Постановление Шестого арбитражного апелляционного суда от 3 апреля 2013 г. N 06АП-793/13

г. Хабаровск

03 апреля 2013 г.

Дело N А16-1194/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 апреля 2013 года.

Шестой арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Шевц А.В.,

судей Волковой М.О., Иноземцева И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Албузовой Э.С.,

при участии в заседании: представители сторон не явились,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Биробиджан - молоко" на решение от 24.12.2012 по делу N А16-1194/2012 Арбитражного суда Еврейской автономной области, принятое судьей Шишкиным Н.Н.,

по иску государственного предприятия Еврейской автономной области "Биробиджан - молоко"

к обществу с ограниченной ответственностью "Биробиджан - молоко"

о расторжении договора аренды от 14.02.2012,

УСТАНОВИЛ:

Государственное предприятие Еврейской автономной области "Биробиджан - молоко" (ИНН 7901101053, ОГРН 1037900046898, далее - ГП ЕАО "Биробиджан - молоко") обратилось в Арбитражный суд Еврейской автономной области с исковым заявлением к обществу с ограниченной ответственностью "Биробиджан - молоко" (ИНН 7901539320, ОГРН 1117901005067, далее - ООО "Биробиджан - молоко") о расторжении договора от 14.02.2012 аренды нежилого помещения и обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения.

До принятия судебного акта по существу рассматриваемого спора истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) заявил отказ от иска в части требования об обязании ответчика освободить занимаемые нежилые помещения. Данный отказ принят судом первой инстанции.

Решением от 24.12.2012 в удовлетворении искового требования о расторжении договора от 14.02.2012 аренды нежилого помещения отказано.

ООО "Биробиджан - молоко", не согласившись с мотивировочной частью принятого по делу судебного акта, обратилось с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит решение от 24.12.2012 в мотивировочной части изменить, указав в обоснование на недоказанность имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными; на несоответствие выводов, изложенных в оспариваемом решении, обстоятельствам дела; на неправильное применение судом первой инстанции норм материального права.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, объекты, указанные в договоре от 14.02.2012 аренды нежилого помещения, не являются объектами недвижимости; материалы дела содержат сведения об отсутствии регистрации права на объекты и непроведении кадастрового учета; считает договор аренды заключенным, не подлежащим досрочному расторжению, поскольку данный договор сторонами исполняется.

Представитель ООО "Биробиджан - молоко" участия в судебном заседании не принимал, до начала разбирательства по делу направил ходатайство о возможности рассмотрения апелляционной жалобы в его отсутствие.

Представитель ГП ЕАО "Биробиджан - молоко", надлежащим образом извещенного о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы, в том числе с учетом разъяснений, изложенных в пунктах 4, 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.02.2011 N 12 "О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 N 228-ФЗ "О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации", в судебное заседание не явился, отзыв на апелляционную жалобу не представил.

Апелляционная жалоба ответчика в соответствии со статьей 156 АПК РФ рассмотрена в отсутствие представителей сторон.

Поскольку в порядке апелляционного производства обжалуется только часть судебного акта (несогласие с мотивировочной частью решения), арбитражный суд апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ, пунктом 25 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 28.05.2009 N 36 "О применении Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при рассмотрении дел в арбитражном суде апелляционной инстанции" (далее - Постановление Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36) проверяет законность и обоснованность решения от 24.12.2012 только в обжалуемой части.

Как следует из материалов дела, между ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" (арендодатель) и ООО "Биробиджан - молоко" (арендатор) 14.02.2012 заключен договор аренды нежилого помещения (л.д. 7-8).

В силу пунктов 1.1, 1.2 вышеназванного договора арендодатель предоставляет арендатору, а арендатор принимает во временное владение и пользование нежилые сооружения (части сооружений), являющиеся государственной собственностью Еврейской автономной области, принадлежащие арендодателю на праве хозяйственного ведения, расположенные по адресам: Еврейская автономная область, г. Биробиджан, ул. Шолом-Алейхема, 26в (часть строения площадью 14 кв. м); ул. Комсомольская, 18 (часть строения площадью 12 кв. м); ул. Осенняя, 17 (часть строения площадью 12 кв. м); ул. Пионерская, 29а (часть строения площадью 18 кв. м).

Срок аренды составляет три года с момента принятия арендуемых нежилых сооружений арендатором, с возможностью его пролонгации. Дата передачи нежилых сооружений арендатору 16.12.2011 (пункты 3.1, 3.2).

Согласно пунктам 3.3, 3.4 вышеуказанной сделки срок аренды может быть сокращен только по соглашению сторон. Арендатор вправе отказаться от договора, предупредив арендодателя в срок не менее чем за 14 дней до планируемого прекращения действия договора.

Размер арендной платы с учетом налога на добавленную стоимость составляет 500 рублей за 1 кв. м в месяц. Арендная плата уплачивается в безналичном порядке на расчетный счет арендодателя не позднее 25-го числа каждого месяца. В арендную плату не включается стоимость коммунальных услуг, электроэнергии и абонентская плата за телефон (пункты 4.1, 4.2, 4.3).

ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" 28.09.2012, 12.10.2012 направил ответчику претензии N 254, N 271 (л.д. 11-12) с требованием о внесении арендной платы по спорному договору, уведомив также о расторжении договора с 14.10.2012 и о освобождении в срок до 20.10.2012 освободить арендуемые помещения, передав их по акту приема-передачи.

ООО "Биробиджан - молоко" 17.10.2012 направлен истцу ответ N 133 на вышеуказанные претензии (л.д. 13), в которым указало на несогласие досрочно расторгнуть договор аренды, сообщив, что на основании договора от 01.08.2012 N 112900/0013-8, заключенного между открытым акционерным обществом "Российский сельскохозяйственный банк" и ООО "Биробиджан - молоко", последний выступает поручителем за ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" на сумму 1 252 000 рублей, в связи с чем произведен зачет арендной платы по договору аренды от 14.02.2012 за 2 года - с 16.12.2011 по 16.12.2013 в размере 672 000 рублей.

Арендодатель, учитывая вышеизложенные обстоятельства, а также полагая, что договор аренды заключен с нарушением требований закона и является недействительным, поскольку спорные помещения не являются государственной собственностью Еврейской автономной области и не принадлежат ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" на праве хозяйственного ведения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Изучив доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, исследовав материалы дела, Шестой арбитражный апелляционный суд приходит к следующим выводам.

Отношения сторон по вышеуказанному договору регулируются положениями главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

На основании статьи 606 ГК РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Объектами аренды в силу положений пункта 1 статьи 607 ГК РФ могут быть в частности здания и сооружения.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (пункт 1 статьи 650 ГК РФ).

Пунктом 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.06.2000 N 53 "О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений" разъяснено, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным.

Между тем истцом не представлено доказательств, подтверждающих факт принадлежности сданных в аренду объектов к недвижимому имуществу, а именно существования данных объектов в качестве обособленных объектов права собственности либо входящих в состав иного помещения (технический паспорт, свидетельство о государственной регистрации права), а также доказательств отведения под спорные объекты земельных участков.

Кроме этого, исходя из материалов дела (уведомления Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Еврейской автономной области, л.д. 57-60) в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о зарегистрированных правах на спорные объекты.

Истцу определением Шестого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 предлагалось представить доказательства, подтверждающие права на земельные участки, разрешение на строительство (возведение) спорных объектов либо доказательства приобретения данных сооружений по сделкам купли-продажи. Требования указанного судебного акта ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" не исполнены.

Таким образом, договор от 14.02.2012 не является договором аренды здания или сооружения, в связи с чем не подлежит государственной регистрации.

Необходимо отметить, что истцом также не представлено доказательств, подтверждающих нахождение спорного имущества в государственной собственности и его передаче ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" на праве хозяйственного ведения.

В связи с чем оснований для признании указанной сделки недействительной (статья 168 ГК РФ) по приведенным в исковом заявлении основаниям не имеется.

При этом указание сторонами в договоре условия о том, что спорные объекты являются государственной собственностью Еврейской автономной области и принадлежат арендодателю на праве хозяйственного ведения, не является основанием для признания спорной сделки недействительной либо незаключенной, учитывая отсутствие подтверждающих данные обстоятельства доказательств.

Согласно статье 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

На основании статьи 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

- пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

- существенно ухудшает имущество;

- более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

- не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных указанным Кодексом, другими законами или договором.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" в обоснование исковых требований ссылается на неисполнение ООО "Биробиджан - молоко" обязанности по внесению арендной платы.

Вместе с тем ответчиком представлены в материалы дела доказательства, свидетельствующие о надлежащем исполнении обязанности по внесению арендной платы.

Так, из материалов дела следует, что ответчик в период действия договора аренды от 14.02.2012 оплачивал за ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" приобретенное последним сырье для производства продукции, горюче-смазочные материалы, потребленную электроэнергию и услуги водоснабжения, а также иные счета, связанные с деятельностью истца, что подтверждается платежными поручениями от 12.09.2012 N 596, от 17.09.2012 N 594, N 595, N 597, от 18.09.2012 N 569, N 599, N 600, от 24.09.2012 N 179, N 596, N 287030, от 25.09.2012 N 287695, N 287703.

Кроме этого, между ОАО "Россельхозбанк" (кредитор) и ООО "Биробиджан - молоко" (поручитель) 01.08.2012 заключен договор N 112900/0013-8 поручительства юридического лица (л.д. 41-44), согласно, условиям которого поручитель обязуется отвечать в полном объеме перед кредитором за исполнение ГП ЕАО "Биробиджан - молоко" (должник) своих обязательств по кредитному договору от 23.06.2011 N 112900/0013.

В соответствии со статьей 410 ГК РФ следует, что обязательство прекращается полностью или частично зачетом встречного однородного требования, срок которого наступил либо срок которого не указан и не определен моментом востребования. Для зачета достаточно заявления одной стороны.

Для осуществления зачета необходимо, чтобы кредитор по одному обязательству являлся должником по другому, а должник по первому выступал кредитором по второму обязательству.

Правовые последствия в отношении субъективных прав и обязанностей по этим обязательствам наступают в силу самого заявления о зачете, доведенного до сведения другой стороны.

Как следует из материалов дела (письмо от 17.10.2012 N 133, л.д. 13) ответчик в соответствии с положениями статьи 410 ГК РФ уведомил истца о произведенном зачете арендной платы по договору от 14.02.2012, за период 2 года - с 16.12.2011 по 16.12.2013, в размере 672 000 рублей (56 кв. м х 500 рублей х 24 месяца). Данное письмо получено истцом 18.10.2012 (вх. N 308), о чем свидетельствует входящий штамп ГП ЕАО "Биробиджан - молоко".

Данные обстоятельства подтверждают надлежащее исполнение ООО "Биробиджан - молоко" условий договора аренды, в связи с чем оснований для удовлетворения исковых требований о расторжении договора не имеется.

Вместе с тем в мотивировочной части оспариваемого решения суд первой инстанции признал арендуемые сооружения объектами недвижимого имущества, а спорный договор от 14.02.2012 незаключенным.

В силу вышеизложенного данные выводы суда являются неправомерными, не соответствующими приведенным нормам права и установленным по делу обстоятельствам.

Пунктом 35 Постановления Пленума ВАС РФ от 28.05.2009 N 36 разъяснено, что в случае несогласия суда только с мотивировочной частью обжалуемого судебного акта, суд апелляционной инстанции, не отменяя обжалуемый судебный акт, приводит иную мотивировочную часть. На изменение мотивировочной части судебного акта может быть также указано в резолютивной части постановления суда апелляционной инстанции.

На основании вышеизложенного апелляционная жалоба ООО "Биробиджан - молоко" подлежит удовлетворению, а решение от 24.12.2012 - изменению в мотивировочной части.

С учетом удовлетворения апелляционной жалобы, государственная пошлина по апелляционной жалобе согласно статье 110 АПК РФ относится на истца.

Руководствуясь статьями 258, 268-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Шестой арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Еврейской автономной области от 24.12.2012 по делу N А16-1194/2012 изменить в мотивировочной части.

В удовлетворении иска отказать.

Взыскать с государственного предприятия Еврейской автономной области "Биробиджан-молоко" (ИНН 7901101053, ОГРН 1037900046898) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Биробиджан-молоко" (ИНН 7901539320, ОГРН 1117901005067) 2 000 рублей государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в арбитражный суд кассационной инстанции в установленном законом порядке.

Председательствующий

А.В. Шевц

Судьи

М.О. Волкова И.В. Иноземцев