Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. N 10АП-277/13

г. Москва

17 апреля 2013 г.

Дело N А41-10844/12

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013.

Постановление изготовлено в полном объеме 17 апреля 2013 года.

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Александрова Д.Д.,

судей Коновалова С.А., Шевченко Е.Е.,

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Ахаевым А.М.,

при участии в заседании:

от "СК "Спецстрой-2": Шуваев А.Р. по доверенности от 17.01.2013 года N 3,

от Администрация города Фрязино: Кравчук М.М. по доверенности 09.01.2013 года N 2-44/10,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу "СК "Спецстрой-2" на решение Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2012 года по делу N А41-10844/12, принятое судьей Гриневой А.В., по исковому заявлению Администрации города Фрязино к ООО "СК "Спецстрой-2" о взыскании задолженности по арендной плате,

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Фрязино Московской области (далее - Администрация г. Фрязино, администрация, истец) обратилась в Арбитражный суд Московской области с исковым заявлением к Обществу с ограниченной ответственностью "СК "Спецстрой-2" (далее - ответчик, ООО "СК "Спецстрой", общество) о взыскании задолженности по арендной плате в размере 4980698 рублей 83 копеек, а именно: по договору N 45/2009 основной долг в размере 811107 рублей 45 копеек и пени 167385 рублей 98 копеек; по договору N 16/2009 основной долг в размере 3317568 рублей 12 копеек и пени 684637 рублей 28 копеек.

Решением Арбитражного суда Московской области от 26 ноября 2012 года, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда, общество подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить полностью решение Арбитражного суда Московской области как необоснованное и незаконное.

По мнению общества, суд первой инстанции сделал ошибочный вывод о том, что в период с 17.03.2010 г. по 30.04.2011 года ООО "СК "Спецстрой-2" являлось арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 50:44:020204:67 и 50:44:020204:71 и в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства, и условиями договоров аренды обязано уплачивать арендную плату арендодателю. В соответствии с п. п. 1.2. договора N 45/2009 от 07.10.2009 г. и договора N 16/2009 от 19.06.2009 г. оба земельных участка были предоставлены ответчиком истцу в аренду на период строительства жилых домов. Жилые дома, под строительство (завершение строительства и получения разрешения на ввод в эксплуатацию) которых были заключены вышеуказанные договоры аренды земельных участков, были построены и сданы с эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50310000-50 от 07/10/2009 г. и разрешением на ввод объекта в эксплуатацию N RU 50310000-51 от 12.10.2009 г. ООО "СК "Спецстрой-2" выступало застройщиком вышеуказанных жилых домов на основании инвестиционного контракта N 1 от 17.08.2001 г. с привлечением денежных средств дольщиков - физических и юридических лиц, договоры долевого участия в строительстве которых были надлежащим образом зарегистрированы в Управлении Федеральной регистрационной службы по Московской области. Исходя из пункта 2 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьи 16 Федерального закона "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, принадлежит на праве общей долевой собственности собственникам помещений в данном доме. Подходы к применению положений законодательства о правах на общее имущество многоквартирного дома, в том числе на земельные участки под многоквартирными домами, определены в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, а также в Постановлениях Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2010 N 13147/09, от 02.03.2010 N 13391/09, Определении Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 26.07.2011 г. N ВАС-9209/11. С учетом данных подходов право общей долевой собственности на общее имущество жилого дома, в которое входит земельный участок, на котором расположен жилой дом, возникает с момента появления в одном доме нескольких собственников помещений, в общую долевую собственность которых земельный участок переходит с момента государственной регистрации права собственности на жилое помещение (квартиру) в построенном доме. В силу пункта 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации, согласно которому государственная регистрация права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество, отдельной регистрации доли в праве собственности на земельный участок не требуется.

С момента государственной регистрации права собственности на квартиру первого по времени дольщика (дольщиков) прекратилось право собственности Администрации города Фрязино на вышеуказанные земельные участки, а также прекратилось право на взыскание арендной платы за пользование земельными участками с ООО "СК "Спецстрой-2" по договору N 16/2009 от 19.06.2009 г. и договору N 45/2009 от 07.10.2009 г. Определением Арбитражного суда Московской области от 13.09.2012 г. по делу NА41-10844/12 было удовлетворено ходатайство ответчика и в управление Федеральной регистрационной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области был направлен судебный запрос о предоставлении выписки из ЕГРП о переходе прав собственности на объекты недвижимого имущества (квартир), расположенных на вышеуказанных земельных участках. Предоставленная в материалы дела выписка из ЕГРП (том 2) содержит информацию обо всех собственниках жилых домов, расположенных на земельных участках. При этом, согласно вышеуказанной выписке оба жилых дома с адресами: МО, г Фрязино, пр. Павла Блинова, д. 8 и МО, г. Фрязино, ул. Барские Пруды, д. 3, расположены на одном земельном участке с кадастровым номером 50:44:020204:67 площадью 19142 кв.м.

Право собственности первых собственников жилого дома, расположенного по адресу: Московская область, г. Фрязино, пр. Павла Блинова, д. 8 датируется:

1) 27.10.2009 г. было зарегистрировано право собственности Боковой Е.С. на однокомнатную квартиру с условным номером 50-50-44/011/2009 -178, расположенную на 7 этаже;

2) 14.11.2009 г. было зарегистрировано право собственности Обуховой Н.А. на однокомнатную квартиру с условным номером 50-50-44/013/2009-103, расположенную на 11 этаже.

Право собственности первых собственников жилого дома, расположенного по адресу: МО, г. Фрязино, ул. Барские пруды, д. 3 датируется:

1) 26.10.2009 г. было зарегистрировано право собственности Куцури М.М. на двухкомнатную квартиру с условным номером 50-50-44/008/2008-089, расположенную на 14 этаже (т.2, л.д. 58);

2) 18.11.2009 г. было зарегистрировано право собственности Администрации города Фрязино на трехкомнатную квартиру с условным номером 50-50-44/012/2009-006, расположенную на 1 этаже. Арбитражным судом Московском области не была дана оценка вышеуказанным доказательствам, что повлекло неполное выяснение обстоятельств дела, а также несоответствие выводов, изложенных в обжалуемом решении, обстоятельствам дела, а также неприменение закона, подлежащего в данном случае применению, поэтому решение суда подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Суд первой инстанции пришел к ошибочному выводу о наличии оснований для удовлетворения заявленных требований.

Статьей 614 ГК РФ установлена обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату за пользование имуществом. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Согласно части 4 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), размер арендной платы определяется договором аренды.

Согласно главе 3 договоров, размер арендной платы определен сторонами в приложении N 2 к договору, и может изменяться в случае изменения административно-территориального устройства Московской области, изменения базового размера арендной платы и коэффициентов к ним, перевода земельного участка из одной категории в другую и изменения вида разрешенного использования участка. Арендная плата вносится арендатором в порядке и на условиях, определенных в настоящем договоре, равными долями, ежеквартально до 15 числа последнего месяца текущего квартала.

Арбитражным судом Московской области 16.03.2010 года возбуждено дело N А41-9144/10 о признании ООО "СК "Спецстрой-2" несостоятельным (банкротом).

Задолженность и пени по договорам в общей сумме 4980698 рублей 83 копейки, являющиеся предметом рассмотрения по настоящему делу, согласно расчетам, начислены за период с 17.03.2010 года по 30.04.2011 года, то есть являются текущими платежами и подлежат взысканию вне рамок по делу о банкротстве.

Исковые требования заявлены о взыскании задолженности до прекращения действия договоров аренды (30.04.2011), согласно соглашениям от 14 ноября 2011 года.

В период с 17.03.2010 по 30.04.2011 годов ответчик являлся арендатором земельных участков с кадастровыми номерами 50:44:020204:67 и 50:44:020204:71, и в соответствии с требованиями гражданского и земельного законодательства, и условиями договоров аренды, обязан был уплачивать арендную плату арендодателю.

Согласно расчету, представленному истцом, за период с 17.03.2010 по 30.04.2011 задолженность по договору аренды N 16/2009 составила 3317568 рублей 12 копеек, по договору аренды N 45/2009 - 811107 рублей 45 копеек.

Суд первой инстанции при принятии судебного акта не учел, что согласно Постановлению Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 11642/11 Москва от 24 января 2012 г. вывод о прекращении права аренды спорного земельного участка с момента передачи всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме, построенном на этом земельном участке, не противоречит положениям статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве.

Смысл положений указанной статьи был впоследствии уточнен Федеральным законом от 17.06.2010 г. N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее Жилищный кодекс) предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

При этом пункт 2 статьи 23 Закона о государственной регистрации прав содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Исходя из названных положений Жилищного кодекса, Закона о государственной регистрации прав, статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснений, содержащихся в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской

Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у

собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность иных лиц, а администрация утрачивает право на распоряжение им.

В материалах дела имеются доказательства регистрации права собственности различных лиц на объекты долевого строительства в 2009 г., в силу чего на спорный земельный участок возникла общая долевая собственность в 2009 г. и администрация с этого момента утратила право на распоряжение земельным участком с кадастровым номером 50:44:020204:67 площадью 19142 кв.м., поэтому требование администрации о взыскании арендной платы и пени за пользование данным земельным участком необоснованно, не подлежит удовлетворению.

Кроме того, принимая во внимание положения статей 36 и 37 Жилищного кодекса, с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом, договор аренды этого участка, заключенный застройщиком и администрацией, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса, поскольку возникновение права собственности на помещения влечет не только возникновение права общей долевой собственности на земельный участок, но и переход к собственникам помещений права аренды земельного участка.

В силу этого любое из лиц, подписавших договор аренды, или любой из сособственников участка вправе обратиться к управлению с заявлением о государственной регистрации прекращения договора аренды.

Как следует из материалов дела, по договору N 45/2009 от 07 октября 2009 г. администрация предоставила в аренду ООО "СК "Спецстрой-2" земельный участок с кадастровым номером 50:44:020204:71 площадью 4680 кв.м. для строительства многоэтажных жилых домов. (п. 1.2 Договора аренды).

Согласно п. 3.2 Договора аренды арендная плата начисляется со дня выдачи разрешения на строительство дома.

В суде апелляционной инстанции представитель ООО "СК "Спецстрой-2" пояснил, что разрешение на строительство дома на данном земельном участке обществом не получено, жилой дом не возведен, основания для уплаты арендной платы в соответствии с условиями договора отсутствуют. Указанные обстоятельства представителем администрации не опровергнуты, доказательства обратного в материалах дела отсутствуют.

Следовательно, у администрации не имелось оснований для начисления обществу арендной платы и пени по договору N 45/2009 от 07 октября 2009 г., в связи с чем, решение суда подлежит отмене в полном объеме с принятием нового решения об отказе в удовлетворении заявленных требований.

ПОСТАНОВИЛ:

решение от 26 ноября 2012 г. Арбитражного суда Московской области по делу N А41-10844/12 отменить, отказать в заявлении заявленных требований.

Председательствующий

Д.Д. Александров

Судьи

С.А. Коновалов Е.Е. Шевченко