Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 марта 2013 г. N 18АП-1540/13

г. Челябинск

26 марта 2013 г.

Дело N А47-8205/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 19 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 марта 2013 года.

Восемнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Мальцевой Т.В.,

судей Деевой Г.А., Фотиной О.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Трапезниковой Е.А., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" на решение Арбитражного суда Оренбургской области от 20.12.2012 по делу N А47-8205/2012 (судья Федоренко А.Г.).

Общество с ограниченной ответственностью "Сеть универсамов" (далее - ООО "Сеть универсамов", истец) обратилось в Арбитражный суд Оренбургской области с иском к закрытому акционерному обществу "Ресторан "Оренбург" (далее ЗАО "Ресторан "Оренбург", ответчик) с иском о взыскании стоимости произведенного капитального ремонта в сумме 31 582 336 руб. 88 коп.

Определение суда первой инстанции от 23.04.2012 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Восток" (далее ООО "Восток", третье лицо, податель апелляционной жалобы) (т.1, л.д.1-2).

Решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 в удовлетворении исковых требований отказано (т.5, л.д.28-31).

В апелляционной жалобе третье лицо просит решение отменить, принять новый судебный акт об удовлетворении требований истца (т.6, л.д.43-46).

В обосновании доводов апелляционной жалобы третье лицо ссылается на неверный вывод суда первой инстанции о том, что истцом в обосновании факта и стоимости выполненных работ по капитальному ремонту представлены ненадлежащие доказательства, поскольку иных актов о приемке выполненных работ (копий с иным содержанием) в материалы дела не представлено.

Суд первой инстанции не учел, что факт выполнения работ по капитальному ремонту арендованного помещения подтверждается выводами суда в решении от 21.12.2009 по делу N А07-9112/2009.

Вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности также является неверным, поскольку исчисление срока на подачу настоящего иска следует производить не с момента подписания последнего акта о приемке выполненных работ по капитальному ремонту арендованного помещения, а с момента прекращения арендных отношений, т.е. с 23.12.2010.

Кроме того, суд первой инстанции не учел, что производство капитального ремонта было вызвано неотложной необходимостью, что соответствует пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истцом и ответчиком представлены отзывы на апелляционную жалобу, в которых указано на законность и обоснованность судебного акта и несостоятельность доводов жалобы.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, в судебное заседание представители сторон и третьего лица не явились.

Законность и обоснованность судебного акта проверены судом апелляционной инстанции в порядке, предусмотренном главой 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Как следует из материалов дела, 27.03.2007 между истцом (арендатор) и ответчиком (арендодатель) был подписан договор аренды недвижимого имущества (долгосрочный) (т.1, л.д.38-45).

В соответствии с пунктом 1.1 договора арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает в аренду следующее недвижимое имущество:

- помещение N 2, расположенное на первом этаже восьмиэтажного здания гостиницы "Оренбург" литер АА1 с подвалом; номера на поэтажном плане 3, 43, 44,45, общей площадью 65 кв.м., находящееся по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Маршала Г.К.Жукова, N 30;

- помещение N 3 (литер Б3), расположенное в подвале, на первом и втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом; номера на поэтажном плане 12,13,16 - в подвале; 40-42 на первом этаже; 9-15 на втором этаже, общей площадью 238,7 кв.м., находящееся по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Маршала Г.К.Жукова/ул.Туркестанская, N 30/2;

- помещение N 4 (литер Б4), расположенное на первом этаже восьми- двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом; номера на поэтажном плане 11, 14-19, общей площадью 43,6 кв.м., находящееся по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Маршала Г.К.Жукова/ул.Туркестанская, д.30/2;

- помещение N 5 (в литере ББ1Б2), расположенное в подвале, на первом, втором этажах восьми-двух-одноэтажного здания гостиницы, ресторана, магазина литер АББ1Б2Б3Б4 с подвалом; номера на поэтажном плане в подвале 1-11, 14-31; на первом этаже: 1-5, 10, 12-13, 20-39; на втором этаже: 1-8, общей площадью 1746, 7 кв.м., находящееся по адресу: Оренбургская область, г.Оренбург, ул.Маршала Г.К.Жукова/ул.Туркестанская, д.30/2.

Указанный договор был заключен сроком на 10 лет (пункт 7.1 договора) и прошел государственную регистрацию в Управлении федеральной регистрационной службы по Оренбургской области (т.1, л.д.44-45).

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда Оренбургской области от 29.11.2011 по делу N А47-6098/2011 было установлено, что вышеуказанный договор аренды расторгнут в одностороннем порядке с 23.12. 2010 (т.3, л.д.67-83).

Истец, ссылаясь на то, что им осуществлен капитальный ремонт арендованного имущества, произведенные улучшения в результате которого являются неотделимыми, обратился в суд с настоящим иском о взыскании понесенных затрат.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из отсутствия доказательств наличия согласия арендодателя на осуществление капитального ремонта в помещении, являющемся предметом договора аренды; отсутствия доказательств неотложной необходимости производства капитального данного помещения, равно как и доказательств, подтверждающих объем и стоимость выполненных работ. Кроме того, суд первой инстанции установил, что настоящий иск предъявлен за пределами срока исковой давности, о применении которого заявил ответчик.

Выводы суда первой инстанции об отсутствии правовых оснований для удовлетворения заявленных требований являются правильными.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Совокупность имеющихся в материалах дела доказательств свидетельствует об отсутствии оснований для возложения на ответчика ответственности за состояние переданных в аренду помещений.

Согласно статье 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках Последствия обнаружения у имущества, сданного в аренду, недостатков, полностью или частично препятствующих пользованию им, определены статьей 612 указанного Кодекса. В этом случае арендатор вправе совершить одно из предусмотренных пунктом 1 данной статьи действий, в частности, потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; потребовать досрочного расторжения договора.

Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (часть 2 статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Из смысла приведенных выше норм следует, что арендодатель отвечает только за те недостатки, о которых арендатор не знал во время заключения договора и передачи имущества; в случае ухудшения для арендатора условий пользования арендованным имуществом по сравнению с теми условиями, которые были предусмотрены в договоре аренды, а также в случае ухудшения состояния самого имущества (его качественных, функциональных свойств) по сравнению с состоянием, обусловленным договором аренды и назначением имущества.

Между тем, из содержания заключенного сторонами договора аренды недвижимого имущества (долгосрочного) от 27.03.2007 (т.1, л.д.38-45) не следует, что передаваемые в аренду помещения нуждаются в проведении капитального ремонта.

Актом приема-передачи арендованного помещения подтверждается факт передачи помещений в хорошем состоянии (т.4, л.д.57).

В силу пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

Согласно абзацу 3 пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору: произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы; потребовать соответственного уменьшения арендной платы; потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

В силу приведенных норм, обязанность по проведению капитального ремонта предоставленного в аренду имущества, с соответствующим несением расходов по ее проведению, лежит на арендодателе, если иное не предусмотрено условиями договора аренды.

Доказательств, свидетельствующих об изменении состояния арендованного имущества в период существования арендных отношений сторон, а также того, что в указанный период истец обращался к ответчику с претензией о необходимости проведения капитального ремонта арендованных помещений, истцом в материалы дела не представлено (статья 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Исходя из системного толкования норм статьи 616 и пункта 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, следует, что неотделимые улучшения арендованного имущества, как результат капитального ремонта должны являться улучшениями с точки зрения назначения этого имущества, на осуществление которых получено согласие арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться с учетом того, каким образом собственник использует это имущество в своей хозяйственной деятельности. Кроме того, произведение данных улучшений должно отвечать требованиям необходимости и разумности.

Согласно условиям договора аренды от 27.03.2007, истцу во временное владение и пользование переданы помещения, расположенные в восьми-двух-одноэтажном здании гостиницы, ресторана, магазина по адресу: г.Оренбург, ул.Маршала Г,К.Жукова/Туркестанская N 30/2 (п.1.1 договора, т.1, л.д.38); целевое назначение переданных помещений - размещение универсама (п.1.3).

Условиями данного договора также предусмотрена обязанность арендатора за свой счет производить текущий и косметический ремонт помещений (пункт 2.2.4) и производить улучшения помещений, не отделимые без вреда для него, в том числе связанные с полным (или частичным) сносом либо переносом капитальных перегородок здания, только с письменного согласия арендодателя (пункт 2.2.7); а также право арендатора демонтировать некапитальные стены и перегородки, устанавливать некапитальные перегородки в помещении без согласования с арендодателем (пункт 3.2.17).

В материалы дела представлена копия схемы помещений с отметкой арендодателя о ее согласовании для реконструкции силами и средствами арендатора (т.1, л.д.86-87).

В силу изложенных обстоятельств следует, что обязанность по реконструкции помещений с целью использования по назначению, согласованному договором аренды от 27.03.2007 - размещение универсама, принята на себя арендатором; иных доказательств, опровергающих установленные обстоятельства, в материалы дела не представлено, равно как не представлено доказательств того, что проведение данной реконструкции обусловлено необходимостью проведения капитального ремонта в помещениях.

Кроме того, из представленных в материалы дела схем (т.1, л.д.86-87) не представляется возможным установить, что с арендодателем был предварительно согласован уровень отделки и комфортности, а также перечень работ, их необходимость и стоимость, в связи с чем данные схемы не могут быть признаны в качестве разрешения арендодателя на производство конкретных работ, стоимость которых предъявлена ко взысканию по настоящему иску.

Вывод суда первой инстанции о пропуске истцом срока исковой давности по предъявлению настоящего иска суд апелляционной инстанции признает ошибочным, не соответствующим пункту 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, поскольку договорные отношения сторон прекращены 23.12.2010 (решение от 29.11.2011 по делу N А47-6098, т.3, л.д.67-83), соответственно на момент подачи настоящего иска срок исковой давности не истек (статья 196 Гражданского кодекса Российской Федерации), однако, данное обстоятельство не повлекло принятие неправильного решения по существу предъявленного иска.

Довод подателя апелляционной жалобы относительно неверного вывода суда первой инстанции о том, что истцом в обосновании факта и стоимости выполненных работ по капитальному ремонту представлены ненадлежащие доказательства, поскольку иных актов о приемке выполненных работ (копий с иным содержанием) в материалы дела не представлено, подлежит отклонению по следующим основаниям.

В силу требований статей 616, 623 Гражданского кодекса Российской Федерации, юридически значимыми обстоятельствами, подлежащими установлению при рассмотрении настоящего спора, являются: наличие оснований для производства арендатором капитального ремонта в арендованных помещениях, в том числе в связи с неотложной необходимостью, наличие согласия арендодателя на производство неотделимых улучшений, а также факт выполнения арендатором ремонтных работ и размер произведенных затрат.

Между тем, как правильно установлено судом первой инстанции, наличие оснований для производства капитального ремонта в арендованных помещениях, в том числе в связи с неотложной необходимостью, истцом (арендатором) не доказано, согласие арендодателя на производство неотделимых улучшений также не имелось. В связи с изложенным, представленные истцом в материалы дела доказательства (копии актов о приемке выполненных работ), подтверждающие факт выполнения им ремонтных работ, не могут быть признаны достаточными для удовлетворения заявленных требований

Ссылка подателя жалобы на то, факт выполнения работ по капитальному ремонту арендованного помещения подтверждается выводами суда в решении от 21.12.2009 по делу N А07-9112/2009 подлежат отклонению, поскольку указанное решение отменено постановлением Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.03.2010, в котором также указано, что при рассмотрении настоящего дела не подлежат оценке доводы относительно проведения реконструкции нежилых помещений (т.1, л.д.105-115).

Довод жалобы о том, что суд первой инстанции не учел, что производство капитального ремонта арендованных помещений было вызвано неотложной необходимостью, что соответствует пункту 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежит отклонению по основаниям, изложенным в мотивировочной части настоящего постановления.

При указанных обстоятельствах, доводы заявителя, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

Нарушений норм процессуального права, являющихся основанием для отмены судебного акта на основании части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, судом апелляционной инстанции не установлено.

При указанных обстоятельствах решение суда первой инстанции не подлежит отмене, а апелляционная жалоба - удовлетворению.

На основании статьи 102, 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, статей 333.21, 333.41 Налогового кодекса Российской Федерации, в связи с предоставлением подателю жалобы отсрочки в уплате государственной пошлины при подаче апелляционной жалобы с него подлежит взысканию в доход федерального бюджета государственная пошлина в размере 2 000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный суд апелляционной инстанции

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Оренбургской области от 29.12.2012 по делу N А47-8205/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Восток" - без удовлетворения.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью общества с ограниченной ответственностью "Восток" в доход федерального бюджета государственную пошлину по апелляционной жалобе в сумме 2 000 руб.

Постановление может быть обжаловано в порядке кассационного производства в Федеральный арбитражный суд Уральского округа в течение двух месяцев со дня его принятия (изготовления в полном объеме) через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья

Т.В.Мальцева

Судьи

Г.А.Деева О.Б.Фотина