Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2013 г. N 05АП-2877/13

г. Владивосток

16 апреля 2013 г.

Дело N А59-3818/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 09 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Н.Н. Анисимовой,

судей О.Ю. Еремеевой, Е.Н. Номоконовой,

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ламанон",

апелляционное производство N 05АП-2877/2013, 05АП-2877/2013

на решение от 30.01.2013

судьи Л.А. Бессчасной

по делу N А59-3818/2012 Арбитражного суда Сахалинской области

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" (ИНН 6501145061, ОГРН 1036500621178, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 27.10.2003)

к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН 6501154644, ОГРН 1046500652065, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 24.12.2004)

третье лицо: участник общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" Рябчиков Вячеслав Владимирович

о признании недействительным решения от 06.08.2012 N 01/018/2012-589,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью "Ламанон" - адвокат Павленко Е.А., доверенность от 01.04.2013, сроком на три года;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, Рябчикова В.В. - не явились, извещены;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Ламанон" (далее по тексту - заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области с заявлением о признании недействительным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее по тексту - управление, Росреестр, регистрирующий орган) от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 об отказе в государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества и о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию договора аренды.

Определением суда от 11.10.2012 было удовлетворено ходатайство Рябчикова Вячеслава Владимировича о вступлении в дело в качестве третьего лица без самостоятельных требований (далее по тексту - третье лицо, Рябчиков В.В.).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 30.01.2013 в удовлетворении требований общества отказано.

Не согласившись с вынесенным судебным актом, общество обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой. По мнению заявителя, судом первой инстанции неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела, а изложенные судом выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела. Так, общество указало, что представление на государственную регистрацию договора аренды, предметом которого являлось помещение меньшей площадью, чем помещение, находящееся в собственности заявителя и сведения о котором имелись в ЕГРП, следовало расценить как техническую ошибку, которая была устранена путем представления регистратору договора с тем же номером, от той же даты, между теми же лицами, относительно того же объекта аренды, но в другой редакции. Учитывая, что причины, препятствующие внесению регистратором записи в ЕГРП о регистрации сделки, после приостановления были устранены путем предоставления договора аренды в новой редакции с уточненным размером площади, регистрирующий орган обязан был осуществить регистрацию.

При этом заявитель согласен с выводами суда относительно наличия у лица, обратившегося за государственной регистрацией, надлежащих полномочий.

Представитель общества в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддержал в полном объеме, дополнительно указал, что просит отменить обжалуемое решение и принять новый судебный акт о признании незаконным решения Росреестра, но способ восстановления нарушенного права не применять, так как государственная регистрация сделки управлением уже произведена, но по другому заявлению общества.

Росреестр по тексту представленного в материалы дела отзыва возражал против доводов апелляционной жалобы, пояснил, что считает невозможным в рамках регистрационных действий, проводимых в отношении одного договора, осуществить государственную регистрацию иного договора, так как в этом случае государственная регистрация договора аренды, представленного в управление 17.07.2012, предполагает отказ заявителя от регистрационных действий в отношении договора, представленного в регистрирующий орган 07.06.2012. Также управление настаивало на неподтверждение обществом при обращении с заявлением о государственной регистрации полномочий Калинина С.Н.

Управление и третье лицо, извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания с учетом разъяснений Пленума ВАС РФ, изложенных в пункте 5 постановления от 17.02.2011 N 12, явку представителей в суд апелляционной инстанции не обеспечили, в связи с чем апелляционная жалоба рассмотрена судебной коллегией в их отсутствие в порядке статей 156, 266 АПК РФ.

Исследовав материалы дела, заслушав доводы представителя общества, проверив правильность применения арбитражным судом первой инстанции норм материального и процессуального права, арбитражный суд апелляционной инстанции установил следующее.

Обществу на праве собственности принадлежит нежилое помещение кафе общей площадь. 354,1 кв.м, расположенное по адресу: Сахалинская область, г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского, д. 44А, кадастровый N 65:01:07:02:001:0014:64:401:001:001416020:0001:20006, о чем в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 21.01.2004 года внесена запись регистрации 65-01-10/2003-918.

11.05.2012 между заявителем в лице генерального директора Калинина С.Н., действующего на основании устава с одной стороны, и ООО "Багратион" в лице генерального директора Медведева П.А. заключен договор аренды N Л/01/2012 помещения, расположенного в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского 44-А.

Согласно подпункту 1.1 указанного договора заявитель передает в аренду ООО "Багратион" под размещение ресторана помещение общей площадью 352,5 кв.м, в том числе торговой площадью 87,9 кв.м, расположенное на первом этаже в здании по адресу: г. Южно-Сахалинск, ул. Дзержинского 44-А.

Этим же договором согласовано, что передача помещения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по передаточному акту, подписанному сторонами (пп. 1.7 договора).

07.06.2012 в управление обратился Калинин С.Н., действующий от имени заявителя на основании протокола внеочередного общего собрания участников от 06.11.2009 N 2, с заявлением о государственной регистрации договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, обременение на кафе, расположенное по адресу: ул. Дзержинского, д. 44 А, г. Южно-Сахалинск, Сахалинская область.

Росреестром при проведении правовой экспертизы документов, представленных в регистрирующий орган, установлено наличие препятствий в осуществлении регистрационных действий, в том числе:

- предметом договора аренды является помещение 1-го этажа площадью 352,5 кв.м, а согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь указанного объекта составляет 354,1 кв.м, кадастровый паспорт на арендуемое помещение не представлен;

- с заявлением о государственной регистрации договора аренды обратилось ненадлежащее лицо, так как представлен протокол внеочередного общего собрания участников от 06.11.2009, которым полномочия Калинина С.Н. установлены только на 1 год.

На основании уведомления о приостановления государственной регистрации от 06.07.2012 N 01/018/2012-589 и в целях устранения причин, препятствующих государственной регистрации, 17.07.2012 заявителем были представлены дополнительные документы.

По результатам рассмотрения представленных обществом документов уведомлением Росреестра от 06.08.2012 N 01/018/2012-589 в осуществлении заявленных регистрационных действий отказано на том основании, что полномочия генерального директора Калинина С.Н. надлежащим образом не подтверждены, на государственную регистрацию не представлен кадастровый паспорт арендованного помещения площадью 352,5 кв.м.

Посчитав, что указанный отказ Росреестра не соответствует закону и нарушает права общества, последнее обратилось в арбитражный суд с соответствующим заявлением.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении требований общества, обоснованно исходил из следующего.

По правилам пункта 5 статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГК РФ) и пункта 5 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ) заинтересованное лицо вправе обжаловать в суд отказ регистрирующего органа от государственной регистрации прав.

Пунктом 1 статьи 131 ГК РФ предусмотрено, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Согласно пункту 2 статьи 609 ГК РФ договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются, в том числе: договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Государственная регистрация прав приостанавливается государственным регистратором при возникновении у него сомнений в наличии оснований для государственной регистрации прав, а также в подлинности представленных документов или достоверности указанных в них сведений (пункт 1 статьи 19 Закона N 122-ФЗ).

Абзацами 3 и 10 пункта 1 статьи 20 данного Закона предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если с заявлением о государственной регистрации прав обратилось ненадлежащее лицо и если не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Законом для государственной регистрации прав.

Из материалов дела видно, что для государственной регистрации договора аренды обществом были представлены учредительные документы, включая протокол внеочередного собрания участников общества от 06.11.2009 N 2, договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012, новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012; письмо общества от 17.07.2012 N043 и трудовой договор с генеральным директором от 06.11.2009.

В ходе правовой экспертизы представленных документом регистрирующим органом было установлено, что на государственную регистрацию не был представлен документ, подтверждающий полномочия Калинина С.Н.

Указанное обстоятельство явилось основанием для отказа управлением в государственной регистрации права аренды со ссылкой на абзац 3 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ.

Между тем, Росреестром не учтено следующее.

В соответствии с пунктом 1 статьи 16 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица при наличии у него нотариально удостоверенной доверенности, если иное не установлено федеральным законом, а также по требованию судебного пристава-исполнителя.

Иными словами, с заявлением о государственной регистрации прав может обратиться только лицо, которое имеет на это право в соответствии с Законом.

На основании пункта 4 статьи 16 Закона N 122-ФЗ лицо, имеющее право действовать без доверенности от имени юридического лица, предъявляет документ, удостоверяющий его личность, учредительные документы юридического лица или нотариально удостоверенные копии учредительных документов юридического лица, а представитель юридического лица, кроме того, документ, подтверждающий его полномочия действовать от имени данного юридического лица, или нотариально удостоверенную копию этого документа, если иное не установлено федеральным законом.

По правилам пункта 1 статьи 53 ГК РФ юридическое лицо действует через органы, образование и действие которых определяется законом и учредительными документами юридического лица.

Пунктом 1 статьи 40 Федерального закона от 18.02.1998 N 14-ФЗ "Об обществах с ограниченной ответственностью" единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор, президент и другие) избирается общим собранием участников общества на срок, определенный уставом общества, если уставом общества решение этих вопросов не отнесено к компетенции совета директоров (наблюдательного совета) общества.

На основании подпункта 1 пункта 3 указанной статьи единоличный исполнительный орган общества наделен полномочиями действовать без доверенности от имени общества, в том числе представлять его интересы и совершать сделки.

Как усматривается из материалов дела, в подтверждение полномочий действовать от имени представляемого юридического лица Калинин С.Н. представил протокол внеочередного общего собрания участников от 06.11.2009 N 2, согласно которому Калинин С.Н. избран генеральным директором общества сроком на 1 год.

В силу пункта 11.34 Устава общества, представленного в рамках регистрационных действий в управление, единоличный исполнительный орган общества (генеральный директор) избирается общим собранием участников общества на один год.

В этой связи регистрирующий орган посчитал, что срок полномочий Калинина С.Н. на представление интересов общества без доверенности на момент заключения договора аренды и представления заявления в управление истек, что явилось одним из оснований приостановления и в дальнейшем отказа в совершении регистрационных действий.

Вместе с тем, непредставление в регистрирующий орган решения общего собрания участников общества о продлении полномочий генерального директора не свидетельствует об отсутствии у Калинина С.Н. полномочий на обращение с соответствующим заявлением, так как имеющиеся в материалах дела выписки из единого государственного реестра юридических лиц от 17.05.2012 N 6511, от 05.07.2012 б/н, от 08.08.2012 N 10501, сведения которых являются открытыми, подтверждают, что на момент заключения договора аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 и на момент обращения в управление генеральным директором общества являлся Калинин С.Н.

К тому же, в качестве доказательств, подтверждающих полномочия Калинина С.Н., суд первой инстанции обоснованно принял во внимание копию трудовой книжки, в которой указано, что 06.11.2009 Калинин С.Н. принят на работу по совместительству в общество на должность генерального директора (записи об увольнении данная копия трудовой книжки не содержит); трудовой договор от 06.11.2009; платежные ведомости за 2010-2012 годы о получении Калининым С.Н. заработной платы.

С учетом изложенного коллегия поддерживает вывод суда первой инстанции о том, что, заключая договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 от имени общества, и, обращаясь с заявлением о государственной регистрации данного договора, Калинин С.Н. действовал легитимно в пределах полномочий, предусмотренных уставом названного общества.

Из материалов дела также видно, что в ходе правовой экспертизы представленных документом регистрирующим органом было установлено, что на государственную регистрацию был представлен договор аренды, предметом которого являлось помещение 1-го этажа площадью 352,5 кв.м, а согласно сведениям, содержащимся в ЕГРП, площадь указанного объекта составляет 354,1 кв.м. При этом кадастровый паспорт на арендуемое помещение не представлен.

Установив, что после приостановления государственной регистрации общество кадастровый паспорт арендуемого помещения площадью 354,1 кв.м не представило, а представило новый договор аренды, предметом которого выступил "первый этаж под размещение ресторана, общей площадью 354,1 кв.м, в том числе, торговая площадь 87,9 кв.м. Общая площадь передаваемых помещений 354,1 кв.м. Нумерация кабинетов и размеры площадей даются согласно поэтажному плану, утвержденному ФГУП "Ростехинвентаризация", заявлений о прекращении регистрации договора аренды на помещение площадью 352,5 кв.м не сделало, Росреестр на основании на абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Закона N 122-ФЗ отказал в государственной регистрации права аренды на помещение 352,5 кв.м.

Данный вывод регистрирующего органа суд апелляционной инстанции находит законным и обоснованным.

Пунктом 3 статьи 26 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что в том случае, если в аренду сдаются здание, сооружение, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются кадастровые паспорта соответственно здания, сооружения и помещения с указанием размера арендуемой площади. Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Принимая во внимание, что кадастровый паспорт помещения площадью 352,5 кв.м, являющегося предметом договора аренды, представленного на государственную регистрацию 07.06.2012, не был представлен обществом одновременно при подаче заявления о государственной регистрации, а также во исполнение уведомления о приостановлении государственной регистрации, вывод Росреестра об отсутствии оснований для государственной регистрации договора аренды, предметом которого являлось помещение площадью 352,5 кв.м, является правильным.

Довод общества о том, что в договоре, представленном на регистрацию 07.06.2012, была допущена техническая опечатка при указании площади передаваемого в аренду помещения, которая была исправлена путем представления на государственную регистрацию договора аренды в новой редакции, коллегия отклоняет.

Как справедливо заметил суд первой инстанции, новый договор аренды от 11.05.2012 N Л/01/2012 регулирует правоотношения заявителя и ООО "Багратион" о передаче в аренду иного объекта недвижимости, нежели указанного в договоре аренды, представленного на государственную регистрацию 07.06.2012. Соответственно, государственная регистрация договора аренды, предметом которого является помещение площадью 354,1 кв.м, является самостоятельным юридически значимым действием и предполагает отказ заявителя от государственной регистрации договора, представленного в Росреестр 07.06.2012, что последним сделано не было.

В свою очередь, допущенная в договоре аренды, представленном на регистрацию в управление 07.06.2012, техническая ошибка в площади помещения, передаваемого в аренду, подлежала изменению в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Довод общества о том, что регистрирующий орган при наличии двух договоров аренды был обязан принять меры по получению дополнительных сведений, чтобы устранить незначительный недостаток в представленных документах, коллегией отклоняется как не соответствующий статье 19 Закона N 221-ФЗ, поскольку процедура получения дополнительных сведений уже была реализована Росреестром при вынесении уведомления от 06.07.2012.

Не находя оснований для удовлетворения апелляционной жалобы суд апелляционной инстанции также учитывает, что оспариваемое решение не повлекло нарушения прав и законных интересов заявителя, так как последний не был лишен возможности на повторное обращение в регистрирующий орган с пакетом документов, не содержащих противоречий между заявленными и уже зарегистрированными правами.

В пользу данного довода свидетельствует и позиция общества, изложенная при рассмотрении дела в апелляционном суде, согласно которой, настаивая на признании незаконным решения управления, последнее просило не применять способ восстановления нарушенного права ввиду уже произведенной государственной регистрации договора аренды.

Ссылки общества на то, что нарушение прав заключается в невозврате государственной пошлины, уплаченной при подаче заявления от 07.06.2012, не могут быть приняты судебной коллегией во внимание, поскольку пунктом 5 статьи 20 Закона N 221-ФЗ предусмотрено, что при отказе в государственной регистрации права уплаченная государственная пошлина за государственную регистрацию права не возвращается.

В свою очередь, общество имело возможность в порядке указанной нормы права заявить о прекращении государственной регистрации договора аренды, представленного 07.06.2012, и, тем самым, сохранить половину уплаченной госпошлины.

С учетом изложенных обстоятельств оспариваемое решение Росреестра соответствует действующему законодательству и не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем суд первой инстанции обоснованно в порядке части 3 статьи 201 АПК РФ отказал в удовлетворении заявленных требований.

Выводы арбитражного суда по данному делу основаны на всестороннем и полном исследовании и оценке имеющихся в деле доказательств в соответствии со статьей 71 АПК РФ. Неправильного применения либо нарушения норм материального и процессуального права, влекущих отмену судебного акта, по данному делу не установлено.

В связи с отсутствием оснований для удовлетворения апелляционной жалобы судебные расходы по уплате государственной пошлины в сумме 1000 руб. на основании статьи 110 АПК РФ с учетом разъяснений, изложенных в пункте 15 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 25.05.2005 N 91 "О некоторых вопросах применения арбитражными судами главы 25.3 Налогового кодекса Российской Федерации", относятся судом на общество, а в остальной части подлежат возврату как излишне уплаченные.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 30.01.2013 по делу N А59-3818/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Ламанон" из федерального бюджета государственную пошлину в сумме 1000 (одна тысяча) рублей, излишне уплаченную по платежному поручению N 54 от 18.02.2013 через Отделение N 8567 Сбербанка России г. Южно-Сахалинск. Выдать справку на возврат госпошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

Н.Н. Анисимова

Судьи

О.Ю. Еремеева Е.Н. Номоконова