Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 17 апреля 2013 г. N 01АП-1310/13

г. Владимир

17 апреля 2013 г.

Дело N А79-12899/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 апреля 2013 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Родиной Т.С.,

судей Казаковой Н.А., Назаровой Н.А.,

при ведении протокола судебного заседания

секретарем судебного заседания Тесалкиной А.С.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу

общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", индивидуального предпринимателя Фроловой Ирины Викторовны на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.01.2013, принятое судьей Юрусовой Н.В. по делу N А79-12899/2012, по иску общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", Чувашская Республика, г.Алатырь, ОГРН 1052131013208, ИНН 2122005514, индивидуального предпринимателя Фроловой Ирины Викторовны, Чувашская Республика, г.Алатырь, ОГРНИП 304213105600010, ИНН 212200095407, к администрации г.Алатырь Чувашской Республики, Чувашская Республика, г.Алатырь, ОГРН 1022101630363, ИНН 2122002506, отделу имущественных и земельных отношений администрации г.Алатыря Чувашской Республики, Чувашская Республика, г.Алатырь, ОГРН 1102131000014, ИНН 2122006483, обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Нива", Чувашская Республика, г.Алатырь, ОГРН 1062131006596, ИНН 2122005680, при участии третьего лица - Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике, о признании договора недействительным.

В судебном заседании приняли участие представители:

от истцов (заявителей) - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом;

от ответчиков:

администрации г.Алатырь Чувашской Республики - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом;

отдела имущественных и земельных отношений администрации г.Алатыря - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом;

ООО "Фирма Нива" - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом;

от третьего лица - полномочный представитель не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещён надлежащим образом.

Изучив материалы дела, Первый арбитражный апелляционный суд установил.

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит" (далее - ООО "ТД "Фаворит"), индивидуальный предприниматель Фролова Ирина Викторовна (далее - ИП Фролова И.В.) обратились в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации г.Алатырь Чувашской Республики в лице отдела имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики (далее - администрация), обществу с ограниченной ответственностью "Фирма Нива" (далее - ООО "Фирма Нива") о признании недействительными пунктов 4.4-4.10 договора купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2012 и применении последствий недействительности сделки.

Исковые требования основаны на статьях 168, 180, 274, 277 Гражданского кодекса Российской Федерации, федеральных законах от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", 21.12.2001 N 78-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и мотивированы тем, что 14.02.2012 истцами было подано совместное заявление в администрацию города Алатыря Чувашской Республики о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого ими нежилого помещения общей площадью 185,4 кв.м по адресу: г.Алатырь, ул.Комиссариатская, д.79. Однако между администрацией города Алатыря Чувашской Республики и ООО "Фирма "Нива" заключен договор купли-продажи от 20.07.2012, по условиям которого последнему продано смежное нежилое помещение с установлением сервитута на часть нежилого помещения, арендуемую истцом (пункты 4.4-4.10 договора). Истцы полагают, что обременение права собственности в виде сервитута не соответствует законодательству о приватизации и нарушает их права на приватизацию арендуемого нежилого помещения.

К участию в деле в качестве ответчика привлечен отдел имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики, в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике.

В порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации истцы уточнили предмет иска в части применения реституции и просили о прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сервитуте нежилого помещения N 2 дома 79 по улице Комиссариатская города Алатырь. Уточнение судом принято.

Решением от 21.01.2013 иск отклонен.

Не согласившись с принятым судебным актом, ООО " ТД"Фаворит", ИП Фролова И.В. обратились в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просят решение отменить на основании пунктов 1, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, неправильным применением норм материального права.

Оспаривая законность решения, заявители указывают на неопределенность предмета сервитута: в договоре купли-продажи от 20.07.2012 право ограниченного пользования частью нежилого помещения магазина составляют 7,9 кв.м, тогда как в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2012 внесена запись о сервитуте площадью 7,2 кв.м.

Судом не исследовался вопрос о возможности прохода к подсобным помещениям и местам общего пользования без установления сервитута, чем нарушена статья 274 (пункт 1) Гражданского кодекса Российской Федерации, нормы Федеральных законов "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", "О приватизации государственного и муниципального имущества".

Представитель истцов заявлением от 10.04.2013 просил разрешить дело в свое отсутствие.

Администрация г.Алатыря, отдел имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики в отзывах просили оставить судебный акт в силе, рассмотреть дело без своего участия в судебном заседании.

Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного заседания.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы заявителей апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 20.07.2012 между Фондом имущества города Алатырь в лице начальника отдела имущественных и земельных отношений администрации города Алатыря Чувашской Республики (продавцом) и ООО "Фирма "Нива" (покупателем) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества, по условиям которого покупатель приобрел в собственность объект - часть нежилого помещения магазина на первом этаже пятиэтажного жилого дома (литер А) помещение N 2а, номера на поэтажном плане N 1, 2, 3, 4, общей площадью 130 кв.м, расположенным по адресу: г.Алатырь, ул.Комиссариатская, д.79.

На основании пунктов 4.4-4.10 договора продавец предоставляет покупателю для обеспечения прохода к подсобным помещениям право ограниченного пользования (сервитут) частью нежилого помещения магазина на первом этаже пятиэтажного жилого дома площадью 7,9 кв.м, принадлежащего продавцу на праве собственности, расположенного по адресу: г.Алатырь, ул.Комиссариатская, д.79. Сервитут по условиям договора устанавливается в интересах покупателя, являющегося арендатором другой части нежилого помещения (литера А согласно техническому паспорту, изготовленному МУП "БТИ г.Алатырь" от 10.11.2011). Границы сервитута определены на плане помещения продавца, являющемся неотъемлемой частью настоящего договора. Сервитут устанавливается бессрочно. Пользование частью помещения, принадлежащего продавцу, производится покупателем на безвозмездной основе. Ограниченное пользование (сервитут) частью помещения продавца осуществляется покупателем строго в пределах границ, определенных согласно пункту 4.6 договора. Сервитут сохраняется в случае перехода прав на часть помещения, которая обременена сервитутом, к другому лицу.

Право собственности ООО "Фирма "Нива" на данное помещение зарегистрировано в установленном Законом порядке.

Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Чувашской Республике в суде первой инстанции пояснило, что на основании заявления представителя муниципального образования города Алатырь, представившего договор купли-продажи недвижимого имущества от 20.07.2012, в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним 19.10.2012 внесена запись о сервитуте в пользу ООО "Фирма "Нива" на часть помещения на поэтажном плане N 4, назначение: торговое, площадью 7,2 кв.м, этаж первый, для обеспечения прохода к подсобным помещениям ООО "Фирма "Нива".

Границы сервитута на части помещения площадью 7,2 кв.м обозначены в виде заштрихованной площади на плане в кадастровом паспорте на помещение площадью 185,4 кв.м по адресу: г.Алатырь, ул.Комиссариатская, д.79.

Истцы, указывая, что обременение права собственности в виде сервитута противоречит законодательству о приватизации и нарушает их права, обратились в суд с иском о признании недействительными пунктов 4.4-4.10 договора, заключенного между ответчиками, и прекращении записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним о сервитуте.

Согласно статье 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

В соответствии со статьей 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник недвижимого имущества (земельного участка, другой недвижимости) вправе требовать от собственника соседнего земельного участка, а в необходимых случаях и от собственника другого земельного участка (соседнего участка) предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута).

Сервитут может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, прокладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопроводов, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также других нужд собственника недвижимого имущества, которые не могут быть обеспечены без установления сервитута.

Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком.

Сервитут устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество.

Материалами дела подтверждено, что с 01.10.1998 ООО "Фирма "Нива" являлось арендатором помещения по адресу: Комиссариатская, д.79, используемого под торговую деятельность, о чем свидетельствуют договоры на сдачу в аренду муниципального имущества от 01.10.1998, аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) муниципальной собственности города Алатырь от 26.05.2003 N 398, от 31.05.2006 N 662. Описание помещения приведено в кадастровом паспорте от 20.09.2010, изготовленном МУП "Бюро технической инвентаризации " г.Алатырь, данному помещению присвоен номер 2а.

Смежное помещение площадью 185,4 кв.м по адресу: ул.Комиссариатская, д.79, находилось в аренде у индивидуального предпринимателя Фроловой И.В. и ООО "Торговый дом "Фаворит" на основании договоров аренды нежилого фонда (нежилого помещения, здания, сооружения) муниципальной собственности города Алатырь от 22.12.2005 N 358, 21.12.2005 N 572 и использовались ими также под торговую деятельность.

Согласно справке муниципального унитарного предприятия "Бюро технической инвентаризации" от 23.05.2012 N 8 встроенное нежилое помещение магазина, расположенное на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул. Комиссариатская, д.79, имеет внутреннее сообщение со встроенным нежилым помещением (склады), расположенным на первом этаже многоквартирного жилого дома по ул. Первомайская, д.89. Указанные многоквартирные жилые дома находятся на пересечении улиц Комиссариатская и Первомайская и плотно прилегают друг к другу.

Из плана помещения ул. Комиссариатская/Пролетарская, изготовленного 27.02.2012 муниципальным унитарным предприятием "Бюро технической инвентаризации", следует, что помещение по адресу: Комиссариатская, д.79, и помещение по адресу: ул.Первомайская, 89, имеют сквозной проход.

В соответствии с техническим паспортом на помещение по адресу: Первомайская, д.89, изготовленным Алатырским МУП БТИ, данное помещение состоит из складских помещений и помещений общего пользования (бытовка, тамбур, коридор, туалеты).

Представители сторон подтвердили суду, что в период арендных отношений каждая из сторон имела беспрепятственный доступ к помещениям общего пользования (туалеты, бытовка) по адресу: ул.Первомайская, д.89, поскольку арендованные помещения по адресу: ул.Комиссариатская, д.79 не имеют помещения такого назначения. Помещение по ул.Первомайская, д.89, имеет отдельный выход, используемый каждой из сторон как эвакуационный; в бытовом помещении размещена общая электрощитовая, необходимая для энергоснабжения в том числе помещений по адресу: ул.Комиссариатская, д.79.

Материалами дела подтверждено, что установленный оспариваемым договором купли-продажи недвижимости от 20.07.2012 сервитут площадью 7,2 кв.м на части арендуемого истцами помещения предназначен для обеспечения прохода собственнику помещения N 2а - обществу с ограниченной ответственностью "Фирма "Нива" к подсобным помещениям и местам общего пользования.

Сервитут установлен по соглашению между ООО "Фирма "Нива" и собственником смежного помещения, поскольку арендованное истцами помещение площадью 185,4 кв.м по адресу: Комиссариатская, д.75, находится в муниципальной собственности, что согласуется с пунктом 1 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в силу пункта 2 статьи 274 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник помещения N 2 площадью 185,4 кв.м, обремененного сервитутом, не может считаться ограниченным в своем праве владения, пользования и распоряжения помещением. Таким образом, является обоснованным вывод суда о том, истцы как арендаторы данного помещения не являются ограниченными в своем праве владения и пользования арендуемым помещением.

Поскольку судом не установлено несоответствие оспариваемых пунктов договора Закону и нарушение права истцов, суд правомерно отклонил исковые требования и, как следствие, не усмотрел правовых оснований для прекращения записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним об обременении права муниципальной собственности города Алатырь на помещение площадью 185,4 кв.м по адресу: г.Алатырь, ул.Комиссариатская, д.79, пом.2, в виде сервитута.

Решение является законным и обоснованным, принятым при полном, всестороннем, объективном исследовании обстоятельств дела и представленных в дело доказательств, выводы, изложенные в решении, соответствуют фактическим обстоятельствам дела, нормы материального права применены правильно.

Довод заявителей о неопределенности сервитута - расхождение площади в договоре купли-продажи и Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним судом отклоняется, так как для разрешения настоящего спора данное обстоятельство не является юридически значимым, поскольку названное противоречие устраняется в самостоятельном порядке.

Что касается утверждения истцов о неисследовании судом факта отсутствия другой возможности использовать свое имущество другим собственником, то оно отклоняется как опровергаемое материалами дела. Судом установлено, что помещение по ул.Первомайская, 89, имеет отдельный выход, используемый каждой из сторон как эвакуационный, тогда как согласно СНиП 21-01097 "Пожарная безопасность зданий, сооружений" для использования помещения как торговое необходимо наличие не менее 2 эвакуационных выходов. Установленный в помещении площадью 185,4 кв.м сервитут является проходом ко второму эвакуационному выходу из помещения N 2а, собственником которого является ООО "Фирма "Нива". Установление данного сервитута обеспечивает безопасность сотрудников обществ.

Иные доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, повлияли бы на их обоснованность и законность либо опровергли выводы суда, в связи с чем признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на заявителей.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 21.01.2013, принятое по делу N А79-12899/2012 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Торговый дом "Фаворит", индивидуального предпринимателя Фроловой Ирины Викторовны - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок.

Председательствующий судья

Т.С. Родина

Судьи

Н.А. Казакова Н.А. Назарова