Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 апреля 2013 г. N 13АП-5096/13

г. Санкт-Петербург

16 апреля 2013 г.

Дело N А26-460/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 16 апреля 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Полубехиной Н.С., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.

при участии:

от истца: Иванов Н.Ю. доверенность от 15.06.2012 г.

от ответчика: не явился, извещен

от 3-их лиц: не явились, извещены

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-5096/2013) Общества с ограниченной ответственностью "Центр Танца ДансЛайф" на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15.01.2013 г. по делу N А26-460/2011 (судья Погорелов В.А.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Центр Танца ДансЛайф"

к Администрации Петрозаводского городского округа

3-и лица: 1) АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", 2) ИП Романов Дмитрий Владимирович

Об обязании заключить договор отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектом малого предпринимательства

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Центр Танца ДансЛайф" (далее - ООО "Центр Танца ДансЛайф", Общество) обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Администрации Петрозаводского городского округа (далее - Администрации) о признании недостоверным отчёта, выполненного АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" об оценке недвижимого имущества от 13.10.2010 г. N 105/2010, об обязании заключить договор отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности, арендуемого субъектом малого предпринимательства на условиях, предлагаемых истцом. Указанные требования окончательно сформулированы в заявлении от 12.12.2012 г. (т.7, л.д.140-144) и приняты судом к рассмотрению.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований на предмет спора, на стороне истца привлечен Индивидуальный предприниматель Романов Дмитрий Владимирович (далее - ИП Романов Д.М.), на стороне ответчика АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", производившая оценку спорного объекта недвижимости по заданию Администрации Петрозаводского городского округа.

Решением суда от 15.01.2013 г. спорные пункты договора, кроме преамбулы и графика платежей, приняты в редакции Администрации, в удовлетворении требования о признании недостоверным отчета об оценке, выполненного АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" от 13.10.2010 г. N 105/2010, отказано.

Дополнительным решением от 14.02.2013 г. с Общества в пользу Администрации взыскано 32 877 руб. судебных расходов, связанных с проведением судебных экспертиз.

На решение суда Обществом подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение отменить, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований, ссылаясь на необоснованность и недостоверность величины рыночной стоимости помещения, определенной на основании экспертного отчета, в связи с чем Обществом заявлено ходатайство о назначении повторной экспертизы.

По мнению подателя апелляционной жалобы, ошибочным является принятие судом стоимости неотделимых улучшений без учета НДС, так как в заключении эксперта их стоимость указана с учетом НДС.

Податель апелляционной жалобы не согласен также с отказом суда первой инстанции в удовлетворении требования о признании недостоверным отчета, выполненного АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал", который согласно экспертному заключению от 05.12.2011 г. N 002ЭЗ/2011 нарушает требования действующего законодательства Российской Федерации (л.д. 25 том 5).

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы.

Администрация в письменном отзыве на апелляционную жалобу возражала против удовлетворения ходатайства о назначении повторной экспертизы и удовлетворения апелляционной жалобы.

Извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства Администрация, третьи лица своих представителей в судебное заседание не направило, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Обществом (арендатор) и Администрацией (арендодатель) заключён договор аренды муниципального имущества N 177 от 26.06.2006 года.

Объектом аренды является нежилое помещение площадью 160,6 квадратных метра, расположенное на втором этаже нежилого здания по адресу: город Петрозаводск, улица Суоярвская, дом 8.

В силу Федерального закона от 22.07.2008 года N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации и в муниципальной собственности и арендуемых субъектами малого и среднего предпринимательства" (далее - Закон N 159-ФЗ) Общество имеет преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого по договору N 177 имущества.

27.10.2010 года Администрацией Петрозаводского городского округа вынесено Постановление N 3531 о предоставлении ООО "Центр Танца ДансЛайф" преимущественного права на приобретение арендуемого муниципального имущества.

28.10.2010 года в адрес истца было направлено указанное Постановление и проект договора купли-продажи с указанием выкупной цены арендуемого имущества в размере 3201785 рублей 81 копейка (без НДС). Указанная цена установлена в соответствии с отчётом, выполненным АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" от 13.10.2010 года N 105/2010.

Поскольку между сторонами в досудебном порядке не было достигнуто соглашение по условиям договора купли-продажи, Общество с ограниченной ответственностью "Центр Танца ДансЛайф" обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия с настоящим иском в порядке пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (обязательность заключения договора для оферента).

При рассмотрении дела судом первой инстанции было установлено, что разногласия сторон касаются достоверности отчёта, выполненного АНО "Независимое бюро экспертных исследований "Профессионал" от 13.10.2010 года N 105/2010, стоимости отчуждаемого объекта недвижимости и стоимости произведенных истцом неотделимых улучшений указанного объекта.

Судом первой инстанции отклонен довод истца о недостоверности отчета N 105/2010 от 13.10.2010 г. в связи с определением цены выкупаемого имущества без учета наличия обременения его договором аренды. Правомерность определения рыночной цены выкупаемого арендованного имущества в порядке Закона N 159-ФЗ без учета обременения договором аренды подтверждена сложившейся судебной практикой, в связи с чем апелляционным судом не принимается довод апелляционной жалобы о недостоверности указанного отчета со ссылкой на экспертное заключение Международной академии оценки и консалтинга от 05.12.2011 г. N 002ЭЗ/2011, согласно которому нарушение требований действующего законодательства Российской Федерации при выполнении отчета N 105/2010 от 13.10.2010 г. выразилось в расчете стоимости объекта оценки без учета договора аренды (пункт 2 выводов). Оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации заключение от 05.12.2011 г. N 002ЭЗ/2011 (как письменное доказательство), апелляционный суд находит, что пункт 1 в выводах заключения также не может свидетельствовать о недостоверности отчета N 105/2010 от 13.10.2010 г. При этом непривлечение судом к участию в деле с согласия истца надлежащего ответчика по требованию об оспаривании отчета об оценке не привело к принятию незаконного решения по делу, поскольку данное требование, также как и требование о заключении договора купли-продажи, направлено на защиту прав Общества на выкуп арендованного имущества по рыночной цене в соответствии с Законом N 159-ФЗ.

На предмет определения рыночной стоимости спорного нежилого помещения судом первой инстанции также была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено ГУП РК "Республиканский государственный центр "Недвижимость".

Согласно выводам эксперта Филиппова К.И., изложенного в заключении N 1226 от 30.09.2011 г., рыночная стоимость объекта без учёта обременением договором аренды определена в размере 3 739 000 руб. с НДС и 3168644 руб. 61 коп. без НДС.

При рассмотрении дела в суде первой инстанции Обществом были заявлены ходатайства о назначении повторной экспертизы на предмет определения рыночной стоимости объекта, которые были отклонены судом первой инстанции по следующим основаниям.

Эксперт является квалифицированным специалистом, надлежащим образом предупреждён об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения (т.4, л.д. 140), заключение эксперта является полным, в судебном заседании эксперт дал исчерпывающие пояснения по существу сделанных выводов. На указанные выводы суда не влияет наличие отдельных неточностей технического характера в описательной части экспертного заключения. По существу ходатайства о назначении повторной экспертизы обусловлены несогласием истца с указанной экспертом рыночной стоимостью оцениваемого объекта, что в силу статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является основанием для её назначения.

В апелляционной инстанции представителем истца было заявлено аналогичное ходатайство о назначении повторной экспертизы, по результатам рассмотрения которого апелляционный суд пришел к выводу об отклонении ходатайства по тем же основаниям.

Согласно части 2 статьи 87 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в случае возникновения сомнений в обоснованности заключения эксперта или наличия противоречий в выводах эксперта или комиссии экспертов по тем же вопросам может быть назначена повторная экспертиза, проведение которой поручается другому эксперту или другой комиссии экспертов.

Рассмотрев доводы истца в обоснование ходатайства и письменные возражения ответчика, апелляционный суд не усмотрел нарушений Федерального закона "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", Федеральных стандартов оценки в представленном отчете, также не усмотрел противоречий в выводах эксперта, в связи с чем у суда апелляционной инстанции также не возникло сомнений в обоснованности заключения эксперта.

Отличие цен продаж помещений в том же здании, что и спорное помещение, согласно постановлениям Администрации в 2012 г., на что ссылается податель апелляционной жалобы, от цены помещения истца, само по себе не может свидетельствовать о недостоверности итоговой величины стоимости объекта оценки, тем более, что указанные объекты не могли быть рассмотрены экспертом как объекты-аналоги ввиду их отсутствия на рынке недвижимости на момент проведения экспертизы. Кроме того, соответствующие отчеты об оценке судом на предмет их достоверности не рассматривались.

При определении цены договора купли-продажи спорного помещения судом первой инстанции также принято во внимание заключение эксперта N 1000/А26-460/2011/12/256 от 17.09.2012 г. по результатам назначенной судом экспертизы на предмет оценки рыночной стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных Обществом, согласно которому их стоимость составляет 329 425 руб. с учетом НДС. В соответствии с пунктом 6 статьи 5 Закона N 159-ФЗ и с учетом правоприменительной практики стоимость неотделимых улучшений засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества без учета НДС (так как стоимость неотделимых улучшений не равнозначна стоимости затрат арендатора на ремонт и т.п. с учетом НДС).

Таким образом, судом первой инстанции обоснованно рыночная стоимость помещения уменьшена на стоимость неотделимых улучшений (279 174 руб.), не увеличенных на сумму НДС.

Поскольку с учетом экспертных заключений Администрация уточнила свою позицию по редакции условий договора в части цены продажи - 3 168 644 руб. 07 коп. и зачету в счет оплаты стоимости объекта неотделимых улучшений в сумме 279 174 руб., суд первой инстанции принял данные условия договора в редакции Администрации, отклонив редакцию истца о цене помещения в размере 1 932 203 руб. без НДС с зачетом в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений в сумме 581 839 руб., в связи с ч ем расходы по делу (в том числе на проведение экспертиз) обоснованно отнес на истца по правилам статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

С учетом изложенного апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Ходатайство Общества с ограниченной ответственностью "Центр Танца ДансЛайф" о назначении повторной экспертизы оставить без удовлетворения.

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 15 января 2013 года по делу N А26-460/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Возвратить Обществу с ограниченной ответственностью "Центр Танца ДансЛайф" (ОГРН: 1061001013226, ИНН: 1001173632) с депозита Тринадцатого арбитражного апелляционного суда денежные средства, перечисленные платёжным поручением от 06.02.2013 г. N 147, в сумме 15 000 руб.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

Н.С. Полубехина И.А. Серикова