Создаем агрофирму: шаг второй (М. Чекулаев, "Риск-менеджмент", N 1-2, январь-февраль 2008 г.)

Создаем агрофирму: шаг второй

Существует несколько способов передачи прав собственности на землю, каждый из которых обладает достоинствами и недостатками. Основной риск, присущий всем вариантам, - невозможность предугадать, насколько сложным и длительным станет процесс оформления сельскохозяйственных угодий.

В нашей стране нет единой базы данных, которая смогла бы ответить на вопрос, заброшен земельный участок или он используется по целевому назначению. Подобные сведения можно получить только на региональном уровне. Самые актуальные, полные и точные данные есть лишь у специалистов в конкретном районе - в местном отделе Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и в департаментах сельского хозяйства местных администраций. На уровне области или края можно увидеть лишь общую картину.

Возникает парадоксальная ситуация: земли в избытке, а купить ее нельзя. Если вы обратитесь в местную администрацию или в отделение Роснедвижимости, вам, скорее всего, ответят, что земли нет. Причиной подобной реакции является то, что вас могут принять за проверяющего, инспектора, либо представителя некого инвестора с неизвестными намерениями. Поэтому незнакомцу скорее всего дадут отрицательный ответ, дабы не провоцировать череду неблагоприятных событий. В связи с этим требуется приложить определенные усилия, наладить контакт с сотрудниками, провести обстоятельные переговоры, после чего выясняется, что нужные площади все-таки в наличии имеются. Например, в одном из районов Рязанской области после подобных коммуникаций для одной агрофирмы нашлись не менее 18 тыс. га.

Как правило, земельные площади в границах отдельного района не сформированы единым наделом. Впрочем, с точки зрения организации сельскохозяйственного производства, это не страшно. Более того, из разобщенности посевных и пастбищных площадей можно извлечь определенные выгоды, если правильно организовать службу логистики. Потребуется сбалансированный график сельскохозяйственных работ и посева определенных культур, учитывающий климатические особенности отдельных территорий.

Земля оптом...

На сегодняшний день правовой режим использования земли для ведения сельского хозяйства регулируется Федеральным законом от 24.07.2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". В соответствии с ним преимущественное право покупки участка принадлежит субъекту РФ (муниципальному образованию), за исключением случаев его продажи с публичных торгов.

Владелец участка должен известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ (муниципального образования) о намерении продать землю. При этом указывается цена и другие существенные условия договора - например, целевое назначение земельного участка. Полный список этих условий содержится в ст. 432 Гражданского кодекса РФ. Субъект РФ (муниципальное образование) в течение месяца должен сообщить о намерении купить землю либо отказаться от покупки. После этого в течение года владелец вправе продать участок третьему лицу по цене не ниже той, которая указана в извещении. Если сделка купли-продажи была проведена без извещения, субъект РФ (муниципальное образование) может обратиться в суд. В течение года с момента государственной регистрации перехода прав собственности государство может потребовать признания данной сделки ничтожной. Если судебное решение будет в пользу субъекта РФ, на него будут переведены права и обязанности покупателя.

Проще всего купить угодья у государства или у сельхозпредприятий. Однако велика вероятность того, что придется переплатить - земля в этом случае обычно представлена крупными наделами, и необходимо заплатить премию за консолидацию участков. В разных регионах практика продажи государственных земель различна. Как правило, подобные сделки заключают на торгах, которые назначаются администрацией. Это довольно распространенный способ покупки земельных угодий. Так, по данным Роснедвижимости, в 2006 году органами исполнительной власти местного самоуправления подобным образом было продано 194,5 тыс. га сельхозугодий вне населенных пунктов. В 2005 году данный показатель составил 33,7 тыс. га, а в 2004-м - 8,1 тыс. га. Другой вариант - покупка земли у агрофирмы. В этом случае сельхозпредприятие чаще всего выставляется на продажу целиком. Опасность подобной сделки в том, что агрофирма может иметь в собственности лишь часть земли или вовсе не располагать ею. Большинство сельхозпредприятий - это вчерашние колхозы. Они не являются собственниками земли, а арендуют ее у местного населения, которое владеет наделами, полученными в результате приватизации. Сделка с агрофирмой таит в себе еще немало подводных камней. Кроме прав на аренду земли, в некоторых случаях придется приобретать различные активы, принадлежащие агрофирме: технику, постройки, скот, а также незавершенное производство.

...И в розницу

Землю можно приобретать напрямую у населения, скупая паи. Этот способ получения сельхозугодий предусматривает меньшие издержки, однако сопряжен с определенными бюрократическими проволочками. По сути, в большинстве подобных случаев покупается право на землю, а не на выделенный земельный участок. Землю еще предстоит межевать, ставить на кадастровый учет и регистрировать в Едином государственном реестре земель. Это потребует дополнительных вложений. Тем не менее конечная стоимость все равно будет ниже, чем при покупке выделенного и зарегистрированного участка.

Покупка земельных наделов у населения - наиболее трудозатратный вариант сделки. Размер земельного пая может колебаться от 1-3 до 11-12 га в зависимости от региона. Площадь участков, принадлежащих собственнику, может составлять и 500, и 3 тыс. га. При этом следует иметь в виду, что при установке стоимости участка население ориентируется скорее на цену земельного пая, а не гектара.

Зачастую приходится иметь дело с людьми пожилого возраста. По ряду причин они более заинтересованы в регулярных выплатах от местного сельхозпредприятия, нежели в получении единовременной суммы. Особенно ценятся ежегодные выплаты в натуральном виде - сеном, зерном. Редкие случаи продажи земельных участков обычно объясняются переездом собственника в другую местность. Нежелание населения расставаться со своими паями можно преодолеть, проводя агрессивную политику скупки земель. В этом случае придется предлагать деньги, которые существенно превышают сложившиеся в регионе цены. Ситуация упрощается, если местное сельхозпредприятие прекратило свое существование де-факто. В этом случае держатели ничего не получают со своих земельных паев и им психологически легче уступить их за определенную плату. По свидетельству владельцев земельных угодий, скупавших паи у населения, в этом процессе есть свои хитрости. Следует найти человека, который пользуется авторитетом у жителей данного населенного пункта. Этот делегат (естественно, за вознаграждение от покупателя) должен провести информационную работу с местными людьми на счет продажи паев. Не исключено, что продавцы поручат ему вести переговоры и даже оформят на него доверенность на заключение сделок купли-продажи земли.

"Рис. 1."

"Рис. 2."

В иных случаях придется работать с каждым владельцем паев персонально и быть готовым к различным сложностям и затратам вплоть до требования о доставке нотариуса на дом. Весьма вероятны проявления личной непорядочности владельцев. Именно местный житель, который знает о соседях многое, сможет лучше оценить потенциальные риски взаимодействия с тем или иным сельчанином.

Битва за межу

Нередко покупатель сталкивается с ситуацией, когда земельные наделы не имеют выделенных в натуре границ. Такие немежеванные участки не прошли кадастровый учет, и это становится обязанностью нового владельца. Причем сделать учет можно будет только после выделения наделов из состава земель общего пользования. Это довольно длительный и утомительный процесс. В лучшем случае потребуется месяц-два, и то при условии, что нет препятствий для выделения земельного надела. Гораздо хуже, если этому процессу начнут препятствовать обладатели других земельных паев, претендующие на те же участки. Имеется множество способов затормозить оформление бумаг: от предложения выделить участки, которые оказываются неудобными, до некачественного составления документов. Например, можно заведомо неправильно оформить протокол собрания в сельхозпредприятии, из состава земель которого выделяются наделы.

Существуют правовые механизмы, позволяющие собственникам отстаивать свои права. Можно обратиться в суд или выделять наделы в уведомительном порядке. Однако это редко применяется на практике. Подобные действия могут привести к конфронтации с местными жителями, которые еще не расстались со своими земельными паями и не провели межевание.

Всевозможные уловки при выделении участков могут негативно отразиться на взаимоотношениях с населением. Последствия такого конфликта сложно предвидеть.

Вредительства, с которыми может столкнуться фирма в процессе своей работы на скупленных землях, очень серьезны - поджоги, вывод из строя сельхозтехники, столкновение коренных жителей с работниками компании и другие неприятности, способные поставить под угрозу весь бизнес.

Сельхозугодья напрокат

Аренда земли - это наименее затратный способ получения сельхозугодий в краткосрочной перспективе. Кроме того, это наиболее удобный вариант с точки зрения оформления. Переговоры ведутся об определенных участках земли с районной администрацией либо с сельхозпредприятием. На сегодняшний день метод аренды доминирует на российском земельном рынке. Главным образом это относится к государственным и муниципальным землям. По данным Роснедвижимости, на 1 января 2007-го почти 128 тыс. договоров аренды сельхоз угодий охватывают общую площадь 88,6 млн га, что составляет пятую часть всех земель сельскохозяйственного назначения в стране. В каждом регионе действуют свои расценки, общие принципы ценообразования следующие: земля вдали от населенных пунктов и автомагистралей стоит дешевле. Участки, приближенные к инфраструктуре, стоят намного дороже, даже если они проигрывают удаленным наделам по сельскохозяйственным показателям.

Арендная плата может быть установлена в денежной или натуральной форме, возможны и комбинированные варианты. В каждом регионе сложилась своя практика, но внутри отдельного крупного региона стоимость аренды примерно одинакова, с учетом корректировок по плодородности. Главный риск аренды - это ограниченность срока использования участка. Из-за этого бессмысленно применять агротехнологии, направленные на повышение плодородности земли. В связи с этим перспектива роста урожайности в будущем представляется туманной. Причина заключается в необходимости решить сложную дилемму. Можно использовать интенсивные технологии, требующие высоких затрат и обеспечивающие увеличение урожайности немедленно. В этом случае возрастает риск истощения земель в будущем. А можно пойти по пути экологического земледелия и применять ресурсосберегающие технологии, что, как показывает обширный опыт, при правильном выборе агромероприятий практически гарантирует повышение плодородия почвы. Однако при таком подходе к земледелию в первые годы урожайность будет невысокой. Ожидать ее значительного подъема можно как минимум через 3-4 года. В любом из этих вариантов риск обусловлен тем, что затраченные усилия окажутся неадекватными срокам использования арендованных земельных угодий. При этом риск значительно увеличивается, если существует малейшая угроза отказа в продлении договора аренды. Единственным способом ограничения подобной опасности является соглашение об использовании земли в течение максимально возможного срока. Кроме того, в договоре следует предусмотреть компенсации арендатору в случае отказа от продления аренды.

Пираты полей

Агросектор - одна из самых уязвимых сфер с точки зрения рейдерства, причем стиль поведения захватчиков в сельском хозяйстве отличается от классических вариантов, применяемых в отношении производственных или торговых предприятий. В агрофирму рейдеры приходят, как правило, под видом инвесторов либо арендаторов. На первых порах они исправно оплачивают счета, однако вскоре начинают распродавать активы сельхозпредприятия, прекращают рекультивацию земель. В результате агрофирма остается без имущества и с истощенными землями. В сфере животноводства рейдеры действовали еще более жестко. В одном из хозяйств на севере Ростовской области за три года было отправлено на забой 70 тыс. голов скота - без каких-либо действий по восполнению поголовья. В результате регион еще и заплатил за захоронение костных останков животных. Разумеется, московскую фирму, чьи представители действовали на местном животноводческом предприятии, найти не удалось.

Из-за правовой безграмотности сельского населения мошенники легко достигают своих целей. Даже сегодня составляемые договоры аренды зачастую не имеют юридической силы. К примеру, все арендные договора, заключенные до 27 января 2003 года, следовало переоформить в срок до 27 января 2007-го. До переоформления надо провести межевые работы и поставить земельные участки на кадастровый учет, далее требуется зарегистрировать их в Едином государственном реестре земель. По сей день множество договоров не переоформлено. Точное число подобных нарушений неизвестно. В 2006 году инспекторы Роснедвижимости установили, что более 13% сельхозплощадей используются без правоустанавливающих документов.

М. Чекулаев

"Риск-менеджмент", N 1-2, январь-февраль 2008 г.