номер 78:34:4166Б:15:14, название объекта - многофункциональный торгово-развлекательный комплекс с аквапарком "Питерлэнд".

Обращаясь с настоящим иском в суд, ЗАО "СТРЁМБЕРГ" ссылается на то, что право собственности на 1/2 долю в праве общей долевой собственности на Объект незавершенного строительства недействительно; договор купли-продажи от 07.07.2011 г. заключен лицом, не обладавшим правом на предмет договора и не имевшим полномочий на отчуждение этого имущества; восстановление нарушенного ответчиком права применительно к рассматриваемому спору возможно лишь путем заявления требования о признании права собственности на возведенный объект капитального строительства.

Суд первой инстанции, в удовлетворении иска отказал, придя к выводу о том, что регистрация права общей долевой собственности в 2008 году за обеими сторонами была произведена на основании соглашения сторон о принадлежности им Объекта незавершенного строительства на праве общей долевой собственности, об определении размера долей, в порядке, определенном Законом о регистрации. Суд отклонил доводы истца о расторжении Инвестиционного договора соглашением от 01.08.2011 г., поскольку договор расторгнут после регистрации права общей долевой собственности и после заключения договора купли-продажи, согласно которому истец приобрел долю ответчика в праве общей долевой собственности. Кроме того, суд установил пропуск истцом срока исковой давности.

Апелляционный суд не усматривает оснований для отмены обжалуемого решения ввиду следующего.

В соответствии со ст.219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и иное вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Поскольку законом не установлено иное, вещные права, включая право общей долевой собственности, на такие объекты недвижимости, как не завершенные строительством объекты, возникают не с начала их строительства, а только после государственной регистрации соответствующих прав на эти объекты.

Между тем, как обоснованно указал суд первой инстанции, стороны договора простого товарищества по добровольному соглашению сторон еще на этапе незавершенного строительства вправе были зарегистрировать доли в праве на не завершенный строительством объект, что и было осуществлено 21.04.2008 г.

Ссылка истца на то, что Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 г. N 13534/10 подтверждает его позицию в силу того, что указанное решение было принято в пользу застройщика спорного здания, владеющего также землей и зарегистрировавшего свое право собственности на весь объект незавершенного строительства, является несостоятельной. Суд первой инстанции, ссылаясь на Постановление Президиума ВАС РФ от 08.02.2011 г. N 13534/10, привел конкретную формулировку вывода, сделанного высшим судом, безотносительно иных выводов и результатов рассмотрения того спора.

Апелляционный суд учитывает, что п. 7 Постановления ВАС РФ N 54 рассматривает ситуацию, которая возникает, когда одна из сторон по договору простого товарищества проинвестировала денежные средства, и претендует на приобретение права долевой собственности на вновь возводимый объект исключительно на этом основании (как это происходило, например, в ситуации, рассмотренной в Постановлении ВАС РФ N 13534/10). Как указал Пленум ВАС РФ, в подобной ситуации указанное право возникает у такой стороны не ранее момента государственной регистрации прав на недвижимое имущество в соответствии со статьей 219 ГК РФ, т.е. не автоматически в силу одного только факта вложения денежных средств в совместную деятельность. В данном случае, указанное право к моменту начала рассмотрения судом данного спора уже существует в силу соглашения сторон и было зарегистрировано.

Кроме того, Постановление Пленума ВАС РФ N 54 было принято в 2011 г., позднее достижения сторонами договора о совместной деятельности соглашения о регистрации прав на объект в долях и фактической реализации данных договоренностей в виде осуществления такой регистрации.

Регистрация права долевой собственности за ответчиком не может считаться недействительной, поскольку она представляла собой этап исполнения Инвестиционного договора от 06.10.2006 г., к которому было составлено дополнительное соглашение от 21.02.2008 г. о разделении и государственной регистрации долей в Объекте незавершенного строительства.

Факт того, что право на землю за одним из участников товарищества не оформлено согласно логике п. 7 Постановления Пленума N 54 может быть основанием не зарегистрировать право за ним до тех пор, пока не оформлено право на землю, но не оспорить его право, когда оно уже существует.

В соответствии с п. 3 ст. 36 Земельного кодекса Российской Федерации в случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора с учетом долей в праве собственности на здание. Таким образом истец обладает основаниями для приобретения прав на земельные участки, на которых расположен объект, в силу закона.

Доводы истца о том, что Инвестиционный договор от 06.10.2006 г. был расторгнут до заключения договора купли-продажи доли от 07.07.2011 г. в силу того, что государственная регистрация права на долю, передаваемую по договору купли-продажи от 07.07.2011 г., состоялась только 08.12.2011 г., отклоняется апелляционным судом, как основанные на неверном толковании норм материального права. Как указано в Постановлении ВАС РФ от 01.09.2009 г. N 1395/09 по общему правилу (если иное не предусмотрено законом) договор купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания. Отсутствие государственной регистрации права собственности продавца на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Суд первой инстанции в решении правомерно указал на то, что инвестиционный договор от 06.10.2006 г. был расторгнут соглашением от 01.08.2011 г., т.е. после того, как первоначально состоялась государственная регистрация права ответчика на долю в Объекте незавершенного строительства (21.04.2008 г.) и после заключения договора-купли-продажи этой доли от 07.07.2011 г., в связи с чем доводы истца о расторжении вышеуказанного Инвестиционного договора правового значения для рассматриваемого спора не имеют.

Доводы истца о том, что срок исковой давности при обращении в суд им допущен не был в силу абзаца пятого ст. 208 Гражданского кодекса Российской Федерации, оценены судом и обоснованно отклонены. Суд указал, что в силу того, что право ответчика на 1/2 долю в праве на объект незавершенного строительства первоначально было по соглашению сторон зарегистрировано за ответчиком 21.04.2008 г., срок на оспаривание такой регистрации в соответствии со ст.196 Гражданского кодекса Российской Федерации истек 21.04.2011 г.

Поскольку ответчик в отзыве на иск заявлял о пропуске истцом срока исковой давности, суд обоснованно применил соответствующие нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, согласно разъяснениям, содержащимся в п. 45 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 г. N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в силу ст. 304, 305 ГК РФ иск об устранении нарушений права, не связанных с лишением владения, подлежит удовлетворению в случае, если истец докажет, что он является собственником или лицом, владеющим имуществом по основанию, предусмотренному законом или договором, и что действиями ответчика, не связанными с лишением владения, нарушается его право собственности или законное владение. В нарушение п.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцом не представлено доказательств того, что в период с 21.04.2008 г. спорный объект находился в его владении. Договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 16.10.2002 г. N 00-ЗК-02052(17) и разрешение на ввод Объекта незавершенного строительства в эксплуатацию, такими доказательствами не являются.

Таким образом, материалам дела дана всесторонняя и надлежащая оценка, обжалуемый судебный акт принят при правильном применении норм материального и процессуального права и отмене не подлежит.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.12.2012 г. по делу N А56-52381/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

И.А. Серикова

Судьи

Я.В. Барканова И.А. Тимухина