|
25 марта 2013 г.
|
Дело N А07-15048/2012
|
Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.
Постановление изготовлено в полном объеме 25 марта 2013 года.
Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:
председательствующего судьи Карпачевой М.И.,
судей Ермолаевой Л.П., Румянцева А.А.,
при ведении протокола секретарем судебного заседания Аюповой А.Т.,
рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска на решение Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 по делу N А07-15048/2012 (судья Кручинина Н.Е.).
В судебном заседании принял участие представитель:
Комитета по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска - Ненаженко Ольга Алексеевна (доверенность N 44 от 09.01.2013).
Комитет по управлению имуществом и земельным отношениям города Челябинска (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд Республики Башкортостан с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ремстройэнерго (далее - ООО "Ремстройэнерго", ответчик) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 1 759 511 руб. 00 коп., пени в размере 645 836 руб. 30 коп., ссылаясь на ненадлежащее исполнение ответчиком обязательств по договору аренды земельного участка от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005.
Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от 14.01.2013 (резолютивная часть от 10.01.2013) заявленные требования удовлетворены частично (л. д. 78-88). С ООО "Ремстройэнерго" в пользу Комитета взыскана задолженность в размере 1 710 910 руб. 09 коп., в том числе арендная плата за период с 01.01.2006 по 22.05.2008 в размере 1 202 067 руб. 02 коп., неустойка за период с 02.04.2006 по 26.06.2008 в размере 508 843 руб. 07 коп. В удовлетворении остальной части иска отказано. Кроме того, с ООО "Ремстройэнерго" в доход федерального бюджета взыскана государственная пошлина в размере 24914 руб. 32 коп.
В апелляционной жалобе Комитет (далее также - податель жалобы, апеллянт) просил решение суда изменить в части отказа в удовлетворении требований Комитета, требования Комитета в указанной части удовлетворить.
В обоснование доводов апелляционной жалобы Комитет ссылается на неправильное применение норм материального права. При вынесении обжалуемого решения, суд руководствовался формулой расчета арендной платы, согласованной сторонами в расчете N 2 к договору аренды. Однако судом не были приняты во внимание нормы статьи 424 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и правовая позиция Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в отношении изменения цены в договорах аренды, заключенных публичными образованиями, что привело к необоснованному отказу в удовлетворении части требований Комитета.
По мнению подателя жалобы, ставки арендной платы являются регулируемыми ценами, поэтому независимо от предусмотренного договором механизма изменения арендной платы, новый размер арендной платы подлежит применению с даты вступления в силу соответствующего нормативного акта.
Апеллянт полагает, что корректировка арендодателем (истцом) в одностороннем порядке размера арендной платы с учетом изменения действующей базовой ставки и методики расчета арендной платы не противоречит закону и условиям договора.
К дате судебного заседания отзыва на апелляционную жалобу от ООО "Ремстройэнерго" не поступило.
Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представитель ответчика не явился.
С учетом мнения истца и в соответствии со статьями 123, 156, 159 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) дело рассмотрено судом апелляционной инстанции в отсутствие ООО "Ремстройэнерго"
В судебном заседании представитель истца поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе в полном объёме.
Законность и обоснованность судебного акта проверены арбитражным судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 АПК РФ.
В соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ в отсутствие возражений лиц, участвующих в деле, решение пересматривается арбитражным апелляционным судом в обжалуемой истцом части.
Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 АПК РФ, исследовав имеющиеся в деле доказательства, проверив доводы апелляционной жалобы, не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, Комитет (далее - арендодатель) передал открытому акционерному обществу "Челябинский завод Агромаш" (далее - ОАО "Челябинский завод Агромаш", арендатор) в пользование муниципальное имущество - земельный участок, из категорий "земли поселений", с кадастровым номером 74:36:04 14 00 020:0021, площадью 16216 кв. м, расположенный по адресу: Троицкий тракт в Советском районе г. Челябинска, для эксплуатации склада ГСМ в соответствии с договором от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 аренды земельного участка на основании постановления главы города Челябинска от 13.07.1999 N 920-п (л. д. 6-11).
Договор заключен сроком 22.02.2011 (п. 1.4 договора).
Договор в установленном законом порядке зарегистрирован, о чем свидетельствует уведомление регистрирующего органа о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора (л. д. 22).
Земельный участок, являющийся предметом договора аренды, имеет индивидуально-определенные признаки и границы, прошел государственный кадастровый учет, ему присвоен кадастровый номер 74:36:04 14 00 020:0021 (л. д. 17).
Приложением формы N 2 "расчет платы за аренду N 1" к договору согласован порядок расчета и размер годовой арендной платы за период с 01.01.2005 по 31.12.2005 (л. д. 12).
19 августа 2005 года между ОАО "Челябинский завод Агромаш" и ООО "Ремстройэнерго" заключен договор уступки права аренды земельного участка, по условиям которого ОАО "Челябинский завод Агромаш" уступило, а ООО "Ремстройэнерго" приняло права и обязанности по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 аренды земельного участка.
Договор уступки зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 31.08.2005.
23 августа 2006 года Комитетом и ООО "Ремстройэнерго" подписано дополнительное соглашение к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 и приложение формы N 2 "расчет платы за аренду N 2" к договору, которыми согласован порядок расчета и размер годовой арендной платы за период с 01.01.2006 по 31.12.2006, составивший 502 437 руб., а также дополнено целевое использование земельного участка "для разработки проекта производственно-складской базы на арендованном земельном участке" (л. д. 24-30).
Дополнительное соглашение к договору в установленном законом порядке зарегистрировано, о чем свидетельствует уведомление регистрирующего органа о внесении в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о регистрации договора (л. д. 23).
29 апреля 2008 года на основании договора уступки права аренды земельного участка, права и обязанности по договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 перешли от ООО "Ремстройэнерго" к ОАО "Челябинский завод Агромаш" (л. д. 20-21).
Договор уступки зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 23.05.2008 (л. д. 21).
Таким образом, земельный участок из категорий "земли поселений", с кадастровым номером 74:36:04 14 00 020:0021, площадью 16 216 кв. м, расположенный по адресу: Троицкий тракт в Советском районе г. Челябинска, находился в пользовании ответчика ООО "Ремстройэнерго" на праве аренды с 31.08.2005 по 23.05.2008.
Истец, ссылаясь на то, что ответчиком не выполнены обязательства по внесению арендной платы за период с 01.01.2006 по 22.05.2008, обратился в суд с настоящим иском.
Удовлетворяя заявленные требования частично, суд первой инстанции исходил из того, что арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, однако обязан применять установленные органами государственной власти и местного самоуправления изменения базовых ставок арендной платы. Суд исходил из отсутствия в договоре условий об одностороннем праве арендодателя изменять механизм расчета арендной платы.
Выводы суда правильны, основаны на представленных по делу доказательствах и надлежащем применении норм материального и процессуального права.
В соответствии со ст. 606 Гражданского кодекса российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.
В аренду могут быть переданы земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия и другие имущественные комплексы, здания, сооружения, оборудование, транспортные средства и другие вещи, которые не теряют своих натуральных свойств в процессе их использования (непотребляемые вещи). В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст. 607 ГК РФ).
Оценивая положения рассматриваемого договора аренды земельного участка от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 с учетом требований Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.07.2009 N 57 "О некоторых процессуальных вопросах практики рассмотрения дел, связанных с неисполнением либо ненадлежащим исполнением договорных обязательств", из которого следует, что арбитражный суд, рассматривающий дело о взыскании по договору, оценивает обстоятельства, свидетельствующие о заключенности и действительности договора независимо от того, заявлены ли возражения или встречный иск, суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии основания считать договор незаключенным.
Предмет договора определен сторонами как земельный участок с кадастровым номером 74:36:04 14 020:0021, расположенный по адресу: Троицкий тракт, Советский район, г. Челябинск (л.д. 6-11, 17).
На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ, ст. 607 ГК РФ суд апелляционной инстанции приходит к выводу об отсутствии между сторонами договора разногласий относительно его предмета и иных существенных условий.
Предмет договора от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 определен, спорный участок поставлен на кадастровый учет в установленном порядке, что в совокупности позволяет определенно установить земельный участок, подлежащий передаче арендатору в качестве объекта аренды.
Договор аренды земельного участка, заключенный на срок более года, подлежит государственной регистрации, и считается заключенным с момента такой регистрации (п. 2 ст. 26 ЗК РФ, ст. 433 ГК РФ).
В рассматриваемом случае договор аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 заключен на срок до 22.02.2011, то есть более одного года, в связи с чем, подлежал государственной регистрации. Договор зарегистрирован 18.08.2005 Главным Управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области (л. д.22).
Учитывая изложенное, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о заключенности спорного договора.
Договор об уступке права аренды земельного участка от 19.08.2005 зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Челябинской области 31.08.2005 (л.д. 18-19).
Соглашение об уступке от 19.08.2005 содержит указание на конкретные права и обязанности - права и обязанности арендатора, и источник возникновения данного обязательства - договор аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005, что является индивидуально определенным уступаемым правом и позволяет суду сделать вывод о заключенности договора об уступке права аренды земельного участка от 19.08.2005.
Согласно ст. 309, 314 ГК РФ стороны обязаны исполнять свои обязательства надлежащим образом и в соответствии с заключенным договором.
В силу п. 1 ст. 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).
Согласно п. 2.1 дополнительного соглашения N 1 от 23.08.2006 к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005 размер и сроки внесения арендной платы определены в приложении (Форма N 2), являющемся неотъемлемой частью договора.
Согласно пункту 5.1.4 дополнительного соглашения N 1 от 23.08.2006 к договору аренды от 18.07.2005 N УЗ 006761-Д-2005, арендодателю предоставлено право вносить в договор необходимые изменения и дополнения, в случае изменения соответствующих законодательных актов РФ, иных нормативных и правовых актов государственных или местных органов самоуправления.
Условий, предусматривающих возможность одностороннего порядка изменения арендодателем размера арендной платы договором не предусмотрено.
В приложении Формы N 2 "расчет платы за аренду N 2" (л. д. 30) расчет арендной платы за 2006 год произведен на основании постановления главы г. Челябинска от 29.12.2005 N 1526-п "О коэффициентах, применяемых при начислении арендной платы за землю на территории г. Челябинска на 2006 год", и дифференцированных ставок арендной платы за землю, утвержденных Решением Челябинской городской Думы от 27.12.2005 N 9/22. Из данного расчета следует, что размер арендной платы определяется исходя из ставки арендной платы за землю, коэффициента к ставке арендной платы за землю и площади земельного участка.
В соответствии с приложением к договору аренды (форма N 2) "расчет платы за аренду N 2" арендатор обязан перечислять арендную плату поквартально, в течение календарного года, до 01 числа месяца, следующего за отчетным кварталом.
Названный расчет подписан Комитетом и ООО "Ремстройэнерго", 23.08.2006 зарегистрирован в Комитете. Годовой размер арендной платы определен в размере 502 437 руб.
Приложения формы N 2 к договору "расчет арендной платы" за 2007, 2008 годы сторонами не подписывалось.
Предъявляя требования о взыскании задолженности, Комитет производил расчет арендной платы за 2007, 2008 годы исходя из кадастровой стоимости земельного участка, коэффициента эффективности использования земель, процентной ставки и площади земельного участка (л. д. 14).
В письменном пояснении с приложением расчета арендной платы за 2007, 2008 годы истец указывал, что расчет за указанный период произведен на основании Закона Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решений Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 от 24.06.2008 N 32/7, а также ссылался на наличие у публичного собственника права на изменение ставок арендной платы в связи с принятием нормативных актов, изменяющих регулируемые цены.
Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ, исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами и (или) органами местного самоуправления.
В пункте 4 статьи 22 ЗК РФ указано, что размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.
В силу статьи 65 ЗК РФ порядок определения размера арендной платы, порядок, условия и сроки внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством Российской Федерации, органами государственной власти субъектов Российской Федерации, органами местного самоуправления.
Размер арендной платы является существенным условием договора аренды земельного участка.
В абзаце 5 п. 10 ст. 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", установлено, что порядок определения размера арендной платы, а также порядок, условия и сроки внесения арендной платы за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, устанавливаются органами государственной власти субъектов Российской Федерации. Согласно правовой позиции, изложенной в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.07.2011 N 1709/11, органы государственной власти и местного самоуправления вправе изменять ставки арендных платежей, которые используются при определении объема обязательств по оплате за пользование земельным участком. При определении размера арендной платы за землю следует принимать во внимание, что ставки платежей должны быть установлены таким нормативным правовым актом, который является обязательным к применению в равной степени для обеих сторон договора аренды.
Договор аренды, заключенный в отношении земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности, может содержать методику расчета размера арендной платы, которая включается в этот договор в качестве его условий в соответствии с актами органов государственной власти и местного самоуправления, принятыми в порядке, установленном п. 3 ст. 65 ЗК РФ.
По смыслу приведенных норм, арендодатель не наделен правом вносить коррективы в способ определения размера арендных платежей посредством упразднения старых или введения новых расчетных коэффициентов, однако обязан применять установленные органами государственной власти и местного самоуправления изменения базовых ставок арендной платы.
В рассматриваемом случае истцом за 2007, 2008 годы начислена ответчику арендная плата в соответствии с Законом Челябинской области от 24.04.2008 N 257-ЗО, решениями Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 от 24.06.2008 N 32/7, изменившими методику расчета, предусмотренную договором.
Таким образом, в расчете за 2007, 2008 годы истцом было произведено увеличение размера арендной платы не в результате изменения ставок арендной платы публичным собственником земельного участка в соответствии с предоставленн
