Как ВАС сберег "недвижимый" налог (С. Белов, "Актуальная бухгалтерия", N 1, январь 2008 г.)

Как ВАС сберег "недвижимый" налог

Своя недвижимость нужна многим организациям. Ведь далеко не каждая фирма в силах "потянуть" постоянно возрастающую арендную плату за помещение. Вот почему все больше компаний либо приобретают здания и сооружения в собственность, либо строят такие объекты сами. При этом у бухгалтера могут возникнуть определенные трудности с НДС. Попробуем их разрешить. А помогут нам мнения чиновников и судей.

Порядок начисления и вычета НДС по строительно-монтажным работам зависит от способа строительства. Напомним, что здание может возводиться подрядным способом (то есть с привлечением специализированных фирм-подрядчиков), хозяйственным способом (то есть собственными силами организации) и смешанным способом (как собственными, так и подрядными силами). Поговорим об этом подробнее.

Стройка - дело тонкое

Чтобы зачесть НДС, предъявленный строительными фирмами-подрядчиками, заказчику нужно получить от них счета-фактуры и другие первичные документы. Обычно к таковым относят формы КС-2 "Акт о приемке выполненных работ" и КС-3 "Справка о стоимости выполненных работ и затрат". На их основании стоимость работ включают в общую сумму капвложений по возводимому объекту (то есть принимают работы на учет). Сразу после этого фирма может принять к вычету НДС. Именно так считают финансисты*(1). Надо сказать, что такая точка зрения соответствует требованиям пункта 5 статьи 172 Налогового кодекса.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда организация строит объект собственными силами (то есть хозяйственным способом). В данном случае она должна начислить НДС со стоимости строительства, а затем заплатить его в бюджет. Моментом определения налоговой базы является последний день месяца каждого налогового периода. После перечисления налога в бюджет фирма может принять его к вычету.

Что же касается смешанного способа строительства, то, по мнению финансистов, налоговая база по нему определяется исходя из полной стоимости произведенных работ*(2). То есть платить НДС нужно как с работ, выполненных собственными силами компании, так и с работ, выполненных привлеченными подрядными организациями. Однако высшие арбитры с таким подходом не согласны.

Решение ВАС Российской Федерации от 6 марта 2007 г. N 15182/06

"..." В главе 21 Кодекса норм, устанавливающих специальный порядок определения налоговой базы при смешанном способе строительства, когда одна часть работ осуществляется собственными силами застройщика, а другая часть - силами сторонних организаций, не имеется.

"..." Указанное исключает увеличение налоговой базы по налогу на добавленную стоимость на стоимость строительных работ, выполненных подрядчиками.

Иное означало бы, что объектом обложения налогом на добавленную стоимость является возведенный (построенный как силами застройщика, так и силами подрядчиков) объект основных производственных средств, а не строительно-монтажные работы, выполненные налогоплательщиком для собственного потребления, что входит в противоречие с определением объекта налогообложения, содержащимся в подпункте 3 пункта 1 статьи 146 Кодекса.

"..." Таким образом, письмо Минфина России от 16.01.2006 N 03-04-15/01 в оспариваемой части подлежит признанию не соответствующим статье 6 и статье 159 Налогового кодекса Российской Федерации, поскольку оно изменяет определенное Кодексом содержание обязанностей, оснований и порядка действий налогоплательщиков, установленных главой 21 Кодекса, по определению налоговой базы при выполнении ими строительно-монтажных работ для собственного потребления.

Пример

В декабре 2007 года компания приняла на учет работы подрядных организаций в сумме 590 000 руб. (в т.ч. НДС - 90 000 руб.). Кроме того, фирма приобрела материалы на 271 400 руб. (в т.ч. НДС - 41 400 руб.). Наконец, часть работ она выполнила своими силами. Зарплата строителям (включая ЕСН, пенсионные и "травматические" взносы) составила 70 320 руб.

Налоговый период по НДС для компании - квартал*(3).

Бухгалтер компании в декабре 2007 года сделал следующие проводки:

Дебет 10 Кредит 60

- 230 000 руб. - приняты к учету строй материалы;

Дебет 19 Кредит 60

- 41 400 руб. - отражен "входной" НДС по стройматериалам;

Дебет 68 Кредит 19

- 41 400 руб. - принят к вычету "входной" НДС по материалам;

Дебет 08 Кредит 10

- 41 400 руб. - стоимость материалов включена в состав капвложений;

Дебет 08 Кредит 70 (68, 69)

- 70 320 руб. - начислена зарплата строителям (с учетом ЕСН, пенсионных и "травматических" взносов);

Дебет 08 Кредит 76

- 500 000 руб. - приняты на учет "подрядные" работы;

Дебет 19 Кредит 76

- 90 000 руб. - отражен "входной" НДС по "подрядным" работам;

Дебет 68 Кредит 19

- 90 000 руб. - принят к вычету "входной" НДС по "подрядным" работам;

Дебет 19 Кредит 68

- 54 058 руб. ((230 000 руб. + 70 320 руб.) х 18%) - начислен НДС к уплате в бюджет по хозспособу строительства за IV квартал 2007 года.

Вычитаемый налог отразите по строкам 220 и 340 раздела 3 декларации по НДС*(4). Налог, предъявленный подрядчиком, укажите в строке 230 данного раздела. А налог, начисленный по хозспособу, - по строкам 100, 130, 180 и 210 все того же раздела 3 декларации.

До 20 января 2008 года перечислите сумму "хозяйственного" НДС в бюджет. Следовательно, в I квартале 2008 года бухгалтер вправе принять ее к вычету. В декларации за I квартал отразите вычет перечисленного налога по строкам 220, 260 и 340 раздела 3. Основанием будут данные книги покупок. В ней в I квартале фиксируется счет-фактура на НДС, определенный от стоимости строительно-монтажных работ.

Данный документ организация составляет сама. Выпишите его в момент начисления НДС. То есть в декабре 2007 года. Тогда же его нужно отразить в книге продаж. В этом счете-фактуре компания будет указана и в качестве покупателя, и в качестве продавца.

Начисление и вычет НДС по строительно-монтажным работам,
выполненным хозспособом

                /----------------------\                /--------------------------\

                |Операции по вычету НДС|                |Операции по начислению НДС|

                \----------------------/                \--------------------------/

                                     |                    |

         / - - - - - - - - - - - - - | - - - - - - - - - -+- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - \

          /--------------------\   /----------------\/---------------------\   /------------------\

Период,| ||   Вычитаемый НДС   |   |Компания получа-|| Бухгалтер выписывает|   | Начисленный НДС  ||

в кото-|  |  приводится в стро-|   |ет счета-фактуры||     счет-фактуру    |   |приводится в стро-|

ром вы-|-||ках  220, 230 и  340|   | от подрядчиков ||   на всю стоимость  |   |ках 100, 130, 180,||

полнены| ||раздела 3 декларации|--| и поставщиков  ||   выполненных СМР.  |--| 210 раздела 3    |

работы |  |                    |   |  материалов.   ||  Документ регистри- |   |   декларации     ||

         ||                    |   |Данные документы||руется в книге продаж|   |                  |

          |                    |   |регистрируются в||                     |   |                  ||

         ||                    |   | книге покупок  ||                     |   |                  |

          \--------------------/   \----------------/\---------------------/   \------------------/|

         \- - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - + - - - - - - - - - - - - -+ - - - - /

         / - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - -+ - - - - - - - - - - - - -+- - - - -\

         |/--------------------\    /--------\   /----------------------\    /--------------------\|

Период,|  |   Вычитаемый НДС   |    |Компания|   |   Ранее выписанный   |    |    НДС по СМР      |

следую-| ||  приводится в стро-|    |получает|   |счет-фактура регистри-|    |  уплачивается в    ||

щий за |  |ках  220, 260 и  340|---|право на|--|руется в книге покупок|---| бюджет (в составе  |

выпол- |-||раздела 3 декларации|    | вычет  |   |                      |    |общей суммы налога) ||

нением |  |                    |    |  НДС   |   |                      |    |                    |

работ  | |\--------------------/    \--------/   \----------------------/    \--------------------/|

         \ - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - - /

Нет документов на госрегистрации - нет и вычета?

Теперь поговорим не о строящихся, а о приобретаемых объектах. По мнению специалистов главного финансового ведомства, покупатель сможет зачесть "входной" НДС по купленной недвижимости, только когда учтет ее на счете 01 "Основные средства"*(5).

Однако бывает, что имущество уже эксплуатируется, но его стоимость еще не списана на данный счет. Типичный пример - недвижимость, не прошедшая государственную регистрацию. Ее стоимость разрешено показывать на отдельном субсчете к счету 01 до момента получения свидетельства. Как видите, так можно поступить, только если документы уже переданы на госрегистрацию. Если же документы еще не переданы, использовать счет 01 нельзя. Следовательно, фирма не вправе в такой ситуации зачесть НДС - делают вывод проверяющие.

Методические указания, утвержденные приказом Минфина России от 13 ноября 2003 г. N 91н

"..."

52. Допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств.

Однако высшие арбитры недавно указали, что Налоговый кодекс никак не привязывает дату вычета НДС к государственной регистрации приобретенного имущества*(6).

Правда, фирме, решившей в такой ситуации принять НДС к вычету, свою правоту, скорее всего, придется доказывать в суде. Надо сказать, что арбитры обычно поддерживают компании*(7). Кроме того, на вашей стороне теперь будет и Президиум Высшего Арбитражного суда.

Тем же, кто не готов спорить, придется подождать момента, когда документы на приобретение недвижимости будут хотя бы предоставлены на госрегистрацию. Кстати, передача бумаг на регистрацию подтверждается распиской в их получении, которую выдает сотрудник регистрационной палаты. Другие документы во внимание не принимаются. Это следует из действующего законодательства*(8).

С. Белов,

налоговый юрист

Европейская недвижимость: особенности регистрации

Анна Киреева

Согласно законодательству Испании, недвижимостью в этой стране признаются здания, строения, дороги и сооружения, которые прикреплены к земле, а также деревья, растения, плоды на деревьях и на корню.

Если сделку осуществляют с помощью ипотечного кредита, то при оплате присутствуют представители банка, которые заверяют подписью совершение оплаты. Дело регистрируют в соответствующем Регистре собственности. В Испании договор купли-продажи недвижимости обязательно должен заверить нотариус. Нотариальные и регистрационные платежи зависят от цены: если стоимость недвижимости составляет 150 тыс. евро, то нотариусу заплатят 1,2 тыс. евро, а если покупка обошлась в 300 тыс. евро, то услуги нотариуса обойдутся в 1,9 тыс. евро.

Во Франции между участниками сделки по продаже недвижимости обычно заключается предварительный контракт, в котором они согласуют сроки, условия и финансовые интересы. Существуют три основных типа подобных документов: одностороннее обязательство, предложение о продаже, временное соглашение о продаже. При покупке недвижимости в кредит нотариус проверяет статус собственника как продавца и происхождение права собственности за последние 30 лет. Это необходимо, поскольку только владелец собственности может законно ее продать. Если нотариус обнаружит, что собственность находится в совместном владении, продавец обязан получить согласие всех собственников. Выполняя данную задачу, нотариус направляет запросы о том, не заложено ли данное недвижимое имущество, и производит иные действия, дабы обеспечить юридическую чистоту сделки.

Гражданский кодекс Италии дает исчерпывающий перечень объектов, относящихся к недвижимости, - земля, водные источники, ручьи и деревья, строения и другие сооружения, соединенные с землей постоянно или на определенное время, а также все, что естественным или искусственным образом оказывается в земле.

Кстати, именно на собственника итальянского имущества ложится бремя уплаты нотариальных сборов, государственных платежей, налогов на покупку и регистрационных сборов. Контракт фиксируют в Бюро регистрации недвижимости. После подписания контракта и до получения документа о регистрации проходит около трех недель. Такой документ закрепляет собственность за новым владельцем и подтверждает его право на владение.

"Актуальная бухгалтерия", N 1, январь 2008 г.

-------------------------------------------------------------------------

*(1) письмо Минфина России от 21.09.2007 N 03-07-10/20

*(2) письмо Минфина России от 16.01.2006 N 03-04-15/01

*(3) с 01.01.2008 налоговый период для всех организаций - квартал

*(4) утв. приказом Минфина России от 07.11.2006 N 136н

*(5) письмо Минфина России от 21.09.2007 N 03-07-10/20

*(6) Пост. Президиума ВАС РФ от 25.09.2007 N 829/07

*(7) Пост. ФАС ПО от 16.05.2006 N А12-30480/05-С29

*(8) п. 6 ст. 16 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ