Постановление Восьмого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2013 г. N 08АП-1252/13

город Омск

16 апреля 2013 г.

Дело N А75-8478/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2013 года.

Восьмой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Кудриной Е.Н.,

судей Рожкова Д.Г., Солодкевич Ю.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания

Лепёхиной М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 08АП-1252/2013) индивидуального предпринимателя Абдуллаева Галиба Шамы оглы на решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04 декабря 2012 года по делу N А75-8478/2012 (судья Никонова Е.А.), принятое по иску индивидуального предпринимателя Абдуллаева Галиба Шамы оглы (ОГРН 305860210200059) к Администрации города Сургута (ОГРН 1028600603525, ИНН 8602020249), департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута (ОГРН 1028600586343, ИНН 8602015954) об изменении условий договора аренды земельного участка,

при участии в судебном заседании представителей:

от индивидуального предпринимателя Абдуллаева Галиба Шамы оглы - представитель Денис И.И. (паспорт, по доверенности N 45 от 02.04.2013 сроком действия по 01.04.2014);

от Администрации города Сургута - представитель не явился, извещены надлежащим образом;

от департамента имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута - представитель не явился, извещены надлежащим образом;

установил:

Индивидуальный предприниматель Абдуллаев Галиб Шамы оглы (далее - предприниматель Абдуллаев Г.Ш.о., истец) обратился в Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры с исковым заявлением к Администрации города Сургута (далее - Администрация, ответчик 1), Департаменту имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута (далее - Департамент, ответчик 2) об изменении условий договора аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, путем внесения изменений следующих изменений:

- установить срок аренды земельного участка с кадастровым номером 86:10:01 01 195:10 с 29.12.2009 по 08.08.2012;

- пункт 1.5 договора изложить в следующей редакции: "Срок аренды устанавливается с 29.12.2009 по 08.08.2012. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование "Участка" в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом "Арендатор" имеет преимущественное право на его заключение";

- исключить из условий договора арендные платежи: за 2008 год в размере 196852 (сто девяносто шесть тысяч восемьсот пятьдесят два) рубля 79 копеек, за 2009 год в размере 257567 (двести пятьдесят семь тысяч пятьсот шестьдесят семь) рублей 68 копеек.

- пункт 4.2. договора изложить в следующей редакции: "Размер арендной платы на 2010 год составляет 285 850 (двести восемьдесят пять тысяч восемьсот пятьдесят) рублей 22 копейки".

Решением от 04.12.2012 по делу N А75-8478/2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры в удовлетворении исковых требований предпринимателю Абдуллаеву Г.Ш.о. отказал в полном объеме.

Не согласившись с принятым судебным актом, предприниматель Абдуллаев Г.Ш.о. обратился с апелляционной жалобой, в которой просит решение арбитражного суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

По утверждению подателя апелляционной жалобы, в материалах дела имеются доказательства, свидетельствующие о необходимости изменения условий договора аренды земельного участка N 715 от 20.07.2010.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель предпринимателя Абдуллаева Г.Ш.о. поддержал требования, заявленные в апелляционной жалобе.

От Администрации в материалы дела поступил отзыв на апелляционную жалобу. Ответчик 1 считает, что апелляционная жалоба предпринимателя Абдуллаева Г.Ш.о. не обоснованна, выводы суда соответствуют фактическим обстоятельства дела, установленным в ходе судебного разбирательства, и имеющимся в деле доказательствам, каких-либо нарушений, неправильного применения норм права судом не допущено, а потому просит решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Департамент отзыв на апелляционную жалобу не представил.

До начала судебного заседания от Администрации поступило ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие представителя ответчика 1, которое суд апелляционной инстанции счел необходимым удовлетворить.

Суд апелляционной инстанции полагает возможным также рассмотреть апелляционную жалобу в отсутствие представителя Департамента, надлежащим образом извещенного о времени и месте судебного заседания и не заявившего ходатайства об его отложении (часть 3 статьи 156, часть 1 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Рассмотрев материалы дела, апелляционную жалобу, отзыв на нее, выслушав представителя предпринимателя Абдуллаева Г.Ш.о., суд апелляционной инстанции установил следующие обстоятельства.

Между Администрацией города Сургута (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Абдуллаевым Галибом Шамы оглы (арендатором) заключен договор аренды земельного участка от 05.12.2005 N 1032, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 2260 кв.м., кадастровый номер 86:10:01 01 195:0010, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, в микрорайоне 34 по проспекту Мира.

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок предоставлен арендатору под строительство магазина. Приведенное в договоре описание целей использования земельного участка является окончательным. Изменение условий использования участка допускается исключительно с согласия арендодателя.

Пунктом 1.5 договора срок аренды земельного участка установлен с 12.09.2005 по 26.10.2007.

Договор аренды зарегистрирован Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Тюменской области, Ямало-Ненецкому и Ханты-Мансийскому автономным округам 29.03.2006.

В пункте 3.1.18 договора стороны предусмотрели условия продления аренды, указав, что за два месяца до истечения срока аренды земельного участка арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о намерении продолжить договорные отношения.

Письмом от 23.08.2007 арендатор уведомил арендодателя о намерении продлить договорные отношения.

После истечения предусмотренного договором срока аренды ответчик продолжил пользование земельным участком при отсутствии возражений со стороны арендодателя.

Данные обстоятельства с учетом пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации свидетельствуют о возобновлении договора аренды между сторонами на неопределенный срок.

В письме от 04.05.2008 N 14-3376/8(06) Департамент имущественных и земельных отношений Администрации города Сургута уведомил ответчика об отказе арендодателя от договора аренды земельного участка, прекращении его действия по истечении 3-х месяцев с момента получения уведомления арендатором, а также необходимости освобождения земельного участка и возвращения его арендодателю в течение 10 дней с момента прекращения действия договора.

Данное письмо получено ответчиком 07.05.2008.

Поскольку ответчик в установленный срок не освободил и не передал земельный участок, Администрация города Сургута обратилась с иском в арбитражный суд об освобождении земельного участка в рамках дела N А75-8288/2008.

Вступившим в законную силу постановлением Восьмого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2009 по делу N А75-8288/2008 в удовлетворении исковых требований отказано, суд апелляционной инстанции указал, что отказ истца от договора аренды содержит признаки злоупотребления арендодателем своим правом, признал его ничтожным. По мнению суда апелляционной инстанции, арендодатель, действуя разумно и добросовестно, должен был продлить арендатору срок действия договора, оговорив при этом какие действия должны быть совершены в этот срок.

Между Администрацией города Сургута (арендодателем) и индивидуальным предпринимателем Абдуллаевым Галибом Шамы оглы (арендатором) подписан без разногласий договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, по условиям которого арендодатель передал, а арендатор принял в аренду земельный участок, площадью 2260 кв.м., кадастровый номер 86:10:01 01 195:0010, расположенный по адресу: Тюменская область, г. Сургут, в микрорайоне 34 по проспекту Мира, в территориальной зоне Ж.3.-34.

Согласно пункту 1.4 договора земельный участок предоставлен арендатору для окончания строительства магазина.

Пунктом 1.5 договора срок аренды земельного участка установлен с 09.08.2008 по 08.08.2012. По истечении указанного срока действие договора прекращается. Использование участка в дальнейшем допускается только после заключения нового договора аренды, при этом арендатор имеет преимущественное право на его заключение".

Согласно пункту 2.2.1 договора обязательство арендодателя по передаче земельного участка арендатору фактически исполнено, подписание акта приема-передачи не требуется.

Пунктом 4.2 договора размер арендной платы на 2010 год составляет 811 733 руб. 25 коп., из них: за 2008 год - 196 852 руб. 79 коп., за 2009 год - 257 567 руб. 68 коп., за 2010 год - 357 312 руб. 78 коп.

Государственная регистрация договора произведена 26.10.2010.

Индивидуальным предпринимателем Абдуллаевым Галибом Шамы оглы велась переписка, целью которой было внесение изменений в договор аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, об исключении из срока аренды времени предшествующего дату его подписания, об исключении из расчетов арендной платы за 2008, 2009 годы, мотивированных отсутствием фактической возможности использования земельного участка по виде арендодателя до 29.12.2009, а так же о пересмотре арендной платы на 2010 год с учетом коэффициента в размере 0,8 для субъектов малого и среднего предпринимательства (письма от 09.2010 N 81, от 25.05.2011 N 80).

Департаментом имущественных и земельных отношений в адрес арендатора направлен перерасчет арендной платы за 2010 год по договору аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715 произведенный с учетом коэффициента малого и среднего бизнеса в соответствии с приказом Департамента государственной собственности Ханты-Мансийского автономного округа-Югры от 30.12.2009 N 3-нп "Об арендной плате за земельные участки" (с изменениями и дополнениями), согласно которому размер арендной платы за указанный период составил 285 850 руб. 22 коп.

Остальные требования индивидуальным предпринимателем Абдуллаевым Галибом Шамы оглы (арендатора) оставлены без удовлетворения.

Предприниматель Абдуллаев Г.Ш.о., ссылаясь на отсутствие фактической возможности использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, по вине арендодателя до 29.12.2009, обратился в арбитражный суд с иском о внесении изменений в договор.

04.12.2012 Арбитражный суд Ханты-Мансийского автономного округа - Югры вынес судебный акт, являющийся предметом апелляционного обжалования по данному делу.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции в порядке статей 266, 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд апелляционной инстанции не находит оснований для его отмены, исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

В судебном порядке договор может быть изменен по правилам, установленным пунктом 2 статьи 450, статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 1 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации основанием для расторжения договора является существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором и не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Пунктом 2 этой же статьи установлено, что если стороны не достигли соглашения о приведении договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, договор может быть изменен судом по требованию заинтересованной стороны по основаниям, предусмотренным пунктом 4 данной статьи, при одновременном наличии следующих условий: 1) в момент заключения договора стороны исходили из того, что такого изменения обстоятельств не произойдет; 2) изменение обстоятельств вызвано причинами, которые заинтересованная сторона не могла преодолеть после их возникновения при той степени заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота; 3) исполнение договора без изменения его условий настолько нарушило бы соответствующее договору соотношение имущественных интересов сторон и повлекло бы для заинтересованной стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишилась бы того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора; 4) из обычаев делового оборота или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

При наличии существенно изменившихся обстоятельств расторжение договора судебным решением по правилам статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации возможно только в исключительных случаях при наличии совокупности перечисленных обстоятельств.

По смыслу пункта 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае изменения договора в судебном порядке обязательства считаются измененными на будущее время с момента вступления в законную силу решения суда об изменении договор. Следовательно, в судебном порядке может быть изменен только действующий договор.

Судом первой инстанции установлено и из материалов дела следует, что на момент подачи в суд искового заявления предпринимателем Абдуллаевым Г.Ш.о. (18.10.2012) срок договора аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715 истек 08.08.2012, что согласно условиям пункта 1.5 договора свидетельствует о его прекращении.

Исходя из положений гражданского законодательства, изменения в договор в судебном порядке могут быть внесены только в период действия договора, но не после его прекращения.

Если в соответствии со статьей 651 Гражданского кодекса Российской Федерации Российской Федерации договор аренды здания, сооружения или помещения был зарегистрирован, то по смыслу статьи 26 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" любая из сторон договора аренды вправе обратиться в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, с заявлением о внесении в ЕГРП записи о прекращении договора аренды. Сохранение в ЕГРП записи о договоре аренды не означает, что договор аренды не прекратился (пункт 6 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды").

Учитывая указанную правовую позицию, арбитражный суд обоснованно посчитал, что не погашение сторонами в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о государственной регистрации договора аренды земельного участка, само по себе не означает, что договор продолжает действовать по настоящий день.

Кроме того, для изменения договора в связи с существенным изменением обстоятельств истец должен доказать наличие совокупности условий, предусмотренных пунктом 2 статьи 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Таких доказательств истцом в материалы дела ни в ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции, ни в ходе рассмотрения настоящего спора в порядке апелляционного производства не представлено.

Что касается доводов истца об отсутствии фактической возможности использования земельного участка по договору аренды земельного участка от 20.07.2010 N 715, по вине арендодателя до 29.12.2009, то в любом случае они не могут являться существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, поскольку должны были быть известны сторонам в момент заключения спорного договора (20.07.2010). Стороны при подписании договора имели возможность влиять на его условия.

Поэтому, указанные доводы, изложенные в апелляционной жалобе не принимаются судом апелляционной инстанции во внимание, поскольку не влияют на вывод суда, положенный в основу обжалуемого решения.

Как обоснованно отмечено судом первой инстанции, такие обстоятельства, могут являться основанием для снижения размера арендной платы или освобождения арендатора от ее внесения и подлежат оценке в судебном порядке в рамках спора о взыскании арендных платежей (пункт 4 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

В части 1 статьи 13 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации приведен перечень нормативных правовых актов, на основании которых арбитражный суд рассматривает дела. Согласно части 4 статьи 170 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд, разрешая споры, также руководствуется постановлениями Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации и постановлениями Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, разъясняющими судебную практику по отдельным вопросам.

По верному замечанию суда первой инстанции, письмо должностного лица субъекта Российской Федерации не относится к перечню нормативных правовых актов, на основании которых арбитражный суд рассматривает дела.

Установив указанные обстоятельства в ходе судебного разбирательства по делу, суд первой инстанции обоснованно отказал предпринимателю Абдуллаеву Г.Ш.о. в удовлетворении заявленных требований, поскольку, по смыслу вышеприведенных норм гражданского законодательства, изменение в судебном порядке условий прекратившего свое действие договора, не допускается.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, апелляционная жалоба не содержит, в связи с чем удовлетворению не подлежит.

Таким образом, при вынесении решения судом первой инстанции в соответствии со статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оценены все представленные сторонами доказательства в их совокупности и взаимосвязи. Выводы, изложенные в решении суда первой инстанции, соответствуют материалам дела. Нарушений или неправильного применения норм материального и процессуального права при вынесении решения судом первой инстанции не допущено.

Учитывая изложенное, апелляционный суд считает, что оснований для отмены или изменения обжалуемого решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Судебные расходы по уплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации относятся на подателя жалобы.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Восьмой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Ханты-Мансийского автономного округа - Югры от 04 декабря 2012 года по делу N А75-8478/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано путем подачи кассационной жалобы в Федеральный арбитражный суд Западно-Сибирского округа в течение двух месяцев со дня изготовления постановления в полном объеме.

Председательствующий

Е.Н. Кудрина

Судьи

Д.Г. Рожков Ю.М. Солодкевич