Ценный актив (С. Владыкин, "Риск-менеджмент", N 1-2, январь-февраль 2008 г.)

Ценный актив

"Пираты" российской экономики активно интересуются земельными угодьями. Особенно если они находятся в Московской, Ленинградской, Ярославской, Нижегородской и прочих активно развивающихся областях. Ведь не секрет, что наряду с использованием сельскохозяйственных земель по их прямому назначению для многих девелоперских, инвестиционных и строительных структур эти участки представляются перспективными площадками для многоэтажного и малоэтажного жилищного строительства.

Поэтому при приобретении земельных участков, а также в процессе владения, пользования и распоряжения ими следует уделять особое внимание защите угодий от недружественных действий. При этом стоит выделить две основные зоны риска. Первая зона касается юридического (физического) лица, на которое оформлен земельный участок. Вторая относится непосредственно к земельным угодьям как к объекту недвижимости. Причем важно рассматривать риски, связанные с участком, в двух временных интервалах - до момента приобретения прав на него и после покупки земли.

Обозначенные зоны риска являются основными областями исследования при проведении комплексной проверки (due diligence) как по инициативе добросовестного правообладателя, так и при действиях захватчиков. Собственникам земли для контроля над зонами риска необходимо регулярно - не реже одного раза в месяц - получать выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, чтобы убедиться в том, что с имуществом не производилось никаких не санкционированных собственником операций. Следует вести строгий учет выдачи доверенностей от имени юридического лица и передаваемых полномочий, а также контроль над долговыми, а в особенности вексельными обязательствами. Особое внимание нужно уделить надлежащему оформлению корпоративной документации юридического лица начиная с момента его создания. Но для начала необходимо тщательно проверить историю фирмы при покупке земельного участка у фирмы-правообладателя. Большинство покупателей земельных участков до недавнего времени использовали "непрозрачный" механизм приобретения - путем оформления договора дарения или внесения земельных участков в уставной капитал. Этими методами они обходили прямую куплю-продажу и тем самым исключали использование государством своего преимущественного права покупки. Однако по некоторым данным, Федеральная регистрационная служба ввела негласный запрет на совершение подобных сделок.

С. Владыкин,

юрист ООО "Научно-консультативное

юридическое бюро "АРБИТР"

"Риск-менеджмент", N 1-2, январь-февраль 2008 г.