Постановление Пятого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2013 г. N 05АП-2711/13

г. Владивосток

16 апреля 2013 г.

Дело N А59-4846/2012

Резолютивная часть постановления оглашена 09 апреля 2013 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 16 апреля 2013 года.

Пятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего А.В. Гончаровой

судей Н.Н. Анисимовой, Е.Н. Номоконовой

при ведении протокола секретарем судебного заседания М.В. Ждановой

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Берег"

апелляционное производство N 05АП-2711/2013

на решение от 29.01.2013 года

по заявлению общества с ограниченной ответственностью "Берег" (ИНН 6509018361, ОГРН 1076509001007, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 02.08.2007) к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (ИНН 6501154644, ОГРН 1046500652065, дата государственной регистрации в качестве юридического лица 24.12.2004) третье лицо: открытое акционерное общество "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" о признании незаконным решения N 03/001/2012-708 от 20.08.2012 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства

при участии:

стороны не явились;

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью "Берег" (далее - общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Сахалинской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области (далее - Управление Росреестра по Сахалинской области, управление, заинтересованное лицо) с заявлением о признании незаконным решения N 03/001/2012-708 от 20.08.2012 об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства.

Определением суда от 06.11.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, на стороне заявителя, привлечено "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" ОАО (далее - МАБЭС "Сахалин-Вест" ОАО).

Решением Арбитражного суда Сахалинской области от 29.01.2013 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с вынесенным по делу судебным актом, ООО "Берег" обратилось в Пятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт.

В обоснование жалобы указывает, что 05.07.2001 договор купли-продажи Банка объект незавершенного строительства площадью 233,6 кв.м. расположенное по адресу: РФ, Сахалинская область, Холмский район, г. Чехов, ул. Ленина, 36, на земельном участке, выделенном согласно постановлению мэра г. Чехова, N 85 от 30.07.1993, был зарегистрирован Сахалинским учреждением юстиции по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним под N 65-09-84/2001-254/1, получено свидетельство о праве собственности серия 65 N 0315.

После регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и регистрации договора купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012, заявитель намерен оформить земельный участок в собственность, ставить на кадастровый учет и производить все необходимые действия, связанные с регистрацией и постановкой на учет земельного участка.

Указывает, что в соответствии со статьей 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник.

Полагает, что собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 ЗК РФ.

Таким образом, по мнению заявителя жалобы, орган регистрации нарушил права и законные интересы заявителя, как собственника незавершенного строительством объекта недвижимости.

ООО "Берег", Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области, открытое акционерное общество "Межрегиональный акционерный банк экономического сотрудничества "Сахалин-Вест" надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в заседание арбитражного суда апелляционной инстанции не явились. От Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области поступило письменное ходатайство о рассмотрении апелляционной жалобы в отсутствие своего представителя. Заявленное ходатайство судом рассмотрено и удовлетворено.

В отзыве на апелляционную жалобу Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области решение считает законным и обоснованным, просит оставить апелляционную жалобу без удовлетворения.

В соответствии со статьей 156 АПК РФ коллегия рассмотрела апелляционную жалобу по делу в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 09.04.2013 до 09 часов 55 минут.

Об объявлении перерыва лица, участвующие в деле, уведомлены в соответствии с Информационным Письмом Президиума ВАС РФ N 113 от 19.09.06 "О применении статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации" путем размещения на официальном сайте суда информации о времени и месте продолжения судебного заседания.

После перерыва лица, участвующие в деле, явку своих представителей также не обеспечили.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статей 266, 268, 270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции в силу следующих обстоятельств.

Из материалов дела судом установлено, что между ликвидационной комиссией ООО Сахалинский коммерческий банк "АКСБАНК" (Продавец) и МАБЭС "Сахалин-Вест" ОАО (Покупатель) заключен договор купли-продажи от 05.08.1999, предметом которого установлено, что "Продавец" продает, а "Покупатель" приобретает незавершенное строительством здание, расположенное по адресу: РФ, Сахалинская обл., Холмский район, г. Чехов ул. Ленина,36, принадлежащее "Продавцу" на праве собственности.

По договору купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012, заключенному МАБЭС "Сахалин-Вест" ОАО (Продавец) с ООО "Берег" (Покупатель), последний купил здание банка, инв. N 6000, литер А, этажность 1, нежилое здание, площадь 233,6 кв. м. расположенное по адресу: г. Чехов, ул. Ленина, дом 36, условный номер 65:09:00:00:6000:36А.

Передача здания банка произведена по акту приема-передачи от 31.05.2012.

21.06.2012 общество совместно с представителем МАБЭС "Сахалин-Вест" подали в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Сахалинской области Холмский отдел заявление о государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, с предоставлением необходимых документов, в том числе, договора купли-продажи от 31.05.2012 N 2012/39; акт приема-передачи от 31.05.2012.

Письмом N 03/001/2012-408 от 20.07.2012 государственный регистратор уведомил ООО "Берег" и МАБЭС "Сахалин-Вест" ОАО о приостановлении государственной регистрации, предложив представить ряд документов необходимых для проведения государственной регистрации.

Заявлениями от 12.07.2012 и от 16.08.2012 общество представило в управление дополнительные документы, в том числе, дополнительное соглашение от 15.06.2012 к договору купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012.

Из этого дополнительного соглашения следует, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, выделенном согласно постановления Мэра г. Чехова от 30 июля 1993 г. N 85.

Письмом N 03/001/2012-708 от 20.08.2012 государственный регистратор сообщил обществу об отказе в государственной регистрации перехода и права собственности на объект незавершенного строительства на основании абзаца 4 пункта 1 статьи 20 Закона о регистрации.

Не согласившись с решением управления об отказе в государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства, изложенным в письме N 03/001/2012-708 от 20.08.2012, общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции исходил из того, что представленный в качестве документа - основания договор купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012 соответствует требованиям статьи 18 Закона о регистрации, однако, поскольку правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором расположен спорный объект недвижимости на момент обращения за государственной регистрацией права собственности у ООО "Берег" отсутствовали, суд первой инстанции пришел к выводу о том, что оспариваемым решением Управления не допущено нарушения прав и законных интересов заявителя.

Исследовав материалы дела, проверив в порядке статьей 266, 268,270 Арбитражного процессуального кодекса РФ правильность применения судом первой инстанции норм материального и процессуального права, суд апелляционной инстанции пришел к следующим выводам.

В соответствии со статьей 13 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьей 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации и в соответствии с разъяснениями, данными в пункте 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части 1 Гражданского кодекса Российской Федерации" граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органом местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен главой 3 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее по тексту - Закон N 122-ФЗ).

На основании статьи 2 указанного Закона государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

Основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются документы, которые в соответствии с законодательством Российской Федерации подтверждают наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав. Проверка юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов проводится органом, осуществляющим государственную регистрацию прав (пункт 1 статьи 17 Закона N 122-ФЗ).

В соответствии с пунктом 1 статьи 18 Закона N 122-ФЗ документы, устанавливающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав. Указанные документы должны содержать описание недвижимого имущества и, если иное не установлено настоящим Федеральным законом, вид регистрируемого права и в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, должны иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

В силу пункта 1 статьи 13 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация включает в себя правовую экспертизу документов и проверку законности сделки.

Абзацем 4 пункта 1 статьи 20 данного Закона предусмотрено, что в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если представленные на регистрацию документы, по форме и содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства.

В качестве правоустанавливающих документов на регистрацию представлен договор купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012, акт приема-передачи N 1 от 31.05.2012 и дополнительное соглашение от 15.06.2012 к договору купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012.

Проведя правовую экспертизу документов, в соответствии с правилами статьи 13 Закона N 122-ФЗ, Управление установило, что заявителем не представлены документы, подтверждающие соблюдение установленного ст.ст. 552,554 ГК РФ порядка продажи объекта недвижимости - здание банка, расположенного по адресу: г. Чехов, ул. Ленина, дом 36, условный номер 65:09:00:00:6000:36А.

Данные выводы государственного регистратора суд апелляционной инстанции находит обоснованными.

Согласно подпункту 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации установлен принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов.

Согласно разъяснениям, содержащимся в пункте 11 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суд РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными.

Пунктом 4 статьи 35 Земельного кодекса РФ предусмотрено, что отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке и принадлежащих одному лицу, проводится вместе с земельным участком.

Пунктом 1 статьи 552 ГК РФ также предусмотрено, что по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

В соответствии со статьей 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указанные данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В рассматриваемом случае, в качестве документа - основания для государственной регистрации заявителем указан договор купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012, заключенный между МАБЭС "Сахлин-Вест" ОАО (Продавец) и ООО "Берег" (Покупатель), согласно которому последний покупает здание банка, инв. N 6000, литер А, этажность 1, нежилое здание, площадь 233,6 кв.м., расположенное по адресу: г. Чехов, ул. Ленина, дом 36, условный номер 65:09:00:00:6000:36А. По акту приема-передачи от 31.05.2012 к договору купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012 Продавец передал, а Покупатель принял объект незавершенного строительства.

Действительно, Общество представило в Управление дополнительные документы, в том числе, дополнительное соглашение от 15.06.2012 к договору купли-продажи N 2012/39 от 31.05.2012, из которого следует, что объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, выделенном согласно постановления Мэра г. Чехова от 30 июля 1993 г. N 85.

Данным Постановлением N 85 от 30.06.1993 земельный участок был отведен под строительство банка по ул. Ленина в с. Чехов, площадью 800 кв.м, коммерческому банку "Оникс".

Вместе с тем, исходя из положений п. 1 ст. 1, п. 1 ст. 5, п. 1 ст. 7 Федерального закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", земельный участок становится объектом гражданского оборота с момента внесения соответствующих сведений в государственный кадастр недвижимости и присвоения кадастрового номера.

Постановка на кадастровый учет земельного участка подтверждает его существование с характеристиками, позволяющими определить его в качестве индивидуально-определенной вещи.

Согласно пункту 1 статьи 37 Земельного кодекса РФ объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет.

Как следует из оспариваемого решения регистрационного органа и подтверждается материалами дела, по сведениям, полученным управлением от филиала ФГБУ "ФКП Росреестра" по Сахалинской области, в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке с вышеуказанными характеристиками.

Из материалов дела усматривается, что на момент заключения договора купли-продажи от 31.05.2012, дополнительного соглашения от 15.06.2012, земельный участок, находящийся под объектом незавершенного строительства и необходимый для его использования не был сформирован и поставлен на кадастровый учет, то есть как объект прав не возник. Следовательно, отсутствуют основания считать соблюденным условие об обязательном включении в договор данных определяющих расположение недвижимости на соответствующем земельном участке.

Факт наличия постановления мэра г. Чехова N 85 от 30.06.1993 об отводе земельного участка под строительство здания банка по ул. Ленина, в с. Чехов, площадью 800 кв.м., не свидетельствует о наличии у продавца права на земельный участок, которое может перейти к покупателю в соответствии со ст. 35 Земельного кодекса РФ и не влечет безусловную регистрацию права собственности на объект незавершенного строительства.

Довод заявителя на то, что он как покупатель объекта недвижимости имеет право в дальнейшем поставить земельный участок на кадастровый учет и произвести все необходимые действия, связанные с регистрацией и постановкой на учет земельного участка, отклоняется, как напрямую противоречащий вышеприведенным нормативным положениям.

При таких обстоятельствах, поскольку материалами дела подтверждается факт нарушения порядка отчуждения имущества, повлекшего представления на государственную регистрацию документов, которые по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, оспариваемое в рамках настоящего дела решение Управления N 03/001/2012-708 от 20.08.2012 об отказе в государственной регистрации права собственности соответствует требованиям действующего законодательства и не нарушает права и законные интересы заявителя, в связи с чем в соответствии с частью 3 статьи 201 АПК РФ основания для удовлетворения заявленных требований отсутствуют.

В соответствии с ч. 2 п. 35 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28 мая 2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции", в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, которая, однако, не повлекла принятия неправильного решения, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть.

Учитывая, что выводы суда первой инстанции не повлекли принятия неправильного решения, апелляционный суд на основании ст. 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ считает, что решение суда первой инстанции подлежит оставлению без изменения с учетом мотивировочной части, изложенной в настоящем постановлении.

При подаче апелляционной жалобы на решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.01.2013 ООО "Берег" на основании платежного поручении N 13 от 20.02.2013 уплачена государственная пошлина в сумме 2000 руб.

В соответствии со статьей 333.40 Налогового кодекса Российской Федерации излишне уплаченная государственная пошлина в размере 1000 руб. подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 258, 266-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Пятый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Сахалинской области от 29.01.2013 года по делу N А59-4846/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Берег" из федерального бюджета 1000 (одна тысяча) рублей государственной пошлины, излишне уплаченной при подаче апелляционной жалобы платежным поручением N 13 от 20.02.2013.

Выдать справку на возврат государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Дальневосточного округа через Арбитражный суд Сахалинской области в течение двух месяцев.

Председательствующий

А.В. Гончарова

Судьи

Н.Н. Анисимова Е.Н. Номоконова