Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012 г. N 01АП-6996/11

г. Владимир

15 марта 2012 г.

Дело N А43-10785/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 07 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 марта 2012 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе: председательствующего судьи Большаковой О.А., судей Максимовой М.А., Бухтояровой Л.В., при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Миронычевой Н.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Бурковой Натальи Николаевны, г. Нижний Новгород, на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.11.2011 по делу N А43-10785/2011, принятое судьей Соколициной В.П.,

по иску Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, к Бурковой Наталье Николаевне, г. Нижний Новгород,

о взыскании 1 521 296 рублей 92 копеек долга и пени,

при участии представителей: от заявителя жалобы (ответчика) - Бурковой Н.Н. лично, Логвинова Р.В. по доверенности от 32.07.2011 (сроком на три года); от истца - не явился, извещен (уведомление N 79004),

установил.

Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода обратился с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Бурковой Наталье Николаевне о взыскании 976 309 рублей 04 копеек задолженности по арендной плате за период с 30.05.2008 по 30.04.2011 и 544 987 рублей 88 копеек пени за просрочку платежа за период с 30.05.2008 по 26.05.2011.

Исковые требования основаны на положениях статей 309, 329, 330, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы неисполнением ответчиком обязательства по внесению арендных платежей по договору аренды от 11.07.2007 N 5/3226 нежилого помещения площадью 171, 7 кв.м, расположенного по адресу: г. Нижний Новгород, Нижневолжская набережная, 7/2, литера А.

Решением от 01.11.2011 Арбитражный суд Нижегородской области иск удовлетворил в полном объеме.

Не согласившись с принятым по делу решением, Буркова Н.Н. обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением норм процессуального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, судом первой инстанции необоснованно не принято в качестве доказательства по делу экспертное заключение и пояснительная записка о состоянии и возможности эксплуатации спорного помещения подвала, подготовленные ООО "Бюро строительной экспертизы".

Данное доказательство подлежало оценке в совокупности с выводами, содержащимися в кассационном определении Нижегородского областного суда от 17.05.2011 по делу N 33-4764/2011, которым расторгнут договор купли-продажи от 27.03.2007 N 1507 помещения N 9 (подвал), смежного с помещением N 13, являющегося предметом настоящего спора.

Заявитель жалобы указывает, что ввиду отсутствия электроэнергии в спорном помещении N 13 им не могут быть начаты ремонтные работы в соответствии с заключенным сторонами по спору 21.02.2008 инвестиционным контрактом, и, как следствие, ответчик не может использовать помещение по назначению по не зависящим от него причинам. Помещение не пригодно для эксплуатации.

Соглашение о расторжении инвестиционного контракта от 21.02.2008 не достигнуто, обязательства по нему не могут быть выполнены по не зависящим от ответчика обстоятельствам, связанным с отсутствием электроэнергии.

В связи с этим, исходя из условий договора аренды и инвестиционного контракта, у него отсутствует обязанность по внесению арендных платежей.

Заявитель также отмечает, что судом первой инстанции не приняты во внимание доводы ответчика о том, что договор аренды помещения N 13 и инвестиционный контракт были заключены Бурковой Н.Н. только в целях обеспечения доступа в смежное помещение N 9 приобретенное по результатам аукциона по договору от 27.03.2007 N 1507.

Представители заявителя в судебном заседании доводы апелляционной жалобы поддерживают в полном объеме. Указывают, что отсутствие электроэнергии в спорном помещении в договоре аренды от 11.07.2007 N 5/3226 не оговорено и об этом стало известно после получения технических условий, поскольку передаваемое помещение сторонами не осматривалось ввиду отсутствия реальной возможности попасть в подвал.

При этом предоставление точки подключения к электросети планируется в 1 квартале 2013 года согласно пункту 4.1 проекта технических условий N 21/25-74-82 на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "МРСК Центра и Приволжья".

Истец в отзыве на апелляционную жалобу и в судебном заседании обжалуемый судебный акт считает законным и обоснованным, просит оставить его без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения. Указывает, что условия инвестиционного контракта от 21.02.2008 не могут влиять на условия договора аренды от 11.07.2007 N 5/3226, а также обязательства по внесению арендной платы.

При этом отмечает, что Бурковой Н.Н. было известно о техническом состоянии помещения, передаваемого в аренду. Поскольку ответчиком не выполнены обязательства по проведению реконструкции и капитального ремонта спорного помещения в соответствии с условиями инвестиционного контракта от 21.02.2008, контракт расторгнут в одностороннем порядке. Уведомление о расторжении было получено ответчиком 06.03.2010. В связи с чем отсутствуют основания для освобождения ответчика от уплаты арендных платежей.

В судебном заседании в порядке статьи 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации объявлялся перерыв до 10 час. 30 мин. 07.03.2012 (протокол судебного заседания от 29 февраля - 07 марта 2012 года).

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы, Первый арбитражный апелляционный суд считает, что решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.11.2011 подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Судом установлено.

11.07.2007 между Комитетом по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода (арендодатель) и индивидуальным предпринимателем Бурковой Н.Н. (арендатор) заключен договор аренды N 5/3226 нежилого помещения N 13, литера А, общей площадью 191,50 кв. м, расположенного в здании по адресу: город Нижний Новгород, Нижневолжская набережная, 7/2, для использования под склад, на неопределенный срок (л.д. 14- 19).

В соответствии с пунктом 4.2 договора арендатор обязан в добровольном порядке ежемесячно не позднее пятнадцатого числа текущего месяца перечислять арендную плату в размере 55 737 рублей 99 копеек за данный месяц на специальный счет.

Размер арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с изменением уровня базовых ставок арендной платы за использование объектов муниципального нежилого фонда или методики расчета арендной платы. Об изменении арендной платы арендатор извещается арендодателем письменно не позднее чем за пять дней до окончания срока платежа за текущий месяц заказным письмом или вручением уведомления представителю арендатора под роспись (пункт 4.3 договора).

11.07.2007 помещение передано предпринимателю Бурковой Н.Н. по акту в неудовлетворительном состоянии. В акте стороны указали на то, что арендодатель не отвечает за отмеченные выше недостатки сданного в аренду имущества. Арендатор не имеет претензий к арендодателю за эти недостатки и принимает нежилое помещение в состоянии, которое сложилось на момент заключения договора (л.д. 20).

Дополнительным соглашением к договору от 29.08.2007 истец и ответчик изменили (уменьшили) площадь арендованного помещения N 13 до 171,7 кв. м (л.д. 75).

Дополнительным соглашением от 29.08.2007 с 19.07.2007 арендная плата составляет 49 975 рублей. С 01.03.2008 ежемесячная арендная плата составила 32 855 рублей (уведомление от 04.02.2008 N 23-05/1-2159).

Пунктом 5.2.1 договора стороны установили ответственность арендатора за несвоевременное внесение арендных платежей в виде начисления пени в размере 0,1% от неуплаченной суммы за каждый день просрочки.

Объект аренды принадлежит на праве собственности муниципальному образованию город Нижний Новгород (свидетельство о государственной регистрации права серия 52-АВ N 196140).

21.08.2008 в целях осуществления ремонта арендуемого помещения администрацией города Нижнего Новгорода и Бурковой Н.Н. заключен инвестиционный контракт, в соответствии с пунктом 2.1.3 которого инвестор (ответчик) освобождается от арендной платы за объект инвестирования (спорное помещение подвала) на время проведения работ по настоящему контракту.

Согласно акту обследования от 12.10.2009 и пояснениям ответчика ремонтные работы в рамках инвестиционного контракта от 21.02.2008 не проводились, вывозился только мусор из-за отсутствия электричества в спорном помещении.

Предметом настоящего спора является взыскание задолженности по внесению арендной платы в сумме 976 309 рублей 04 копеек за период с 30.05.2008 по 30.04.2011 и 544 987 рублей 88 копеек пени за период с 30.05.2008 по 26.05.2011.

Буркова Н.Н., возражая против иска, указала, что спорное помещение не пригодно для эксплуатации, находится в неудовлетворительном состоянии, отсутствие в нем электрической энергии исключает возможность пользования ответчиком данным помещением как стороной по договору аренды, так и стороной по инвестиционному контракту.

Арендодатель содействия в разрешении вопроса о подключении электрической энергии не оказал.

Согласно пункту 4.1 проекта технических условий N 21/25-74-82 на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "МРСК Центра и Приволжья" срок предоставления точки подключения к электросети - 1 квартал 2013 года.

Начало ремонтных работ, а следовательно, и использование арендатором помещения, переданного в аренду, возможны только после подключения объекта к электросети (не ранее 1 квартала 2013 года).

В материалы дела ответчиком представлено экспертное заключение и пояснительная записка о состоянии и возможности эксплуатации помещения подвала (лит.А) по адресу: г. Н. Новгород, Нижневолжская наб., д. 7/2, подготовленное ООО "Бюро строительной экспертизы".

25.07.2011 (после принятия судом искового заявления к производству) Буркова Н.Н. прекратила деятельность в качестве индивидуального предпринимателя (свидетельство о государственной регистрации прекращения физическим лицом деятельности в качестве индивидуального предпринимателя серия 52 N 004189965).

В пункте 13 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации N 8 "О некоторых вопросах применения части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что с момента прекращения действия государственной регистрации гражданина в качестве индивидуального предпринимателя, в частности, в связи с истечением срока действия свидетельства о государственной регистрации, аннулированием государственной регистрации и т.п., дела с участием указанных граждан, в том числе и связанные с осуществлявшейся ими ранее

предпринимательской деятельностью, подведомственны судам общей юрисдикции, за исключением случаев, когда такие дела были приняты к производству арбитражным судом с соблюдением правил о подведомственности до наступления указанных выше обстоятельств.

Буркова Н.Н. на основании статьи 196 Гражданского кодекса Российской Федерации заявила о пропуске комитетом срока исковой давности с 01.03.2008 до момента принятия настоящего искового заявления к производству.

Суд первой инстанции принял во внимание, что настоящий иск поступил в канцелярию Арбитражного суда Нижегородской области 30.05.2011. Размер исковых требований был уменьшен истцом в ходе судебного разбирательства в связи с уточнением периода по начислению. Комитет просит суд взыскать долг и пени с 30.05.2008, то есть в пределах срока исковой давности.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил того, что в соответствии с нормами Гражданского кодекса Российской Федерации, обязанность вносить арендную плату обусловлена исполнением арендодателем встречного обязательства по передаче имущества во владение и пользование.

Согласно представленному в материалы дела акту от 11.07.2007 истец передал ответчику нежилое помещение во временное владение и пользование в рамках спорного договора аренды.

В силу статей 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель по договору обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное пользование, а последний обязан своевременно уплачивать арендные платежи.

Согласно статьям 309, 310, 330 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, в противном случае должник должен уплатить неустойку (штраф, пени).

Ответчик не представил доказательств, что ему создавались какие-либо препятствия в пользовании имуществом. С учетом этого он обязан вносить арендные платежи в силу положения статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Суд отклонил доводы ответчика о неудовлетворительном состоянии помещения и невозможности его использования, со ссылкой на пункт 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также пункт 3.2.8 договора аренды, которым предусмотрена обязанность арендатора своевременно за свой счет осуществлять текущий и капитальный ремонт арендуемого объекта. Самостоятельно или за свой счет принимать все необходимые меры для обеспечения функционирования всех инженерных систем арендуемого объекта: центрального отопления, горячего и холодного водоснабжения, канализации, электроснабжения и др.

При этом указал на доказанность того обстоятельства, что арендатор принял по акту приема-передачи спорное помещение в неудовлетворительном состоянии и сделал вывод, что ответчик должен был проявить необходимую степень разумности и осмотрительности и потребовать при заключении договора аренды обеспечить ему доступ в спорное помещение. Вместо этого Буркова Н.Н. подписала акт приема-передачи 11.07.2007, где указано, что помещение находится в неудовлетворительном состоянии, арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду помещения. Арендатор не имеет претензий к арендодателю за недостатки и принимает помещение в состоянии, которое сложилось на момент заключения договора.

Представленное Бурковой Н.Н. экспертное заключение и пояснительная записка о состоянии и возможности эксплуатации помещения подвала (лит.А) по адресу: г. Н. Новгород, Нижневолжская наб., д. 7/2, подготовленное ООО "Бюро строительной экспертизы" не принято судом первой инстанции в качестве относимого и допустимого доказательства (статьи 67, 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации), так как подготовлено ООО "Бюро строительной экспертизы" не в рамках судебной экспертизы.

Установив, что до настоящего времени инвестиционный контракт от 21.02.2008 и договор аренды от 11.07.2007 в установленном порядке не расторгнуты, суд первой инстанции не нашел оснований для применения пункта 2.1.3 названного инвестиционного контракта и освобождения ответчика от арендных платежей по указанному договору аренды.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с выводами суда первой инстанции об удовлетворении требований истца.

Несмотря на то, что представленное ответчиком в обоснование технического состояния спорного помещения подвала вышеназванное экспертное заключение не является актом судебной экспертизы, указанный документ представляет собой письменное доказательство, которое в силу положений статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации подлежит оценке арбитражным судом в совокупности с другими представленными сторонами доказательствами.

По правилам пункта 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующим условиям договора аренды и назначению имущества.

В рассматриваемом случае в пункте 1.1 договора аренды определено целевое назначение передаваемого имущества - для использования под склад.

В пункте 1 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе потребовать досрочного расторжения договора.

Материалы дела свидетельствуют, что спорное помещение N 13 расположено в подвале жилого дома 1917 года постройки, находится в неудовлетворительном состоянии, в нем отсутствуют какие-либо виды благоустройства, в том числе и электроснабжение.

Данное обстоятельство не отрицают стороны по спору.

Таким образом, при заключении договора аренды от 11.07.2007 спорное имущество не соответствовало своему целевому назначению.

Сведений об отсутствии электроснабжения в помещении N 13 ни в договоре аренды и приложениях к нему, ни в акте приема-передачи не имеется.

21.08.2008 в целях осуществления ремонта арендуемого помещения администрацией города Нижнего Новгорода и Бурковой Н.Н. заключен инвестиционный контракт.

Инвестиционный контракт от 21.02.2008 и договор аренды от 11.07.2007 в установленном порядке не расторгнуты, на что обоснованно указал суд первой инстанции.

В силу корреспондирующих условий инвестиционного контракта и договора аренды у арендатора отсутствует обязанность по внесению арендных платежей на время проведения работ.

Работы по инвестиционному контракту ответчиком не осуществлены ввиду отсутствия в помещении электроснабжения.

Согласно пункту 4.1 проекта технических условий N 21/25-74-82 на технологическое присоединение к электрическим сетям ОАО "МРСК Центра и Приволжья" срок предоставления точки подключения (помещения N 13, подвал) к электросети - 1 квартал 2013 года (л.д. 41).

Помимо договора аренды от 11.07.2007 и инвестиционного контракта от 21.02.2008 между сторонами 27.03.2007 был заключен договор купли-продажи помещения N 9, смежного с помещением N 13.

Договор купли-продажи от 27.03.2007 помещения N 9, заключенный по результатам торгов с победителем Буркой Н.Н. расторгнут кассационным определением Нижегородского областного суда 17.05.2011 (дело N 33-4764/2011) на основании пункта 2 статьи 450, статьи 469, пункта 2 статьи 475 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Существенным нарушением условий договора суд посчитал факт заключения договора и произведение оплаты по нему, исходя из наличия отдельного входа в помещение N 9, который в действительности в нем отсутствовал.

Согласно выводам экспертного заключения о состоянии и возможности эксплуатации помещения подвала (лит.А) по адресу: г. Н. Новгород, Нижневолжская наб., д. 7/2, и пояснительной записки к нему, выполненных ООО "Бюро строительной экспертизы", спорное помещение подвала N 13 в текущем состоянии не пригодно для эксплуатации, поскольку не соответствует требованиям строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и других норм, действующих на территории Российской Федерации (л.д. 88-101).

Оценив представленные в дело доказательства и взаимоотношения сторон, принимая во внимание невозможность выполнения ответчиком своих обязательств по инвестиционному контракту, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что помещение N 13, находящееся в подвале жилого дома в спорный период не могло быть использовано арендатором в предусмотренных договором аренды целях, поскольку не соответствовало его назначению. Невозможность такого использования недвижимости является основанием для отказа истцу в удовлетворении иска.

При таких обстоятельствах исковые требования подлежат отклонению.

С учетом изложенного решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.11.2011 подлежит отмене на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, апелляционная жалоба - удовлетворению.

Согласно статье 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по делу относятся на истца - Комитет по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород.

В силу части 2 статьи 319 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации исполнительный лист на основании судебного акта, принятого арбитражным судом апелляционной инстанции, выдается соответствующим арбитражным судом, рассматривавшим дело в первой инстанции, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

1. Решение Арбитражного суда Нижегородской области от 01.11.2011 по делу N А43-10785/2011 отменить, апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бурковой Натальи Николаевны, г. Нижний Новгород, удовлетворить.

2. В иске Комитету по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, отказать.

3. Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом и земельными ресурсами администрации города Нижнего Новгорода, г. Нижний Новгород, в пользу индивидуального предпринимателя Бурковой Натальи Николаевны (ИНН 526110307730, ОГРНИП 307526127600056), г. Нижний Новгород, расходы по уплате государственной пошлины в сумме 2000 (две тысячи) рублей.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья

О.А. Большакова

Судьи

М.А. Максимова Л.В. Бухтоярова