Насколько непрост земельный вопрос (К.О. Борисова, "Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1-2, январь-апрель 2008 г.)

Насколько непрост земельный вопрос

Тема оформления прав на земельные участки актуальна на протяжении нескольких лет. Причина - отсутствие четкого законодательного механизма, регулирующего земельные отношения в этой отрасли. В рамках данной темы условно можно выделить два направления. Первое - порядок оформления прав на земельные участки, которые используются для размещения линий связи. Второе направление включает в себя перечень общих вопросов по оформлению прав на земельные участки, которые заняты иными объектами (сооружениями связи, административными зданиями и т.д.). Будем последовательными и рассмотрим каждое из них.

Основы земельных правоотношений в области связи

Обратимся к гл. 16 ЗК РФ. Согласно п. 1 ст. 87, 91 землями связи признаются земли, которые расположены за границами населенных пунктов и используются или предназначены для обеспечения деятельности организаций и (или) эксплуатации объектов связи и права на которые возникли у участников земельных отношений. Земли связи входят в состав земель промышленности и иного специального назначения*(1). В целях обеспечения связи могут предоставляться земельные участки для размещения объектов соответствующих инфраструктур, включая:

- эксплуатационные предприятия связи, на балансе которых находятся радиорелейные, воздушные, кабельные линии связи и соответствующие полосы отчуждения;

- кабельные, радиорелейные и воздушные линии связи и линии радиофикации на трассах кабельных и воздушных линий связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;

- подземные кабельные и воздушные линии связи и радиофикации и соответствующие охранные зоны линий связи;

- наземные и подземные необслуживаемые усилительные пункты на кабельных линиях связи и соответствующие охранные зоны;

- наземные сооружения и инфраструктуру спутниковой связи.

К сведению: для обеспечения сохранности действующих кабельных, радиорелейных и воздушных линий связи и линий радиофикации, а также сооружений связи Правительством РФ введены Правила охраны линий и сооружений связи РФ*(2). Они являются обязательными для всех физических и юридических лиц независимо от их местонахождения, ведомственной принадлежности и форм собственности.

Теперь откроем другой документ - Закон о связи. Согласно ст. 10 данного закона к землям связи относятся земельные участки, предоставленные для нужд связи в постоянное (бессрочное) или безвозмездное срочное пользование, аренду либо передаваемые на праве ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут) для строительства и эксплуатации сооружений связи. Порядок предоставления земельных участков организациям связи, порядок (режим) пользования ими, основания, условия и порядок изъятия этих земельных участков устанавливаются земельным законодательством РФ. На данном этапе целесообразно сразу же вспомнить, кто и на каких условиях может получить земельный участок в постоянное (бессрочное) или безвозмездное срочное пользование.

Постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное
пользование земельными участками

Со дня введения в действие ЗК РФ (30.10.2001) земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются в постоянное (бессрочное) пользование (а также в безвозмездное срочное пользование) только (п. 1 ст. 20, пп. 1 п. 1 ст. 24 ЗК РФ):

- государственным и муниципальным учреждениям;

- казенным предприятиям;

- органам государственной власти и органам местного самоуправления.

При этом право коммерческой структуры, получившей земельный участок в постоянное (бессрочное) пользование до указанной даты, на основании п. 3 ст. 20 ЗК РФ сохраняется. В общем случае его следует переоформить на право аренды земельного участка или приобрести участок в собственность до 01.01.2010 (п. 2 Закона о введении в действие ЗК РФ*(3)). Однако в соответствии с Законом N 212-ФЗ*(4) данная норма дополнена следующим положением - право постоянного (бессрочного) пользования земельными участками, на которых расположены линии электропередачи, линии связи, трубопроводы, дороги, железнодорожные линии и другие подобные сооружения (линейные объекты), может быть переоформлено на право аренды (земельные участки приобретены в собственность) до 01.01.2013.

Обратите внимание: также согласно Закону N 212-ФЗ с 01.01.2011 в гл. 7 КоАП РФ появится ст. 7.34. В ней предусматривается административная ответственность за нарушение сроков и порядка переоформления права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками для юридических лиц в виде штрафа в размере от 20 000 до 100 000 руб.*(5)

Право на землю в современных условиях

Таким образом, в современной практике земельных правоотношений постоянное (бессрочное) пользование и безвозмездное срочное пользование земельными участками не распространено. Это значит, что необходимо более подробно изучить законодательство в области аренды земельных участков, их выкупа из государственной собственности, а также оформления прав ограниченного пользования (сервитут). Причем здесь уместно вспомнить, что в начале статьи мы поставили перед собой две задачи: разобраться с основами земельного законодательства в части оформления прав на участки, которые используются для:

1) размещения линий связи;

2) размещения иных объектов (зданий, сооружений).

Заметим, что при рассмотрении первого вопроса мы будем подробно говорить о праве аренды земельного участка и ограниченного пользования им (сервитут), поскольку очевидно, что выкуп всех земельных участков, занятых линиями связи, нецелесообразен, хотя гипотетически возможен. При рассмотрении второго вопроса мы снова обратимся к правилам аренды земли и поговорим о выкупе участков из государственной и муниципальной собственности. Поясним, почему мы определили именно такой подход. Для этого необходимо продолжить изучение Закона о связи. На основании ст. 8 этого документа сооружения связи, которые прочно связаны с землей и перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, относятся к недвижимому имуществу, право собственности и другие вещные права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с ГК РФ. Указанной нормой к недвижимому имуществу отнесены в том числе линейно-кабельные сооружения связи (ЛКС). Существует Постановление Правительства РФ об особенностях регистрации соответствующих прав на ЛКС*(6). Подробно изучать его не будем, отметим лишь, что в п. 3 данного документа приведены критерии, по которым определяется: относится ЛКС к объектам недвижимости, подлежащим госрегистрации, или нет. Так, если ЛКС представляет собой совокупность разнородных недвижимых вещей, технологически образующих единое целое, соединенных являющимися движимым имуществом физическими цепями (кабелями), имеющих одновременно ряд признаков: наличие функциональной и технологической взаимосвязанности, предназначение для использования по общему целевому назначению для размещения кабеля связи, наличие протяженности (длины), то ЛКС регистрируется как одна сложная вещь*(7). Если объект (ЛКС), созданный или приспособленный для размещения кабеля связи, функционально и технологически не взаимосвязан и не образует единое целое с другими сооружениями связи, то в целях регистрации он рассматривается как отдельный объект недвижимости (п. 4 Постановления Правительства РФ об особенностях регистрации соответствующих прав на ЛКС).

В соответствии с п. 5 указанного постановления к ЛКС, являющимся объектами недвижимости, отнесены, в частности, кабельная канализация; наземные и подземные сооружения специализированных необслуживаемых регенерационных и усилительных пунктов; кабельные переходы через водные преграды; закрытые подземные переходы (проколы, микротоннели, коллекторы и т.п.).

Обратите внимание: волоконно-оптическая линия связи (ВОЛС) не является недвижимым имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации. На это указал ФАС УО в Постановлении от 20.04.2006 N Ф09-2899/06-С3, ФАС ВСО в Постановлении от 01.03.2006 N А58-4174/05-Ф02-703/06-С2.

Итак, если предприятие связи имеет (создает) линии связи, которые соответствуют понятию объекта недвижимости, то неизменно встает вопрос о праве на землю, которая используется для их размещения. Обратимся к ст. 271 ГК РФ: собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком. Кроме того, собственник недвижимости, находящейся на чужом земельном участке, имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться этой недвижимостью по своему усмотрению: поскольку это не противоречит условиям пользования данным участком, установленным законом или договором. Здесь целесообразно напомнить о требовании п. 3 ст. 28 Закона о приватизации*(8). Собственник объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, который относится к государственной или муниципальной собственности, обязан либо взять в аренду указанный земельный участок, либо приобрести его у государства или муниципального образования в собственность, если иное не предусмотрено федеральным законом. По желанию собственника объекта недвижимости земельный участок может быть предоставлен ему в аренду на срок не более чем 49 лет.

Попробуем разобраться, на основании какого права предприятия связи могут пользоваться землей, занятой ЛКС.

Право на земельные участки, занятые линиями связи

Аренда

Общие положения об аренде закреплены в гл. 34 ГК РФ (ст. 606-625 ГК РФ). Аренде именно земельных участков посвящена ст. 22 ЗК РФ.

Обратим внимание на ст. 606, 611 ГК РФ, согласно которым арендодатель обязан предоставить арендатору соответствующее имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Выполнение данных положений затруднено тем, что линии связи размещаются на землях разных категорий, принадлежащих различным собственникам, подпадающих под разные правовые режимы и т.д. Вспомним, что земли промышленности и иного специального назначения (в том числе земли связи) в соответствии со ст. 7 ЗК РФ составляют самостоятельную категорию земель наравне с землями сельскохозяйственного назначения, населенных пунктов, особо охраняемых территорий и объектов, лесного и водного фонда, земель запаса. Например, линии связи могут располагаться как за границами населенных пунктов (один из основных критериев отнесения соответствующих земель к землям связи), так и в пределах населенных пунктов, а это уже другая категория земли, другой режим ее использования и т.д. Ввиду этого унификация действий предприятий связи по заключению арендных сделок невозможна.

Размер арендной платы в общем случае определяется договором аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). По поводу государственных или муниципальных земельных участков можно сказать следующее. Законом N 212-ФЗ установлено, что арендная плата за использование земельных участков, на которых расположены линии связи, определяется в соответствии с п. 3 ст. 65 ЗК РФ*(9). При этом размер арендной платы на год устанавливается в пределах:

- 2% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков;

- 0,3% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения;

- 1,5% кадастровой стоимости арендуемых земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в обороте*(10).

Заметим, что если рассчитать протяженность земель, которые используются для размещения линий связи, и умножить на минимальную арендную ставку, то станет ясно, что оформление земли, занятой линиями связи, в аренду просто невозможно ввиду экономических причин. На это неоднократно обращали внимание отраслевые специалисты. Наглядным примером является Постановление ФАС ПО от 15.11.2007 А72-2531/07-10/128, и, хотя речь в нем идет о ставках арендной платы и коэффициентах к ним в отношении земель, предоставленных под строительство базовых объектов сотовой связи, сути вопроса это не меняет. Оператор сотовой связи в рамках реализации программы по телефонизации районов области и предоставлению населению качественных услуг сотовой связи арендовал земельные участки для установки башенных конструкций под размещение оборудования сотовой связи. Однако после заключения договора ставки арендной платы (с 01.01.2006) были увеличены в десятки раз, что привело к падению рентабельности предприятия и противоречию ст. 1 Закона о связи, согласно которой целями этого закона являются в том числе создание условий для оказания услуг связи, защита интересов их пользователей, обеспечение эффективной и добросовестной конкуренции на рынке услуг связи и т.д.

Специалисты в области связи не раз упоминали о том, что решением земельного вопроса может стать принятие закона о публичных сервитутах, который помог бы оформить все права на земельные участки, используемые для размещения линий связи.

Право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут)

Общие положения о сервитуте приведены в ГК РФ (ст. 274-277). Однако для того, чтобы разобраться, что такое сервитут и какие его виды существуют, нормы ГК РФ следует изучать вместе с временными Методическими рекомендациями по оценке соразмерной платы за сервитут, утвержденными Росземкадастром 17.03.2004. Так, в п. 1.2 Методических рекомендаций приведено интересующее нас определение.

Сервитут - право*(11) лиц на определенный срок или бессрочно пользоваться чужим земельным участком или иным объектом недвижимости в пределах, ограниченных соглашением либо нормативным правовым актом, которое устанавливается в интересах собственников земельных участков, обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, обладателей права пожизненного наследуемого владения на земельные участки, собственников иных объектов недвижимости либо в интересах государства, местного самоуправления или местного населения.

Сервитут может быть частным и публичным.

Частный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка или иного объекта недвижимости соглашением между лицом, требующим установления сервитута и в его интересах (собственником земельного участка, обладателем права постоянного (бессрочного) пользования, обладателем права пожизненного наследуемого владения на земельный участок, собственником иного объекта недвижимости), и собственником другого земельного участка или собственником иного объекта недвижимости.

Частный сервитут устанавливается в соответствии со ст. 274-277 ГК РФ. Итак, собственник недвижимого имущества вправе требовать от собственника земельного участка предоставления права ограниченного пользования земельным участком. Заключение соглашения о частном сервитуте*(12) может быть вызвано необходимостью обеспечения прохода и проезда через земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Как отмечено в Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС УО N 1/2007, объем осуществления полномочий обладателя сервитута может быть определен соглашением сторон либо решением суда об установлении сервитута. При этом рекомендуется определить и указать цель установления сервитута (для эксплуатации кабельной линии связи, обеспечения ее ремонта), полномочия лица, в пользу которого он установлен (право прохода, проезда и т.д.), и пределы либо объем их осуществления (право пешего прохода в рабочие дни, право проезда на автотранспорте общей фактической массой не более 3,5 т и пр.).

По общему правилу собственник земельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе требовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут. Заметим, что сервитут сохраняется в случае перехода прав на земельный участок, который им обременен, к другому лицу. Сервитут не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и не может передаваться каким-либо способом лицам, не являющимся собственниками недвижимого имущества, для обеспечения использования которого сервитут установлен.

Публичный сервитут - сервитут, устанавливаемый в отношении земельного участка законом или иным нормативным правовым актом РФ, нормативным правовым актом субъекта РФ, нормативным правовым актом органа местного самоуправления, для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения.

Публичный сервитут может устанавливаться в тех же целях, что и частный - обеспечение прохода, проезда через земельный участок, использования его в целях ремонта электрических и других линий и сетей и т.д. В соответствии со ст. 23 ЗК РФ публичный сервитут устанавливается с учетом результатов общественных слушаний. Согласно п. 9 ст. 23 ЗК РФ сервитуты подлежат государственной регистрации на основании ст. 27 Закона N 122-ФЗ*(13). Нормативными актами о сервитуте может быть предусмотрена обязанность органа, установившего его, по выплате лицу, земельный участок которого обременен сервитутом, соразмерной платы, а также может быть определен ее размер.

Получателями соразмерной платы за сервитут (частный и публичный) являются собственники земельного участка, обремененного сервитутом.

Обладателями сервитута выступают:

- при установлении частного сервитута - лица, в интересах которых сервитут установлен;

- при установлении публичного сервитута - неопределенный круг лиц, для обеспечения интересов которого устанавливается сервитут.

Отсутствие федерального закона о сервитутах*(14) препятствует развитию таких отношений и оформлению соответствующих прав на земельные участки предприятиями связи, поскольку перечисленные нормы гражданского и земельного законодательства являются лишь фундаментом для развития законодательной базы в этой сфере правоотношений и не обуславливают наличие таковой на данный момент. Такой документ может стать именно тем законом, который расширяет возможности предприятий связи в части оформления прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, занятые линиями связи, установленные п. 3 ст. 28 Закона о приватизации (аренда и собственность). Кроме того, как и в случае с арендой, правоотношения в части ограниченного пользования чужой землей без надлежащего законодательного регулирования невозможно привести к единому знаменателю. Причины те же: использование земель разных категорий и разных собственников.

С другой стороны, нельзя утверждать, что такое явление, как публичный сервитут, не встречается на практике. Так, п. 3 ст. 31 Закона о приватизации установлено, что публичным сервитутом может являться обязанность собственника допускать ограниченное использование приватизированного государственного или муниципального имущества (в том числе земельных участков) иными лицами, а именно:

- обеспечивать беспрепятственный доступ, проход, проезд;

- обеспечивать возможность размещения межевых, геодезических и иных знаков;

- обеспечивать возможность прокладки и использования линий электропередачи, связи и трубопроводов, систем водоснабжения, канализации и мелиорации.

Кроме того, в уже упоминавшихся нами Рекомендациях научно-консультативного совета при ФАС УО N 1/2007 сделан следующий вывод. Сервитут устанавливается для обеспечения нужд собственника недвижимости, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута. Здесь уместно вспомнить о Правилах охраны линий и сооружений связи РФ. Согласно п. 38 данного документа земельная площадь охранных зон на трассах линий связи используется юридическими и физическими лицами с учетом установленных ограничений. Юридические и физические лица, ведущие хозяйственную деятельность на таких земельных участках, обязаны:

- принимать все зависящие от них меры, способствующие обеспечению сохранности этих линий;

- обеспечивать техническому персоналу беспрепятственный доступ к этим линиям для ведения работ на них (при предъявлении документа о соответствующих полномочиях).

Право беспрепятственного прохода технического персонала предприятий, эксплуатирующих линии связи и линии радиофикации при проведении ремонтно-восстановительных работ, а также право беспрепятственного проезда в охранные зоны независимо от формы собственности на землю предусмотрены п. 40 Правил охраны линий и сооружений связи РФ. Причем если линии связи проходят по территориям запретных (пограничных) полос и специальных объектов, а также по землям собственников (землевладельцев, землепользователей, арендаторов), то они должны выдавать техническому персоналу пропуска (разрешения) для проведения осмотров и работ в любое время суток без взимания платы за право прохода (проезда). Кроме того, согласно п. 41 Правил охраны линий и сооружений связи РФ предприятиям, в ведении которых находятся линии связи, разрешено, в частности, производить устройство за свой счет дорог, подъездов, мостов и других сооружений, необходимых для эксплуатационного обслуживания линий связи на условиях, согласованных с собственниками земли (землевладельцами, землепользователями, арендаторами).

Обратите внимание: собственники земли не вправе отказать в обеспечении условий для эксплуатационного обслуживания сооружений связи.

Надеемся, читателям не нужно напоминать, что собственникам земли, на которой расположены линии связи, а также юридическим и физическим лицам, ведущим хозяйственную деятельность на таких земельных участках, запрещено осуществлять в пределах охранных зон (без письменного согласия и присутствия представителей предприятий, эксплуатирующих линии связи, - п. 48 Правил охраны линий и сооружений связи РФ): строительные работы, посадку деревьев и т.д.

Подводя итог вышесказанному, мы вынуждены констатировать - законодательная база в области земельных правоотношений, в частности затрагивающих интересы предприятий связи, несовершенна. С одной стороны, закон требует оформлять право на землю, используемую для размещения линий связи, с другой - обязывает всех без исключения пользователей земли получать разрешение на проведение тех или иных земляных работ у предприятий связи, без уточнения их прав даже на сами сооружения связи.

В прошлом номере журнала мы начали изучать специфику земельных отношений в сфере связи. Условно данная тема была разделена нами на два блока. Первый блок - право на землю, которая занята линиями связи - стал предметом первой части статьи. О втором - праве на землю, занятой (предназначенной для постройки) зданиями и сооружениями связи - мы будем говорить сегодня. И еще одно напоминание: в рамках данной статьи нас интересуют такие правовые режимы, как собственность и аренда.

Право собственности на землю

Обозначим основные положения. Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке (пп. 1, 2 п. 1 ст. 6 ЗК РФ).

Согласно ст. 261 ГК РФ право собственности на земельный участок распространяется на находящиеся в его границах поверхностный (почвенный) слой, водные объекты, растения.

Собственность на землю бывает (гл. III ЗК РФ):

- частной (собственность граждан и юридических лиц);

- государственной.

Государственная собственность в соответствии со ст. 16 ЗК РФ разграничивается на федеральную собственность (собственность РФ), собственность субъектов РФ и муниципальную собственность (собственность муниципальных образований).

Обратите внимание: граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Однако не все земельные участки могут быть предоставлены государством (муниципалитетом) в частную собственность.

Основное препятствие - это исключение из оборота или ограничение в обороте земельных участков. На это прямо указывает п. 3 ст. 129 ГК РФ.

Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Так, согласно ст. 27 ЗК РФ не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок*(15) земельные участки, которые отнесены к землям, изъятым из оборота (перечислены в п. 4 указанной статьи). Участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте (их список дан в п. 5), также не предоставляются в частную собственность. Однако здесь возможны исключения, которые устанавливаются федеральными законами.

Следовательно, земли, изъятые из оборота, могут находиться только в государственной собственности, а ограниченные в обороте - еще и в частной, но в исключительных случаях. Кроме земель, изъятых из оборота, запрет на отчуждение имеют земли, не подлежащие приватизации и зарезервированные для государственных или муниципальных нужд (п. 4 ст. 28 ЗК РФ).

Собственник земельного участка вправе использовать его по своему усмотрению: продавать, дарить, отдавать в залог или сдавать в аренду, распоряжаться иным способом (ст. 260, 209 ГК РФ). Однако следует заметить, что свои права собственник осуществляет в рамках, определяемых целевым назначением земельного участка. В частности, это относится к застройке участка (ст. 263 ГК РФ), то есть возведению зданий и сооружений, их перестройке или сносу, а также выдаче разрешений на строительство на участке другим лицам. Кроме того, эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил.

Обратите внимание: собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке (если, конечно, иное не предусмотрено законом или договором).

Итак, если предприятие строит здание на своей земле, то у него в силу закона возникает право собственности на это здание. Теперь посмотрим, что происходит в обратной ситуации, когда предприятие не владеет земельным участком, но приобретает (или уже приобрело), строит на нем здание (сооружение).

Земля под объектами недвижимости

Общее положение таково: собственник здания (сооружения, иной недвижимости), находящегося на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования этим участком (п. 1 ст. 271 ГК РФ). Объем этих прав определяется исходя из следующих обстоятельств.

Если одно лицо передает право собственности на недвижимость (которая находится на чужом земельном участке) другому лицу, то последнее не просто приобретает право пользования земельным участком, а на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости. С другой стороны, на основании ст. 273 ГК РФ при переходе права собственности на здание или сооружение, принадлежавшее собственнику земельного участка, на котором оно находится, к приобретателю здания или сооружения переходит право собственности на земельный участок (если законом не предусмотрено ограничений в отношении данного земельного участка).

В основу данных норм заложен так называемый принцип единства судьбы недвижимости - земли и тех объектов, которые прочно связаны с ней. Однако многое по-прежнему зависит от того, находился земельный участок в собственности продавца недвижимости или нет. Обозначим основную причину, по которой сегодня собственник недвижимости может и не являться собственником земли: участок не приватизирован и находится в государственной (муниципальной) собственности (он может быть предназначен для дальнейшего отчуждения в частное владение, а может и не быть). Если законодательством не установлено никаких ограничений по отчуждению такого участка, то следует напомнить, что собственник приобретенного здания, строения или сооружения согласно п. 1 ст. 35 ЗК РФ имеет преимущественное право его покупки или аренды. При этом если речь идет о выкупе (аренде) земли у государства (муниципалитета), то владелец недвижимости, расположенной на ней, имеет не преимущественное, а исключительное право*(16) на совершение указанных действий (п. 1 ст. 36 ЗК РФ) - подробнее читайте ниже.

От редакции

Из буквального прочтения закона усматривается еще один вариант, когда права собственности на землю и постройку на ней разрознены. Так, норма п. 1 ст. 271 ГК РФ гласит, что если собственник недвижимости, он же продавец, не является собственником земли, то и покупатель этой недвижимости права собственности на землю не получит (во всяком случае, от продавца). Ключевое слово - недвижимость.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр и все, что прочно связано с землей, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства (п. 1 ст. 130 ГК РФ).

Здания (кроме жилых) представляют собой архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для труда, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных частей стены и крышу (ОКОФ ОК 013-94).

Сооружения - инженерно-строительные объекты, назначением которых является создание условий для производственного процесса путем выполнения тех или иных технических функций, не связанных с изменением предмета труда, или для осуществления различных непроизводственных функций (ОКОФ ОК 013-94).

В свою очередь, норма ст. 273 ГК РФ содержит такое условие. Если собственник здания или сооружения, он же продавец, является собственником земли, то и покупатель этого здания или сооружения в результате заключенной сделки получит право собственности на землю. Ключевые слова - здания или сооружения. А как же быть с объектом незавершенного строительства? Получается, что он в эту формулу законодателем не вписан. Что это - техническая недоработка, или в статью заложен именно такой смысл? Можно ли полагать, что без дополнительной договоренности продавца и покупателя, по общим правилам при продаже "недостроя" его собственник (он же собственник земли) не обязан отчуждать участок под ним?

Кстати, объекту незавершенного строительства законодатель определения не дает. Дело в том, что незавершенное строительство есть затраты застройщика по возведению соответствующего объекта с начала строительства до ввода в эксплуатацию (ПБУ 2/94). Условно они становятся объектом правоотношений, в том числе гражданских, только после регистрации права собственности на "незавершенку". Для регистрации права необходимо иметь:

- правоустанавливающие документы на землю;

- разрешение на строительство;

- проектную документацию;

- документы, содержащие описание объекта незавершенного строительства.

В вопросе о случайности формулировки ст. 273 ГК РФ мы все же склоняемся в сторону технической недоработки. Поскольку при ознакомлении со ст. 552 ГК РФ (гл. 30 "Купля-продажа", § 7 "Продажа недвижимости") видно, что продавец любой недвижимости (а не отдельных ее видов), являющийся еще и собственником земельного участка, обязан передать право собственности на землю покупателю недвижимости, если иное не предусмотрено законом.

Посмотрим, что это за иные случаи. Их два - согласно п. 4 ст. 35 ЗК РФ здания, строения*(17), сооружения, находящиеся на земельном участке и принадлежащие одному лицу, переходят в собственность другого лица без передачи прав собственности на землю, если имеет место:

- отчуждение части здания, строения, сооружения, которая не может быть выделена в натуре вместе с частью земельного участка;

- отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, изъятом из оборота.

При этом отчуждение здания, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, ограниченном в обороте, но принадлежащих одному лицу, проводится вместе с отчуждением земельного участка, если возможность его перехода в частную собственность предусмотрена федеральным законодательством. В пункте 4 ст. 35 ЗК РФ особо отмечено, что отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, строения, сооружения в случае, если они принадлежат одному лицу, не допускается.

Таким образом, сделки, воля сторон по которым направлена на отчуждение здания, строения, сооружения без соответствующего земельного участка (исключения не в счет) или отчуждение земельного участка без находящихся на нем объектов недвижимости, если земельный участок и расположенные на нем объекты принадлежат на праве собственности одному лицу, являются ничтожными (Постановление ФАС УО от 18.07.2007 N Ф09-5453/07-С6). Между тем, четкого алгоритма действий по одновременному отчуждению земли и построенной на ней недвижимости нет. Это можно сделать в рамках одного договора или двух (отдельно на землю и на постройку).

Если земля под недвижимостью принадлежит
государству (муниципалитету)

Согласно п. 1 ст. 36 ЗК РФ организации, имеющие в собственности здания (строения, сооружения), расположенные на государственных (муниципальных) земельных участках, приобретают, как мы уже отмечали, исключительное право на их выкуп или аренду. Выкуп земли из государственной собственности осуществляется посредством приватизации*(18) на основании соответствующего закона (ст. 217 ГК РФ). Заметим, что согласно п. 1 ст. 28 Закона о приватизации*(19) (аналогично нормам ст. 552 ГК РФ и ст. 34 ЗК РФ) предусмотрено, что приватизация зданий, строений, сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением в адрес приобретателя указанного имущества земельных участков, на которых оно расположено.

С другой стороны, п. 3 ст. 28 Закона о приватизации установлено, что собственники объектов недвижимости, которые размещены на государственной (муниципальной) земле, обязаны взять ее в аренду либо приобрести в собственность. В аренду земельный участок может быть предоставлен не более чем на 49 лет.

Обратите внимание: Закон о приватизации не распространяется на сделки по отчуждению незастроенных земельных участков (пп. 1 п. 2 ст. 3).

Переход прав на землю от государства к частнику

Первое, что нужно сделать, - это подать в исполнительный орган власти заявление о предоставлении участка на соответствующем праве (собственности, аренды). После этого чиновники принимают решение о предоставлении (непредоставлении) организации земельного участка. Если решение положительное, то следующий шаг - регистрация права собственности на землю или договора ее аренды.

Перечислим формальности, которые сопутствуют принятию властями положительных для организаций решений по интересующему нас вопросу. Для начала не следует забывать, что в соответствии с п. 5 ст. 28 Закона о приватизации отчуждение земельного участка из государственной (муниципальной) собственности осуществляется в границах, которые определены планом участка. Этот план должен быть удостоверен органом Роснедвжимости и представлен в орган исполнительной власти потенциальным покупателем земельного участка вместе с заявлением (п. 5 ст. 36 ЗК РФ). Иными словами, купля-продажа земельного участка возможна, если в отношении него проведен кадастровый учет (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Если кадастровая карта (план) отсутствует, то чиновники должны обеспечить ее изготовление, но за счет потенциального покупателя. Однако к заявлению нужно приложить не только план участка, но и еще целый пакет документов, установленный Приказом Минэкономразвития РФ от 30.10.2007 N 370. В течение месяца со дня поступления заявления (с приложениями) выносится соответствующее решение о предоставлении земельного участка в собственность. Если решение положительное, осуществляется подготовка проекта договора купли-продажи, который направляется заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

При оформлении арендных отношений затраты на подготовительные работы (разработка проекта формирования границ земельного участка, согласование эскиза, проведение геодезических работ и составление прочей исходной разрешительной документации по землеустройству) также оплачивает потенциальный арендатор. Кадастровый план прилагается как к договору купли-продажи земельного участка (п. 5 ст. 28 Закона о приватизации), так и к договору аренды*(20).

Заметим, что при необходимости одновременной приватизации недвижимости (здания) и земельного участка следует обратиться к ст. 13 Закона о приватизации - в ней установлены возможные способы приватизации имущества, в том числе проведение аукциона и конкурса. Согласно п. 4 ст. 14 Закона о приватизации органы государственной власти субъектов РФ и органы местного самоуправления самостоятельно определяют порядок принятия решений об условиях приватизации. Если мы обратимся к ст. 38 ЗК РФ, то увидим, что торги (конкурсы, аукционы) проводятся не только на выкуп земельного участка, но и на заключение договора аренды. Таким образом, предметом указанных мероприятий может быть не только сам земельный участок, но и право его аренды. Порядок организации и проведения таких торгов (конкурсов, аукционов) утвержден Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 N 808.

К.О. Борисова

"Услуги связи: бухгалтерский учет и налогообложение", N 1-2, январь-апрель 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) Обратите внимание: на основании п. 4 ст. 87 ЗК РФ земли промышленности и иного специального назначения, занятые федеральными объектами (в том числе связи) в соответствии со ст. 71 Конституции РФ, являются федеральной собственностью.

*(2) Постановление Правительства РФ от 09.06.1995 N 578. Подробнее о применении документа читайте в N 2, 2007, стр. 77.

*(3) Федеральный закон от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие ЗК РФ".

*(4) Федеральный закон от 24.07.2007 N 212-ФЗ "О внесении изменений в законодательные акты РФ в части уточнения условий порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности".

*(5) В данном случае ИП приравниваются к юридическим лицам. Об этом сказано в примечании к статье.

*(6) Постановление Правительства РФ от 11.02.2005 N 68. Подробнее о применении документа читайте в N 2, 2007, стр. 29.

*(7) Согласно ст. 134 ГК РФ сложной вещью признаются разнородные вещи, образующие единое целое (одну вещь), предполагающие, что они будут использоваться по общему назначению.

*(8) Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ.

*(9) А за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, - в соответствии с п. 10 ст. 3 Закона о введении в действие ЗК РФ.

*(10) К сведению: в ст. 22 ЗК РФ указано, что участки, изъятые из оборота, не могут быть объектом аренды (п. 2), однако федеральным законодательством могут быть предусмотрены исключения из данного правила (п. 11).

*(11) Согласно ст. 216 ГК РФ данное право является вещным.

*(12) Договор, заключенный между лицом, требующим установления сервитута и собственником земельного участка.

*(13) Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

*(14) Проект федерального закона о сервитутах был отклонен ГД РФ (Постановление от 24.10.2002 N 3178-ШГД).

*(15) Например, передаваться в аренду (п. 11 ст. 22 ЗК РФ).

*(16) "Исключительное" означает, что никто кроме собственника здания (строения, сооружения) не имеет права на приватизацию или оформление права аренды земельного участка, занятого указанным имуществом (Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11).

*(17) Строение - отдельно построенное здание (дом), состоящее из одной или нескольких частей, как одно целое, а также служебные строения (Приказ Минземстроя РФ от 04.08.1998 N 37).

*(18) Приватизация - возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности РФ (федеральное имущество), субъектов РФ, муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

*(19) Федеральный закон от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".

*(20) Распоряжение Росимущества от 06.07.2004 N 104-р "Об утверждении примерной формы договора аренды находящегося в государственной собственности земельного участка" (зарегистрировано в Минюсте РФ).