Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 19 апреля 2013 г. N 10АП-11152/12

г. Москва

19 апреля 2013 г.

Дело N А41-25460/12

Резолютивная часть постановления объявлена 17 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 19 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Коновалова С.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Маркиной А.П.,

при участии в заседании:

от Крестьянского хозяйства "АГРОЭКОЛОГИЯ": Федулова Г.В. по доверенности 22.01.2013 г.,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве: Власова Д.Е. по доверенности 09.01.2013 г., N 41/2013,

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области: Симон И.А. по доверенности 20.12.2012 г. N 379 Д,

от Администрации Подольского муниципального района Московской области: Анисина П.В. по доверенности 01.08.2012 г. N 918/149,

рассмотрев в судебном заседании исковое заявлению заявление Крестьянского хозяйства " Крестьянское хозяйство "АГРОЭКОЛОГИЯ" к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области о признании незаконным решения, об обязании провести государственную регистрацию перехода права собственности, права собственности на земельный участок,

УСТАНОВИЛ:

Крестьянское хозяйство "Агроэкология" (далее КХ "Агроэкология", заявитель, общество) обратилось в Арбитражный суд Московской области к Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области (далее - Управление Росреестра, заинтересованное лицо) с требованиями (с учетом уточнений, принятых судом) (л.д. 107, том 1):

- о признании незаконным решения Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области от 10.03.2012 года N 27/036/2011-440 об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, на территории сельского поселения Роговское (ранее - Роговский с/о), вблизи деревни Васюнино, кадастровый номер 50:27:0040135:27;

- об обязании Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве провести государственную регистрацию перехода права собственности, права собственности на земельный участок, расположенный по адресу: Московская область, Подольский район, на территории сельского поселения Роговское (ранее - Роговский с/о), вблизи деревни Васюнино, кадастровый номер 50:27:0040135:27, в установленный законом срок.

Решением 31 октября 2012 года Арбитражного суда Московской области в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением суда, Крестьянское хозяйство "АГРОЭКОЛОГИЯ" подало апелляционную жалобу, в которой просило о его отмене как необоснованного и незаконного.

По мнению истца, суд не полностью выяснил фактические обстоятельства, имеющие значение для дела, неправильно применил положения ч. 3 ст. 433 и ч. 2 ст. 609 ГК России, ч. 4 ст. 10 федерального закона от 24 июля 2002 года N 101 -ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения", ст. 15 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-03 (в ред. от 17 июня 2011 г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области"; В силу ч. 4 ст. 10 федерального закона от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного Назначения" - переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, после истечения трёх лет с момента заключения договора аренды npи условии надлежащего использования этого земельного участка. ст. 15 Закона Московской области от 12 июня 2004 г. N 75/2004-03 (в ред. от 17 июня 2011 г.) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области" - переданный в аренду гражданину или юридическому лицу, земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, по истечении трёх лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Земельный участок (кадастровый номер: 50:27:0040135:27) приобретён КФХ "Агроэкология" по рыночной стоимости в соответствии с Постановлениями Администрации Подольского муниципального района Московской области от 31 августа 2011 г. N 2385 "О предоставлении КХ "Агроэкология" в собственность земельных участков вблизи д. Васюнино с.п. Роговское" и от 17 Ноября 2011 г. N 3472 "О внесении изменений и дополнений в Постановление Руководителя Администрации Подольского муниципального района от 31 августа 2011 г. N 2385 (л/д. 19-21).

Согласно данным распорядительным документам и договору купли-продажи (купчая) земельного участка от 12 сентября 2011 г., расположенного по адресу: Московская область, Подольский район на территории сельского поселения Роговское (ранее - Роговский с/о), вблизи деревни Васюнино, кадастровый номер: 50:27:0040135:27 общей площадью 44000 кв.м. КФХ "Агроэкология" приобрело данный земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения для расширения сельскохозяйственного производства без права изменения целевого назначения (л/д. 15-18)

Таким образом, положение, согласно которому арендатор может приобрести земельный участок по истечении трёхлетнего срока, к возникшим правоотношениям не применяется.

Однако эти существенные обстоятельства не получили надлежащую оценку суда.

Определением от 18 марта 2013 г. Десятый арбитражный апелляционный суд перешел к рассмотрению дела по правилам первой инстанции, поскольку Департамент земельных ресурсов г. Москвы к участию в деле привлечен не был, а Управление Росреестра по г. Москве участвовало в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.

Представитель КХ "Агроэкология" в судебном заседании суда апелляционной инстанции доводы заявленных требований поддержал, просил их удовлетворить в полном объеме с учетом уточнений.

Представитель администрации поддержал заявленные требования, просил их удовлетворить в полном объеме.

Представитель Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве в судебном заседании суда апелляционной инстанции возражал против удовлетворения заявленных требований как неосновательных.

Представитель Управления Росреестра по Московской области в суде апелляционной инстанции возражал против удовлетворения заявленных требований, просил отказать в их удовлетворении.

Остальные лица, участвующие в деле, своих представителей в суд апелляционной не направили, извещены судом надлежащим образом.

Рассмотрев повторно дело по правилам первой инстанции, выслушав представителей лиц, участвующих в деле, оценив доводы искового заявления, исследовав материалы дела, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований с учетом уточнений.

Установлено, что 31 августа 2011 года Администрацией Подольского района вынесено постановление "О предоставлении КХ "Агроэкология" в собственность по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, земельных участков, в том числе земельного участка с кадастровым номером 50:27:0040135:27 площадью 44000 кв. метров, категории земель "земли сельскохозяйственного назначения", разрешенное использование "для расширения сельскохозяйственного производства", расположенного по адресу: Московская область, Подольский район, сельское поселение Роговское, вблизи д. Васюнино, находящегося в аренде у КХ "Агроэкология" на основании договора аренды N 235 от 07.06.1999 года (л.д.19).

Между КУИ администрации Подольского района и КХ "Агроэкология" 12 сентября 2011 года заключен договор купли-продажи указанного земельного участка (л.д.15).

Стороны обратились в Управление Росреестра по Московской области с заявлением о регистрации перехода права, права собственности на земельный участок.

Государственная регистрация 10.10.2011 года была приостановлена в связи с непредставлением документов, подтверждающих наличие оснований для проведения государственной регистрации, а именно: цена выкупа участка, согласно документам, составляет пятикратную кадастровую стоимость участка (при выкупе участка, являющегося предметом договора аренды, арендатором), но при этом нет доказательств, что договор аренды в установленном порядке был зарегистрирован.

Управлением Росреестра по Московской области 10 марта 2012 года было отказано в государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. (л.д. 48-49, том 1).

Управление указало, что с момента государственной регистрации договора аренды (11.02.2011 года) прошло менее трех лет, что, согласно Закону Московской области "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области", Закону Московской области "О регулировании земельных отношений в Московской области", препятствует выкупу арендатором земельного участка при установлении выкупной цены в размере 5-кратной кадастровой стоимости участка. Кроме того, в сообщении об отказе указано, что согласно кадастровому паспорту, не установлена граница земельного участка, отсутствуют кадастровые сведения о координатах характерных точек границ участка, что также согласно части 1 статьи 19 Федерального закона о регистрации, является основанием для отказа в регистрации.

Не согласившись с отказом, КХ "Агроэкология" обратилось в арбитражный суд с заявленными требованиями.

Суд первой инстанции пришел к правильному выводу о том, что основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

Основанием для принятия решения суда о признании незаконными действий (бездействия) уполномоченного органа является одновременное несоответствие этих актов, действий (бездействия) закону или иному правовому акту, а также нарушение оспариваемым актом, действиями (бездействием) прав и законных интересов заявителя, обратившегося в суд с соответствующими требованиями.

Заявитель обжалует отказ Управления Росреестра в государственной регистрации сделки купли-продажи земельного участка.

Отношения, связанные с осуществлением государственной регистрации, регулируются Федеральным законом от 21.07.1997 г. N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Федеральный закон N 122-ФЗ).

Согласно статье 2 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее также - государственная регистрация прав) - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть 1 статьи 4 Федерального закона N 122-ФЗ).

Согласно части 1 статьи 13 Федерального закона установлено, что государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки; установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество при отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав; совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В соответствии со статьей 16 Федерального закона N 122-ФЗ, государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения. Если иное не установлено настоящим Федеральным законом и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами, документы, необходимые для государственной регистрации прав, представляются заявителем. Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, не вправе требовать у заявителя документы, необходимые для проведения государственной регистрации прав, если такие документы (сведения, содержащиеся в них) находятся в распоряжении государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций, за исключением случаев, если такие документы в соответствии со статьей 17 настоящего Федерального закона являются основаниями для государственной регистрации прав.

Орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, самостоятельно запрашивает такие документы (сведения, содержащиеся в них) в соответствующих органах и организациях, если заявитель не представил их по собственной инициативе.

Согласно статье 17 Федерального закона N 122-ФЗ, основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются в том числе:

акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления в рамках их компетенции и в порядке, который установлен законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки;

акты (свидетельства) о правах на недвижимое имущество, выданные уполномоченными органами государственной власти в порядке, установленном законодательством, действовавшим в месте издания таких актов на момент их издания;

иные акты передачи прав на недвижимое имущество и сделок с ним в соответствии с законодательством, действовавшим в месте передачи на момент ее совершения;

иные документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

Не допускается истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных настоящим Федеральным законом, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Статьей 13 Федерального закона N 122-ФЗ установлен порядок проведения государственной регистрации прав. Государственная регистрация прав проводится в следующем порядке: прием документов, представленных для государственной регистрации прав, регистрация таких документов; правовая экспертиза документов и проверка законности сделки.

Статьей 20 Федерального закона N 122-ФЗ установлен полный перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

Согласно части 1 статьи 20, в государственной регистрации прав может быть отказано в том числе, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; правоустанавливающий документ об объекте недвижимого имущества свидетельствует об отсутствии у заявителя прав на данный объект недвижимого имущества; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными правами.

Таким образом, регистрирующий орган не должен проверять причины совершения сделок, но обязан проверить их законность.

При установлении несоответствия сделки закону регистрирующий орган отказывает в проведении государственной регистрации.

Права арендаторов на выкуп арендованного имущества предусмотрены Гражданским кодексом РФ, Земельным кодексом РФ.

Согласно части 8 Земельного кодекса РФ, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством.

Отношения в сфере оборота земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области, регулируются Законом Московской области от 12.06.2004 N 75/2004-ОЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения на территории Московской области". Согласно статье 15 указанного закона, переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по цене, равной пятикратной кадастровой стоимости, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

Судом установлено, что заявитель является арендатором спорного земельного участка, договор аренды участка зарегистрирован в феврале 2011 года.

Первоначально КХ "Агроэколгия" обратилось в регистрирующий орган с заявлением о регистрации заключение договора купли-продажи спорного участка по льготной цене, установленной статьей 15 Закона Московской области N 75/2004-ОЗ, является незаконным, предусматривающей возможность приобретения арендатором в собственность арендуемого земельного участка по цене, равной пятикратной стоимости земельного участка, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования земельного участка.

Согласно расписке (л.д. 50, 57, том 1) КХ обратилось с заявлением о прекращении госрегистрации от 20.10.2011 г.

Уведомлением о приостановлении государственной регистрации указано, что заявленный на регистрацию перехода права собственности земельный участок предоставляется по льготной цене, равной пятикратной кадастровой стоимости земельного участка без наличия на то правовых оснований. Заявителя предложено представить дополнительные доказательства в обоснование наличия оснований для государственной регистрации перехода права собственности (л.д. 63, том 1).

Из материалов дела следует, что согласно расписке регистрирующему органу дополнительно представлено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды земельного участка от 13.12.2010 г. (л.д. 78, том 1).

Из расписки следует, что регистрирующему органу были представлены договор купли-продажи от 12.09.2011 г. и постановление администрации от 31.08.2011 г. N 2385. (л.д. 14, том 1).

В суд апелляционной инстанции представителем заявителя дополнительно представлены копии постановления от 17.11.2011 г. N 3472 из п. 2.2 которого следует, что, необходимо в месячный срок подготовить проекты договоров купли-продажи спорных земельных участков в размере равном их рыночной стоимости, указанной в отчетах об оценке рыночной стоимости N 600811/29-Н и N 630811/30-Н, а также копия отчета N 630811/29-Н, из которой следует, что льготная цена и рыночная стоимость совпала и составила 2078538 руб.

Однако подлинные вышеуказанные документы в суд апелляционной инстанции не представлены, доказательства заблаговременного представления данных документов в полном объеме регистрирующему органу в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, представитель КХ "Агроэкология" после приостановления регистрации надлежащим образом не подтвердил наличие оснований для применения к спорным земельным участкам льготной цены, совпавшей согласно отчету с рыночной ценой.

Таким образом, регистрирующий орган правомерно отказал заявителю в регистрации договора купли-продажи спорного земельного участка.

Поскольку суд первой инстанции не привлек к участию в деле лицо, которое в случае удовлетворения требований должно было провести государственную регистрацию перехода права собственности на спорный земельный участок, решение суда подлежит отмене, с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Учитывая изложенное, руководствуясь ст. 266, 268, п. 2 ст. 269, п. 1 ч. 1 ст. 270, 271, суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 31 октября 2012 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-25460/12 отменить, в удовлетворении заявленных требований отказать.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

С.А. Коновалов Е.Е. Шевченко